BAB II

TINJAUAN PUSTAKA

2.1 Pengertian dan Definisi Properti

Properti adalah hak kepemilikan tak berwujud baik itu berupa benda nyata (real estate)
atau financial (saham dan obligasi) properti itu diperjualbelikan dan itu menyebabkan timbulnya
upaya pemasaran. Agen realestate bekerja atas nama pemilik atau pencari properti guna menjual
atau membeli real estate untuk keperluan komersial atau tempat tinggal. Perusahaan investasi dan
bank memasarkan sekuritas baik ke investor yang bersifat kelembagaan maupun investor
individual. properti memiliki pengelompokkan yaitu :

2.1.1 Tangible property (harta tetap berwujud)

Harta yang meliputi benda-benda bergerak dan tidak bergerak sampai kepada
benda-benda yang berteknologi tinggi, terbagi menjadi 2 yaitu:
 Real property meliputi tanah, bangunan, dan pengembang yang lainnya
 Personal property meliputi kendaraan bermotor, mesin, perlengkapan kantor, barang
antik dan lain-lain.

2.1.2 Intangible property (harta tak berwujud) meliputi:

 Biaya penelitian dan pengembangan
 Hak paten , hak cipta , merek dagang , ijin –ijin jika dianggap menimbulkan nilai
 Godwill going concern
 Pembayaran atas benda-benda tak berwujud

2.1.3 Marketable securities (surat berharga) meliputi:

 Saham
 Investasi
 Deposito
 Saham langsung

Mendengar kata “properti”, orang sering menafsirkannya sebagai tanah dan bangunan.
Padahal sebenarnya properti mempunyai arti yang lebih luas dari sekedar tanah dan bangunan.
Menurut Wurtzebach dan Miles (1991, p.7) : “Property refers to things and objects capable of
ownership”. Bila diterjemahkan : Properti menunjuk pada segala benda dan obyek yang bisa
dimiliki. Dari definisi tersebut, dapat dirasakan bahwa pengertian properti begitu luas dan dapat
mencakup banyak benda dan obyek.
 Menurut Komite Penyusun Standar Penilaian Indonesia (KPSPI) istilah “properti” jika
digunakan tanpa keterangan lebih lanjut, yaitu tanpa kualifikasi “tak bergerak” atau “bergerak”
dapat berarti sebagai apa yang dimaksud dengan “real estate”, “personalti”, atau kombinasi dari
keduanya. Untuk lebih jelasnya pengertian properti dapat dirangkum dalam diagram berikut ini:
Gambar 1.1
Pengertian Properti

2.2 Real Estate, Real Property, dan Personal Property

Masyarakat sering menggunakan istilah “real estate”, namun tidak paham mengenai
arti sesungguhnya dari istilah tersebut. Bagi masyarakat awam dan bahkan kaum profesional
di Indonesia, real estate sering diartikan sebagai rumah kelas menengah ke atas, kalau
dibedakan dengan rumah sederhana dan sangat sederhana. Wurtzebach dan Miles
merumuskan real estate sebagai tanah secara fisik dan bangunan serta pengembangan lain
yang secara permanen melekat padanya (1991, p. 7).
Real estate bersifat tidak bergerak (immobile) dan berwujud (tangible) yang meliputi
komponen sebagai berikut:
 Tanah
 Segala sesuatu yang secara alami melekat kepadanya, misalnya tanaman dan barang
tambang. Namun perlu diingat bahwa di Indonesia yang dimaksud real estate tidaklah
termasuk mineral di bawah tanah yang menurut Undang-Undang Dasar 1945 adalah milik
negara (Cahyana and Sudaryatmo, 2002, p. 30).
 Segala sesuatu yang secara sengaja dilekatkan padanya, misalnya bangunan rumah,
kantor, pagar, taman, jalan aspal, dan sebagainya.
 Pengembangan yang melekat secara permanen yang apabila dihilangkan akan
mengakibatkan bangunan tersebut tidak berfungsi sesuai peruntukannya, misalnya
jaringan pipa, kabel listrik, sistem pemanas ruangan, dan sebagainya.
Dalam penelitian yang berobyek kawasan perumahan ini, properti yang ditawarkan
oleh developer berupa tanah dan bangunan (rumah) dan tanah saja (kavling). Real estate
mempunyai karakteristik yang berbeda bila dibandingkan dengan benda atau objek
kepemilikan yang lain. Ciri-ciri real estate dapat dikelompokkan menjadi dua, yaitu :
 Ciri fisik.
Secara fisik, real estate bersifat tidak dapat dipindahkan (immobile), bersifat heterogen
dan memiliki keunikan lokasi (unique location/ heterogeneity).
 Ciri ekonomi.
Secara ekonomis, real estate mempunyai sifat terbatas (scarcity), berumur ekonomis
panjang (long economic life), dapat dimodifikasi (modification), dan memiliki keterkaitan
dengan pemanfaatan tanah disekitar lingkungannya (interaction with the uses of
surrounding land parcels).

Pada umumnya real estate dapat dikelompokkan dalam lima kategori, yaitu:
 Residential estate. Termasuk dalam kategori ini adalah bangunan rumah dan apartemen.
 Commercial estate. Termasuk dalam kategori ini adalah gedung perkantoran, pertokoan,
pusat perbelanjaan, hotel, motel, dan sebagainya.
 Industrial estate. Termasuk dalam kategori ini adalah pabrik, gudang, bangunan riset dan
pengembangan.
 Agricultural estate. Termasuk dalam kategori ini adalah tanah sawah, hutan, dan
perkebunan.
 Special purpose estate. Yakni real estate dengan desain khusus untuk kepentingan
khusus. Misalnya sekolah, bangunan publik, tempat ibadah, airport, lapangan golf, dan
jalan tol. Kepemilikan suatu real estate secara fisik selalu dilengkapi dengan penguasaan
dari segi hukumnya yang disebut real property. Wurtzebach dan Miles mengatakan :
“real property refers to the legal rights, interest, and benefits inherent in the ownership
or real estate” (1991, p. 7).

Bila diterjemahkan: “real property menunjuk pada hak-hak, kepentingan, dan

manfaat-manfaat secara hukum yang melekat pada kepemilikan suatu real estate”. Yang
dimaksud dengan real property bukan hanya kepemilikan atas real estate secara fisik, namun
juga kepemilikan atas sekumpulan hak-hak untuk menggunakan maupun memusnahkannya.
Real property biasanya dibuktikan dengan beberapa bukti kepemilikan (sertifikat atau surat-
surat lain). Selain real estate dan real property dikenal jenis properti yang dinamakan
personal property. Menurut Komite Penyusun Standar Penilaian Indonesia (KPSPI) personal
property merupakan properti bergerak (mobile) dan tidak secara permanen menjadi satu
kesatuan dengan real estate (2002, p. 10). Item-item personal property mencakup perabotan
dan peralatan rumah tangga yang tidak melekat ke dalam struktur real estate, seperti kulkas
dan rak-rak yang berdiri
sendiri.

2.3 Pengertian Harga dan Nilai Properti

2.3.1 Pengertian Harga
Bagi banyak orang, membeli rumah akan menimbulkan kegamangan. Ini
wajar karena membeli rumah mungkin akan menjadi transaksi terbesar dalam hidup
seseorang. Di sinilah dirasakan perlunya mempertimbangkan faktor harga dalam
menentukan keputusan membeli sebuah rumah.
Harga properti menurut Wurtzebach dan Miles (1993, p. 167) adalah sejumlah
uang yang dibayarkan, diminta, atau ditawarkan untuk kepemilikan sebuah properti,
yang dalam penelitian ini berupa rumah maupun kavling. Karena kemampuan
finansial, motivasi, atau kepentingan khusus dari seorang penjual atau pembeli, harga
yang dibayarkan atas sebuah properti dapat berhubungan atau tidak berhubungan
dengan nilai properti yang bersangkutan. Meskipun demikian, harga biasanya
merupakan indikasi atas nilai dari properti oleh pembeli tertentu dan penjual tertentu
dalam kondisi yang tertentu pula.
Harga juga mempunyai hubungan dengan kualitas. Harold J. Levits telah
membuktikan dengan penelitiannya bahwa pembeli mempersepsikan suatu hubungan
yang positif antara harga dan kualitas produk (Monroe, 1993, p. 66). Membeli rumah
membawa beban finansial yang tidak ringan. Karena itu, para penjual berusaha untuk
menarik konsumen dengan memberikan sejumlah potongan harga (discount) dan
menawarkan alternatif pembayaran dengan membayar sejumlah uang muka, baru
kemudian sisanya diangsur secara kredit selama jangka waktu tertentu. Dengan
demikian, konsumen tidak akan terbeban untuk melunasi pembeliannya yang bernilai
ratusan juta bahkan miliaran rupiah tersebut dalam sekali pembayaran.
 Suatu keputusan pembelian rumah maupun kavling yang nantinya akan
ditempati suatu investasi tidak luput dari pertimbangan faktor harga jual kembali.
Karena selain difungsikan sebagai tax shelter, perlindungan terhadap inflasi, dan
kegunaannya sebagai jaminan dalam memperoleh pinjaman bank, seorang pembeli
juga mengharapkan capital gain bila kelak properti miliknya dijual kembali.
Sedangkan yang dimaksud dengan nilai properti menurut Komite Penyusun Standar
Penilaian Indonesia (KPSPI) adalah konsep ekonomi yang merujuk pada hubungan
finansial antara properti yang tersedia untuk dibeli dan mereka yang membeli dan
menjualnya (2002, p. 35).

2.3.2 Pengertian Nilai

Nilai bukan merupakan fakta, tapi lebih merupakan perkiraan manfaat
ekonomi atas properti tersebut pada suatu waktu tertentu. Nilai bukanlah karakter dari
suatu properti, namun tergantung dari kehendak manusia. Nilai suatu properti adalah
subyektif dan berlainan bagi setiap orang, sebagaimana kehendak manusia juga
berbeda dari waktu ke waktu. Suatu properti akan mempunyai nilai bila properti
tersebut mempunyai kegunaan bagi manusia. Sebuah properti dengan harga tertentu,
dapat memiliki nilai yang berbeda bagi dua orang yang berbeda.
Nilai suatu properti bagi seseorang di masa sekarang belum tentu sama dengan
nilai properti tersebut bagi orang yang sama di waktu yang akan datang. Pada
prinsipnya nilai suatu properti dapat dibentuk, dipelihara, diubah atau dirusak oleh
beberapa faktor yang ada atau oleh beberapa kekuatan yang ada dalam masyarakat.
Kecenderungan-kecenderungan yang berkembang di masyarakat dan perubahan pola
kehidupan masyarakat baik langsung maupun tidak langsung berpengaruh terhadap
nilai properti.
Secara umum faktor-faktor yang mempengaruhi nilai tersebut meliputi:
 Politik dan peraturan pemerintah. Antara lain: perubahan peruntukan atau zoning,
pembatasan jumlah luas tanah yang boleh dibangun, pembatasan jumlah lantai
bangunan, rencana tata kota, serta keadaan keamanan (situasi politik).
 Ekonomi dan perubahan-perubahannya. Antara lain : perkembangan daerah
komersial dan industri, perkembagan kesempatan kerja dan tingkat pendapatan,
kemantapan dalam bidang ekonomi (daya beli dan suku bunga), serta permintaan
dan penawaran.
  Standar kehidupan sosial. Antara lain: pertumbuhan dan kepadatan penduduk,
serta perkembangan pendidikan dan aktivitas sosial lainnya.

2.4 Pengertian dan Definisi Nilai Pasar

Nilai pasar merupakan perkiraan jumlah uang pada tanggal penilaian yang diperoleh
dari transaksi jual beli atau hasil barter properti dalam suatu transaksi bebas ikatan yang
penawarannya dilakukan secara layak, dimana kedua pihak masing-masing mengetahui dan
bertindak hati-hati tanpa paksaan.
Nilai pasar diukur sebagai harga yang paling memungkinkan diperoleh secara wajar
di pasar pada saat penilaian dengan memenuhi definisi nilai pasar. Ini merupakan nilai terbaik
yang dapat diperoleh seorang penjual secara wajar dan harga yang paling menguntungkan
yang didapat oleh seorang pembeli secara wajar pula. Perkiraan ini tidak memperhitungkan
kenaikan atau penurunan harga akibat syarat-syarat ataupun ketentuan khusus seperti
pembiayaan khusus, perjanjian jual dan sewa kembali, pertimbangan khusus atau konsesi-
konsesi yang diberikan oleh orang yang terkait dengan penjualan atau hal lain yang terkait
dengan nilai khusus.
Nilai pasar adalah gambaran nilai tukar atau sejumlah uang yang mungkin disetujui
jika properti ditawarkan di pasar terbuka pada tanggal penilaian dan dalam kondisi yang
sesuai dengan persyaratan definisi nilai pasar. Untuk memperkirakan nilai pasar, seorang
penilai harus terlebih dahulu menentukan penggunaan terbaik dan tertinggi atau penggunaan
yang paling layak dan optimal. Penggunaan tersebut dapat berupa kelanjutan dari penggunaan
yang ada atau alternatif penggunaan lain. Penentuan ini ditentukan berdasarkan bukti pasar.
Konsep nilai pasar tidak tergantung pada transaksi sebenarnya yang terjadi pada
tanggal penilaian. Nilai pasar lebih merupakan perkiraan atas harga yang mungkin terjadi
dalam penjualan pada saat penilaian di bawah syarat definisi nilai pasar. Nilai pasar
merupakan gambaran atas harga yang akan disetujui pembeli dan penjual pada waktu itu
sesuai definisi nilai pasar, dimana masing-masing telah mempunyai cukup waktu untuk
menguji kemungkinan dan kesempatan lain serta menyadari bahwa kemungkinan akan
dibutuhkan waktu untuk menyiapkan kontrak formal dan dokumentasi lainnya.
Konsep nilai pasar juga menganggap bahwa dalam transaksi nilai pasar suatu properti
akan ditawarkan secara bebas dan cukup lama di pasar dan dengan publikasi yang cukup.
Penawaran ini dianggap dilaksanakan sebelum tanggal penilaian. Pasar untuk aset tetap
biasanya berbeda dengan saham, obligasi atau aset lancar lainnya. Aset tetap umumnya lebih
jarang terjual dan pasarnya cenderung kurang formal dan kurang efisien jika dibandingkan
dengan sekuritas yang tercatat di lantai bursa. Aset tetap biasanya juga kurang liquid. Oleh
karena itu untuk aset tetap nilai pasarnya harus mempertimbangkan penawaran yang
memadai dan cukup waktu sehingga pemasaran yang layak dan penyelesaian negosiasi dapat
terlaksana.

2.5 Pengertian dan Definisi Biaya Penggantian Baru atau Biaya Reproduksi Baru
Biaya penggantian baru atau biaya reproduksi baru adalah perkiraan jumlah uang
yang dikeluarkan untuk pengadaan pembangunan atau pengganti properti/properti baru yang
meliputi biaya bahan, upah, biaya supervisi, biaya tetap, biaya tenaga ahli, termasuk semua
biaya pengeluaran yang berkaitan seperti biaya angkut, asuransi, biaya pemasangan, bea
masuk, pajak-pajak.

2.6 Pengertian dan Definisi Penggunaan Terbaik dan Tertinggi

Penggunaan terbaik dan tertinggi adalah penggunaan yang paling memungkinkan dari
suatu properti yang secara fisik dimungkinkan, dapat dibenarkan secara wajar, secara hukum
sah, secara finansial layak dan menghasilkan nilai tertinggi.

2.7 Pengertian dan Definisi Pendekatan Penilaian

Terdapat beberapa pendekatan yang lazim digunakan dalam penilaian suatu properti.
Untuk kasus tertentu penilaian suatu properti dapat melibatkan beberapa pendekatan sebelum
hasil akhir diperoleh. Metode yang umum digunakan dalam penilaian adalah sebagai berikut:

2.7.1 Pendekatan Data Pasar (Market Data Approach)

Penilaian berdasarkan pendekatan data pasar dilakukan dengan cara
membandingkan objek yang akan dinilai dengan objek lain yang nilai jualnya sudah
diketahui. Persyaratan utama yang harus dipenuhi dalam penerapan pendekatan ini
adalah tersedianya data jual-beli atau harga sewa yang wajar. Dalam hal objek yang
serupa tidak diketahui nilai jualnya, maka harga jual dari objek lain yang sejenis
biasanya dapat dipertimbangkan sebagai bukti terbaik dari nilai pasar
Pendekatan perbandingan data pasar merupakan pendekatan yang
menggunakan data penjualan atas properti yang sebanding atau yang hampir
sebanding dengan nilai properti yang dinilai didasarkan pada suatu proses
perbandingan. Umumnya properti yang dinilai dibandingkan dengan transaksi
properti sebanding yang telah terjadi maupun properti yang masih dalam tahap
penawaran penjualan dari suatu proses jual beli.
Dengan pendekatan ini penilaian atas suatu properti dilakukan dengan
membandingkan secara langsung dengan properti lain yang sejenis atau hampir sama
yang terdapat di pasar. Pendekatan ini akan menghasilkan penilaian yang akurat bila
properti yang dinilai dengan properti yang jadi pembanding mempunyai perbedaan
yang relatif kecil atau dalam toleransi yang wajar. Varian dari pendekatan ini dapat
menggunakan teknik perhitungan tambah kurang baik dalam bentuk persentasi
maupun dalam bentuk satuan jumlah uang atau dengan teknik perhitungan pasangan
berganda dalam bentuk penyelesaian persamaan simultan.
Perhitungan dilakukan dengan membandingkan data pasar berupa penawaran
atau transaksi yang terjadi atas beberapa buah properti sejenis dan kemudian
melakukan analisa hubungan korelasi dari faktor-faktor yang berpengaruh untuk
menentukan nilai properti yang menjadi obyek penilaian. Apabila properti yang
dinilai mempunyai faktor yang lebih baik data, maka penyesuaiannya berupa
penambahan nilai (positif), dan bila sebaliknya maka diberi pengurangan nilai
(negatif). Besarnya penyesuaian tersebut akan sangat tergantung pada jenis properti
dan data pembanding yang ada.
Faktor-faktor yang menjadi pertimbangan dalam melakukan penyesuaian akan
berbeda-beda pada tiap jenis properti. Faktor-faktor yang menjadi pertimbangan
dalam penilaian dijelaskan pada masing-masing penilaian obyek. Untuk faktor
penyesuaian data, waktu, lokasi dan fisik bersifat subyektif tetapi ada beberapa hal
yang dapat mempengaruhi masing-masing penyesuaian, yaitu:
 Penyesuaian data
o Transaksi jual beli
 Penyesuaian waktu
o InflasiPermintaan dan penawaran
o Perekonomian Indonesia
 Penyesuaian lokasi
o Aksesibilitas Fasilitas Letak
 Penyesuaian fisik bentuk tanah
o Di bawah permukaan jalan atau di atas permukaan jalan
o Bentuk permukaan tanah/contcur
 Jika jumlah properti yang dinilai banyak, maka asumsi penjualannya
dilakukan secara bertahap dengan memperhatikan daya serap pasar. Harga jual dapat
diproyeksikan mengalami kenaikan sesuai dengan kondisi pasar yang ada. Hasil
penjualan dikurangi biaya yang timbul dalam proses penjualannya merupakan laba
bersih masing-masing tahap yang kemudian didiskon dengan bunga tertentu untuk
mendapatkan nilai sekarang yang sebanding. Jumlah keseluruhan nilai sekarang dari
masing-masing tahap penjualan merupakan nilai pasar dari properti bersangkutan.

2.7.2 Pendekatan Biaya (Cost Approach)

Penilaian berdasarkan pendekatan biaya dilakukan dengan cara
memperkirakan biaya-biaya yang dikeluarkan untuk membuat bangunan yang dinilai,
dikurangi penyusutan. Perkiraan biaya dilakukan dengan cara memperhitungkan biaya
rata-rata per m2 setiap komponen bangunan dan material lainnya. Daftar Biaya
Komponen Bangunan (DBKB) disebut juga Building Cost Table (BCT).
Pendekatan ini digunakan untuk menentukan suatu nilai properti berdasarkan
perhitungan seluruh biaya yang diperlukan untuk pengadaan, pembangunan maupun
penggantian properti yang identik dengan properti yang dinilai. Perhitungan dilakukan
seolah-olah properti yang dinilai masih dalam keadaan baru hingga nilai yang
dihasilkan disebut sebagai biaya penggantian baru.
Setelah biaya penggantian baru diketahui baru kemudian dilakukan
penyesuaian dengan memperhitungkan penyusutan yang terjadi sesuai dengan kondisi
fisik, kapasitas dan tingkat pelayanan serta kondisi lingkungan sekitar yang
mempengaruhi properti yang dinilai.

Penyusutan biasanya dikategorikan sebagai berikut:

 Kerusakan fisik, berupa lapuk, retak, rusak, mengeras atau kerusakan pada
struktur yang disesuaikan dengan umur dan kondisi fisik yang ada.
 Kemunduran fungsional, yaitu penyusutan yang diakibatkan oleh faktor internal
seperti perencanaan yang kurang baik yang meliputi bentuk, model, desain,
ketidakseimbangan ukuran, kekuatan struktur, fasilitas dan kemajuan teknologi.
 Kemunduran ekonomi, yaitu faktor luar yang mengakibatkan penurunan nilai
seperti kondisi lingkungan, peraturan baik itu dari pemerintah atau peraturan lain
yang membatasi pengunaan suatu properti.
 Nilai yang diperoleh setelah biaya penggantian baru dikurangi penyusutan
yang terjadi merupakan nilai pasar dari properti tersebut.

2.7.3 Pendekatan Pendapatan (Income Approac)

Penilaian berdasarkan pendekatan pendapatan dilakukan dengan cara
menghitung atau memproyeksikan seluruh pendapatan dari objek pajak tersebut
dikurangi dengan biaya kekosongan dan biaya operasi. Selanjutnya dikapitalisasikan
dengan suatu tingkat bunga pengembalian modal dan keuntungan {return of
investment). Pendekatan pendapatan juga dikenal dengan nama pendekatan
kapitalisasi.
Pendekatan ini merupakan salah satu pendekatan yang dapat digunakan dalam
penilaian properti yang menghasilkan. Nilai properti merupakan fungsi dari
pendapatan yang dapat dihasilkan oleh properti tersebut. Umumnya prinsip
penggantian menyatakan bahwa aliran pendapatan yang menghasilkan pendapatan
tertinggi akan sebanding dengan tingkat resiko yang semuanya mengarah kepada
sebuah nilai yang paling mendekati. Mengingat konsep dasar pendekatan ini adalah
investasi jangka panjang maka faktor tingkat pengembalian akan sangat terkait.
Tingkat pengembalian ini harus mengakomodasi unsur resiko dan penghasilan dari
investasi properti tersebut. Ada empat metode yang lazim digunakan dalam
pendekatan pendapatan diantaranya Gross Income Multiplier, Direct Capitalization,
Discounted Cash Flow, dan Residual Technique.
Metode Direct Capitalization melibatkan data pendapatan dan pengeluaran
dari properti yang dinilai, lalu memperkirakan nilainya melalui proses kapitalisasi.
Kapitalisasi mengaitkan pendapatan dengan jenis nilai melalui konversi sejumlah
pendapatan menjadi estimasi nilai proyek. Proses ini mempunyai keterkaitan langsung
dengan tingkat penghasilan, tingkat diskonto, ataupun keduanya.
Pendekatan ini berdasarkan konsep hubungan antara nilai dengan pendapatan
dari suatu property income producing. Nilai properti dihitung berdasarkan pada
proyeksi jumlah pendapatan bersih yang wajar yang diharapkan dapat dihasilkan oleh
properti tersebut sepanjang umur ekonomis yang masih tersisa.
Properti komersial dibeli untuk disewakan pada pihak lain. Pendapatan yang
akan datang dari properti tersebut merupakan keuntungan untuk pemilik. Dari
pengertian tersebut, nilai dari suatu properti tergantung pada kemampuan properti itu
untuk mendapatkan keuntungan.
Dasar pemikiran dari pendekatan pendapatan adalah bahwa nilai pasar dari
suatu properti kurang lebih sama dengan suatu modal yang mempunyai potensi untuk
mendapatkan suatu pendapatan.
Jika pendapatan pertahun stabil selama masa operasional dan bersifat tak
terhingga, maka pendapatan bersih yang dihasilkan pada tahun tertentu oleh suatu
properti dapat dikapitalisasi langsung menjadi nilai dari properti yang bersangkutan
selama tingkat kapitalisasi yang digunakan adalah tingkat kapitalisasi yang berlaku
umum di pasar properti bersangkutan. Pendekatan ini disebut kapitalisasi langsung.
Bila pendapatan dari properti yang dinilai tidak dapat dianggap tetap, maka
penilaiannya dapat menggunakan metode arus kas yang didiskontokan atau dikenal
dengan istilah pendekatan Discounted Cash Flow. Dengan pendekatan ini nilai dari
suatu properti adalah sejumlah nilai kini dari Net Operasional Income yang akan
diperoleh dari hasil operasional properti tersebut termasuk di dalamnya Terminal
Value jika pada akhir tahun proyeksi diasumsikan masih terdapat sejumlah
pendapatan yang akan berlangsung secara terus menerus dan stabil.
Hasil penilaian dengan pendekatan pendapatan merupakan nilai dari
keseluruhan bagian properti yang mempunyai kontribusi langsung dalam
operasionalantara lain: tanah, gedung, sarana pelengkap, mesin-mesin dan peralatan
yang merupakan satu kesatuan tak terpisah.
Proses penilaian dengan pendekatan ini meliputi:
 Menentukan dan memprediksi pendapatan yang akan diperoleh dari operasional
properti yang bersangkutan, termasuk termination value jika ada.
 Menentukan dan memprediksi segala biaya yang akan timbul baik biaya langsung
maupun tak langsung dalam operasional properti yang bersangkutan.
 Memperhitungkan biaya lain yang diperlukan seperti pajak, biaya manajemen,
royalti, dan lain-lain.
 Menghitung pendapatan operasional bersih dengan cara mengurangi pendapatan
kotor dengan total pengeluaran.
 Menghitung nilai kini dari pendapatan bersih yang mungkin diperoleh dengan
mendiskontokannya pada discount rate yang mencerminkan tingkat balikan yang
diharapkan dari investasi jenis properti bersangkutan.