BAB II

MANAJEMEN PROYEK

2.1 Uraian Umum

Manajemen proyek didefinisikan sebagai suatu profesi manajemen proyek

yang berkaitan erat dengan fungsi merencanakan, memimpin, mengorganisir, dan

mengendalikan berbagai kegiatan proyek yang sering kali erat dengan kandungan

disiplin ilmu arsitektur, engineering, akuntansi, keuangan, dan lain-lain.

Manajemen suatu proyek bertujuan untuk menyelesaikan proyek sesuai

batas waktu dan biaya yang telah direncanakan dengan kualitas bangunan yang

optimal. Oleh sebab itu perlu adanya kerja sama yang baik antar unsur pendukung

dalam melaksanakan tugas dan kewajiban berdasarkan batas ruang lingkup dan

wewenang masing- masing mutlak diperlukan, dan merupakan modal dasar dari

kelangsungan suatu proyek menuju keberhasilan.

Terdapat tiga aspek manajemen yang menjadi acuan keberhasilan dari

manajemen yaitu manajemen mutu, waktu, dan biaya. Sistem manajemen yang

diterapkan pada suatu proyek akan mempengaruhi kelancaran pekerjaan, efisien

waktu, dan efisien biaya. Setiap keputusan yang diambil akan mempengaruhi

keseluruhan kerja proyek, sehingga dibutuhkan kemampuan pengambilan

keputusan yang mampu memandang perspektif proyek. Berhasil atau tidaknya

suatu proyek tergantung dari manajemen yang baik dan dapat dijalankan dalam

organisasi tersebut, hal itu dikarenakan apabila manajemen yang dijalankan gagal

maka secara langsung berpengaruh dalam proyek secara keseluruhan.

Proyek pembangunan apartemen Yudhistira Tower Yogyakarta

18
 19

dilakukan tanpa melalui proses lelang, akan tetapi pemilik proyek (owner)

menunjuk langsung penyedia jasa konstruksti/kontraktor atau dengan kata lain

proyek pembangunan apartemen Yudhistira Tower dilakukan dengan cara

penunjukan langsung. Penunjukan langsung menurut Perpres 70 tahun 2012 pasal

38 ayat 1: Penunjukan Langsung terhadap 1 (satu) Penyedia Barang/Pekerjaan

Konstruksi/Jasa Lainnya dapat dilakukan dalam hal: a. keadaan tertentu; dan/atau

b. pengadaan Barang khusus/Pekerjaan Konstruksi khusus/Jasa Lainnya yang

bersifat khusus. Pada proyek ini penunjukan langsung ditempuh karena pemilik

proyek dan kontraktor masih berada dalam satu naungan yaitu Saraswanti Group.

2.2 Unsur-Unsur Organisasi Proyek

Pembangunan proyek gedung bertingkat, terdapat banyak pekerjaan yang

memerlukan manajemen yang baik. Manajemen proyek yang baik dapat

meminimalisir resiko dengan cara menyusun rapi tahap-tahap kegiatan, sehingga

efisiensi dan efektifitas pekerjaan proyek dapat terpenuhi. Konsep manajemen

dapat diterapkan dengan baik salahsatunya dengan membuat suatu organisasi

proyek. Organisasi disini merupakan sarana yang disusun sesuai dengan keperluan

dimana sekelompok orang bekerja sama untuk mencapai tujuan.

Unsur-unsur yang terlibat dalam proyek pembangunan apartemen

Yudhistira Tower Yogyakarta meliputi pemilik proyek (owner), konsultan

perencana, konsultan pengawas (MK), dan kontraktor.

2.2.1 Pemilik Proyek (Owner)

Pemilik proyek (owner) adalah suatu badan hukum, perorangan/

 20

perusahaan ataupun instansi pemerintah yang memberi tugas pekerjaan kepada

pihak lain yang bersangkutan untuk melaksanakan proyek tersebut. Pada proyek

Pembangunan apartemen Yudhistira Tower, pemilik proyek adalah PT. Saraswanti

Indoland Development.

PT. Saraswanti Indoland Development, sebagai pemilik proyek (owner)

memiliki wewenang, dan tanggung jawab sebagai berikut:

1. Menyediakan lahan lokasi pembangunan proyek.

2. Menyediakan dan mengusahakan pendanaan demi kelangsungan proyek.

3. Memilih konsultan perancana, konsultan pengawas (manajemen konstruksi),

serta kontraktor.

4. Menghentikan atau menolak hasil pekerjaan apabila dalam pelaksanaan

menyimpang dari kontrak yang sudah disepakati.

5. Mengurus dan menyelesaikan perizinan yang harus dipenuhi oleh pihak-

pihak terkait dalam proyek pembangunan tersebut.

6. Memberi keputusan-keputusan terakhir yang mengikat mengenai

pembangunan proyek.

7. Mengesahkan dokumen kontrak pembangunan proyek serta menanda tangani

surat-surat perjanjian kerjasama dengan pihak-pihak terkait proyek.

8. Bertanggung jawab atas segala keputusan pelaksanaan proyek.

2.2.2 Konsultan Perencana

Konsultan perencana adalah pihak yang ditunjuk oleh pemberi tugas atau

klien untuk melaksanakan pekerjaan proyek perencanaan dalam hal ini

bangunan. Konsultan perencana dapat berupa perorangan atau badan usaha baik

 21

swasta maupun pemerintah. Proyek pembangunan apartemen Yudhistira

Yogyakarta yang ditunjuk sebagai konsultan perencana adalah Ir. Dudang dari PT.

Saraswanti Indoland Development.

Adapun tugas dan wewenang dari konsultan perencana sebagai berikut:

1. Mengadakan penyesuaian keadaan lapangan dengan keinginan pemilik

proyek/klien.

2. Membuat perencanaan secara lengkap dengan perhitungan konstruksinya.

3. Membuat gambar rencana, gambar kerja, rencana kerja dan syarat-syarat

(RKS) dan rencana anggaran biaya (RAB).

4. Memberikan konsultasi yang berupa pemecahan masalah jika terdapat hal-hal

yang terjadi di lapangan pada bidangnya masing-masing.

5. Melakukan penyesuaian design bila terjadi kesalahan pelaksanaan pekerjaan

dilapangan yang tidak memungkinkan untuk dilaksanakan.

6. Mempertanggungjawabkan design dan perhitungan struktur jika terjadi

kegagalan konstruksi.

7. Mempertahankan design dalam hal adanya pihak-pihak pelaksana bangunan

yang melaksanakan pekerjaan tidak sesuai dengan rencana.

8. Menentukan warna dan jenis material yang akan digunakan dalam

pelaksanaan pekerjaan konstruksi.

2.2.3 Konsultan Pengawas

Konsultan pengawas adalah suatu organisasi atau perorangan yang bersifat

multi disiplin yang bekerja untuk dan atas nama pemilik proyek (owner).

Pengawas harus mampu bekerjasama dengan konsultan perencana dalam suatu

 22

proyek. Proyek pembangunan apartemen Yudhistira Tower Yogyakarta yang

ditunjuk sebagai konsultan pengawas adalah Achmad Fekri dari PT. Saraswanti

Indoland Development. Pengawas proyek mempunyai kegiatan sebagai berikut:

1. Melakukan pengawasan berkala serta memberikan pengarahan, petunjuk dan

penjelasan kepada pelaksana konstruksi dan meneliti hasil-hasil yang telah

dikerjakan.

2. Memberi rekomendasi progress report pekerjaan pelaksana untuk meminta

dana kepada pemilik proyek (owner) guna membiayai pelaksanaan pekerjaan

selanjutnya.

3. Memberikan teguran dan atau peringatan kepada pelaksana konstruksi apabila

dalam pelaksanaan pekerjaan terjadi penyimpangan dari spesifikasi dan

gambar-gambar teknis.

4. Mempersiapkan, mengawasi dan melaporkan hasil pelaksanaan proyek

kepada owner.

2.2.4 Kontraktor

Penyedia jasa konstruksi atau kontraktor adalah organisasi profesi baik

perseorangan atau badan hukum sebagai pihak yang diserahi tugas untuk

melaksanakan pembangunan proyek oleh pemilik proyek melalui prosedur lelang

atau penunjukan langsung dan segala pekerjaan yang dilaksanakan menurut mutu

dan standar yang telah ditentukan sesuai dengan dokumen kontrak yang mereka

sepakati bersama.

Proyek pembangunan apartemen Yudhistira Tower Yogyakarta, PT.

Saraswanti Indoland Development menunjuk secara langsung PT. Anugrah

 23

Hatatah Indah Sebagai kontraktor tanpa melalui proses lelang. Hal ini dikarenakan

PT. Anugrah Hatatah Indah sudah sering menangani proyek-proyek sejenis milik

PT. Saraswanti Indoland Development dan PT. Anugerah Hatatah Indah sendiri

masih tergabung dalam Saraswanti Group.

Kontraktor sebagai pelaksana dalam pembangunan proyek tentunya

mempunyai tanggung jawab dan wewenang sebagai berikut:

1. Melaksanakan pembangunan bekerja sesuai dengan peraturan dan spesifikasi

yang telah direncanakan dan ditentukan dalam kontrak.

2. Memberikan laporan kemajuan proyek meliputi laporan harian, mingguan,

dan bulanan kepada pemilik proyek yang berisi antara lain:

a. Pelaksanaan pekerjaan.

b. Prestasi kerja dicapai.

c. Jumlah tenaga kerja yang digunakan.

d. Kendala dalam pelaksanaan.

e. Jumlah bahan-bahan yang masuk, keadaan cuaca dan lain-lain.

3. Menjalankan pekerjaan sesuai dengan jadwal yang telah disepakati.

4. Melindungi semua peralatan, bahan, dan bekerja terhadap kerugian dan

kerusakan sampai dengan serah terima pekerjaan

5. Melaporkan apabila terjadi kendala pada pelaksanaan proyek yang berkaitan

dengan perbedaan gambar dan RKS

6. Sepenuhnya bertanggung jawab atas kegiatan pembangunan dan metode

pelaksanaan pekerjaan di lapangan

7. Kontraktor dapat meminta kepada pemilik proyek untuk memberikan

 24

perpanjangan waktu penyelesaian proyek dengan memberikan alasan yang

masuk akal dan sesuai dengan kenyataan yang menyebabkan perlunya waktu

tambahan tersebut.

8. Menyediakan tenaga kerja, bahan, peralatan, tempat kerja, dan alat-alat

pendukung lainnya yang digunakan mengacu pada gambar dan spesifikasi set

memperhatikan waktu, biaya, kualitas dan pekerjaan keamanan

9. Mengganti semua kerusakan yang disebabkan oleh kecelakaan selama

pelaksanaan pekerjaan, serta menyediakan perlengkapan wajib pertolongan

pertama pada kecelakaan.

Tugas dan tanggung jawab masing-masing unsur dalam struktur organisasi

kontraktor adalah sebagai berikut:

1. Pemimpin proyek (project manager)

Project manager adalah perwakilan dari kontraktor yang bertanggung

jawab sepenuhnya terhadap jalannya pelaksanaan pekerjaan proyek, sesuai

manajemen proyek dan perencanaan proyek secara menyeluruh. Project

manager pada proyek pembangunan apartemen Yudhistira Tower Yogyakarta

adalah Ir. Go Bobby Bintoro. ST. IPM. Tangung jawab dan wewenang

project manager adalah sebagai berikut:

a. Membuat perencanaan, mengatur, melaksanakan, dan mengontrol

pelaksanaan operasional pelaksanaan proyek.

b. Menetapkan, menerapkan dan mengembangkan matode kerja.

c. Mengelola dan mengendalikan pelaksanaan proyek.

d. Mengusulkan sub kontraktor dan supplier.

 25

e. Mendapatkan data-data yang dibutuhkan dari divisi terkait secara akurat

dan benar.

f. Menerbitkan sertifikat pembayaran sub kontraktor dan membverivikasi

tagihan supplier.

g. Menandatangani dokumen dan berkas-berkas kerja dalam lingkup tugas

dan tanggung jawabnya.

h. Menolak hasil kerja sub kontraktor dan atau mandor yang tidak sesuai

dengan OD/DOD/OPM/Cost Control sesuai dengan RAB untuk item

yang sejenis.

i. Melakukan penilaian kinerja bawahan.

j. Memberikan usulan keniakan gaji, promosi, mutasi dan demosi.

k. Penambahan dan pengelolaan tenaga kerja.

l. Memberikan sanksi pembinaan terhadap pelanggaran tata tertib kerja

bawahan.

2. Drafter

Drafter adalah orang yang membuat gambar suatu proyek sesuai

dengan prosedur yang telah ditetapkan, yang berkedudukan sebagai drafter

pada proyek ini adalah Yova Surya Futariana, Amd. T. Tanggung jawab dan

wewenang drafter adalah sebagai berikut:

a. Membuat perencanaan, mengatur, melaksanakan, dan mengontrol

pelaksanaan drawing.
 26

b. Menyiapkan gambar dari revisi design dan detail design yang dibutuhkan

untuk kegiatan pelaksanaan di lapangan.

c. Menandatangani dokumen hasil kerja dan berkas-berkas kerja dalam

lingkup tugas dan tanggung jawabnya.

d. Menghitung volume berdasarkan data lapangan dan melaporkan pada

administrasi teknik.

e. Menjaga peralatan gambar yang digunakan.

f. Menyerdahanakan gambar perencana dengan kondisi nyata di lapangan

agar mudah dimengerti pekerja.

3. Pelaksana

Pelaksana mempunyai wewenang dan tanggung jawab mengenai

masalah-masalah teknis dilapangan serta mengkoordinasi pekerjaan-

pekerjaan yang menjadi bagiannya. Pada proyek pembangunan apartemen

Yudhistira Tower Yogyakarta yang berkedudukan sebagai pelaksana adalah

Harminto. Tangung jawab dan wewenang pelaksana adalah sebagai berikut:

a. Membuat perencanaan kegiatan operasional sub kontraktor atau supplier

proyek.

b. Mengawasi dan mengkoordinasi pekerjaan para pelaksana di lapangan

dan mencatat semua prestasi pekerjaan untuk dilaporkan kepada project

manager.

c. Mengawasi metode pelaksaan dilapangan untuk menghindarkan

kesalahan pelaksanaan.
 27

d. Memastikan terlaksananya pekerjaan sesuai persyaratan biaya, mutu, dan

waktu yang telah ditentukan.

e. Menjalankan tugas lapangan sesuai schedule mingguan atau bulanan

yang telah dibuat.

f. Bertanggung jawab kepada project manager terhadap pelaksanaan

pekerjaan di proyek.

4. Teknisi

Teknisi umumnya adalah seseorang yang menguasai bidang

teknologi tertentu yang lebih banyak memahami teori bidang tersebut.

Umumnya lebih menguasai teknik dibandingkan orang rata-rata, atau lebih

profesional dalam bidang tersebut. Pemahaman tingkat menegah atas teori

dan teknik tinggi umunya dikuasi oleh teknisi untuk menjadi ahli dalam

peralatan tertentu. Pada proyek ini yang berkedudukan sebagai teknisi adalah

Subandi. Beberapa tugas dan wewenang teknisi adalah sebagai berikut:

a. Membuat rencana jadwal pemeliharaan, rencana biaya dan jumlah

material yang diperlukan untuk pemeliharaan kontrol dan

kelengkapannya.

b. Melaksanakan pemeliharaan dibidangnya.

c. Mengatasi gangguan pada peralatan kontrol dan kelengkapannya

d. Monitoring parameter yang ada untuk mencegah gangguan yang timbul

dan menjaga kerusakan yang lebih fatal.

5. Surveyor
 28

Surveyor bertujuan untuk terlaksananya kegiatan operasioanl survei

sesuai dengan gambar yang telah disetujui dan melaporkan hasil kegiatan

sesuai dengan prosedur yang telah ditentukan. Pada proyek pembangunan

apartemen Yudhistira Tower Yogyakarta yang berkedudukan sebagai

surveyor adalah Kasturi. Tanggung jawab dan wewenang surveyor adalah

sebagai berikut:

a. Membuat perencanaan, mengatur, melaksanakan, dan mengontrol

pelaksanaan operasional survei.

b. Membaca gambar dengan melihat bentuk dan ukuran banguan untuk

diaplikasikan di lapangan.

c. Menentukan teknis pelaksanaan survei.

d. Menandatangani dokumen dan berkas-berkas kerja dalam lingkup tugas

dan tanggung jawabnya (internal).

e. Mengeluarkan Surat Perintah Lembur untuk Assistant Surveyor

sesuai kebutuhan.

Gambaran lebih jelas mengenai struktur organisasi yang ada pada PT.

Anugerah Hatatah Indah selaku pelaksana pada proyek pembangunan

apartemen Yudhistira Tower Yogyakarta dapat dilihat pada Gambar 2.1.

 29

Gambar 2.1 Struktur organisasi kontraktor PT. Anugerah Hatatah Indah

2.3 Hubungan Kerja dalam Proyek Konstruksi

Sebuah pekerjaan konstruksi terdapat hubungan kerja yang sangat penting

dan perlu diperhatikan untuk melancarkan progress dari suatu proyek agar

berjalan dengan lancar. Hubungan kerja adalah hubungan dalam pelaksanaan

pekerjaan antara unsur-unsur pelaksana untuk menyelesaikan suatu proyek. Perlu

adanya hubungan berupa koordinasi yang baik antara unsur-unsur yang terkait.

Hubungan tersebut harus jelas dan tegas sehingga unsur-unsur pelaksana dapat

membagi tugas, wewenang, serta tanggung jawab masing-masing yang dimiliki.

Hubungan kerja harus dijalin dengan baik antara unsur-unsur pelaksana

sebagaimana mestinya agar koordinasi antar pekerjaan dapat diselesaikan sesuai

dengan jadwal yang direncanakan. Berikut merupakan uraian hubungan antar

unsur pekerjaan pada proyek pembangunan apartemen Yudhistira Tower

Yogyakarta:

1. Hubungan antara pemilik proyek dengan konsultan perencana

Ikatan berdasarkan kontrak. Konsultan memberikan layanan konsultasi

dimana produk yang dihasilkan berupa gambar-gambar rencana dan peraturan

serta syarat-syarat, sedangkan pemilik proyek memberikan biaya jasa atas

konsultasi yang diberikan oleh konsultan perencana.

2. Hubungan antara pemilik proyek dengan konsultan pengawas

 30

Terikat ikatan kontrak dan hubungan fungsional. Pengawas menyampaikan

perubahan-perubahan yang terhadu berkaitan dengan pelaksanaan di lapangan dan

bertanggung jawab wajib melaporkan kemajuan hasil pekerjaan kepada pemilik

proyek. Pemberi tugas memberi imbalan berupa biaya atas jasa pengawasan yang

dilakukan oleh Konsultan Pengawas.

3. Hubungan antara pemilik proyek dengan kontraktor

Terdapat ikatan kontrak antara keduanya. Kontraktor berkewajiban

melaksanakan pekerjaan proyek yang telah dituangkan kedalam gambar rencana

dan peraturan serta syarat-syarat oleh konsultan dengan baik dan hasil yang

memuaskan serta harus mampu dipertanggung jawabkan kepada owner.

Sebaliknya owner membayar semua biaya pelaksanaan sesuai dengan yang tertera

didalam dokumen kontrak kepada kontraktor agar proyek berjalan lancar sesuai

dengan ketentuan yang telah menjadi kesepakatan diantara kedua belah pihak.

4. Hubungan antara konsultan perencana dengan konsultan pengawas

Terikat hubungan fungsional. Perencana memberikan hasil design serta

peraturan-peraturan pelaksanaan kepada pengawas. Pengawas melaporkan hasil

pekerjaan serta kendala-kendala teknis yang timbul di lapangan guna dicari

perubahan.

5. Hubungan antara konsultan perencana dengan kontraktor

Ikatan berdasarkan peraturan pelaksanaan. Konsultan memberikan gambar

rencana dan peraturan, serta syarat-syarat. Kemudian kontraktor harus

merealisasikan menjadi sebuah bangunan. Hubungan antara konsultan perencana

dan kontraktor harus atas sepengetahuan konsultan pengawas.

 31

6. Hubungan konsultan pengawas dengan kontraktor

Terikat hubungan fungsional. Pengawas melakukan pengawasan selama

pelasksana pekerjaan sesuai dengan peraturan-peraturan yang telah disepakati.

Kontraktor melaporkan setiap hasil pekerjaan yang dilaksanakan dan kendala-

kendala secara teknis kepada pengawas.

Hubungan kerja pada proyek pembangunan apartemen Yudhistira Tower

Yogyakarta dapat dilihat pada Gambar 2.2.

Gambar 2.2 Skema hubungan kerja pengelola proyek