BAB I

PENDAHULUAN

I.1. LATAR BELAKANG

Lebih dari 5 (lima) tahun perumahan dinas BRI yang berada di Jl. Rs. Fatmawati /Jl.
Apel terbengkalai dan tidak dimanfaatkan dengan baik, sehingga kondisinya tidak layak dan
sebagian besar rusak berat. Pada awalnya diperuntukan untuk perumahan pejabat Bank
Rakyat Indonesia dengan fungsi peruntukan masih berbentuk Wisma Besar (Wbs) dan Wisma
Sedang (Wsd).
Sejalan dengan berjalannya waktu dan berkembangnya zaman disekitar lokasi, tanah BRI
tersebut berkembang berubah fungsi menjadi tempat usaha / niaga terutama disepanjang Jl.
Rs. Fatmawati terdapat berbagai macam jenis usaha sehingga meningkatkan nilai tanah .
Atas dasar tersebut maka PT. LTF , berkeinginan untuk memanfaatkan/ optimalisasi asset
lahan terbengkalai tersebut menjadi suatu Pusat Perdagangan Bisnis Terpadu (One Stop
Shoping) yaitu Pusat Perdangan Material & Bahan Bangunan dan Kanto (Kantor Toko) , yang
nantinya akan mengajukan proposal kepada pihak PT. Bank Rakyat Indonesia untuk rencana
pembangunan Fatmawati Square .
Dalam rencana pemberdayaan lokasi tanah, PT. LTF mengajukan investasi dalam bentuk
bangunan, sedangkan PT. Bank Rakyat Indonesia sebagai pemilik lahan. Tanah/lahan yang
direncanakan persis berada disebelah utara dengan ITC Fatmawati dengan luas kurang lebih
9.715 m2.
Untuk mewujudkan rencana pembangunan Fatmawati Square ini, tahap awal yang dilakukan
oleh PT. LTF adalah melakukan studi kelayakan / membuat konsep kajian / proposal yang
memberi gambaran bahwa lokasi tapak tanah tersebut akan memberi keuntungan, baik secara
finansial maupun manajerial serta keuntungan keuntungan lainnya. Sesuai dengan Corporate
Plan 2001 2005, dalam rangka diversifikasi usaha dibidang Bisnis Property.

I.2. Konsep Pemikiran Pemanfaatan lahan.

Dasar dasar pemikiran rencana pembangunan Fatmawati Square tersebut adalah sbb:

1. Kurang lebih 80% jenis usaha yang dilakukan disepanjang Jl. Fatmawati adalah bisnis
interior/furniture, material dan bahan bahan bangunan, dengan kondisi yang tidak layak,
baik fasilitas maupun parkir dengan menyebar dibeberapa tempat.
2. Sisanya 20% adalah pelaku bisnis lainnya yaitu Dealer, Bank, Supermarket , maupun
Pusat Perbelanjaan Umum.
3. Menyerap Access penduduk di Wilayah Jakarta Selatan, untuk tidak membeli di
Wilayah Jakarta lainnya.
4. Disekitar lokasi adalah lingkungan Elite, sehingga kebutuhan akan bahan material dan
bangunan lebih tinggi dengan kwalitas yang baik di lingkungan perdagangan yang layak
serta kebutuhan akan parkir yang memadai.
5. Sistem One Stop Shoping, yaitu segala kebutuhan akan membangun rumah, mulai dari
keramik, cat, kunci, AC, alat alat teknik lainnya tersedia di satu lokasi.
 6. Tidak menutup kemungkinan Kontraktor, Konsultan dan Pelaku Bisnis Property (Agent /
Distributor), yang sudah mempunyai tempat dilokasi lain, untuk berkantor atau
menempati Kanto tersebut dalam usaha mereka menyerap para konsumen khusus di
Wilayah Jakarta Selatan.
7. Ditinjau secara Makro, yaitu mulai meningkatnya pertumbuhan ekonomi yang mulai
membaik, dengan ditandai menjamurnya pusat pusat perdagangan diberbagai lokasi di
Wilayah Jakarta dan sekitarnya.

I.3. Maksud dan Tujuan

Maksud dari studiini adalah memberikan laporan yang lengkap mengenai kelayakan proyek
Fatmawati Square di lokasi Jl. Rs. Fatmawati / Jl. Apel dengan meninjau dari berbagai aspek
terutama :

1. Aspek Pemasaran.
2. Aspek Hukum
3. Aspek Teknis.
4. Aspek Keuangan
5. Aspek aspek lainnya.

Masing-masing aspek tersebut akan diuraikan secara lengkap sehingga diperoleh kesimpulan
secara jelas tentang kelayakan dari proyek tersebut.
Dalam laporan ini akan disertakan pula data-data pendukung berupa data pertumbuhan
ekonomi dan kemudian pengaruhnya terhadap pembangunan Fatmawati Square
tersebut terhadap usaha-usaha yang telah berkembang disepanjang jalan Rs. Fatmawati.
Study juga diarahkan /penekanannya untuk mengetahui secara jelas Demand daya serap
pasar Fatmawati Square yang akan dibangun dalam kaitannya terhadap pemasaran serta
pengembanganya, perkiraan biaya investasi, struktur pembiayaan investasi, tingkat
pengembalian investasi, proyeksi keuangan, hukum maupun teknis/arsitektur.
Tujuan dari studi ini adalah memberikan gambaran yang jelas mengenai proyek pembangunan
Fatmawati Square dilihat dari berbagai aspek diatas, yang akan digunakan sebagai bahan
masukan bagi PT Bank Rakyat Indonesia ( Persero ) dalam hal ini sebagai pemilik lahan, untuk
dapat bekerjasama dalam rangka terwujudnya pembangunan proyek tersebut demi
tercapainya keuntungan bagi kedua belah pihak, baik finansial maupun bagi kesejahteraan
karyawannya.

I.3. Metodologi dan Sumber Data

Penelitian akan dilakukan dengan 2 ( dua ) cara yaitu penelitian lapangan dan penelitian
ditempat ( Desk Research / literatur). Penelitian lapangan akan dilakukan dalam
kaitannya dengan pemasaran. Sedangkan desk research dilakukan dalam kaitannya dengan
aspek hukum dan keuangan dan data data pendukung lainnya.
Studi disusun dengan menggunakan data-data dari sumber terkait yaitu Walikotamadya
Jakarta Selatan dan Pemda DKI Jakarta adalah sebagai berikut :

1. Bagian Kesatuan Bangsa Bapak Drs. James Marpaung.

2. Bagian Administrasi Wilayah Ibu Herawati
3. Bagian Hukum dan Ortala dari Kabag didisposisikan ke Bapak Agus.
4. Bagian Administrasi Perekonomian Dra. Hj. Connie Chairunnisa MM
5. Bapak Hambali SH Kasubbag Koperasi dan UKM.
6. Bagian Badan Pengelolaan Lingkungan Hidup Daerah ( BPLHD )
7. Bapak Drs. Edison Meliala.
8. Bagian BPN Bapak Dahrizal.
9. Bagian Sudin Tata Kota Bapak Ir. Adi Bambang Syah didisposisikan ke Bapak
Tobing lalu ke Bapak Drs. Bambang Lesmono.
10. Bagian Sudin Wilayah Jakarta Selatan Bapak Drs. Bambang Lesmono.
11. Bagian P2B dari Kabag didisposisikan ke Bapak J. Mandua.
12. Bagian Pengurusan SIPPT di DKI Bapak Drs. M. Pardede.

Disamping itu secara terpisah juga dilakukan survey ke beberapa lokasi pembangunan
proyek-proyek sejenis, baik yang sudah berjalan maupun yang sedang dalam tahap
pembangunan proyek, dalam rangka mencari informasi tentang harga jual satuan unit
Kanto/Ruko, adalah sebagai berikut :

1. ITC Fatmawati di Jl. Fatmawati

2. Kenari Mas di Jl. Kramat Raya
3. Darmawangsa Square di Jl. Darmawangsa IX
4. Kelapa Gading Trade Centre di Jl. Boulevard Barat Raya Kelapa Gading.
5. Mangga Dua Square di Jl. Gunung Sahari
6. Town Square Cilandak di Jl. TB Simatupang.
(Data-data terlampir)

Dan, sebagai informasi pendukung akan dilakukan pooling pendapa/penyebaran angket untuk
melihat seberapa besar keinginan pelaku-pelaku bisnis atas rencana pembangunan proyek
tersebut.

I. 4. Lokasi Proyek

Rencana Proyek Pembangunan tanah di jalan Rs. Fatmawati di Kelurahan Cipete Utara,
Kecamatan Kebayoran Baru , Kotamadya Jakarta Selatan , dengan batas batas sbb:

Sebelah Utara berbatasan dengan : Tanah ny. Sutinah/Jl, Sawo

Sebelah Barat berbatasan dengan : Jl. Rs.Fatmawati
Sebelah Timur berbatasan dengan : ITC Fatmawati
Sebelah Selatan berbatasan dengan : ITC Fatmawati
Luas tanah : 9.715 m2

Status Lahan/Tapak tanah : Milik PT. Bank Rakyat Indonesia ( persero ).

Sertifikat Hak Milik No.1109 atas nama

PT.BRI (persero).
 BAB II

GAMBARAN UMUM WILAYAH STUDI

II.1. LETAK GEOGRAFIS.

Luas Wilayah Kotamadya Jakarta Selatan adalah 65 km2. Pada umumnya suhu kota
Jakarta memiliki iklim tropis lembab. Karena letaknya berada didaerah katulistiwa, maka
Jakarta dipengaruhi angin muson barat bertiup antara bulan November sampai bulan April dan
angin muson timur bertiup antara bulan bulan Mei sampai Oktober. Sebagai kota pantai,
keadaan cuaca sehari-hari dipengaruhi angin laut dari utara ke selatan. Tinggi curah hujan rata-
rata 2.000 mm per tahun . Suhu udara beragam antara 27 - 44,9 C. Jumlah Kecamatan
adalah 10 kecamatan dengan 65 Kelurahan/Desa. Luas Wilayah Kodya Jakarta Selatan
menurut Kecamatan adalah sebagai berikut (lihat Tabel II.1).
Ditinjau dari segi topografi , Kotamadya Jakarta Selatan dapat dikategorikan datar , dan
sebagian besar berada pada ketinggian 0 10 meter diatas permukaan laut. Seluruh dataran
terdiri dari atas endapan pleistocen.
Sehubungan dengan susunan geologi tersebut , kekuatan tanah di daerah Kotamadya Jakarta
mengikuti pola yang sama, dimana pencapaian lapisan keras terdapat pada kedalaman yang
sedang.
Daerah daerah bagian selatan adalah dari tanah alluvial bogor yang subur. Wilayah
Kotamadya Jakarta Selatan relatif lebih tinggi dari pada bagian utara.

Tabel II 1
Luas Kecamatan Kotamadya Jakarta Selatan

NO KECAMATAN JUMLAH LUAS

KELURAHAN
( Km 2)
1. Jagakarsa 6 25,02
2. Pasar Minggu 7 21,91
3. Cilandak 5 18,20
4. Pesanggrahan 5 13,47
5. Kebayoran Lama 6 19,31
6. Kebayoran Baru 10 12,91
7. Mampang Prapatan 5 7,74
8. Pancoran 6 8,23
9. Tebet 7 9,53
10. Setia Budi 8 9,05
Sumber Walikota Madya Jakarta Selatan bagian Administrasi Wilayah

II.2. PRASARANA SECARA GLOBAL

Pembangunan Jakarta didukung oleh pembangunan prasarana yang dilaksanakan baik oleh
Pemerintah Pusat, Pemerintah Daerah maupun swasta. Dibidang prasarana transportasi telah
dibangun berbagai sarana transportasi darat seperti : jalan kereta api, jalan umum, dermaga,
pelabuhan penyebeberangan. Jaringan jalan yang telah dibangun mencapai 4.055 km, antara
lain jalan arteri lingkar Jakarta termasuk jalan Kampung Melayu Saharjo Karet. Juga
dibangun jalan tol Tanjung Priuk Cawang Grogol, jalan tol Jakarta Bogor Ciawi (
Jagorawi ), Jakarta - Cikampek dan Jakarta Merak dan Jalan tol Taman Mini Pondok Indah
yang dapat dilalui menuju lokasi proyek.

Untuk transportasi laut DKI Jakarta memiliki 4 pelabuhan laut yaitu : Pelabuhan Samudera
Tanjung Priok yang sekaligus juga merupakan pelabuhan utama termasuk pelabuhan peti
kemas. Pelabuhan lainnya adalah Pelabuhan Sunda Kelapa sebagai Pelabuhan Nusantara,
Pelabuhan Pasar Ikan sebagai ( TPI ), Pelabuhan Merunda sebagai pelabuhan kayu,
serta sejumlah pelabuhan Jetty di Marina Ancol dan Kepulauan Seribu.

Transportasi udara di Jakarta dilayani melalui beberapa Bandar udara yaitu Bandar Udara
Internasional Soekarno Hatta yang berlokasi di Cengkareng. Disamping itu terdapat juga
beberapa Bandar udara lain yaitu : Bandar Udara Halim Perdana kusuma serta Lapangan
terbang Pondok Cabe yang dioperasikan oleh Pelita Air Service, yang lokasinya termasuk di
wilayah Provinsi Banten.

Menurut catatan Ditlantas Polda Metro Jaya tahun 1999, angkutan umum yang tersedia meliputi
bus kota bus kota 4.822 buah, mobil penumpang 965.058 buah, mobil bebean 300.438 buah,
bemo 867 buah, bajaj 14.612 buah . Terminal bus yang telah dibangun berjumlah 19 buah.

II.3. PENCAPAIAN LOKASI

Lokasi tapak tanah milik PT. BRI yang akan direncanakan dibangun terletak di pinggir Jl. Rs.
Fatmawati, merupakan daerah sentra bisnis yang cukup penting yang ada di wilayah Jakarta
Selatan disamping sentra-sentra bisnis lain di wilayah Jakarta. Sehingga nilai jual dari segi
ekonomi cukup tinggi permintaannya. Apalagi dalam radius 10 km dari Jl. Rs. Fatmawati
merupakan tempat pemukiman cukup elite dan bergengsi seperti misalnya dari arah Utara
berbatasan dengan Kebayoran Baru, dari arah Barat berbatasan dengan pemukiman Pondok
Indah, dari arah Selatan berbatasan dengan Cilandak dan Cinere, dari arah Timur berbatasan
Kemang, sudah dapat dipastikan daerah ini dari waktu ke waktu akan berkembang
dengan sangat pesat dan mempunyai nilai ekonomi yang tinggi (daerah komersial).

Dari segi pencapaian lokasi lahan termaksud cukup strategis. Sebagai daerah tujuan dapat
dicapai baik menggunakan kendaraan pribadi maupun angkutan bus, adapun pencapaian dapat
dicapai melalui beberapa akses sebagai berikut :

Utara : melalui jalan Panglima Polim dan Fatmawati.

Barat : dapat melalui jalan Haji Nawi Raya, atau jalan Radio
Dalam tembus ke jalan Pala Raya kemudian Fatmawati.
Timur : melalui jalan Wijaya dan jalan Darmawangsa.
 Selatan : melalui jalan TB Simatupang atau jalan Cipete Raya kemudian jalan
Fatmawati.

Pencapai pada lokasi tapak tanah dapat dilihat pada gambar (Gambar II.3.1) dibawah ini :

Gambar II.3.1 Pencapaian dapat dilakukan melalui berbagai arah seperti terlihat pada gambar.

Gambar II.3.2. Situasi Existing.

II.4. JUMLAH PENDUDUK DAN PERTUMBUHAN EKONOMI

Penduduk Jakarta Selatan dari tahun 1999 ke tahun 2000 mengalami penurunan sekitar 16
persen, yaitu dari 1.966.411. orang penduduk di tahun 1999 menjadi 1.644.417 orang.
Kepadatan penduduk sebesar 11.360 orang per kilometer persegi.
Kebijakan pembangunan dan strategi pengembangan Kotamadya Jakarta Selatan diarahkan
bagi pengembangan pemukiman terbatas dengan penerapan koefesien dasar
bangunan rendah untuk mempertahankan fungsinya sebagai daerah resapan air, sedangkan
bagian utara Jakarta Selatan diwujudkan sebagai pusat niaga terpadu seperti pusat niaga
Kuningan, Sudirman dan sebagai pusat perkantoran dan jasa keuangan yang
bertaraf internasional di kawasan Cassablanca.
Dengan terjadinya krisis ekonomi, banyak kawasan-kawasan yang berkembang tidak sesuai
dengan peruntukannnya. Utamanya tumbuhnya dengan pesat sektor-sektor informal yang
menjamur dimana-mana tanpa mengindahkan lokasi peruntukannya.

Pertumbuhan ekonomi Jakarta Selatan pada dekade 1990-an sebelum terjadinya krisis
ekonomi, laju pertumbuhan ekonomi Jakarta Selatan cukup menggembirakan yaitu rata-rata
menunjukkan angka pertumbuhan positif 10 persen dengan tingkat laju inflasi selalu dibawah 10
persen. Namun setelah terjadi krisis ekonomi pada pertengahan tahun 1997 keadaan sungguh
menyedihkan, hal ini terlihat dengan laju pertumbuhan ekonomi rata-rata minus 5,60 persen
selama periode pasca krisis( 1998 2000 ) bahkan pada tahun 1998 keadaan ekonomi yang
paling buruk di Kotamadya Jakarta Selatan yaitu minus 19,98 persen dapat dilihat pada Tabel
II.4.1 , Tabel II.4.2 dan Tabel II.4.3, serta

Table II.4.4.

Tabel II.4.1. Jumlah penduduk Jakarta Selatan tahun 1995 2000

No TAHUN JUMLAH
1. 1995 1.843.399.
2. 1996 1.830.856.
3. 1997 1.818.191.
4. 1998 1.805.409.
5. 1999 1.792.516.
6. 2000 1.792.214.

Tabel II.4.2. Laju pertumbuhan Jakarta Selatan tahun 1995 2000

No TAHUN NILAI PDRB PERTUMBUHAN

( Triliun Rp. (%)

)

1. 1995 11,13 10,36

2. 1996 12,32 10,76
3. 1997 12,88 04,49
4. 1998 10,30 - 19,98
5. 1999 10,46 01,47
6. 2000 10,83 03,59

Sumber : Bagian perekonomian Walikota Madya Jakarta Selatan ( Kabag

Administrasi Perekonomian Ibu Dra Hj. Connie Chairunnisa, MM

Tabel II.4.3. Laju inflasi di Wilaya Jakarta Selatan tahun 1995 2000

No TAHUN INFLASI ( % )
1. 1995 09,54
2. 1996 07,30
3. 1997 11,70
4. 1998 74,42
 5. 1999 01,77
6. 2000 10,29

Sumber Bagian perekonomian Walikota Madya Jakarta Selatan ( Kabag

Administrasi Perekonomian Ibu Dra Hj. Connie Chairunnisa, MM

Tabel II.4.4. Sarana Perekonomian di sepanjang Jl. Rs. Ibu Fatmawati dan Sekitarnya.

No SARANA PEREKOMIAN
1. ITC FATMAWATI
2. Fatmawati Centre ( d/h Golden
Trully )
3. Pertokoan ( Ruko ) disepanjang Jl.
Rs. Ibu Fatmawati.
4. Swalayan DBest :
5. Swalayan Super Indo
6. Swalayan Hari-hari
7. Swalayan Koko
8. Pusat Onderdil ITC Fatmawati
9. Pusat Onderdil Pasar Cipete
10. PD Pasar Jaya Cipete
11. PD Pasar Jaya Blok A
12. PD Pasar Jaya Mede

Sumber Bagian perekonomian Walikota Madya Jakarta Selatan ( Kabag Administrasi

Perekonomian Ibu Dra Hj. Connie Chairunnisa, MM.

Tabel II.4.4. Lanjutan,Sarana Perekonomian di sepanjang Jl. Rs. Ibu Fatmawati dan
Sekitarnya.

No SARANA PEREKOMIAN
13. Show Room Mobil
14. Toko Meubel dan Furniture
15. Perbankan ( baik Pemerintah
maupun Swasta )
16. POM Bensin ( SPBU )
17. Bengkel resmi ( Honda Isuzu , dsb )
18. Apartemen/ Hotel Crystal.
19. RS. Setia Mitra
20. Rumah Makan ( Pittza )
21. Dunkin Donut
 22. Sekolah
23. Toko Kunci, Cat dan Peralatan
Rumah Tangga ( Kawasan Blok A )
24. Apotik
25. Toko Kaca
26. Toko Gipsum
27. Buana Alumunium
28. Fuji
29. Davinci Interior
30. Renaissanse
31. Toko Marmer
32. Toko Kunci
33. Biro Perjalanan
34. Halmar Sanitary
35. Adira Mora
36. Kenari Djaya
37. Sport Plaza

II. 5. KONDISI FISIK RENCANA TAPAK LOKASI

Kondisi fisik tapak tanah sudah menjadi semak belukar/rusak , karena lebih dari 5 tahun Wisma
tersebut tidak digunakan . Mengingat tidak digunakannya wisma tersebut dan melihat
perkembangan disepanjang jalan Jl. Rs.Fatmawati sudah merupakan tempat
usaha yang berkembang, dengan tingkat kegiatan ekonomi yang cukup tinggi, maka PT. LTF
melihat kesempatan ini merupakan peluang (oppurtunity) yang sangat baik untuk dimanfaatkan
secara optimal.
Untuk mewujudkan rencana pembangunan lahan tersebut, maka dilakukan survey, observasi
dan penelitian yang mendalam berupa pengumpulan data dan informasi yang diperlukan dalam
rangka melakukan konsep dan proses perancangan, sehingga diharapkan produk perancangan
yang dihasilkan akan sesuai dengan tujuan dan sasaran , terutama dapat memberikan nilai
lebih (benefit) yang cukup baik dari segi ekonomi (finansial), mengingat fungsi bangunan adalah
sebagai pusat perdagangan dan bisnis.

Adapun data dan informasi yang diperlukan mencakup hal-hal sebagai berikut :

Kondisi Fisik Lahan Bentuk Lokasi tapak dan countour/topografi, ketinggian lahan, luas
lahan, dan lain sebagainya.
Kondisi Fisik Bangunan Terdapat bangunan bekas rumah dinas pejabat BRI yang
sudah lama tidak berfungsi (terbengkalai) dimana kondisI fisik bangunan sudah sangat
memprihatinkan/rusak dan terdapat sebuah sebuah gardu PLN, nantinya area tersebut
akan dibebaskan (dibongkar) .

Kondisi Lingkungan dan Perkotaan Lingkungan di sekitar lokasi dan perkembangan

perkotaan, baik mengenai master plan pengembangan kota maupun mengenai kondisi
pusat-pusat perdagangan dan bisnis yang sudah berkembang di sepanjang jalan
 Fatmawati dan sekitarnya, untuk dijadikan studi perbadingan dalam proses
perancangan.
Kondisi Utilitas dan Infrastruktur Sistem jaringan utilitas, baik mengenai sumber air
bersih, sumber daya listrik, saluran pembuangan kota, jaringan telekomunikasi dan
kondisi infrastruktur seperti kondisi jalan, trotoar dan lain-lainnya.
Kondisi Peraturan Daerah Mengingat fungsi peruntukan masih peruntukan Wisma
Besar dan Wisma Sedang maka perubahan fungsi peruntukan harus dilakukan
yaitu perijinan, peraturan yang ditetapkan oleh Pemda setempat terhadap ketentuan
ketentuan bangunan, biaya restribusi yang harus dibayar dan hal-hal lain yang berkaitan
dengan proses pelaksanaan konstruksi fisik bangunan yang diatur oleh pemerintah DKI.
Lain-lain Mencakup keinginan-keinginan atau usulan bila ada dari pihak pemilik lahan
(BRI) maupun pihak-pihak lain yang berkepentingan dalam proyek pembangunan pusat
bisnis dan perdagangan ini.

BAB III
ASPEK HUKUM DAN PERIZINAN

Aspek hukum adalah aspek yang sangat penting dalam suatu studi kelayakan, termasuk dalam
bidang bisnis properti, oleh karena itu aspek ini merupakan aspek yang pertama yang perlu
ditinjau sebelum pembahasan aspek aspek lainnya.
Dalam hukum properti, sebagaimana yang dimaksud dalam hukum tanah Anglosaxon adalah
Real property atau dalam Buku II KUH Perdata Indonesia, (hukum benda barat) yaitu benda
tak bergerak atau tanah hak (Undang undang Pokok Agraria), dengan kata lain benda yang
tidak bergerak diatas suatu tanah Land and all attachment to land. Dalam bisnis properti
aspek aspek yang perlu ditinjau adalah sebagai berikut :

III.1.Aspek Hukum Kepemilikan Tanah.

 1. Bukti surat, bukti kepemilikan atas yang terkuat adalah sertifikat tanah, namun tidak
mutlak artinya sertifikat tersebut dianggap sah dan benar sepanjang tidak terdapat
tuntutat pihak lain untuk membatalkan serifikat itu karena adanya cacat hukum. Ketidak
mutlakan tersebut untuk menjamin azas keadlian dan kebenaran oleh karenanya ada
4(empat) hal prinsip yang wajib dipenuhi didalam penerbitan sertifikat hak atas tanah
yaitu :
1. Status /dasar hukum (atas hak kepemilikan).
2. Identitas pemegang hak (kepastian subyektif.
3. Letak dan luas obyek tanah (kepastian oyek).
4. Prosedural penerbitannya (procedural).
2. Bukti Fisik adalah untuk memastikan bahwa orang yang bersangkutan benar benar
menguasai secara fisik tanah tersebut, agar menghindari terjadi dua penguasaan hak
yang berbeda yaitu hak atas (phisik) dan hak bawah surat.

III.2.Perizinan.

Dari hasil wawancara dengan instansi terkait yaitu bagian Dinas Tata Kota DKI dan Suku
Dinas Tata Kota didapat keterangan bahwa Land Use/lokasi tapak tanah peruntukannya masih
berupa Wbs (Wisma Besar) dan Wsd (Wisma Sedang). Untuk rencana pembangunan
Fatmawati Square tersebut harus dilakukan perubahan peruntukan menjadi Wkt (Wisma
Kantor) atau Wdg (Wisma Dagang).
Adapun prosedur yang harus dilakukan secara garis besar adalah sebagai berikut :

1. Pihak pemilik lahan dalam hal ini PT. BRI membuat surat permohonan
2. perubahan peruntukan lahan ditujukan kepada Gubernur DKI Jakarta dengan
tembusan .
1. Sekda propinsi DKI Jakarta
2. Kepala Dinas Tata Kota Propinsi DKI Jakarta
3. Kepala Suku Dinas Tata Kota
4. Biro Administrasi Sarana Perkotaan Propinsi DKI Jakarta
5. Biro Perlengkapan Propinsi DKI Jakarta
6. Walikotamadya Jakarta Selatan.
3. Team Suku Dinas Tata Kota akan melakukan pengukuran kelokasi tapak tanah untuk
menentukan batas-batas lahan tersebut.
4. Gubernur mengadakan rapat beserta jajarannya ( Badan Pengelolahan Lingkungan
Hidup, Dinas Tata Kota dan Pemda ) dalam rangka membahas usulan perubahan
peruntukkan dimaksud dengan syarat-syarat yang sudah dipenuhi oleh pemilik lahan
dalam hal ini PT. BRI.
5. Salah satu syarat pendukung adalah hasil studi kelayakan yang menggambarkan
bahwa disepanjang jalan Ibu Rs. Fatmawati sudah merupakan tempat bisnis/sentra
bisnis.
6. Jika syarat-syarat memang sudah lengkap dan diteliti maka dikeluarkan Surat
Keputusan ( SK ) Gubernur yang menjadi dasar diterbitkannya Surat Ijin Penunjukan
Penggunaan Tanah ( SIPPT ).

Adapun syarat-syarat yang harus dipenuhi :

 Surat Tanah ( Sertifikat tanah )
KTP dalam hal ini pemilik yaitu PT. BRI ( persero )
PBB
Gambar Bestek yang digambar Arsitek yang mempunyai Surat Izin Bekerja
Perencana ( SIBP ) Arsitektur.
Syarat pendukung Studi Kelayakan lokasi Tapak tanah .
Dan data data pendukung lain-lain

6.Selanjutnya Kegunaan SIPPT adalah salah syarat pengurusan Site Plan dan IMB ( Ijin
Membangun Bangunan ).

A.Dasar Hukum

Peraturan Daerah Daerah Khusus Ibukota Jakarta Nomor 7 Tahun 1991 tentang
Bangunan dalam Wilayah Daerah Khusus Ibukota Jakarta.
Keputusan Gubernur Kepalah Daerah Khusus Ibukota Jakarta Nomor 1598 Tahun
1992 tentang Tata Cara Memperoleh Izin Mendirikan Bangunan, Izin Penggunaan
Bangunan dan Izin Perpanjangan Penggunaan Bangunan di Daerah Khusus Ibukota
Jakarta.
Keputusan Gubernur Kepalah Daerah Khusus Ibukota Jakarta Nomor 823 Tahun 1993
tentang Perubahan atas keputusan Gubernur Kepalah Daerah khusus Ibukota Jakarta
Nomor 1598 Tahun 1992 tentang Tata Cara Memperoleh izin mendirikan Bangunan dan
Izin Perpanjangan Penggunaan Bangunan di Daerah Khusus Ibukota Jakarta.
Keputusan Gubernur Kepalah Daerah Khusus Ibukota Jakarta Nomor 525 Tahun 1989
tentang Pedoman Memperoleh Izin Mendirikan bangunan ( IMB ) dan Izin Penggunaan
Bangunan ( IPB ) bagi Bangunan Gedung yang telah Dibangun Milik Asset
Pemerintah Daerah Khusus Ibukota Jakarta.
Keputusan Gubernur Kepalah Daerah Khusus Ibukota Jakarta Nomor 574 Tahun 1993
tentang Petunjuk Teknis Cara Perhitungan Retribusi Bangunan.

B.Persyaratan

B.1.Permohonan IMB dan IPB diajukan sekaligus dengan persyaratan sebagai berikut :

1. Mengisi formulir permohonan yang telah disediakan.

2. Fotokopi kartu tanda penduduk dalam hal ini pemilik yaitu PT. BRI
3. Fotocopi surat-surat tanah satu set , dapat berupa sertifikat tanah, surat girik dll.
4. SIPPT dan Gubernur Kepalah Daerah dengan peta bukti pembebasan tanah, bagi
yang disyaratkan
5. Keterangan Rencana Kota 7 lembar berupa :

5.1.Keterangan/Peta Rencana Kota atau Rencana Tata Letak Bangunan dari

Dinas/Suku Dinas Tata Kota.
5.2.Peta kutipan rencana kota dari Dinas/ Suku Dinas untuk bangunan rumah tinggal
pada lokasi yang telah dikeluarkan Rencana Terinci Kota dan untuk bangunan bukan
 rumah tinggal hanya yang telah memiliki IMB dan digunakan untuk kegiatan perbaikan
dan atau penambahan bangunan/bangunan-bangunan.

B.2.Selain surat tanah harus dilengkapi juga dengan surat pernyataan dari pemohon yang
bersangkutan bahwa tanah dimaksud tidak dalam sengketa.

B.3.Dalam hal bangunan/bangunan-bangunan terletak pada lokasi yang kondisi lapangannya

belum memungkinkan untuk dilaksanakan sesuai dengan rencana kota, Keterangan Rencana
Kota dapat digunakan peta opname lapangan yang dikeluarkan oleh Dinas/Suku Dinas
sepanjang untuk bangunan rumah tinggal serta untuk kegiatan perbaikan/renovasi pada
bangunan bukan rumah tinggal yang telah berdiri.

B.4.Untuk bangunan/bangunan-bangunan yang perlu penilaian khusus dari segi arsitektur,

selain memenuhi kelengkapan persyaratan juga harus dilengkapi dengan hasil penilaian
/penelitian dari Tim Penasihat Arsitektur Kota ( TPAK ).

B.5.Permohonan IMB untuk bangunan/bangunan-bangunan yang memerlukan penilaian

konstruksi selain memenuhi kelengkapan persyaratan harus dilengkapi dengan :

Perhitungan dan gambar kontruksi sekurang-kurangnya 3 set serta 1 lembar fotocopy

Surat Izin Bekerja Perencana ( SIBPP ) Instalasi. Permohonan IMB untuk bangunan
tempat ibadah, selain harus memenuhi kelengkapan persyaratan harus dilengkapi
dengan surat persetujuan Gubernur Kepalah Daerah.
iLaporan hasil penyelidikan tanah sekurang-kurangnya 1 set asli pada lokasi
bangunan/bangunanbangunan yang memerlukan penelitian instalasi dan perlengkapan
bangunan selain memenuhi kelengkapan persyaratan harus dilengkapi juga dengan
surat persetujuan Gubernur Kepalah daerah.

B.6. Rekomendasi dari instansi lain yang dipergunakan untuk bangunan/bangunan-

bangunan tertentu akan ditetapkan lebih lanjut.

B.7.Permohonan IMB untuk bangunan tambahan dan atau perubahan dari bangunan lama
yang telah memiliki IMB persyaratan dapat mempergunakan dokumen izin yang lama.

Untuk kelengkapan rencana pembangunan lokasi tapak tanah tersebut, Aspek hukum yang
menjadi acuan adalah peraturan daerah dan Peraturan Perundang-undangan.

III.3. PERATURAN DAERAH

Perda sebagai Aspek Hukum yang menjadi acuan terhadap rencana pembangunan:

1. Perda No. & Tahun 1991, keputusan Gubernur Kepala Daerah Khusus Ibukota Jakarta
tentang Bangunan Dalam Wilayah Daerah Khusus Ibukota Jakarta.
2. Perda Kodya Jakarta Selatan No. 3 Th.1999 tentang Retribusi daerah.
3. Keputusan Gubernur Kepala Daerah Khusus Ibukota Jakarta Nomor. 115 Tahun
2001 tentang Sumur Resapan.
 4. Keputusan Gubernur Kepala Daerah Khusus Ibukota Jakarta Nomor. 189 Tahun
2002 tentang Jenis Usaha Kegiatan yang wajib dilengkapi dengan Upaya Pengelolaan
Lingkungan ( UKL ) dan Upaya Pemantauan Lingkungan ( UPL ) di Propinsi Khusus
Ibukota Jakarta.
5. Peraturan Daerah-Daerah Khusus Ibukota Jakarta No.5 Tahun 1984 tentang rencana
Umum tata Ruang Daerah-Daerah Khusus Ibu Kota Jakarta.

III. 4. PERATURAN PERUNDANG-UNDANGAN

Peraturan Perundang-Undangan terkait secarah signifikan menjamin keputusan Daerah :

1. Undang-Undang No.5 Tahun 1974 Tentang pokok-Pokok Pemerintahan Daerah.

2. Undang-Undang No. 4 Tahun 1974 tentang ketentuan Pokok Pengelolaan Lingkungan
Hidup.
3. Undang-Undang Nomor 24 Tahun 1992 Tentang Penataan Ruang
4. Keputusan Menteri Lingkungan Hidup Nomor Kep-12/MENLH/94 Tentang Pedoman
Umum Upaya pengelolaan Lingkungan Hidup.
5. Peraturan Menteri dalam Negeri No. 2 Tahun 1987 Tentang Penyusunan Rencana
Kota.
6. Keputusan Menteri Dalam Negeri No. 84 Tahun 1992 Tentang Petunjuk Pelaksanaan
Penyusunan Perencanaan Daerah Tentang Rencana Kota.

III.5. ASPEK HUKUM DALAM MASA PENJUALAN DAN PENGALIHAN UNIT PROPERTI.

A.Perjanjian Pengikat Jual Beli (PPJB).

Transaksi pemesanan oleh konsumen dilakukan dalam bentuk Booking Fee , sepatutnya
pengembang sebaiknya memberikan draft PPJB dalam bentuk komparasi perjajian, premis,
harga jual, tanggal serah terima fisik, denda keterlambatan pembayaran, spesifikasi bangunan
dan lokasi, hak pengembang dan hak konsumen dan perlu diperhatikan beberapa hal,
diantaranya :

1.Syarat syah perjajian, pasal 1320 KUHP

2.Kekuatan hokum suatu perjanjiaan, pasal 1338 KUHP .
3.Pemutusan sepihak (termination), pasal 1266 KUHP.

B.Serah Terima Fisik,

harus dengan berita acara serah terima phisik yang harus memuat hal hal yang merupakan
pengalihan phisik dan tanggung jawab dengan bahasa yang jelas dan tegas untuk menghindari
penafsiran ganda.

C.Akte Jual Beli,

setelah serah terima phisik dan pengembang menerima uang penjualan secara penuh,
selanjutnya dilaksanakan penandatangan Akta Jual beli di hadapan Pejabat Pembuat Akta
Tanah (PPAT)/Notaris sekaligus pengurusan balik nama sertifikat.

III.6. BENTUK PENGALIHAN HAK UNIT PROPERTI.

 1. Sertifikat Hak Milik.
2. Sertifikat Hak Guna Bangunan, yaitu bukti penguasaan/kepemilikan/ pengunaan atas
tanah dan bangunan dengan masa tertentu yang dikeluarkan oleh BPN.
3. Sertifikat/ Strata title yaitu bukti penguasaan bangunan / ruangan tertentu diatas tanah
bersama, yang dikeluarkan oleh BPN.
4. Sertifikat Hak Sewa Pakai/ Perjanjian sewa, antara penyewa dengan pemilik, sertifikat/
surat tersebut dikeluarkan oleh pemilik lahan.
5. Keempat hal ini dapat dilakukan oleh pemilik lahan untuk di over alihkan kepada
konsumen, sesuai dengan kondisi dan permasalahan serta kepentingan yang dihadapi
oleh pemilik lahan, dengan segala kelebihan dan kekurangannya .

B AB 4 . As p e k Te kni s
Aspek teknis bertujuan untuk mengevaluasi semua aspek yang berkaitan dengan hal-hal teknis,
baik bersifat umum maupun khusus yang berhubungan dengan rencana pembangunan
Fatmawati Square. Aspek-aspek yang erat kaitannya dengan aspek teknis dan fisik
pembangunan fisik antara lain :

IV. 1.PERENCANAAN TEKNIS

Hal hal yang perlu diperhatikan dalam suatu rencana proyek properti adalah sebagai berikut :

1. Topografi/Countour tanah.
2. Penyidikan tapak pendahuluan dan analisis.
3. Pertimbangan lingkungan pada tapak.
4. Faktor yang mempengaruhi orientasi dan tata letak bangunan.
5. Rencana pembangunan.
6. Pencapaian /Sirkulasi
7. Land Use ( Peruntukan )
8. Keselarasan dengan bangunan sekitarnya.
9. KDB dan KLB

Pembahasan dan Evaluasi dari masing-masing aspek tersebut di atas diuraikan secara garis
besar dan ringkas dibawah ini.

IV.1.1.Topografi/Countour.

Dari pengamatan secara visual, kondisi tanah relatif datar dengan kontur yang menanjak ke
arah belakang (Timur), muka tanah tertinggi /perbedaan tinggi terhadap Jl. Rs. Ibu. Fatmawati
kurang lebih 1,5 m.

IV.1.2.Penyelidikan Tapak Pendahuluan

Batas tapak :
Sebelah Utara berbatasan dengan : Tanah ny. Sutinah/Jl, Sawo
Sebelah Barat berbatasan dengan: Jl. Rs.Fatmawati
Sebelah Timur berbatasan dengan: ITC Fatmawati
Sebelah Selatan berbatasan dengan: ITC Fatmawati

Perencanaan pembangunan pada tanah BRI tersebut akan melaksanakan kegiatan yang erat
kaitannya dengan penyelidikan tapak pendahuluan meliputi antara lain :

1.Sumber daya.

Daya listrik yang tersedia untuk kebutuhan sampai dengan tahun 2005 diperkirakan mencapai
200.000 KVA.
Untuk air minum kapasitas pipa PDAM yang ada adalah 26,61 mm perdetik. Pada tahun 2003
kapasitasnya akan mencapai 291,61 mm perdetik. Fasilitas telephone yang tersedia adalah
3.500 satuan
sambungan (ss), sedangkan kebutuhan tahun 2003 akan mencapai 15.000 sst.
2.Survey awal.

Team dari PT.LTF Indonesia yang personilnya terdiri dari ; Ir. M. Ardi Latief, Ir. Ied Rijantoro, Ir.
Dewi Murni Pardede dan Uus Darusman, melakukan survey pendahuluan dan mengadakan
pengukuran secara global serta melaksanakan temu wicara dengan personil-personil yang
berada disekitar lokasi, dalam rangka pengumpulan pengumpulan data data dan informasi
informasi penting. Setelah survey awal ini dilakukan ,serta didapatnya data data kwalitatif, tahap
selanjutnya adalah mencari informasi sebanyak banyaknya yang menyangkut aspek teknis,
aspek hukum, perizinan , aspek pemasaran, aspek financial serta dan gambaran umum
wilayah studi. Mencari data dan informasi juga dilakukan di Dinas Tata Kota DKI Jakarta dan
suku Dinas Tata kota di Kantor Walikota Wilayah Jakarta Selatan, guna mendapatkan informasi
dan data untuk kebutuhan survey lebih lanjut. Disamping itu team PT. LTF INDONESIA secara
terpisah juga melakukan survey ke beberapa lokasi pembangunan proyek-proyek yang sejenis,
sebagai bahan perbandingan rencana pembangunan tapak tanah baik yang sudah berjalan
maupun yang sedang dalam tahap pembangunan proyek sekaligus dalam rangka mencari
informasi tentang harga jual satuan unit kanto dan sejenisnya, adapun lokasi tersebut adalah :

ITC Fatmawati di Jl. Fatmawati.

Kenari Mas di Jl. Kramat Raya
Darmawangsa Square di Jl. Darmawangsa IX .
Kelapa Gading Trade Centre di Jl. Boulevard Barat Raya Kelapa Gading.
Mangga Dua Square di Jl. Gunung Sahari.
Town Square Cilandak di Jl. TB Simatupang.

(Data-data terlampir)

3.Survey dan klasifikasi tanah unifled dan sifat tanah.

4.Penyelidikan geologis termasuk Daya dukung tanah.
5.Ruang bebas untuk utylitas dan factor konversi.

IV.1.3. Pertimbangan Lingkungan Pada Tapak

Dalam pemilihan tapak juga diperhatikan tentang lingkungan sekitarnya baik dalam tinjauan
geografis, keadaan alam dan tinjauan dari segi geologi tanah, muka air tanah, ketinggian dari
muka laut dan lain sebagainya. Kota Jakarta pada umumnya memiliki iklim tropis, dan
dipengaruhi musim hujan dan kemarau, diharapkan mempertimbangkan kondisi dan iklim dalam
pelaksanaan proyek nanti, teutama dalam pelaksanaan pembagunan Basement/ semi
basement, yaitu pelaksanaan dewatering.

IV.1.4. Faktor yang mempengaruhi Orientasi

IV.4.1 . Kriteria Umum

Perencanaan telah memperhatikan kriteria umum bangunan yang disesuaikan berdasarkan
fungsi dan kompleksitas bangunan antara lain :

1. Persyaratan Peruntukan dan Intensitas

a.Bangunan-bangunan yang didirikan telah berdasarkan ketentuan tata ruang dan tata
bangunan yang ditetapkan di daerah yang bersangkutan.
b.Bangunan-bangunan dimanfaatkan sesuai fungsinya.
c. Keselamatan pengguna bangunan/masyarakat dan lingkungan.

2. Persyaratan Arsitektur dan Lingkungan

1. Bangunan yang didirikan telah berdasarkan karakteristik lingkungan, ketentuan wujud

bangunan dan budaya daerah, sehingga seimbang, serasi dan selaras dengan
lingkungannya ( fisik, sosial, dan budaya ).
2. Tataruanghijau yang memberikan keseimbangan dan keserasian bangunan terhadap
lingkungannya.
3. Bangunan dibangun dan dimanfaatkan dengan tidak menimbulkan dampak negatif
terhadap lingkungan.

3. Syarat Parkir/ Aliran Kendaraan ( arah )

Syarat parkir yang dipakai standart DKI, sehingga pengunjung dapat dengan leluasa untuk
memarkirkan kendaraannya. Demikian halnya
dengan aliran sirkulasi kendaraan diatur sedemikian rupa sehingga tidak menimbulkan banyak
crossing/kemacetan.

4. Persyaratan Instalasi Listrik, Penangkal Petir dan Komunikasi

1. Instalasi listrik secara cukup dan aman dalam menunjang terselenggaranya kegiatan di
dalam gedung sesuai dengan fungsinya.
2. Keamanan bangunan gedung dan penghuninya dari bahaya petir.
3. Tersedianya sarana komunikasi yang memadai dalam menunjang terselenggaranya
kegiatan di dalam bangunan sesuai fungsinya.

5. Persyaratan Sanitasi dalam Bangunan

1. Tersedianya sarana sanitasi yang memadai dalam menunjang terselenggaranya

kegiatan di dalam lokasi bangunan gedung sesuai dengan fungsinya.
2. Kebersihan,kesehatan dan memberikan kenyamanan bagi penghuni Fatmawati Square
dan lingkungan.
3. Upaya beroperanya peralatan dan perlengkapan sanitasi secara baik.

6. Persyaratan Ventilasi dan Pengkodisian Udara

1. Kebutuhan udara yang cukup, baik alami maupun buatan dalam menunjang
terselenggaranya kegiatan dalam bangunan gedung sesuai dengan fungsinya.
2. Peralatan dan perlengkapan tata udara secara baik.

7. Persyaratan Pencahayaan
 1. Terpenuhinya kebutuhan pencahayaan yang cukup, baik alami maupun buatan dalam
menunjang terselenggaranya kegiatan dalam bangunan gedung sesuai dengan
fungsinya.
2. Upaya beroperasinya perlengkapan dan peralatan pencahayaan secara baik.

8.Persyaratan Kebisingan dan Getaran

1. Kehidupan yang nyaman dari gangguan suara dan getaran yang tidak diinginkan.
2. Kepastian bahwa setiap usaha atau kegiatan yang menimbulkan dampak negatif suara
dan getaran perlu melakukan upaya pengendalian pencemaran dan atau mencegah
perusakan lingkungan.

9.Persyaratan Struktur Bangunan

1. Bangunan dapat mendukung beban yang timbul akibat perilaku alam dan manusia.
2. Bangunan kokoh dari bahaya setlemen pondasi akibat sifat-sifat tanah.
3. Keselamatan manusia dari kemungkinan kecelakaan atau luka yang disebabkan oleh
kegagalan struktur bangunan.
4. Kepentingan manusia dari kehilangan atau kerusakan benda yang disebabkan oleh
perilaku struktur.

10. Persyaratan Ketahanan dari Kebakaran

1. Bangunan dapat mendukung beban yang timbul akibat perilaku alam dan manusia.
2. Bangunan yang dibangun sedemikian rupa sehingga mampu secara structural stabil
selama kebakaran sehingga :

Cukup waktu bagi penghuni melakukan evakuasi secara aman.

Cukup waktu bagi pemadam kebakaran memasuki lokasi untuk memadamkan api.
Dapat menghindari kerusakan pada property lainnya.

Faktor yang mempengaruhi orientasi dan Tata Letak Bangunan telah Sesuai dengan tapak
serta orientasi bangunan dibuat menghadap ke area yang menguntungkan agar dapat dilihat
dari semua sudut lingkungan sekitarnya.

IV.4.2. Kriteria Khusus

Syarat-syarat khusus, spesifik berkaitan dengan bangunan gedung yang akan direncanakan,
baik fungsi khusus bangunan dan segi teknis lainnya antara lain adalah :

1. Telah dikaitkan dengan upaya pelestarian atau konservasi bangunan yang ada.
2. Telah dikaitkan dengan kesatuan perencanaan bangunan dengan lingkungan yang ada
disekitar, seperti dalam rangka implementasi penataan bangunan dan lingkungngan.
3. Solusi dan batasan-batasan kontekstual, seperti factor social budaya setempat, geografi
kliminologi dan lainnya.

IV.1.5. Rencana Bangunan Fatmawati Square

IV.1.5.1. KDB dan KLB yang digunakan :

KDB : 60 %
KLB : 2,4
Ketinggian maximum bangunan : 4 Lt.
GSB sisi menghadap Jl. Fatmawati 10 m

IV.1.5.2. Persyaratan Bangunan

1.Sistem Blok .

Mengingat di sepanjang Jl. Fatmawati bangunan yang sudah berdiri masing-masing dibatasi
dengan pagar pembatas, maka ini berlaku juga bagi bangunan pusat perdagangan dan bisnis di
tanah milik BRI tetapi didalam lingkungan pusat bisnis yang akan dibangun diusahakan
menggunakan sistem blok dimana antar blok bangunan dihubungkan dengan pedestrian,
sehingga dalam perencanaan diusahakan adanya konsep kesatuan.

2.Ketinggian Bangunan .

Ketinggian bangunan sesuai dengan peraturan pemerintah untuk wilayah sepanjang Fatmawati
adalah maksimal 4 lapis/lantai.

3.Parkir .

Perbandingan rasio untuk perhitungan parkir kendaraan di dalam kawasan adalah 1 : 50.

4.Retribusi

Mengenai besarnya retribusi yang harus dibayar untuk membuat Surat Ijin Mendirikan
Bangunan , SIPPT (surat Izin Perubahan Peruntukan) dan perizinan perizanan lainnya perlu
mendapat perhatian khusus , karena menyangkut biaya yang besar dan akan mempengaruhi
nilai total investasi.
IV.1.5.3. Rincian Bangunan

1.Perhitungan Luas Bangunan dan Parkir

Standard kebutuhan luas bangunan total untuk pusat perdagangan / perniagaan ini
berdasarkan usulan Team PT. LTF INDONESIAkurang lebih 20.170,96 M2 terdiri dari 2 blok
bangunan yaitu bangunan utama (depan) semacam mall ukuran sedang terdiri dari 4 lantai
dengan luas total bangunan 4.510,96 M2 dan bangunan/komplek Kanto 4 lantai sebanyak 75
unit (bagian belakang) dengan luas total 15.660 M2. Team PT. LTF INDONESIAdalam
memanfaatkan kebutuhan luasan ruang sengaja memaksimalkan perhitungan luasan dengan
tetap mengacu pada peraturan yang ada, mengingat sifat bengunannya adalah bisnis dimana
setiap jengkal ruang diharapkan mempunyai nilai ekonomi / pemanfaatan maksimal lahan
sebagai berikut :

Luas Lahan 9.715 M2

Luas bangunan total yang direncanakan 20.170,96 M2, dengan luas total lantai dasar :
bangunan main building (depan) 1.127,74 M2, bangunan Ruko 4.218,75 M2 = 5.346,49
M2 sehingga didapat KDB = 55% (masih sesuai persyaratan). KDB = 60 %
Luas bangunan maksimal yang dapat dibangun adalah = 2,4 x luas lahan (9.715 M2) =
23.316 M2, perhitungan dariKLB = 2,4

Team PT. LTF INDONESIAadalah 20.170,96 M2 (masih sesuai dengan ketentuan).

4 lantai + 1 lt. Basement parkir.Ketinggian Bangunan
Rasio perbandingan kebutuhan parkir adalah setiap 1 : 50 yang berarti setiap 50 M2
lantai bangunan membutuhkan areal parkir untuk 1 mobil, atau = 20.170,96 M2 : 50 M2
= 403,4 mobil, sedangkan usulan team PT. LTF INDONESIA 500 mobil dengan adanya
parkir di Lt. Basement (melebihi target).

IV.1.5.4. Analisa Tapak

1.Terhadap Lingkungan.

Melihat posisi tanah BRI terhadap lingkungan kawasan sepanjang Jl. Fatmawati, lokasi tersebut
memiliki nilai ekonomi cukup baik mengingat persis di sisi Selatan tapak bersebelahan dengan
ITC Fatmawati yang sudah berkembang, tetapi diusahakan jenis kegiatan perdagangan yang
direncanakan di lahan BRI tidak sama (bersaing) dengan ITC Fatmawati, usulan Team PT. LTF
INDONESIA jenis kegiatan perdagangannya adalah perdagangan dengan jenis barang komoditi
: bahan bangunan (material) dan penunjang bangunan (seperti AC, Pompa air, peralatan ME,
dsb). Sedangkan dengan pusat-pusat perdagangan yang berada di sekitar Jl. Fatmawati dan
sekitarnya masih dalam jarak radius yang wajar, sehingga diharapkan tidak mengganggu pasar
yang direncanakan.
Sirkulasi
Mencakup pola sirkulasi kendaraan dan pejalan kaki sesuai dengan rencana.

IV.1.5.5. Massa Bangunan dan Luasan

1. Massa Bangunan :

Untuk pemilihan blok masa bangunan disesuaikan dengan bentuk tapak yang ada, dan
optimalisasi space wadah kegiatan, sehingga akhirnya terbentuk masa bangunan seperti yang
ada, yaitu 2 masa bangunan yang terdiri dari : bangunan induk / main building (di bagian depan)
dan bangunan Kanto (bagian belakang). Disamping itu pola arus sirkulasi kendaraan & sirkulasi
manusia juga dibuat mudah dan menghindari adanya titik-titik simpul persimpangan/cross,
sehingga susunan penempatan blok masa bangunan dibuat sesimpel mungkin, yaitu dengan
bentuk-bentuk persegi panjang.

2. Luasan Bangunan :

Bangunan main building mempunyai luas maksimum yaitu 4.510,96 M2, dan bangunan
Ruko yaitu 15.660 M2, sedangkan luas area parkir mobil di lantai basement yang posisinya
berada tepat di bawah area bangunan Kanto = 4.218,75 M2. Jumlah lantai bangunan utama 4
lantai, bangunan/kompleks pertokoan 4 lantai, parkir mobil di Basement 1 lantai.
Modul untuk 1 (satu) unit Kanto adalah 4,5 m x 12,5 m/lantai (khusus untuk lantai dasar ada
selasar selebar 1,2 m sehingga panjang Kanto di lantai dasar menjadi 11,3 m. Sedangkan
modul / grid (jarak antar kolom struktur) pada bangunan utama (main building) adalah 4,8 m,
pada bangunan utama.

3.Bentuk / Gaya Arsitektur Bangunan.

Team PT. LTF INDONESIA sengaja memilih konsep bentuk bangunan ke arah klasik dengan
sedikit dipadu dengan bentuk modern agar dapat mengikuti perkembangan zaman, untuk itu
kedua aliran itu coba untuk dipadukan sehingga terkesan selaras dan serasi. Pemilihan disain
klasik dimaksudkan karena dapat lebih bertahan terhadap perubahan zaman, karena lebih
cenderung bersifat abadi, sebagaimana contoh bangunan-bangunan peninggalan kolonial
Belanda yang sampai sekarang masih terlihat anggun dan kokoh. Khusus untuk finishing
material dipilih/menggunakan produk-produk yang ada dipasaran saat ini, sehingga kesan
klasik tidak seratus persen seperti aslinya. Untuk lebih memberi kesan mewah dan wah sengaja
unsur-unsur ornamen banyak ditonjolkan dan mendominasi tampak luar bangunan. Untuk
bentuk bangunan sengaja dibuat memberikan ciri khusus yaitu dengan adanya bentuk yang
membulat di sudut depan dan dipertegas dengan aksen atap yang meninggi (tower) sehingga
mudah dikenal ini dimaksudkan sebagai aksen dari komplek pusat perdagangan ini. Untuk
pemilihan warna finishing dipilih warna-warna cerah namun
tidak terlalu kuat (lembut), sehingga kesan klasik dan anggun tetap tercermin. Untuk bangunan
Kanto dipilih warna warna yang agak teduh supaya kesan klasik tetap terjaga, dipadu dengan
penggunaan unsur ornamen seperti logam cor untuk railing pagar teras.

IV.1.6.Tata Ruang Dalam / Interior

Pada prinsipnya penataan interior tidak berbeda jauh dengan eksterior khususnya pada
bangunan induk yaitu tetap mengacu pada unsur klasik dipadu dengan unsur-unsur modern.
Hal ini terdapat misalnya pada pola lantai, finishing kolom, penggunaan ornamen lampu, dsb.

IV.1.7. Penataan Ruang Luar / Penghijauan.

Dalam penataan ruang luar yang diterjemahkan dengan adanya penghijauan dan taman
dengan memanfaatkan ruang-ruang terbuka yang terbebas dari aktivitas manusia, akan lebih
diabaikan /ditekankan keberadaannya karena dapat memberi nilai tambah bagi keberadaan
bangunan disamping manfaat langsung seperti sebagai peredam suara, keasrian dan
keteduhan.

IV.1.8. Estimasi Biaya.

Berdasarkan usulan-usulan tersebut di atas akan disusun estimasi biaya yang akan dibahas
dalam dalam bab tersendiri dengan tetap berpedoman dengan standard dari SK. Dirjen Cipta
Karya (lihat lampiran).

IV. 2. PELAKSANAAN PROYEK.

Pelaksanaan yang akan dilakukan pada proyek ini , yang meliputi teknis pelaksanaan, schedule
kerja, man power, mutu/kwalitas dan waktu pelaksanaan dan pelaksana proyek.

IV.2.1 Teknis Pelaksanaan.

Adapun teknis pelaksanaan tersebut meliputi sbb:

1. Seluruh konstruksi Kanto

seluas 15.660 m2, sedangkan Mall seluas 4.511 m2 menggunakan beton bertulang (dapat
dilihat Table IV.1. & Tabel IV.2).
2.Land Clearing dan Cut and Fill.

Pembersihan semak semak dan belukar dan berbagai macam jenis pepohonan, dan
pembongkaran bangunan lama , termasuk juga pemindahan gardu PLN yang lama ke lokasi
yang baru. Dari kondisi lapangan dan contour/topografi, diperlukan penanganan dan biaya yang
tidak sedikit. memerlukan cut and fill yang cukup besar, dengan mempergunakan alat berat
/besar , seperti buldozer, loader / excavator, dump truck untuk mengangkut tanah, compactor
untuk pemadatan tanah, serta tes tes laboratorium tanah.

Faktor faktor yang mempengaruhi pelaksanaan Land clearing adalah sebagai berikut :

-Popoh-pohonannya
Disini perlu diteliti tentang kepadatan, ukuran pohon,kekerasan kayu,sistem akarnya,
pertumbuhan tanaman bawah (tanaman merambat).
-Daya dukung tanah:
Untuk ini, hal hal yang perlu diteliti adalah tebal top soil, jenis tanah, kadar air, dan persentase
batuan.
-Topographi.
Untuk hal yang perlu diteliti adalah kelandaian tanah, bentuk permukaan (berbukit, datar atau
rawa).
-Curah hujan dan Iklim.
Hal ini sangat penting untuk diketahui karena akan meyangkut hari kerja dan kerja alat dimana
akibat hujan yang tinggi maka kemungkinan tanah berlumpur dan lain sebagainya.
-Tujuan penggunaan tanah dan spesifikasi pekerjaan.
Untuk tujuan yang berbeda maka cara dan pelaksanaannyapun berbeda, apakah akar dalam
tanah perlu dibuang, apakah top soil perlu dibuang atau justru dipertahankan dan sebagainya.
Hal ini sangat penting dalam land clearing dalam penentuan jenis equipment dan cara cara
pelaksanaannya.

3.Basement.

Pelasanaan pekerjaan basement yang kurang lebih dapat menampung 400 kendaraan, dengan
konstruksi beton bertulang, dinding penahan tanah (Retaining Wall/ shear wall) dari beton
bertulang.

4.Jalan dan perkerasan,

menggunakan lapisan aus hotmix, dengan struktur perkuatan bawah lantai dasar adalah beton
bertulang, tebal 4 cm 5cm.

5.Saluran.

Merupakan hal yang terpenting , untuk itu dilakukan berupa saluran beton tertutup (saluran
primer) dan saluran pembagi (saluran tertier). Sehingga air pembuangan disalurkan melalui
saluran tersebut dapat diteruskan ke saluran riol kota, serta termasuk pula pembuatan sumur
resapan.

6.Jaringan Listrik.

Jaringan listrik merupakan urat nadinya proyek tersebut, yang dapat dilakukan disini adalah
membuat gardu tersendiri, termasuk pemindahan gardu PLN ke lokasi basement . Untuk
sambungan kabel ke Kanto kanto baru dapat dilakukan setelah pekerjaan fisik tersebut selesai
dilakukan.

7.Jaringan Air minum.

Jaringan air minum diambil dari sumber sumur bor dalam (deep well) dan PDAM, dengan
mengunakan ground tank, dan diditribusikan ke Kanto Kanto/ Mall.

8.Fasilitas Sosial dan Umum.

-Tempat berhenti transportasi umum dibutuhkan

-Tempat penimbunan sampah dibutuhkan.
-Telpon umum, gardu dan pos keamanan dll.

IV.2.2.Schedule Kerja.

Schedule kerja konstruksi fisik bangunan yaitu selama 1 tahun , atau mengikuti cash flow
proyek yang sudah ditetapkan . Untuk penyelesaian pekerjaan tepat waktu , diperlukan Master
Schedule yang betul betul matang termasuk schedule schedule lainnya yaitu

Schedule Material yaitu schedule yang menyangkut tahap tahap pengiriman material
disesuaikan dengan schedule pelaksanaan dan cash flow proyek bersangkutan.
 Schedule Peralatan yaitu schedule yang menyangkut tahap demi tahap penggunaan
peralatan yang digunakan pada proyek tersebut. Terutama yang dominan disini adalah
pengaturan penggunaan peralatan pada Land Clearing dan Cut-Fill.
Schedule schedule detail yang lainnya sesuai kebutuhan , misalnya pengaturan blok
mana yang lebih didahulukan, atau pengaturan jalan masuk proyek dan lain sebagainya.

IV.2.3.Spesifikasi teknis bahan bangunan/ fasilitas.

Merupakan yang terpenting terhadap nilai jual Kanto dan kios . Dalam hal ini dibuat suatu
spesifikasi teknis sebagai berikut :

1.Kanto (Kantor Toko), luas lantai 208, 8 m2/ unit.

-Pondasi menggunakan tiang pancang.

-Struktur Rangka seluruhnya beton bertulang.
-Pasangan dinding bata bata diplester, aci, cat tembok
-Kusen terdiri dari Aluminium dan kaca rayben.
-Atap sebagian dak beton bertulang, sebagian atap genteng variasi.
-Plafond menggunakan gysum.
-Lantai menggunakan keramik 40x40 .
-Lantai dan dinding keramik di KM /WC, Bak Mandi,Closet jongkok TOTO.
-Listrik tiap Kanto 6.600. watt.
-Air minum PAM/ Sumur.
-Jalan Aspal, saluran depan tertutup dan selasar.
-Basement, kapasitas 400 lot dan parkir luar/ permukaan 100 lot.

2.Mall/Pusat Perdagangan (Luas total 4.511 m2).

-Pondasi menggunakan tiang pancang.

-Rangka struktur beton bertulang.
-Pasangan dinding bata bata diplester, aci, cat tembok.
-Kusen terdiri dari Aluminium, kaca rayben.
-Atap sebagian dak beton bertulang, sebagian atap genteng variasi.
-Plafond menggunakan gypsum.
-Lantai menggunakan granito tile.
-Lantai dan dinding keramik 20x20 di KM /WC , Closet jongkok TOTO, dan urinoir,
banyak toilet sebanyak 2 unit (pria&wanita) setiap lantai.
-Listrik sebesar 1300 watt setiap Kios/ tenant.
-Sistem Keamanan, adanya pos keamanan dan satpam.
-Sistem penanganan kebakaran yaitu splinker dan smoke detector, hydrant dan Fire
Extinguiser.
-Ruangan seluruhnya mengunakan AC.

IV.2.4.Pelaksana Proyek (Man Power).

 -Konsultan perencana, yang melaksanakan perencanaan design arsitektur, struktur dan
Mekanikal Elekrikal.
-Konsultan pengawas, yang melaksanakan pengawasan jalannya pembangunan proyek.
-Kontraktor Pelaksana (Main Kontraktor), yang bertanggung jawab terhadap seluruh
jalanya pembangunan konstruksi.
-PT. LTF Indonesia sebagai owner, hanya Manajemen Proyek, yang bertanggung jawab
memenej seluruh pelaksanaan pembangunan , dan mengkoordinir seluruh jajaran
Konsultan Perencana, Pengawas dan Main Kontraktor.

B AB 5 As p e k Pema sa ra n

V.1. GAMBARAN UMUM.

Sesuai dengan perubahan waktu, bahwa dalam membangun suatu proyek properti terlebih
dahulu dilakukan studi kelayakan yang selalu mengikuti perkembangan situasi, yang mana
situasi tersebut sangat dipengaruhi oleh kondisi pasar. Sehingga kesimpulan apakah
pembangunan tersebut dimaksud layak atau tidak layak dapat ditentukan dengan tepat.

Sehubungan dengan rencana pengembangan proyek tersebut, maka telah dilakukan penelitian
pasar tersebut untuk mengetahui gambaran tentang jumlah pasok dan permintaan / kebutuhan
akan properti untuk saat ini dan masa yang akan datang.
V.2. POTENSI PASAR.

A. Potensi Pasar Properti Komersial.

Dari hasil penelitian yang telah dilakukan oleh Pusat Studi Properti Indonesia (PSPI) dapat
diketahui bahwa tingkat hunian Pusat Perbelanjaan di Jakarta meningkat 7,4% dari Tahun
2000 menjadi 92,5 % di Tahun 2001 dan di Botabek meningkat 7% menjadi 89%. Pasok
hingga tahun 2001 di Jakarta sebesar 1,66 juta m2, sedangkan di Botabek sebesar 353.300
m2. Tingkat sewa mengalami peningkatan sebesar 10 -15% dalam mata uang rupiah dari Rp
186.708/m2/bulan pada tahun 2000 menjadi Rp 212.500/m2/bulan pada tahun 2001 akibat
naiknya tingkat permintaan ruang pusat perbelanjaan. Pada tahun 2002 permintaan ruang
pusat perbelanjaan diperkirakan masih cukup tinggi dengan diikuti penambahan rencana pasok
yang relatif tinggi sehingga akan mempengaruhi tingkat hunian ruang pusat perbelanjaan.

B. Potensi Kredit Sektor Properti.

Diperkirakan hingga akhir tahun 2002 kredit sektor properti mengalami kenaikan sebesar
15,6% dari Rp 33,28 triliun pada tahun 2001 menjadi Rp 38,48 triliun pada tahun 2002.
Kenaikan ini selain didukung oleh pertumbuhan ekonomi yang diperkirakan mencapai 3%-4%
yang memicu daya beli masyarakat. Disisi lain, menurunnya suku bunga sub sektor KPR dari
19%-20% menjadi 18%-19% dan suku bunga sub sektor konstruksi dari 19%-20% menjadi
18%-19% pada tahun 2002 akan memicu tingkat permintaan. Pada tahun 2002 posisi kredit
properti secara keseluruhan diperkirakan akan meningkat lagi sebesar 5,2 triliun dari 33,28
triliun pada tahun 2001 menjadi Rp38,48 triliun, seiring makin banyaknya bank swasta nasional
yang mulai menyalurkan kredit sub sektor KPR dan sub sektor konstruksi.

V.3. ANALISIS PASAR PUSAT PERBELANJAAN.

A. Analisis Pasok Pusat Perbelanjaan.

Pasar pusat perbelanjaan di wilayah Jabotabek mengalami peningkatan yang signifikan dalam
dua tahun belakang ini pada tahun 2000 sampai dengan 2002, menyusul telah beroperasinya
kembali pusat pusat perbelanjaan yang telah rusak akibat kerusuhan mei 1998.
Diperkirakan permintaan pusat perbelanjaan masih cukup tinggi di tahun berikutnya , meskipun
disisi lain diperkirakan akan terdapat pasok pusat pusat perbelanjaan yang akan memasuki
pasar sampai akhir 2002 dalam luasan cukup besar. Peningkatan pasok pusat perbelanjaan
pada tahun 2001 didominasi oleh wilayah Jakarta dibandingkan dengan Botabek. Diperkirakan
peningkatan tahun 2001 merupakan peningkatan tahun terbesar sejak aksi kerusuhan. Sampai
tahun 2001 diperkirakan akan terjadi peningkatan pasok ruang pusat perbelanjaan seluas
182.750 m2 diwilayah Jakarta.

Penambahan pasok tersebut berasal dari proyek proyek sebagai berikut :

1. ITC Mega Cempaka Mas 65.000 m2
2. Pasaraya Grande 29.000 m2.
3. Plaza Glodok 26.000 m2
4. Mal Daan Mogot 25.000 m2
5. Plaza Cipulir 13.750 m2
6. Pusat Niaga Puri Agung 5.000 m2
7. Wisma Maspion 8.500 m2
8. Harco Pasar baru 10.500 m2.
9. Dan lain lain belum terdata.
Sedangkan untuk wilayah Botabek terdapat kenaikan pasok baru yang berasal dari Plaza
Cibubur seluas 9.000 m2. Secara komulatif ruang pusat perbelanjaan di Jabotabek adalah
sebesar 2.011.272 m2. beberapa pusat perbelanjaan akan memeriahkan pasar pusat
perbelanjaan pada tahun 2002, yang diperkirakan mencapai luasan 323.700 m2. Yang terdiri
dari STC Senayan, Harco Mas Mangga Dua, WTC Mangga Dua, ITC Juningan, MTC Kartini,
Plaza Pondok Gede, Plaza Ciputat, Cakung Plaza dan Plaza Ekalosari.

B. Analisis Penyerapan Pasar Pusat Perbelanjaan.

Seperti tahun 2000, pasar pusat perbelanjaan telah mulai menunjukan tanda
tanda peningkatan permintaan dengan meningkatnya tingkat pengisian pusat perbelanjaan
pada tahun 2001, meskipun disisi lain terjadi peningkatan pasok yang cukup signifikan pada
tahun yang sama. Tingkat hunian pasar pusat perbelanjaan di Jakarta mencapai sebesar 92%
di tahun 2001 dan sebesar 89% diwilayah Botabek atau meningkat masing masing sebesar
7,4% dan 7% dibandingkan tahun sebelumnya. Dengan tingkat pengisisan pusat perbelanjaan
Jakarta sebesar 92% maka permintaan tahunan pusat perbelanjaan di Jakarta diperkirakan
mencapai 205.173 m2 pada tahun 2001 atau komulatif mencapai 1.525.334 m2. Pusat
perbelanjaan di Botabek juga mengalami peningkatan permintaan dibandingkan tahun
sebelumnya secara komulatif mencapai 314.437 m2. Secara umum tingkat hunian pusat
perbelanjaan di jabotabek meningkat dari 88% menjadi 91.47% di tahun 2001. Peningkatan ini
diperkirakan akan berlanjut pada tahun 2001 meskipun tidak terlalu tinggi menjadi sebesar
91,98 %.

C. Analisis Tingkat Harga Sewa.

Tingkat harga sewa diperkirakan mengalami peningkatan sebesar 10%-15% dalam mata uang
rupiah dari Rp 186.708 per m2 per bulan di tahun 2000 menjadi Rp212.500 per m2 per bulan
pada tahun 2001, menyusul naiknya tingkat permintaan ruang pusat perbelanjaan. Meskipun
dalam mata uang US$ harga sewa terjadi kenaikan 3-5% atau menjadi rata rata sebesar US$50
per m2 per bulan pada tahun 2001 dari US$ 48 per m2 per bulan pada tahun 2000. Hal ini
disebabkan banyak pelaku pasar yang mulai menaikan nilai tukar mata uang kurs 1 US$ = Rp
4000- Rp 6.000,-
.
D. Segmentasi Pusat Perbelanjaan.

Sebagian pasar pusat perbelanjaan atau 81,6% dari luas total pusat perbelanjaan terbesar di
wilayah Jakarta sedangkan sisanya sebesar 18,4% berada di wilayah Botabek. Pasar pusat
perbelanjaan di jakarta didominasi oleh pusat perbelanjaan kelas B sebsar 55,9% atau seluas
926.346 m2, dan kelas A sebesar 27,5%. Sedangkan pusat perbelanjaan kelas C memberikan
kontribusi sebesar 16,6%. Berbeda dengan profil pasar pusat perbelanjaan di jakarta, maka
pasar pusat perbelanjaan di Botabek lebih didominasi Kelas C yang mendominasi sebesar
52,8% atau selaus 186.554 m2 dan sisanya merupakan pusat perbelanjaan dikatagorikan
sebagai pusat perbelanjaan kelas B.
Dilihat dari penyebaran pusat perbelanjaan di wilayah Jakarta, Jakarta Pusat masih
mendominasi pasar pusat perbelanjaan sebesar 42,8%, diikuti oleh wilayah Jakarta Selatan
sebesar 21,1 %, Jakarta Barat sebesar 18,1 % dan wilayah Jakarta Timur sebesar 5,5 %, serta
Jakarta Utara 12,5%. Pada tahun 2002 diperkirakan pasar pusat perbelanjaan di Jakarta akan
bergeser ke wilayah Jakarta Barat dan Utara.

E. Peluang Pasar Pusat Perbelanjaan.

Dengan meningkatnya permintaan pasar pusat perbelanjaan dua tahun terakhir, mendorong
para investor untuk membangun pusat perbelanjaan. Dalam tahun 2001 saja sedikitnya telah
terdapat tujuh pusat perbelanjaan yang telah melakukan launching yang sebagian besar
didominasi oleh pusat perbelanjaan Strata Tiltle yang dijual secara pre-sale dengan jangka
waktu 20 sampai 30 tahun yang diperkirakan akan rampung akhir tahun 2002. Permintaan
ruang pusat perbelanjaan disepanjang tahun 2002 diperkirakan masih cukup tinggi. Namun
demikian persaingan yang sangat ketat disektor pusat perbelanjaan strata title akibat masuknya
pasok baru dalam jumlah besar pada akhir tahun 2002, dengan asumsi bahwa semua rencana
pembangunan dapat terealisasi, maka penambahan pasok ini sedikit banyak akan
mempengaruhi tingkat hunian pada akhir tahun 2002 yang berdampak terhadap berkurangnya
pangsa pasar bila tidak diikuti oleh peningkatan daya beli dan stabilitas keamanan. Dalam
situasi persaingan yang ketat, para peritel dituntut jeli memilih peluang yang ada jangan
terbawa oleh kelatahan dan ikut ikutan dalam pembangunan pusat perbelanjaan. Meskipun
konsep pusat pusat perbelanjaan terdahulu yang dibangun sebagai pusat spesialisasi barang
tertentu seperti yang diterapkan oleh ITC pernah berhasil, namun pengembangan konsep
serupa dilokasi yang baru perlu kehati hatian pelaku pasar. Selain itu pusat pusat perbelanjaan
tersebut tidak terlepas faktor historikal dan latar belakang dari wilayah masing masing. Analisa
terhadap daya serap pasar dalam dalam area perdagangannya, life style, consumer
behaviour dan historikal suatu area lain perlu mendapat perhatian untuk mengantisipasi
sekaligus memperkecil resiko yang akan terjadi.
Namun demikian secara umum pasar pusat perbelanjaan masih merupakan primadona
dibandingkan sektor properti lainnya. Hal ini dibuktikan dengan masih tingginya tingkat hunian
untuk pusat pusat perbelanjaan yang ada ditengah keterpurukan sektor sektor properti lainnya,
sehingga diperkirakan penambahan pasok pusat perbelanjaan masih dibawah permintaan
pasar potensial yang ada dan menyisakan peluang dibeberapa lokasi tertentu.

Dari data realisasi komulatif pasok dan permintaan pusat perbelanjaan di Jabotabek tahun 1997
sampai dengan 2001 dan proyeksi 2002. (data Pusat Studi Properti Indonesia / PSPI) , lihat
tabel V.1. adalah sbb :

V.4. PROYEKSI PERMINTAAN

A. Perhitungan Proyeksi Permintaan 25 Tahun Mendatang.

Dari hasil perhitungan permintaan diperoleh proyeksi permintaan pusat perbelanjaan di
Jabotabek (Tabel , perhitungan terlampir), diperoleh pada tahun 2003 proyeksi Proyeksi
permintaan 1.978.347,90 m2, tahun 2004 sebesar 2.116.832,25 m2 dan tahun 2005 sebesar
2.265.010,51 m2 sampai dengan seterusnya sampai dengan tahun 2027 sebesar
10.034.906,51 m2 (lihat Tabel V.2.)

B. Perbandingan Penjualan (Pasok) dengan Proyeksi Permintaan.

Dari target penjualan yang ditargetkan (lihat Tabel V.3.Target Penjualan), yaitu tahun pertama
(ke 1) atau tahun 2003 sebesar 2.714 m2, dan tahun ke 2 (dua) sebesar 13.698 m2 dan tahun
ke 3 (tiga atau tahun 2005 sebesar 3.758 m2.
Dari target penjualan dengan perbandingan dengan jumlah permintaan (Market Share)
adalah tahun ke 1 (satu) atau tahun 2003 sebesar 2% dan tahun ke 2 (dua) atau tahun 2004
sebesar 9,9% sedangkan tahun ke 3 (tiga) atau tahun 2005 sebesar 2,5% dari permintaan
seluruh Jabotabek, nilai ini cukup baik , sehingga pasar yang diserap tidak kurang dari 10% pun
dari seluruh permintaan yang ada, untuk lebih jelasnya dapat dilihat pada tabel V.4 .

V.5. SASARAN PASAR / TARGET PASAR.

Dari potensi pasar yang tersedia , baik Wilayah Kebayoran Baru khususnya dan wilayah
Jakarta Selatan umumnya, maka dapat diasumsikan proyek ini akan mendapatkan market
share sebesar rata rata kurang dari 10% dari potensi pasar khususnya diwilayah Jabotabek.
Sasaran pasar ditujukan sbb:
1. Menghimpun pelaku pelaku bisnis dengan jenis usaha yang ada disepanjang Jl.
Fatmawati yaitu bisnis interior/furniture, material dan bahan bahan bangunan, dengan kondisi
memberikan fasilitas yang layak, dengan parkir yang memadai.
2. Menyerap Access penduduk di Wilayah Jakarta Selatan, untuk membeli bahan bahan
kebutuhan material dan bangunan, interior, furniture, sanitair dll, dalam satu komplek pertokoan.
3. Masyarakat disekitar lokasi adalah lingkungan Elite, sehingga kebutuhan akan bahan
material dan bangunan lebih tinggi dengan kwalitas yang baik di lingkungan perdagangan yang
layak serta kebutuhan akan parkir yang memadai.
5. Sitem One Stop Shoping, yaitu segala kebutuhan akan membangun rumah, mulai dari
keramik, cat, kunci, AC, alat alat teknik lainnya tersedia di satu lokasi.
6. Tidak menutup kemungkinan Kontraktor, Konsultan dan Pelaku Bisnis Property (Agent /
Distributor), yang sudah mempunyai tempat dilokasi lain, untuk berkantor atau menempati
Kanto tersebut dalam usaha mereka menyerap para konsumen khusus di Wilayah Jakarta
Selatan.

V.6. PESAING.

Sampai saat ini jumlah pengembang yang mempunyai lokasi proyek daerah sekitar lokasi
adalah adalah sbb:

1. Grand Panglima Polim di jalan Panglima Polim (Kanto).

2. Darmawangsa Square di Jalan Darmawangsa (Kanto).
3. Town Square ( Life Style & Caf)
4. Ruko Radio Dalam.
5. ITC Permata Hijau ( Apartemen , Mall dan Kanto).
6. Bintaro Square.
7. Mall Cilandak

V.7. HARGA , FASILITAS DAN PROMOSI

A. Harga

Dari hasil pengumpulan data diketahui bahwa harga jual per unit Kanto dan Harga Sewa Mall
per meter masih dibawah harga pasaran , harga tersebut sbb:
Untuk Kanto harga jual berkisar Rp 1.650.000.000,/Unit
Untuk Sewa Mall Rp 125.000,-/m2/bulan

Dari harga yang telah ditentukan cukup bersaing, bahkan harga sewa mall , masih dibawah dari
harga sewa diseluruh mall yang ada di Jabotabek yang berkisar Rp180.000 s/d Rp220.000,-.

B. Fasilitas.

Fasilitas menentukan harga jual, bagi konsumen hal ini sangat menentukan sekali terhadap
tempat usaha yang mereka pilih. Seperti fasilitas parkir yang memadai, keamanan yang
terjamin, kemudahan kemudahan pelayanan lainnya. Untuk Kanto fasilitas yang diberikan listrik
6600 watt, 1 (satu) line telephone. Sedangkan Mall , fasilitas ruangan ber AC , excalator , Lift
Barang, dan tempat loading barang.

C. Promosi.

Promosi merupakan faktor yang tidak kalah pentingnya untuk dilakukan karena tanpa promosi ,
informasi konsumen tidak dapat mereka peroleh dengan jelas. Promosi tersebut dilakukan
melalui media cetak dan elektronik , akan menambah dan meningkatkan jumlah penjualan.
Dalam pengolahan market adalah merupakan pendukung yang efektif terhadap jumlah
penjualan, untuk itu strategi yang akan digunakan untuk pengolahan market adalah sebagai
berikut :
- Presentasi pada kantor-kantor, perusahaan swasta atau Instansi Pemerintah pada
daerah setempat dan sekitarnya.
- Presentasi dan penyebaran brosur pada pelaku pelaku bisnis didaerah setempat dan
sekitarnya.
- Membuat event berupa pameran disertai hiburan yang sesuai dilokasi pembangunan
proyek.
- Mengikuti pameran - pameran bersama yang diadakan oleh organizer.
- Pemasangan spanduk promosi, billboard atau pamplet pada lokasi lokasi yang strategis.
- Lobbying atau mengadakan pendekatan dengan para pejabat atau dengan orang orang
yang memiliki pengaruh besar terhadap peminat pasar baik dalam lingkungan instansi maupun
lingkungan masyarakat.
- Memberikan undian berhadiah pada para pembeli dengan alokasi dana diambil dari
dana promosi.

V.8. STRATEGI PEMASARAN.

Pemasaran disesuaikan dengan proyeksi penjualan tiga tahun mendatang dengan mengunakan
tahap demi tahap sesuai dengan yang target penjualan dan cash flow. Konsumen yang
membeli sebagai tanda jadi dapat dilakukan dengan Booking Fee sebesar Rp 5.000.000,- .
Kemudian setelah boking kurang lebih 14 hari , konsumen dapat melakukan cicilan uang muka
dan pembayaran pelunasan selama 4 bulan atau empat kali (4 kali), atau dapat melakukan
pembayan melalui KPR pada Bank Bank yang ditunjuk dengan keringan cicilan uang muka 4
kali.

Pemasaran sebaiknya dilakukan oleh Agent/ Broker dengan bisa bersifat exlusive maupun
open, dalam bentuk kontrak kerjasama .

B AB 6 - As p e k M an a je ri al

Proyek tidak dapat beroperasi dengan berhasil tanpa dukungan manajemen yang kapabel,
bermotivasi dan berdedikasi. Oleh karena itu seperti halnya dengan aspek yang lainnya,
manajemen operasi proyek harus diteliti jauh jauh sebelumnya. Sebelum keputusan investasi
diambil harus ada gambaran terlebih dahulu tenaga manajemen apa, dalam berapa diperlukan
untuk mengelola proyek yang direncanakan.

VI.1 BENTUK MANAGEMENT OPERATIONAL PROYEK

Untuk pelaksanaan pembangunan proyek ini konsep yang dipakai adalah kerjasama bagi hasil
(profit sharing). PT.LTFI sebagai pengelola sedangkan PT.BRI (persero) sebagai pemilik lahan.
Sedangkan untuk bidang pemasarannya, masih perlu dilakukan kerjasama dengan agency
properti atau broker properti lainnya. Tenaga / SDM dibidang pemasaran di PT. LTFI masih
belum memadahi untuk dapat melaksanakan pekerjaan tersebut.

Langkah yang akan dilaksanakan untuk dapat membentuk management operasional proyek
tersebut adalah sebagai berikut :
a. Pengurusan ijin semua dilakukan oleh PT.LTFI , termasuk SIPPT, IMB, IPB dan
perijinan
lainnya.
b. Membentuk struktur organisasi proyek dengan mengikutsertakan personil dari PT.LTFI
dan BRI.
c. PT.LTFI melaksanakan menejemen pembangunan (menejemen konstruksi), termasuk
penentuan kontraktor , konsultan perencana dan konsultan pengawas.
d. Proses penerbitan sertifikat dilaksanakan dan diatas namakan PT.BRI dengan cara Hak
Sewa Pakai, dengan cara pre sale strata tiitle 25 tahun.
e. Bentuk perjanjian lainnya dapat diatur dalam bentuk MOU, dan perjanjian tambahan
lainnya.

VI.2 MEKANISME PROYEK.

VI.2.1 MEKANISME PELAKSANAAN PROYEK.

- Pelaksanaan proyek atau perencanaan proyek dilakukan secara konprehensif dengan

melibatkan semua bagian yang terkait.
- Evaluasi pelaksanaan proyek dijalankan dengan pertemuan rutin yaitu mingguan,
setengah bulanan dan triwulan.
- Pertemuan mingguan melibatkan semua aspek opertional,proyek/teknik, marketing,
keuangan dan perijinan yaitu mengevaluasi pelaksanaan program kerja per minggu ke
belakang dan ke depan serta perencanaan bulanan.
- Pertemuan bulanan melibatkan semua manager, pimpinan bagian dan direksi,
membicarakan evaluasi 1 bulan ke belakang dan ke depan.
- Pertemuan triwulan, melibatkan direksi pusat membicarakan evaluasi proyek secara
menyeluruh untukmengetahui perkembangan proyek.

VI.2.2 MEKANISME PELAPORAN.

A. Laporan keuangan.
- Laporan Kas/Bank harian, digunakan untuk keperluan intern proyek untuk mengetahui
posisi Kas dan Bank pada saat itu.
- Laporan Bulanan.
- Evaluasi dan proyeksi cash flow 1 bulan ke depan.
- Laporan Neraca.
- Rugi Laba.
- Laporan penerimaan dan penggunaan dana
- Monitoring cash flow yang sedang berjalan.

B. Laporan marketing.
- Laporan Penjualan
- Laporan Booking Fee yang masuk
- Laporan Uang Muka yang masuk
- Daftar Konsumen.
- Laporan lainnya.

C. Laporan Proyek.
- Progress perkembangan proyek.
- Rencana schedule pelaksanaan bulan ke depan.
- Laporan harian proyek.
- Laporan Mingguan Proyek.
- Laporan Bulanan proyek
- Monitoring proyek dari awal sampai dengan akhir
- Laporan pemasukan dan pengeluaran material

VI .3 STRUKTUR ORGANISASI PROYEK.

VI.4 JOB DESCRIPTION

A. Dewan Direksi.

a. Direksi Utama.
- Bertanggung jawab mengenai semua masalah yang ada didalam lingkungan
perusahaan dan kerjasama proyek.
- Berhubungan dengan pihak luar perusahaan baik dari pemerintah, pihak bank maupun
pihak perusahaan lain.
- Menandatangani dan membuat perjajian perjanjian dengan pihak lain diluar perusahaan.
- Menandatangani dokumen dokumen untuk aspek legalitas intern perusahaan.

b. Direktur.
- Bertanggung jawab mengenai semua masalah yang ada didalam lingkungan
perusahaan.
- Bersama sama Direktur utama ikut serta dalam operational perusahaan, baik dengan
pihak intern perusahaan maupun pihak luar perusahaan.
- Menetapkan kebijaksanaan perusahaan secara menyeluruh.
- Menetapkan tugas dan tanggung jawab dan mengevaluasi masing masing bagian.

B. General Manager
- Menangani seluruh aspek kegiatan operational perusahaan, meliputi proses produksi,
keuangan, marketing, perijinan dan sumber daya manusia.
- Penyusun anggaran atau budgeting perusahaan (cash flow) dan evaluasi terhadap
cash flow yang dibuat.
- Bertanggung jawab atas hasil atau kwalitas produksi yang dihasilkan oleh perusahaan.

C. Manager Keuangan.
- Bertanggung jawab atas segala kegiatan perusahaan yang berhubungan dengan
keuangan.
- Membuat cash flow perusahaan dan menjaga cash flow perusahaan agar penerimaan
maupun pengeluaran perusahaan tetap konsisten dengan cash flow yang telah dibuat.
- Bertanggung jawab atas pemasukan dan pengeluaran dana yaitu dengan memberikan
persetujuan setiap pengeluaran dan pemasukan dana yang dilakukan oleh perusahaan.
- Bertanggung jawab atas laporan keuangan bulanan.

D. Akutansi
- Membuat laporan keuangan bulanan.
- Membuat laporan pajak bulanan.
- Menghitung nilai penyusutan aktiva tetap.

E. Kasir/Administrasi Keuangan.
- Mencatat semua transaksi masuk dan membuat bukti penerimaan baik kas maupun
bank.
- Mencatat semua transaksi keluar dan membuat bukti pengeluaran baik kas maupun
bank.
- Membuat laporan harian kas dan bank.
- Menyiapkan pembayaran atas tagihan yang telah jatuh tempo.
- Meminta persetujuan direksi dan manager terhadap pembayaran atas tagihan dan
penerimaan.

F. Manager Pembangunan/ Site Manager.

- Bertanggung jawab terhadap segala kegiatan di lapangan /proyek.
- Membuat schedule kegiatan proyek yang terencana dan sistematis.
- Membuat laporan bulanan kemajuan kegiatan proyek.
- Memberikan persetujuan penerimaan dana dan pengeluaran dana proyek.
- Menandatangani persetujuan hasil opname prestasi pekerjaan kontraktor.

G. Staff Pembangunan/ Administrasi Proyek.

- Menyusun laporan mingguan, bulanan kegiatan proyek.
- Mengatur dokumentasi proyek.
- Mengatur dan menyusun surat surat masuk dan keluar yang berhubungan dengan
proyek.
- Mempersiapkan draf SPK, legalitas dll.

H. Staff Pembangunan/ Pengawas lapangan.

- Mengawasi jalannya kegiatan pembangunan proyek agar sesuai dengan perencanaan
/bestek.
- Membuat laporan mingguan , bulanan kegiatan proyek.
- Membuat opname prestasi kegiatan pembangunan proyek.

I. Staff Pembangunan/Estimator.
- Menghitung Rencana Anggaran Belanja (RAB) maupun Rencana Anggaran
Pelaksanaan (RAP) proyek.
- Membuat perhitungan perencanaan teknis proyek.
- Membuat gambar perencanaan.

J. Staff Perencanaan.
- Merencanakan land clearing, cut and fill lahan yang akan digunakan.
- Merencanakan kebutuhan akan alat berat, operasi dll.
- Merencanakan site plan dan block plan.
- Merencanakan perletakan jalan, saluran, jaringan listrik, air dll.
- Merencanakan kebutuhan fasilitas umum, termasuk PPAT.
- Merencanakan tes tes laboratorium.

K. Marketing Manager.
- Bertanggung jawab kepada Direksi atas kegiatan departemen pemasaran .
- Membuat program pemasaran dan promosi.
- Bertanggung jawab atas kegiatan pemasaran dan promosi.
- Membuat laporan pemasaran mingguan, bulanan dan triwulanan.
- Melakukan rekruitment staf pemasaran.
- Melakukan evaluasi terhadap agen dan sales pemasaran.

L. Staff Promosi/ Administrasi Marketing.

- Membuat perjanjian jual beli rumah antara perusahaan dengan konsumen.
- Membuat konsumen dalam pengajuan KPR ke Bank.
- Melakukan Peng-arsipan dan Pembuatan surat menyurat pemasaran.
- Membantu sales dalam penjualan dan hal hal yang bersifat administratif.

M. Staff Pemasaran/ Sales.

- Melakukan kegiatan pemasaran baik di kantor pemasaran proyek maupun diluar.
- Melakukan Canvassing untuk mencari konsumen.
- Melakukan follow up atas konsumen yang potensial sampai dengan closing.
- Menerima booking fee dan menginformasikan ke kantor pusat.
- Melakukan penagihan angsuran hingga lunas.
- Membantu konsumen dalam pengurusan KPR dan lain lain.