2.

LANDASAN TEORI

2.1. Real Estate dan Real Properti

2.1.1. Pengertian Real Estate
Ada beberapa pengertian dari real estate, di antaranya adalah :
1. “Real estate is physical land as well as structures and other improvement that
are permanently attached” (Wurtzebach, 1991, p.7). Maksudnya, real estate
dapat berbentuk fisik tanah seperti struktur dan pengembangan lainnya yang
melekat secara permanen
2. “Real estate is land and all improvements mode both on and to the land”
(Tosh, 1992, p.388). Maksudnya, real estate adalah tanah dan seluruh
pengembangan di atasnya maupun pada tanah tersebut. Dimana pengembangan
diatasnya dapat berupa gedung, sedangkan pengembangan pada tanah tersebut
dapat berupa pembangunan jalan, tanah terbuka (misalnya pembukaan hutan)
dan selokan. Dengan demikian, real estate dapat diartikan sebagai tanah dan
semua pengembangan terhadap tanah tersebut, baik yang ada di atas maupun
pada tanah tersebut.
3. Dalam Asosiasi Ikatan Real Estate, The Appraisal of Real Estate, Bab 1
dijelaskan arti Real Estate yaitu is the physical land and appurtenances offixed to
the land. Maksudnya, real estate yaitu tanah fisik dan segala sesuatu yang
melekat di atas tanah. Structures real estate bersifat tidak bergerak dan
berwujud. Pengertian hukum (Amerika) Real Estate adalah semua benda yang
termasuk di dalam dan di atas tanah yang merupakan bagian alam dari tanah
(misal: pohon dan mineral) dan juga semua benda yang dibuat dan dibangun oleh
manusia (misal: bangunan, sumur dan jaringan pipa air bersih) dan sesuai pula
dengan pengertian “inaedificatu solo, solo credit” yang berarti apa yang melekat
pada tanah, termasuk bagian dari tanah (Hidayati & Harjanto, 2003, p.8).
Definisi dari sumber lain, “A parcel of real estate consists of land plus whatever
grows on the land (e.g., crops) plus whatever is permanently attached to the land
(e.g., a building). In addition, a parcel of real estate includes all the space above
and below the surface of the earth” (Wurtzebach, 1991, p.90). Maksudnya, real

7
Universitas Kristen Petra
 8

estate terdiri dari tanah ditambah apa saja yang tumbuh di atas tanah, ditambah
dengan segala sesuatu yang secara permanen di atasnya (misalnya bangunan).
Real estate juga dapat berupa ruangan yang berada di atas dan di bawah
permukaan bumi.

2.1.2. Pengertian Real Properti

Beberapa pengertian dari real property, di antaranya adalah:
1. Pengertian real property (harta tak bergerak) pada umumnya adalah tanah
termasuk barang-barang yang karena alam tumbuh di atasnya dan karena
perbaikan-perbaikan pada tanah itu, termasuk bangunan-bangunan dari semua
jenis dan semua yang tetap atau tak terpisahkan terletak pada bangunan-
bangunan itu (Abdurrachman, 1991, p.852).
2. Definisi real property menurut Kyle (2005, p.4), “real properly is defined as the
arch’s surface extending downward to the centre of the arch and upward into
space, including all things permanently attached there to, by nature or by human
hands”. Maksudnya, suatu tanah atau lahan yang secara fisik ada, beserta semua
benda yang secara alami melekat pada tahun itu, termasuk juga semua benda
yang secara sengaja diletakkan manusia di atas atau di bawahnya.
3. “Real properly is the rights, interests, and benefits inherent in the ownership of
real estate; frequently thought of a bundle of rights; often used synonymously
with the term real estate” (Wurtzebach, 1991, p.32).
4. Asosiasi Ikatan Real Estate, The Appraisal of Real Estate; Bab 1 mendefinisikan
“Real properly: Includes all interest, benefits, and rights inherent in the
ownership of physical real estate.” Real property dapat diartikan sebagai
kumpulan atas berbagai macam hak dan interest yang ada dikarenakan
kepemilikan atas satuan real estate. Hak tersebut terdiri dari hak untuk
menggunakan real estate tersebut, menyewakannya, memberikan kepada orang
lain, atau tidak sama sekali (Hidayati & Harjanto, 2003, p.8).
Kedua istilah, real estate dan real property, berbeda dalam arti
penerapannya, tergantung referensi, mana yang akan digunakan, Australia atau
Amerika. Sedangkan di Indonesia, lebih mengacu ke Amerika, menggunakan istilah
Real Estate untuk bentuk fisik dari tanah beserta pengolahan dan pembangunannya
dan Real Property menunjuk pada kumpulan hak (bundle of rights) untuk

Universitas Kristen Petra

 9

menggunakan, menyewa, memindahkan, dan sebagainya dari tanah beserta

pengolahan dan pembangunannya Kemudian istilah Real Property di Indonesia
mengalami perubahan menjadi Properti (Hidayati & Harjanto, 2003, p. 8-10).

2.1.3. Klasifikasi Real Properti

Real properti dapat dibagi menjadi 4 kategori, yaitu:
1. Residential Property (Properti Rumah Tangga)
Properti rumah tinggal selain termasuk kediaman milik pribadi juga perumahan
pemerintah dan institusional yang berguna untuk memuaskan kebutuhan pokok
dari masyarakat sebagai tempat berlindung. Residential real estate merupakan
sumber terbesar akan permintaan keterlibatan atau layanan dari manajer properti
yang profesional. Berikut ini adalah badan pembagian residential real estate
secara lengkap.

Residential Real Estate

Single-Family Homes Multi-family Residence

(Apartments, Condominium,
Cooperatives, Planned Unit
Development)

Freestanding Town Walkup Higrise

Homes Homes Buildings Buildings

Cluster Row
Homes Homes

Garden Midrise
Development Buildings

Gambar 2.1. Kategori Residential Real Estate

Sumber: Robert C. Kyle, Floyd M. Baird & Marie S. Spondek (2005, p.5)

Universitas Kristen Petra

 10

Properti rumah tinggal ini dibagi menjadi:

a. Single-Family Homes
Dapat berupa:
1) Freestanding Homes (Rumah Satuan)
Bentuknya seperti perumahan yang ada di Surabaya saat ini. Jenis
properti rumah tinggal ini paling banyak diminati karena rumah ini
ditempati sendiri oleh pemiliknya, sehingga manajer properti kurang
berperan.
2) Town Homes
Bentuknya seperti apartemen
Dibagi menjadi:
a) Cluster Homes.
b) Row Homes.
b. Multi-Family Residence
Dapat berupa:
1) Apartments.
2) Condominiums.
3) Cooperatives.
4) Planned unit developments.
2. Commercial Properly (Properti Komersial)
Merupakan income-producing properties yaitu properti yang dapat menghasilkan
keuntungan.
Properti komersial ini terbagi menjadi:
a. Office Property (properti perkantoran).
b. Retail Property (property retail).
3. Industrial Property (Properti Industri)
Properti industri meliputi tanah dan fasilitas yang digunakan untuk industri berat
dan ringan, untuk penyimpanan dan distribusi barang.
Properti industri dibagi menjadi:
a. Industri berat dan industri ringan.
b. Industrial park (kawasan industri).
4. Special Purpose Property (Properti dengan Kegunaan Khusus).

Universitas Kristen Petra

 11

2.2. Properti Rumah Tinggal

Pada pembahasan ini lebih ditekankan pada properti rumah tinggal
(residential properly). Berikut ini adalah bagan mengenai pembagian residential real
estate yang berkaitan dengan peranan estate management dan manajemen properti:

Residential Real Estate

Single Family Homes Multi Family Homes

- Town House - Apartments

- Free Standing Homes - Condominiums
- Cooperatives

Gambar 2.2. Residential Real Estate

Sumber: Robert C Kyle, Floyd M. Baird & Marie S. Spodek (2005, p.5)
Berdasarkan bagan di alas, dapat dilihat pembagian peranan antara estate
management untuk single family homes yang meliputi town house dan free standing
homes dan manajemen properti untuk multi family homes yang meliputi apartments,
condominiums, dan cooperatives.

2.2.1. Pengertian Perumahan

Freestanding homes (rumah satuan) adalah single family homes yang paling
banyak di Surabaya dan biasanya terdapat dalam suatu kawasan perumahan.
Beberapa pengertian perumahan, di antaranya yaitu:
1. Berdasarkan Undang-Undang No 4 Tahun 1992 tentang Perumahan dan
Pemukiman, “Perumahan adalah kelompok rumah yang berfungsi sebagai
lingkungan tempat tinggal atau lingkungan hunian yang dilengkapi dengan
prasarana dan sarana lingkungan.”
2. Berdasarkan Petunjuk Perencanaan Kawasan Perumahan Kota (Departemen
Pekerjaan Umum, 1987, p.4), “Lingkungan perumahan adalah sekelompok
rumah dengan prasarana dan fasilitas lingkungannya.”
3. Perumahan adalah salah satu sarana human yang erat kaitannya dengan tata cara
kehidupan masyarakat
Dengan demikian, kawasan perumahan merupakan suatu lingkungan hunian
yang bebas dari gangguan-gangguan, seperti gangguan suara, kotoran udara, bau dan

Universitas Kristen Petra

 12

lain-lain, dan harus aman serta nyaman. Oleh karena itu, dalam kawasan perumahan
harus disediakan sarana lain seperti taman serta fasilitas umum dan fasilitas sosial
lainnya.

2.2.2. Pembagian Perumahan

Perumahan terbagi menjadi perumahan kelas atas, kelas menengah, dan kelas
bawah. Pengelompokan tersebut berdasarkan “Keputusan bersama Menteri Dalam
Negeri, Menteri Pekerjaan Umum dan Menteri Negara Perumahan Rakyat
No. 648-384 Tahun 1992, No. 739/KPTS/1992, No. 09/KPTS/tentang Pedoman
Pembangunan Perumahan dan Pemukiman dengan Lingkungan Berimbang,” maka
kriteria yang ditetapkan adalah:
1. Kapling rumah mewah dengan luas tanah antara 600 - 2000 m2 dan/atau biaya
pembangunan per m2 di atas harga satuan per m2 tertinggi untuk pembangunan
perumahan dinas pemerintah kelas A yang berlaku.
2. Kapling rumah menengah dengan luas tanah antara 200 - 600 m2 dan/atau biaya
pembangunan per m2 di atas harga satuan per m2 tertinggi untuk pembangunan
perumahan dinas pemerintah kelas C sampai kelas A yang berlaku.
3. Kapling rumah sederhana dengan luas antara 54 - 200 m2 dan biaya
pembangunan per m2 tertinggi untuk pembangunan perumahan dinas pemerintah
kelas C yang berlaku (CIC, 1997, p. 76).
Dalam membangun perumahan ada konsep lain yang harus dipenuhi, yaitu:
a. Pembangunan tipe rumah menengah sebanyak 900 unit atau lebih misalnya,
pada setiap lokasi diwajibkan membangun 2 (dua) tipe rumah sederhana
untuk setiap 1 (satu) tipe rumah menengah yang dapat dibangun di lokasi
lain, tetapi tetap di wilayah Kotamadya Surabaya.
b. Pembangunan tipe rumah mewah lebih dari 100 unit atau lebih pada satu
lokasi diharuskan membangun 6 (enam) unit tipe rumah sederhana untuk
setiap 1 (satu) rumah mewah dan dianjurkan membangun 3 (tiga) tipe rumah
menengah yang dapat dibangun di lokasi lain, tetapi tetap di wilayah
Kotamadya Surabaya (CIC, 1997, p. 76).
c. Persyaratan Dasar
Sesuai dengan “Petunjuk Perencanaan Kawasan Perumahan Kota”

Universitas Kristen Petra

 13

(Departemen Pekerjaan Umum, 1987, p. 34), kawasan perumahan harus

memenuhi persyaratan-persyaratan sebagai berikut:
1) Aksesibilitas
Yaitu kemungkinan pencapaian dan ke kawasan. Dalam kenyataannya,
aksesibilitas ini berwujud jalan dan transportasi.
2) Kompatibilitas
Yaitu keseharian dan keterpaduan antar kawasan yang menjadi
lingkungannya.
3) Fleksibelitas
Yaitu kemungkinan pertumbuhan fisik/pemekaran kawasan perumahan
dikaitkan dengan kondisi fisik lingkungan dan keterpaduan prasarana.
4) Ekologi
Yaitu keterpaduan antara tatanan kegiatan alam yang mewadahinya.
Persyaratan-persyaratan di atas berkaitan erat dengan tujuan pembangunan
perumahan, yaitu agar setiap orang dapat menempati perumahan yang
sehat, untuk mendukung kelangsungan dan peningkatan kesejahteraan
sosialnya.

2.3. Pengembang/Developer
2.3.1. Pengertian Pengembang/Developer
Pengembang atau developer adalah seseorang atau sebuah tim yang memiliki
keahlian dalam hal pembangunan, yang meliputi segi arsitektur, teknis, konstruksi,
keuangan, pemasaran, dan manajemen properti.

2.3.2. Tipe-tipe Pengembang/Developer

Menurut Zuckerman, Howard A. dan George D. Blevins (1991, p.18-19),
developer dibagi menjadi beberapa tipe berdasarkan fungsinya, yaitu:
1. Land Developer
Adalah developer (pengembang) yang mengembangkan sebidang lahan
kemudian membaginya menjadi beberapa daerah dan mendirikan infrastruktur
yang diperlukan kemudian menjualnya kepada developer lain atau pengguna
akhir.

Universitas Kristen Petra

 14

2. Speculative Developers (membangun untuk pribadi)

Adalah developer atau pengembang yang membangun untuk dirinya pribadi dan
mencari keuntungan, baik berupa kenaikan equity jangka panjang maupun
penghargaan atas properti tersebut. Biasanya, properti yang dibangun di desain
dengan biaya pemeliharaan dan operasional yang rendah.
3. Merchant Builders
Adalah orang yang membangun sebuah properti untuk dengan segera dijual
kembali sebelum memulai konstruksi, selama masa konstruksi atau segera
setelah konstruksi.
4. Fee Developer
Adalah developer yang dikontrak oleh pemilik untuk membangun sebuah
properti dengan bayaran tertentu. Developer juga menyewakan dan mengatur
properti tersebut dengan biaya tambahan.
5. Renovators and Converters
Merupakan developer yang memberi sebuah properti dan memperbaiki nilainya
melalui kreativitas dan kerja keras dengan syarat kondisi pasar baik atau ada
kesempatan.
Berdasarkan tipe pengembang di atas, sebagian pengembang yang ada di
Indonesia saat ini merupakan campuran dari tipe land developer, speculative
developer, dan fee developer. Di mana pengembang di Indonesia pada umumnya
bertindak selaku pihak yang membebaskan dan mengembangkan (membangun)
suatu lahan menjadi suatu kawasan perumahan, menjualnya kepada konsumen atau
pengguna akhir mencari keuntungan pribadi, serta mengelola kawasan perumahan
tersebut.

2.3.3. Kewajiban Pengembang/Developer

Pengembang sebagai pihak yang membangun suatu kawasan perumahan,
selain mempunyai kesempatan memperoleh keuntungan juga memiliki tanggung
jawab terhadap kawasan perumahan yang dibangunnya. Beberapa kewajiban
pengembang di antaranya adalah:
1. Pengembang wajib menyediakan tanah untuk keperluan fasilitas sosial, seperti
yang tercantum dalam Peraturan Menteri Dalam Negeri No. 3 Tahun 1987

Universitas Kristen Petra

 15

Pasal l3 angka huruf 1 b, di mana luas lahan minimum yang telah ditetapkan
sebagai prasarana lingkungan dan lahan utilitas umum dan fasilitas sosial adalah
sebesar 40% dari luas lahan total yang dibangun/dikelola. Ketentuan ini
didasarkan pada Keputusan Menteri Pekerjaan Umum No. 20/KPTS/86 tentang
Pedoman Teknik Pembangunan Perumahan Sederhana Tidak Bersusun.
2. Pengembang wajib membangun dan memelihara selama waktu yang ditentukan
prasarana-prasarana lingkungan dan fasilitas-fasilitas sosial yang diperlukan oleh
masyarakat dan sebagainya, sesuai Peraturan Menteri Dalam Negeri No. 5
Tahun 1974 angka 1 dan angka 6 huruf c dan d. Maksudnya, pengembang wajib
membangun prasarana-prasarana lingkungan dan fasilitas-fasilitas sosial, dan
memeliharanya selama suatu kawasan perumahan belum sepenuhnya selesai.
3. Pengembang yang telah menyelesaikan pembangunan suatu kawasan perumahan
mempunyai kewajiban untuk menyerahkan prasarana lingkungan kawasan
tersebut kepada Pemerintah Daerah Tingkat II setempat. Ini berdasarkan pada
Peraturan Menteri Dalam Negeri No. 1 Tahun 1978 tentang Penyerahan
Prasarana Lingkungan, Utilitas Umum dan Fasilitas Sosial Perumahan Kepada
Pemerintah Daerah, serta Peraturan Menteri Dalam Negeri No. 3 Tahun 1987
tentang Penyediaan dan Pemberian Hak Atas Tanah untuk Keperluan Perusahaan
Pembangunan Perumahan. Adapun penyerahan prasarana lingkungan, utilitas
umum dan fasilitas sosial dapat dilakukan secara bertahap berdasarkan Peraturan
Menteri Dalam Negeri No. 1 Tahun 1987 tentang Penyerahan Prasarana
Lingkungan, Utilitas Umum dan Fasilitas Sosial Perumahan Kepada Pemerintah
Daerah, dengan ketentuan sebagai berikut:
a. Untuk prasarana lingkungan, tanah dan bangunan telah selesai dibangun dan
dipelihara.
b. Untuk utilitas umum, tanah dan bangunan telah selesai dibangun dan
dipelihara.
c. Untuk fasilitas sosial, tanah telah siap untuk dibangun.
Walaupun demikian, pada kenyataannya banyak pengembang yang belum
melakukan penyerahan prasarana lingkungan perumahannya kepada Pemerintah
Daerah Tingkat II setempat. Dalam catatan REI Jatim, sejak pelaksanaan
pembangunan perumahan oleh developer anggota REI Jatim, barn tercatat 2

Universitas Kristen Petra

 16

developer yang melaporkan telah melaksanakan penyerahan prasarana lingkungan

perumahannya kepada Pemda Tingkat II setempat. Menurut DPD RH Jatim hal ini
disebabkan:
1. Developer yang bersangkutan sudah bubar atau tutup sebelum sempat
menyerahkan fasilitas umumnya kepada Pemerintah Daerah Tingkat II.
2. Developer yang bersangkutan masih belum selesai melaksanakan pembangunan
perumahannya di lokasi tersebut.
3. Developer yang bersangkutan pernah akan menyerahkan, tetapi belum dapat
diterima atau ditolak oleh Pemerintah Daerah Tingkat II.
4. Pemerintah Daerah Tingkat II belum mempunyai Tim Verifikasi sebagaimana
disyaratkan oleh Instruksi Menteri Dalam Negeri No. 30 tahun 1990.

2.4. Manajemen Properti

2.4.1. Pengertian Manajemen Properti
Property management is the process of overseeing the financial, physical and
administrative aspect of properly operation (Fisher, 1991, p.150). Artinya,
manajemen properti adalah suatu proses yang mengatur keuangan, kondisi fisik dan
dari segi administrasi pada proses operasi suatu properti. Sedangkan Kyle, Robert C.
dan Floyd M. Bair menyatakan, “Manajemen properti sebagai sebuah cabang dan
profesi real estate yang memelihara atau meningkatkan nilai dari sebuah investasi
properti sambil membangkitkan atau menambah penghasilan bagi para pemiliknya”
(2005, p.1).
Istilah “Manajemen Properti’ biasanya digunakan untuk high rise building
seperti gedung perkantoran, hotel dan pusat perbelanjaan. Sedangkan untuk
residential property dipakai istilah “Estate Management”, yang fungsinya tidak
hanya sebatas pengelolaan fisik lingkungan tetapi juga mengelola lingkungan secara
psikologis, seperti rasa aman, nyaman dan ketertiban (Properti Indonesia, 2001,
p.48). Berdasarkan pengelolaan psikologis inilah akan membentuk suatu opini mini
atau persepsi dari masyarakat atau warga pada perumahan tersebut terhadap
lingkungan perumahan tersebut. Pengelolaan psikologis misalnya lingkungan dan
taman yang terawat akan ‘sedap’ dipandang sehingga memberikan rasa nyaman bagi
penghuninya.

Universitas Kristen Petra

 17

2.4.2. Pemeliharaan yang Dilakukan Manajer Properti

Sebagai manajer properti, seseorang harus dapat melaksanakan fungsi
pemeliharaan secara efektif dan efisien dalam tingkatan operasional perawatan yang
berbeda-beda, yaitu (Wiyono, 1996, p.62-63):
1. Perawatan Pencegahan (Preventive Maintenance)
Perawatan ini ditujukan untuk mempertahankan keutuhan fisik, rencana dasar
dan menekan seminimal mungkin biaya perawatan korektif. Melaksanakan
kegiatan perawatan secara teratur dan inspeksi secara periodik akan dapat
diketahui sedini mungkin gangguan-gangguan struktural, mekanikal dan
elektrikal, sebelum perbaikan besar terjadi.
2. Perawatan Rutin (Routine Maintenance)
Merupakan jenis perawatan yang paling banyak dikerjakan. Tempat-tempat dan
daerah-daerah dasar yang sering dilalui dan digunakan, harus dibersihkan dan
dikontrol setiap hari. Beberapa kegiatan seperti membersihkan jalan umum,
aman dan fasilitas lainnya termasuk ke dalam perawatan rutin. Perawatan ini
harus dijadwalkan dan dilaksanakan secara benar dan teliti, karena akan dapat
dengan mudah menjadikan biaya perawatan yang sangat mahal. Perawatan rutin
mencakup antara lain:
a. Pembersihan (cleaning)
b. Inspeksi (inspection)
c. Penyetelan (adjustment)
d. Pelumasan (lubrication)
3. Perawatan Korektif (Corrective Maintenance)
Dalam perawatan ini melibatkan pelaksanaan perbaikan-perbaikan dengan tujuan
mempertahankan fungsi peralatan, fungsi utilitas dan fungsi fasilitas bangunan
gedung seperti yang dibutuhkan oleh pemakai atau pengguna gedung. Sesuatu
yang termasuk dalam kegiatan perawatan korektif antara lain memperbaiki
sebuah keran atau unit AC yang rusak
Dengan demikian seorang properti manajer merupakan orang yang dapat
menjalankan fungsi-fungsi dan manajemen properti yang ada. Salah satu tugas dari
manajemen properti adalah dalam hal pemeliharaan yang dapat meliputi perbaikan,
operasional, perencanaan pemeliharaan maupun pemeliharaan fisik. Pemeliharaan-

Universitas Kristen Petra

 18

pemeliharaan yang dilakukan oleh manajer properti seperti yang tersebut di atas
diantaranya adalah pemeliharaan rutin. Di mana pemeliharaan rutin ini merupakan
pemeliharaan yang paling banyak dikerjakan. Pemeliharaan ini biasanya dilakukan
secara terjadwal karena akan dapat mengurangi pembengkakan biaya pemeliharaan
pada waktu tertentu. Pemeliharaan rutin ini mencakup antara lain:
1. Keamanan
Masalah keamanan perlu diperhatikan oleh pihak pengembang karena konsumen
perumahan lebih menginginkan tempat tinggal yang aman dari tindak kejahatan.
Dimana dengan adanya krisis ekonomi yang terjadi dan tingginya angka
pengangguran, membuat banyak bermunculan penjahat-penjahat baru. Sasaran
mereka terutama adalah kawasan perumahan kelas menengah ke atas, apalagi
bila kawasan tersebut belum memiliki sistem keamanan yang baik. Terdapat
banyak cara yang dilakukan oleh pengelola kawasan perumahan untuk
memperkecil tingkat kejahatan, misalnya: gerbang masuk dijaga oleh Satpam,
diberi portal atau pintu besi setinggi 5 meter, diberi aliran listrik, sistem
pengamanan berlapis dan diberlakukannya pintu gerbang tunggal (one gate
system).
2. Kebersihan
Kebersihan kawasan perumahan meliputi pengambilan sampah dari setiap rumah
secara rutin, membersihkan jalan dan selokan dari sampah dan dedaunan.
3. Jalan
Adapun pengertian jalan menurut Departemen Pekerjaan Umum (DPU) adalah
jalur yang direncanakan atau digunakan untuk lalu lintas kendaraan dan orang.
Jalan yang terdapat di kawasan perumahan terbagi menjadi:
a. Jalan Primer (jalan penghubung lingkungan perumahan)
Adalah jalan yang menghubungkan lingkungan perumahan dengan jalan
lokal terdekat.
b. Jalan Sekunder (jalan poros lingkungan perumahan)
Adalah jalan yang menghubungkan masing-masing satuan pemukiman atau
lingkungan perumahan.
c. Jalan Tersier (jalan lingkungan perumahan)
Adalah jalan yang ada dalam satuan pemukiman atau lingkungan perumahan.

Universitas Kristen Petra

 19

4. Penerangan Jalan
Diperlukan penerangan jalan yang cukup untuk memerangi jalan yang ada di
dalam kawasan perumahan, sehingga jalan tidak gelap dan rawan kejahatan.
5. Saluran
Adalah tempat pembuangan air hujan/limbah. Fungsi dari saluran ini adalah
untuk menampung air hujan supaya jalanan tidak digenangi air/banjir, oleh
karena itu pembuatan saluran harus direncanakan sedemikian rupa
(Djasrain, 1995, p.453).
6. Taman
Fungsi utama dari taman adalah untuk memberikan kesegaran di kawasan
perumahan (cahaya dan udara segar) dan netralisasi polusi udara.
7. Fasilitas Umum
Adalah sarana penunjang untuk pelayanan lingkungan (Djasriain, 1995, p.44).
Fasilitas umum dapat berupa lapangan olah raga dan taman bermain anak-anak.

2.5. Persepsi Konsumen dan Nilai Perumahan

2.5.1. Persepsi Konsumen
Seseorang yang termotivasi adalah siap untuk bertindak (Kotler, 1997,
p.185). Bagaimana seseorang benar-benar bertindak dipengaruhi oleh persepsinya
mengenai situasi tertentu. Menurut Engel et al. (2004, p.316), “Persepsi merupakan
informasi yang disimpan di dalam ingatan. Himpunan bagian dari informasi total
yang relevan dengan fungsi konsumen di dalam pasar disebut persepsi konsumen.”
Pengertian persepsi lebih mendalam dijelaskan oleh Kotler (1997, p.185)
sebagai berikut: “Perception is the process by which an individual selects, organizes,
and interprets information (stimuli) inputs to create a meaningful picture of the
world.” Maksudnya, persepsi adalah proses bagaimana seseorang menyeleksi,
mengatur, dan menginterpretasikan masukan-masukan informasi atau stimuli untuk
menciptakan gambaran keseluruhan yang berarti.
Sejalan dengan pendapat tersebut, Schiffman dan Kanuk (2000, p.162)
menyatakan bahwa, “Preception is the process by which and individuals selects,
organize, and interprets stimuli into a meaning full and coherent picture of the

Universitas Kristen Petra

 20

world.” Maksudnya, persepsi adalah suatu proses di mana seseorang menyeleksi,

mengorganisasi, dan menginterprestasi stimuli yang diterima menjadi suatu
gambaran keadaan dunianya yang utuh dan penuh arti.
Berdasarkan beberapa pengertian di atas dapat dikatakan bahwa persepsi
adalah suatu proses di mana seseorang menyeleksi, mengorganisasi, dan
menginterprestasi stimuli atau rangsangan-rangsangan yang masuk melalui panca
indra dan diolah oleh data sensoris di otak menjadi suatu gambaran yang berarti atau
bermakna bagi dirinya atau orang lain. Seseorang individu memandang suatu obyek
stimuli melalui sensasi-sensasi yang mengalir melalui lima indra (sensory receptors),
yaitu mata, telinga, hidung, kulit, dan lidah. Stimuli yang masuk melalui panca indra
dapat berupa produk, kemasan, nama merek, iklan, dan komersial (Schiffman &
Kanuk, 2000, p.162). Namun demikian, setiap orang mengikuti, mengatur, dan
menginterpretasikan data sensoris ini menurut cara masing-masing. Persepsi tidak
hanya tergantung pada stimuli fisik tetapi juga pada stimuli yang berhubungan
dengan lingkungan sekitar dan keadaan individu tersebut (Kotler, 1997, p.185).
Persepsi seseorang atau konsumen tidak lepas dari sensasi. “Sensation is the
immediate and direct response of the sensory organs to simple stimuli” (Schiffman
& Kanuk, 2000, p.162). Maksudnya, sensasi adalah respon segera atau langsung
dari organ sensori atas stimuli sederhana yang diterima, misalnya iklan, kemasan,
dan nama merek. Sensitifnya seseorang menunjukkan kepada pengalamannya atas
sensasi. Sensitifnya seseorang atas sejumlah stimuli atau intensitas stimuli
bergantung kepada kualitas panca indra yang dimiliki, dan itulah yang dapat
dinyatakan. Misalnya, orang buta akan memiliki pendengaran yang lebih sensitif dari
pada rata-rata orang yang dapat melihat, bahkan mampu mendengar bunyi yang rata-
rata orang tidak dapat mendengarnya.
Cara pandang seseorang atas sesuatu stimulus yang berbeda bisa
menghasilkan perbedaan. Namun demikian perbedaan persepsi bisa saja terjadi pada
stimulus yang sama dari dua orang atau lebih. Sebagaimana yang ditegaskan oleh
Kotler (1997, p.185) bahwa orang-orang memandang situasi atau stimuli yang sama
dengan cara yang berbeda. Kenyataannya adalah bahwa manusia memandang suatu
obyek atau stimuli melalui sensasi-sensasi yang mengalir melalui lima indra. Namun
demikian, setiap orang mengikuti, mengatur, dan menginterpretasikan data sensoris

Universitas Kristen Petra

 21

ini menurut cara masing-masing. Dengan kata lain, ada perbedaan persepsi antara
satu orang dengan orang yang lain atas sesuatu stimuli yang sama. “No two people
see the world in preciesly the same way” (Schiffman & Kanuk, 2000, p.172).
Kotler (1997, p.185) menjelaskan bahwa, “People can emerge with different
perceptions of the same object because of three processes: selective attention,
selective distortion, and selective retention.” Maksudnya, orang-orang dapat
memunculkan persepsi yang berbeda atas sesuatu obyek yang sama dikarenakan tiga
hal, yaitu selective attention (perhatian selektif), selective distortion (distorsi
selektif), dan selective retention (retensi selektif). Ketiga hal tersebut secara singkat
dapat dijelaskan sebagai berikut:
a. Selective attention (perhatian selektif)
Merupakan perilaku seseorang yang hanya mampu memperhatikan
sesuatu yang sangat selektif dari sejumlah stimuli yang diterima. Misalnya, tidak
semua iklan yang dilihat dapat diingat oleh seseorang, tetapi hanya iklan yang
benar-benar menarik perhatian yang akan diingat, sebagian besar stimuli akan
tersaring keluar. Adapun stimuli yang akan diingat atau diperhatikan oleh
seseorang adalah: (1) Stimuli yang berhubungan dengan kebutuhan saat ini. (2)
Stimuli yang telah diantisipasi sebelumnya. (3) Stimuli yang memberikan
rangsangan dengan deviasi yang besar dalam kaitan dengan ukuran normal
stimul, misalnya adanya potongan harga yang lebih besar. Adanya perhatian
selektif di dalam diri manusia membuat para pemasar harus bekerja keras untuk
dapat menarik perhatian konsumen potensial, misalnya melalui pembuatan iklan
yang sangat menarik, menawarkan discount yang menarik, membuat produk
dengan desain dan kinerja yang bagus serta menawarkan harga yang wajar.
b. Selective distortion (distorsi selektif)
Distorsi selektif menjelaskan kecenderungan orang untuk mengolah
informasi menjadi suatu pengertian pribadi. Setiap orang memasukkan informasi
positif dan negatif yang diterima ke dalam pikiran. Seseorang akan cenderung
mengambil informasi yang positif suatu produk yang diinginkan dan
mengabaikan informasi yang negatif. Dengan demikian, seseorang akan
mengintrepretasikan informasi positif dengan cara yang akan mendukung dan
bukan yang akan menentang persepsinya.

Universitas Kristen Petra

 22

c. Selective retention (retensi/ingatan selektif)

Orang-orang akan melupakan kebanyakan dari hal yang dipelajari.
Orang-orang akan cenderung mempertahankan informasi yang mendukung
pendirian dan kepercayaan yang dimiliki. Oleh karena retensi selektif, seseorang
hanya mengingat-ingat hal-hal positif dari suatu produk yang mendukung
pendirian dan kepercayaan yang dimiliki, dan sebaliknya melupakan segala
sesuatu hal-hal yang baik dari produk lain yang tidak mendukung
pendirian dan kepercayaannya.

2.5.2. Nilai (Value) Perumahan

Nilai perumahan tidak saja dapat diartikan sebagai harga jual rumah yang
berbentuk numerik (angka), tetapi juga dapat diartikan sebagai value (customer
perceived value). Dua pengertian nilai di atas dapat dijelaskan secara singkat sebagai
berikut:
1. Harga jual rumah
Produk, baik berupa barang dan jasa yang dijual di pasar pasti
mempunyai harga, di mana besar harga tersebut yang harus dibayar oleh
konsumen atau pelanggan untuk mengganti hak milik atas barang dan jasa
kepada perusahaan. Menurut Nitisemito (2000, p.55), “Harga adalah nilai suatu
produk (barang dan jasa) yang diukur dengan sejumlah uang di mana
berdasarkan nilai tersebut seseorang bersedia melepaskan produk yang dimiliki
kepada pihak lain.” Dengan demikian, pengertian dari harga rumah adalah
sejumlah uang dan konsepsi lainnya (dapat berupa barang dan jasa) yang
digunakan untuk mengganti hak milik sebuah rumah yang dibeli konsumen
kepada developer.
2. Customer perceived value
Menurut Kotler (2003, p.60), “Customer perceived value (CPV) is the
difference between the prospective customer’s evaluation of all the benefit and
all the cost of an offering and the perceived alternatives.” Secara bebas
pernyataan tersebut dapat diartikan, bahwa customer perceived value adalah
perbedaan antara evaluasi atas semua manfaat yang konsumen harapkan dengan

Universitas Kristen Petra

 23

semua biaya yang dikeluarkan berikut alternatif-alternatif yang diamati.

Singkatnya, customer perceived value adalah perbandingan antara semua
manfaat yang dirasakan dengan seluruh biaya yang dikeluarkan konsumen. Suatu
perumahan akan memiliki value, apabila manfaat rumah yang dikonsumsi
melebihi dari biaya-biaya yang dikeluarkan konsumen. Sebaliknya, suatu
perumahan tidak akan memiliki value, apabila manfaat rumah yang dikonsumsi
lebih kecil dari biaya-biaya yang dikeluarkan konsumen.

2.6. Hubungan Antar Konsep

Manajemen properti pada perumahan sering disebut “Estate Management”,
fungsinya tidak hanya sebatas pengelolaan fisik lingkungan tetapi juga mengelola
lingkungan secara psikologis, seperti rasa aman, nyaman dan ketertiban. Pengelolaan
psikologis, misalnya lingkungan dan taman yang terawat akan ‘sedap’ dipandang
mata, sehingga memberikan rasa nyaman bagi penghuni. Pengelolaan secara
psikologis meliputi:
1. Keamanan lingkungan perumahan.
2. Kebersihan lingkungan perumahan.
3. Terpeliharanya jalan di dalam lingkungan perumahan.
4. Penerangan di dalam lingkungan perumahan.
5. Tersedianya fasos (fasilitas sosial) dan fasum (fasilitas umum).
Pemeliharaan-pemeliharaan yang dilakukan oleh manajer properti seperti
tersebut di atas adalah pemeliharaan rutin. Di mana pemeliharaan rutin ini
merupakan pemeliharaan yang paling banyak dikerjakan. Diharapkan dengan adanya
pemeliharaan, baik secara fisik maupun non fisik atau pengelolaan secara psikologi
akan dapat meningkatkan nilai atau persepsi masyarakat atau perumahan
tersebut.
Suatu perumahan yang mampu memberikan manfaat lebih besar dari
sejumlah biaya yang dikeluarkan akan memberikan value kepada konsumen atau
warga masyarakat yang menempati rumah tersebut. Value yang diberikan developer
kepada warga akan menciptakan image tersendiri di benak warga masyarakat.
Banyak developer perumahan menyadari akan hal terserbut, sehingga berlomba-
lomba menciptakan brand image melalui estate management. Apabila seseorang

Universitas Kristen Petra

 24

mempunyai persepsi yang bagus mengenai kinerja estate management perumahan,

maka perumahan tersebut dinilai bagus. Sebaliknya, apabila seseorang mempunyai
persepsi yang tidak bagus mengenai kinerja estate management perumahan, maka
perumahan tersebut dinilai tidak bagus. Jadi, nilai perumahan lebih mengarah
customer perceived value yang diberikan developer kepada warga, yang pada
akhirnya dapat melahirkan citra atau image yang baik bagi perumahan tersebut.

2.7. Kerangka Pemikiran

Perumahan di
Surabaya Timur

Estate Management:
1. Keamanan
2. Kebersihan
3. Jalan
4. Penerangan
5. Fasilitas

Ada Estate Management Tidak Memiliki Estate

(Dikelola oleh Management
Profesional Estate (Dikelola sendiri oleh
Management) warga perumahan)

Nilai (Value)
Perumahan

Gambar 2.3. Analisa Perbandingan Estate Management terhadap Nilai (Value)

Perumahan di Surabaya Timur

Universitas Kristen Petra

 25

Hipotesis
Hipotesis yang diajukan pada penelitian ini, yaitu: “Ada perbedaan signifikan
nilai (value) perumahan yang ada estate management dengan yang tidak ada estate
management di Surabaya Timur.”

Universitas Kristen Petra