BIMTEK

PENILAIAN - PBB P2
Dr. SRI MURNI, SE., M.Si., CWM®
ZONA NILAI TANAH

 Zona geografis yang terdiri atas

sekelompok objek pajak yang mem-
punyai satu Nilai Indikasi Rata-Rata
(NIR) yang dibatasi oleh batas pe-
nguasaan/pemilikan objek pajak dalam
satu satuan wilayah admi- nistrasi
pemerintahan desa/kelura- han tanpa
terikat pada batas blok
 NIR adalah Nilai Pasar rata-rata
yang dapat mewakili nilai tanah
dalam suatu zona nilai tanah.

Fusion
PowerPoint Presentation
DAFTAR BIAYA KOMPONEN BANGUNAN

Daftar yang dibuat untuk memudahkan perhitungan nilai

bangunan berdasarkan pendekatan biaya yang terdiri dari :

 biaya komponen utama

 biaya komponen material
bangunan
 biaya komponen fasilitas
bangunan.

Fusion
PowerPoint Presentation
 3. Penilaian
Objek PBB P2

Fus ion
Power Point Presentation
 PENDEKATAN PENILAIAN
Secara umum terdapat tiga pendekatan penilaian
yang sering digunakan, yaitu :

Pendekatan Perbandingan Data Pasar

Pendekatan Biaya

Pendekatan Pendapatan
 JENIS OBJEK PBB P2

Fusion
PowerPoint Presentation
PENILAIAN MASSAL & PENILAIAN INDIVIDUAL

Fusion
PowerPoint Presentation
 PENILAIAN MASSAL

Penilaian massal adalah penilaian yang sistematis untuk

sejumlah objek pajak yang dilakukan pada saat tertentu
secara bersamaan dengan menggunakan suatu prosedur
standar penilaian dengan meng- gunakan bantuan
komputer yang disebut Computer Assisted Valuation
(CAV).

Penilaian Massal
• ZNT
Bumi

Penilaian Massal •
Bangunan
CAV (Program DBKB)
Fusion
PowerPoint Presentation
 OBJEK PENILAIAN MASSAL

Fusion
PowerPoint Presentation
 PENILAIAN INDIVIDUAL

 Penilaian individual adalah penilaian terhadap objek

pajak dengan cara memperhitungkan semua karak-
teristik dari setiap objek pajak.
 Penilaian individual diterapkan untuk Objek tertentu yang
bernilai tinggi atau keberadaannya mempunyai sifat
khusus,antara lain : jalan tol, pelabuhan laut/ sungai/udara,
lapangan golf, industri semen/pupuk, PLTA, PLTU, PLTG,
pertambangan, perkebunan, perhutanan, tempat rekreasi
dan objek pajak tertentu, seperti mall, rumah sakit, rumah
mewah, pompa bensin dll.

Fusion
PowerPoint Presentation
 OBJEK PENILAIAN INDIVIDUAL

Fusion
PowerPoint Presentation
 NILAI OBJEK PAJAK

Fusion
PowerPoint Presentation
Penilaian Massal
1. PENILAIAN MASSAL
BUMI
 Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) sebagai dasar pengenaan pajak
dapat ditentukan melalui kegiatan penilaian massal atas objek
pajak.
 Dalam melaksanakan kegiatan ini, dapat dipergunakan
pendekatan data pasar, pendekatan biaya dan pende- katan
pendapatan sedangkan teknik yang digunakan da- lam
penilaian adalah secara individu atau secara massal.
Prinsip Penilaian Massal Bumi

 Objek-objek pajak yang memiliki homogenitas dan berada

pada daerah yang berdekatan dapat dinilai secara massal, di
mana umumnya memiliki NJOP bumi yang relatif sama.
 Objek pajak yang memiliki karakteristik khusus (dan bernilai
ekonomis tinggi) dibandingkan objek pajak lain di sekitarnya
seharusnya memiliki dasar pengenaan pajak yang lebih tinggi.
Untuk itu diperlukan penilaian individual yang dapat
menentukan NJOP suatu objek khusus secara lebih akurat
1. Komponen Utama Penilaian
Massal
Secara umum, struktur utama penyusun penilaian massal
bumi untuk kepentingan PBB P2 adalah :

 NJOP bumi dihitung berdasarkan Nilai Indikasi Rata-rata

(NIR) yang terdapat pada setiap Zona Nilai Tanah (ZNT).
 Perhitungan penilaian massal dilakukan dengan
menggunakan program komputer (Computer Assisted
Valuation / CAV).
2. Zona Nilai
Tanah
 Zona Nilai Tanah merupakan zona geografis yang terdiri atas
sekelompok objek pajak yang mempunyai satu Nilai Indikasi
Rata-Rata (NIR) yang dibatasi oleh batas pengua- saan /
pemilikan objek pajak dalam satu satuan wilayah
administrasi pemerintahan desa/kelurahan tanpa terikat
pada batas blok.
 Nilai tanah per m2 untuk tiap ZNT tersebut
merupakan rata-rata dari nilai tanah per m2 tiap bidang tanah.
 Rata-rata nilai pasar tanah per m2 dari semua
tanah yang dikelompokkan tersebut kemudian disebut
bidang
dengan NIR.
 NIR adalah nilai pasar rata-rata yang dapat mewakili nilai
tanah dalam suatu zona nilai tanah.
 DASAR PEMBAGIAN DAN PENENTUAN BLOK

 Dalam satu blok kurang lebih terdapat + 200 OP atau

daerah keluasan kurang lebih 15 Ha

 Batas blok merupakan batas alam dan/atau batas buatan

manusia yang bersifat permanen seperti jalan, selokan,
sungai, rel kereta, dan lain sebagainya
 Penentuan nilai jual bumi sebagai dasar pengenaan PBB P2
didasarkan kepada pendekatan data pasar.
 Oleh karena itu keseimbangan antar zona yang berbatasan dalam
suatu wilayah administrasi pemerintahan mulai dari tingkat
yang terendah sampai dengan tingkat tertinggi perlu diperhatikan.
 Informasi yang berkaitan dengan letak geografis diwujud-
kan dalam bentuk peta atau sket.
 Salah satu hal terpenting adalah pemberian kode untuk setiap
ZNT. Hal ini dimaksudkan untuk memudahkan
menentukan letak relatif objek pajak di lapangan maupun
untuk kepentingan lainnya dalam pengenaan PBB P2
 Setiap ZNT diberi kode dengan menggunakan kombinasi dua
huruf dimulai dari AA sampai dengan ZZ. Aturan
pemberian kode pada peta ZNT mengikuti pemberian
nomor blok pada peta desa/kelurahan atau NOP pada peta blok
(secara spiral).
 Proses Penentuan ZNT / NIR
Persiapan

Pengumpulan Data Harga Jual

Kompilasi Data Harga Jual

Rekapitulasi Data (Penyesuaian Jenis Data dan

Orientasi Lapangan
Waktu) dan Ploting Data Harga Jual

Nilai Pasar Tanah per m2

Peta Taburan Data Harga Jual/Data Pembanding

Analisis Pembuatan Batas Imajiner ZNT

Objek Acuan

NIR

Peta ZNT/NIR Akhir

Hasil Akhir/Laporan
Kegiatan utama pembentukan Zona Nilai Tanah meliputi :

a. Tahap Persiapan
Berisi kegiatan antara lain :
 pembuatan rencana pelaksanaan
 mempersiapkan peta-peta yang diperlukan, antara lain peta
wilayah, peta kelurahan, peta blok dan peta ZNT tahun
sebelumnya (bila ada)
 mempersiapkan data-data seperti data dari PPAT, data ZNT
lama, data-data lain dari Bappeda, Dinas Tata Kota, agen
properti, surat kabar, internet dll.
Proses Penentuan Zona Nilai Tanah
b. Tahap Pengumpulan Data Transaksi
 Data transaksi merupakan informasi mengenai harga
transaksi dan/atau harga penawaran tanah dan/atau
bangunan.
 Sumber data berasal dari PPAT, notaris, lurah/kepala desa, agen
properti, penawaran penjualan properti melalui agen properti,
majalah, brosur, pameran, internet dll.
 Apabila informasi harga transaksi dan harga penawaran
kurang/tidak memadai tetapi terdapat informasi harga sewa,
maka harga jual dapat ditentukan dengan melakukan
kapitalisasi atas harga sewa tersebut.
 Semua data harga jual yang diperoleh harus ditulis dalam suatu
formulir Data Transaksi Properti (Formulir 1), dengan kriteria:
 Data relatif baru
 Data transaksi atau penawaran yang wajar
 Lokasi yang relatif berdekatan
 Jenis penggunaan tanah/bangunan yang relatif sama
 Memperoleh fasilitas sosial dan fasilitas umum yang
relatif sama
c. Tahap Kompilasi Data

Data yang terkumpul dalam masing-masing kelurahan/desa harus

dikelompokkan menurut jenis penggunaan dan lokasinya.
d. Rekapitulasi Data dan Plotting Data Transaksi pada Peta
Kerja Zona Nilai Tanah
 Semua data yang diperoleh dimasukkan dalam Formulir
Analisis Penentuan Nilai Pasar Wajar (Formulir 2)
 Nomor Data yang tertulis pada Formulir 1 harus sama persis
dengan nomor yang tertulis pada Formulir 2. Selanjutnya
nomor ini akan berfungsi lebih lanjut sebagai alat untuk
mengidentifikasi lokasi data pada Peta Taburan Data.
Contoh Rekapitulasi dan Plotting Data Harga Jual
PETA TABURAN 4
DATA 2
3
1
0
6
9

8 5

1 7
1

1
1 1
5 1 6
1 2
2 1
1 7
0 4
9
1
2 3
1
2 1
2 8

2
4

2
3
CONTOH
PETA DESA SUKAMAJU
BATAS IMAJINER ZONA NILAI TANAH
SEBARAN DATA
TRANSAKSI
TABURAN DATA
Penyesuaian terhadap waktu dan jenis data :
 Penyesuaian terhadap waktu dilakukan dengan memban-
dingkan waktu transaksi dengan keadaan per tanggal penilaian
(untuk penilaian tujuan PBB kondisi per 1 Januari tahun pajak
bersangkutan).
 Penyesuaian terhadap faktor waktu dilakukan dengan
mengacu pada prinsip time value of money, dengan
memperhitungkan faktor kondisi ekonomi, tingkat inflasi,
tingkat suku bunga dan faktor lain yang berpengaruh.
 Penyesuaian terhadap jenis data diperlukan untuk
memenuhi ketentuan Nilai Pasar sebagaimana prinsip-
prinsip penilaian yang berlaku, misalnya:
 data hipotek/agunan diberi penyesuaian positif
 data penawaran, diberi penyesuaian negatif
 Angka persentase penyesuaian di atas bukan merupakan angka
yang mutlak. Persentase penyesuaian harus berda- sarkan
kepada kenyataan, data dan fakta di lapangan dan dianalisis
terlebih dahulu sehingga di setiap wilayah dapat berbeda.
e. Menentukan Nilai Pasar Tanah Per Meter Persegi
 Apabila data pembanding berupa tanah kosong, nilai pasar
dibagi luas tanah dalam satuan meter persegi.
 Apabila data pembanding berupa tanah dan bangunan, maka
pertama kali menentukan nilai bangunan. Nilai pasar properti
dikurangi nilai bangunan diperoleh nilai pasar tanah kosong
untuk kemudian dibagi luas tanah dalam satuan meter persegi.
f. Membuat batas imajiner ZNT
 Mengacu pada peta Zona Nilai Tanah lama bagi wilayah yang
telah ada peta ZNT-nya, dengan mempertimbang- kan data
transaksi yang telah dianalisis yang telah diplot pada peta
kerja ZNT.
 Pengelompokan persil tanah dalam satu Zona Nilai
Tanah, dengan kriteria:
 Nilai pasar tanah yang hampir sama
 Memperoleh akses fasilitas sosial dan fasilitas umum yang
sama
 Aksesibilitas yang tidak jauh berbeda
 Mempunyai potensi nilai yang sama
 Garis batas imajiner ZNT pada peta kerja diberi warna
yang berbeda sehingga jelas batas antar ZNT.
 Untuk setiap ZNT dicantumkan angka NIR-nya.
Contoh Pemberian Kode ZNT pada Konsep Peta ZNT
Pembuatan Batas Imajiner
g. Analisis Data Penentuan NIR
 Analisis data dilakukan berdasarkan Zona Nilai Tanah,
sehingga untuk ZNT yang berbeda harus menggunakan
halaman baru Formulir 3.
 Penyesuaian nilai tanah dan penentuan NIR
 Sebelum menentukan NIR pada masing-masing ZNT, nilai
tanah yang telah dianalisis pada Formulir 2 disesuaikan
 Tata cara analisis:
i. Untuk ZNT yang memiliki 3 atau lebih data transaksi,
penentuan NIR dilakukan dengan cara merata-rata data
transaksi tersebut dengan menggunakan Formulir 3
ii. Untuk ZNT yang memiliki kurang dari 3 data transaksi,
NIR ditentukan dengan cara mempertimbangkan data
transaksi dari ZNT lain yang terdekat dengan menggunakan
Formulir 3a setelah dilakukan proses penyesuaian
seperlunya.
iii. Untuk ZNT yang tidak memiliki data transaksi, penentuan NIR
dapat mengacu pada NIR di ZNT lain yang terdekat dengan
melakukan penyesuaian faktor lokasi, jenis penggunaan tanah
dan keluasan persil (formulir 3a).
Contoh Analisis Data Harga Jual
 Ketiga data tersebut di atas setelah diteliti adalah wajar untuk
dijadikan data pembanding, dan setelah diplot dalam peta kerja
maka data pembanding di atas berada dalam satu ZNT.
 Tanggal penilaian 1 Januari 2011 sebagai dasar pengenaan PBB
tahun 2011.
 Contoh Analisis Penentuan Nilai Bumi per M2

Catatan :
Penyesuaian jenis data:
 Data 1 : 0%, berdasarkan transaksi jual beli wajar
 Data 2 : 30%, berdasarkan transaksi pemberian hak tanggungan
 Data 3 : -10%, karena berupa transaksi penawaran
Nilai bangunan
• Data 1 = (270m2 x Rp1.500.000) – penyusutan 21% = Rp 319.950.000
• Data 2 = (180m2 x Rp1.200.000) – penyusutan 9% = Rp 196.560.000
• Data 3 = (180m2 x Rp1.500.000) – penyusutan 5% = Rp 256.500.000

Penyesuaian waktu (diasumsikan apresiasi nilai sebesar 10% / tahun

berdasarkan angka inflasi, dsb)
• Data 1 : 13/12 x 10% = 11%
• Data 2 : 10/12 x 10% = 8%
• Data 3 : 03/13 x 10% = 3%
 Contoh Analisis Penentuan Nilai Indikasi Rata-Rata
(NIR) dari Data Pembanding

Catatan :
• Analisis di atas menggunakan alternatif I dikarenakan ZNT memiliki
minimal tiga (3) data harga jual dengan cara merata-rata nilai tanah.
• Apabila ZNT memiliki data harga jual kurang dari 3, bisa
menggunakan alternatif 2 dst
h. Pembuatan Peta ZNT Akhir
 Tahap ini dilaksanakan setelah selesai pengukuran
bidang milik dalam satu kelurahan/desa
 Garis batas ZNT dibuat mengikuti garis bidang milik
dan
tidak boleh memotong bidang milik
 Peta ZNT akhir diberi warna yang berbeda pada setiap
garis batas ZNT.
 Cantumkan NIR dan kode ZNT pada peta kerja.
 Membuat kode ZNT untuk masing-masing ZNT dalam peta
kerja
 Untuk setiap ZNT dibuat kode ZNT dan ditulis tepat di
bawah angka NIR.
 Kode ZNT dibuat pada peta kerja, dimulai dari sudut kiri atas
(sudut barat laut) berurutan mengikut bentuk spiral.
 Setiap ZNT diberi kode dengan menggunakan kombinasi
dua huruf, dimulai dari AA s/d ZZ.
 ZNT yang memiliki NIR sama, jika dipisahkan oleh ZNT
lain harus dibuatkan kode ZNT yang berbeda.
Contoh Peta ZNT
i. Hasil Akhir
 Peta ZNT Akhir
 Formulir ZNT
 ZNT yang telah diberi kode dan telah ditentukan NIR-nya,
datanya diisikan pada Formulir Rekapitulasi ZNT
2. PENILAIAN MASSAL BANGUNAN

Model penilaian yang disusun tetap mengacu pada prinsip dan

konsep yang sama dengan metode penilaian yang baku, dengan
menggunakan pendekatan biaya.
Komponen penilaian massal bangunan dengan pendekatan biaya :
a. Tabel Biaya
Tabel biaya termasuk suku bunga dasar, penyesuaian per
meter persegi, dan penyesuaian lump sum yang digunakan
untuk menentukan Nilai Penggantian Baru.
b. Daftar Penyusutan
Dibuat untuk tiap-tiap kelas properti dan diuji apakah
mencerminkan pasar setempat.
c. Pengubah (Modifier) Waktu dan Lokasi
 Digunakan untuk menyesuaikan data biaya untuk tiap
tempat dan perubahan biaya tiap waktu.
 Modifier ini dapat dibangun dari biaya pelayanan
komersial melalui riset lokal.

d. Faktor Penyesuaian Pasar

 Diperlukan untuk menyesuaikan nilai yang dihasilkan dari
pendekatan biaya.
 Penyesuaian ini seharusnya diterapkan sesuai dengan tipe
properti dan rasio studi pada area tertentu atau analisis pasar
lainnya.
LAMPIRAN SURAT PEMBERITAHUAN OBJEK PAJAK

Fusion
PowerPoint Presentation
Daftar Biaya Komponen Bangunan (DBKB)

 Nilai Jual Objek Pajak Bangunan dihitung berdasarkan biaya

pembuatan baru untuk bangunan tersebut dikurangi dengan
penyusutan.
 Untuk mempermudah penghitungan Nilai Jual Objek Pajak
bangunan harus disusun Daftar Biaya Komponen Bangunan
(DBKB), berdasarkan pendekatan biaya yang terdiri dari biaya
komponen utama dan/atau biaya komponen material bangunan
dan biaya komponen fasilitas bangunan.
 DBKB berlaku untuk setiap Daerah Kabupaten/Kota dan dapat
disesuaikan dengan perkembangan harga dan upah yang
berlaku.
DBK
B
a. Karakteristik DBKB
 Latar belakang, formulasi dan diagram alur program (flow
chart) dapat diketahui sehingga dapat dilakukan updating
secara tepat dan cepat.
 Dapat mengakomodasi perubahan-perubahan yang terjadi
terhadap faktor internal dan eksternal secara cepat.
 Konsep pembagian jumlah lantai dan komposisi material
penyusun bangunan disusun secara rinci sesuai dengan
kondisi aktual bangunan yang dinilai.
 Pengelompokan bangunan terdiri dari 16 Jenis Penggunaan
Bangunan (JPB) dan 19 macam fasilitas pendukung.
Penggolongan bangunan dibagi ke dalam 3 komponen yaitu :
a. Komponen Utama
Komponen utama merupakan komponen rangka utama
bangunan yang terdiri dari struktur atas (super structure)
dan struktur bawah (sub structure).
b. Komponen Material
Komponen material merupakan komponen penutup (kulit)
rangka bangunan dan pembentuk ruang dalam bangunan.
c. Komponen Fasilitas
Komponen fasilitas merupakan komponen pendukung
fungsi bangunan.
b. Analisis Biaya dalam DBKB
Biaya yang diperhitungkan terdiri dari biaya langsung dan
biaya tidak langsung
1. Biaya Langsung, yang diperhitungkan antara lain:
 Komponen Utama, meliputi:
 Pekerjaan persiapan
 Pagar pembatas sementara
 Peralatan pekerjaan lapangan (site)
 Pemasangan bouwplank
 Pekerjaan bawah tanah (substructure)
 Pemasangan tiang pancang (piling system)
 Penggalian (excavation)
 Pemotongan tiang pancang
  Pelat pengikat fondasi tiang pancang (pile cap)
 Balok pengikat antar kolom (tie beam)
 Dinding penahan tanah (retaining wall)
 Pelat lantai basemen, kolom basemen, tangga, dinding geser
(shear wall)
 Pembuangan tanah (disposal) dan urugan tanah kembali
(backfilling)
 Pekerjaan atas tanah (super structure)
 Balok lantai
 Kolom lantai
 Pelat lantai
 Dinding geser
 Tangga
 Komponen material, meliputi:
 Material dinding dalam
 Material dinding luar
 Pelapis (finishing) dinding dalam
 Pelapis (finishing) dinding luar
 Langit-langit (ceiling)
 Penutup atap
 Penutup lantai
 Sanitasi
 Komponen fasilitas, meliputi:
 Pendingin ruangan
 Lift (elevator)
 Tangga berjalan (escalator)
 Pagar pembatas halaman
 Proteksi api
 Pembangkit tenaga listrik
(genset)
 Jaringan telepon (PABX)
 Sumur artesis
 Sistem air panas (boiler)
 Sistem mekanis dan
kelistrikan (mechanical-
electrical)
 Sistem perpipaan (plumbing)
 Sistem penangkal petir
 Sistem pengolahan limbah
(water treatment plant)
 Sistem tata suara
 Video intercom
 Sistem pertelevisian (MATV
dan CCTV)
 Kolam renang
 Perkerasan
 Lapangan tenis
 Bak penampungan air
(reservoir)
2. Biaya Tidak Langsung, yang diperhitungkan antara lain :
 PPN
 IMB dan biaya lain yang berhubungan dengan masalah
hukum Biaya perencanaan bangunan (arsitektur)
 Profit kontraktor
 Asuransi
c. Pengelompokan Bangunan
Penerapan DBKB tersebut dikelompokkan berdasarkan jenis
penggunaan bangunan (JPB) sesuai dengan tipe
konstruksinya, yaitu:
1. Jenis Penggunaan Bangunan 1 (JPB 1) : perumahan
2. Jenis Penggunaan Bangunan 2 (JPB 2) : perkantoran
3. Jenis Penggunaan Bangunan 3 (JPB 3) : pabrik
4. Jenis Penggunaan Bangunan 4 (JPB 4) : toko/apotik/
pasar/ruko
5. Jenis Penggunaan Bangunan 5 (JPB 5) : rumah sakit/
klinik
6. Jenis Penggunaan Bangunan 6 (JPB 6) : olah raga/
rekreasi
7. Jenis Penggunaan Bangunan 7 (JPB 7) : hotel/restoran/wisma
8. Jenis Penggunaan Bangunan 8 (JPB 8) : bengkel/gudang/
pertanian
9. Jenis Penggunaan Bangunan 9 (JPB 9) : gedung pemerintah
10. Jenis Penggunaan Bangunan 10 (JPB 10) : lain-lain
11. Jenis Penggunaan Bangunan 11 (JPB 11) : bangunan tidak kena
pajak
12. Jenis Penggunaan Bangunan 12 (JPB 12) : bangunan parkir
13. Jenis Penggunaan Bangunan 13 (JPB 13) : apartemen/
kondominium
14. Jenis Penggunaan Bangunan 14 (JPB 14) : pompa bensin
(kanopi)
15. Jenis Penggunaan Bangunan 15 (JPB 15) : tangki minyak
16. Jenis Penggunaan Bangunan 16 (JPB 16) : gedung sekolah
d. Penyusunan DBKB
Untuk menyusun/membuat DBKB digunakan metode survei
kuantitas terhadap model bangunan yang dianggap dapat
mewakili kelompok bangunan tersebut dan dinilai dengan
dasar perhitungan analisis BOW (Burgelijke Openbare
Werken), dengan tahapan-tahapan sebagai berikut :
1. menentukan material penyusun bangunan yang akan
digunakan sebagai data masukan (input) bagi perhitungan
komponen struktur bangunan.
2. menghitung harga satuan dengan menggunakan metode BOW
yang telah disesuaikan bagi komponen utama dan metode unit
in place bagi komponen material.
3. menghitung nilai bangunan per JPB menggunakan model yang
telah dipilih sehingga dihasilkan nilai DBKB per meter persegi
untuk setiap lantainya.
4. melakukan generalisasi nilai DBKB komponen utama dan
material menggunakan metode statistik tertentu, sehingga
dihasilkan sebuah formula tren untuk memprediksi (forecast)
jumlah lantai bangunan menjadi “tidak terbatas”.
5. menghitung nilai DBKB fasilitas pendukung menggunakan
model yang telah ditentukan.
6. menghitung nilai DBKB total dengan menjumlahkan nilai
DBKB komponen utama, komponen material dan komponen
fasilitas.
7. biaya dihitung dalam ribuan rupiah dan sudah termasuk
biaya langsung (direct cost) dan biaya tidak langsung
(indirect cost).
8. perubahan nilai (up dating) DBKB ini dapat dilakukan
dengan cara mengupdate harga-harga material sesuai
dengan fluktuasi di pasar.
9. besar penyusutan dihitung berdasarkan tabel dalam KEP-
533/PJ/2000 lampiran 29.
e. Pengumpulan Data Harga Upah dan Material Bangunan
(Resource)
 Sumber data berasal dari instansi yang berwenang menerbitkan
standar biaya bangunan, seperti Kementerian Pemukiman dan
Prasarana Wilayah (Kimpraswil), Dinas Pekerjaan Umum, Gabungan
Pengusaha Konstruksi, Surat Keputusan Bupati/ Walikota, majalah,
brosur, direktori, dan pameran.
 Harga bahan bangunan dan upah tersebut kemudian dianalisis untuk
mendapatkan harga pasar yang wajar, dalam arti harga/ upah tersebut
tidak terlalu mahal atau tidak terlalu murah serta berlaku standar di
kawasan setempat.
 Semua data harga bahan bangunan dan upah yang diperoleh harus
ditulis dalam Formulir (Lamp. 26 Kep- 533/PJ/2000).
f. Penyusutan Bangunan
 Dalam penentuan nilai bangunan diperhitungkan faktor
penyusutan.
 Penyusutan yang diterapkan dalam CAV hanya penyusu- tan
fisik bangunan yang ditentukan berdasarkan penge- lompokan
besarnya biaya pembuatan/pengganti baru bangunan per meter
persegi, umur efektif dan kondisi bangunan pada umumnya
yang diperoleh pada saat pengamatan di lapangan.
 Umur efektif bangunan secara umum adalah sbb :
 Untuk bangunan-bangunan bertingkat tinggi dan bangunan-
bangunan eksklusif lainnya seperti gedung perkantoran, hotel,
apartemen dll. penentuan umur efektifnya sbb :

 Penyusutan yang diterapkan dalam CAV hanya penyusutan fisik

bangunan.
Contoh Tabel Penyusutan
Computer Assisted Valuation
(CAV)
 Setelah dilakukan penyusunan model aplikasi DBKB
bangunan standar dan non standar, pengumpulan data harga-
harga bahan bangunan, upah pekerja dan sewa alat, maka
langkah selanjutnya adalah memasukan (entry) / merekam
data resources tersebut (harga bahan bangu- nan, upah
pekerja dan sewa alat) tersebut ke dalam aplikasi DBKB
dari setiap wilayah daerah kabupaten/kota ke dalam komputer.
 Proses CAV dapat dilakukan apabila data ZNT, DBKB
objek pajak standar dan data objek pajak sudah
dimasukkan ke dalam computer, dengan hasil akhir berupa NJOP
bangunan.
a. Perhitungan Nilai Tanah
 NIR diketahui berdasarkan kode ZNT sebagaimana
tercantum dalam SPOP.
 Untuk menentukan nilai jual objek pajak bumi, NIR dicari
dalam tabel ZNT berdasarkan kode ZNT berikut NIR-nya
(yang sudah di-entry ke program komputer), kemudian
dikalikan dengan luas bumi.
b. Perhitungan Nilai Bangunan
 Dalam pelaksanaan perhitungan nilai bangunan, harus
ditentukan besarnya nilai komponen bangunan menurut
masing-masing karakter objek tersebut.
 NJOP bangunan berdasarkan:
1) kelas/bintang/tipe
2) komponen bangunan utama
3) komponen material
4) komponen fasilitas/m2
5) komponen fasilitas yang perlu disusutkan
6) penyusutan
7) komponen fasilitas yang tidak perlu disusutkan
8) kapasitas dan letak (khusus tangki)
c. Output Tabel DBKB

 Berdasarkan model bangunan yang dibuat di dalam

program komputer maka akan diperoleh biaya pem-
buatan baru setiap komponen bangunan per meter
persegi lantai bangunan dalam bentuk tabel.
Aplikasi

Penilai diminta menilai sebuah rumah tinggal yang terletak di Jl. Mawar
10 untuk dasar penetapan PBB tahun 2011. Data luas tanah 15 m x 20 m,
luas bangunan 10 m x 15 m, dengan spesifikasi bangunan sebagai berikut :
 Tahun dibangun 2001 dan sudah pernah direnovasi tahun 2008
dengan kondisi baik
 Atap genteng keramik, dinding bata, lantai keramik dan langit-
langit triplek.
 Fasilitas pendukung bangunan meliputi 2 unit AC split @ 1 PK,
dan daya listrik 2200 VA.
Untuk penentuan nilai tanah, mengacu pada data pasar diatas. Hitung
nilai properti tersebut !
Jawab :

Penilaian
Analisis Nilai Tanah (Bumi)
Berdasarkan contoh di atas, didapatkan nilai indikasi rata-rata
sebesar Rp 503.354 per m2. Selanjutnya dikonversi menjadi Nilai
Jual Objek Pajak ke kelas 070 dengan NJOP Rp 537.000
/ m2.
Analisis Nilai
Bangunan
Nilai bangunan sebesar Rp 445.210,00 / m2 selanjutnya dikon-
versi menjadi kelas 027 dengan NJOP Rp 429.000,00/m2.

Kesimpulan Nilai :
 Nilai tanah 300 m2 x Rp537.000 = Rp 161.100.000
 Nilai bangunan 150 m2 x Rp429.000 = Rp 64.350.000
 Nilai properti keseluruhan Rp 225.450.000
Penilaian Individual
1. PENILAIAN INDIVIDUAL TANAH

Fusion
PowerPoint Presentation
Kriteria Bumi Yang Memiliki Ciri Spesifik

Ciri spesifik ditinjau dari sisi:

• Kawasan
• Kedudukan
• Jenis Tanah (JT) dan Jenis Penggunaan Bangunan (JPB)
• Bentuk bidang
• Keluasan
• Ketinggian dari paras jalan (elevasi)
• Lebar sisi depan (frontage)
•Dan lain-lain sesuai pertimbangan penilai Yang
berbeda dengan rata-rata kondisi sekitar

Fusion
PowerPoint Presentation
Teknis Penilaian

 Bidang tanah yang memiliki ciri spesifik tsb dibuatkan kode

ZNT tersendiri, dengan analisis penyesuaian ter- sendiri,
dimana hasil penilaiannya terdapat selisih < 10%.
 Tidak semua ciri spesifik bidang dapat diidentifikasi satu per
satu, oleh karena itu contoh gambar/ilustrasi dan analisis
penyesuaian/penilaiannya tidak bersifat mengikat karena dapat
berkembang sesuai dengan kondisi riil di lapangan.
 Besaran penyesuaian penilaian sepenuhnya menjadi
kewenangan penilai sesuai dengan pengetahuan, wawasan
dan pengalaman penilai, namun wajib disertai dasar-dasar
pertimbangan secara tertulis.
Fusion
PowerPoint Presentation
TAHAPAN PROSES PEMBENTUKAN/PENYEMPURNAAN ZNT/NIR
BUMI YANG MEMILIKI CIRI SPESIFIK

Fusion
PowerPoint Presentation
 Formulir 2a : ANALISIS PENENTUAN NILAI INDIKASI

Data Acuan Data Pembanding Penyesuaian

Rekonsiliasi Nilai
Faktor Lain Pasar Wajar
No. Kode No. Kode Alamat Data Luas Bumi Nilai Bumi/m2 Jumlah Nilai Indikasi Bumi/m2 Subjek
NOP Alamat OP NOP No. Register Lokasi Jenis Bentuk Tinggi dari Lebar Sisi
ZNT Data ZNT Pembanding (m2) (Rp) Penyesuaian Pajak
Kedudukan Keluasan Jenis Hak
Penggunaan Bidang Paras Jalan Depan

Penjelasan :
Pertimbangan penentuan bidang tanah (NOP) ................................................................... dianggap memiliki ciri spesifik :
a.
b.
c. dst
Pertimbangan tambahan dalam penentuan tanda (+/-) dan besaran penyesuaian (adjustment) atas faktor penyesuaian :........... : (kolom 8 s.d 15) objek pajak
yang dinilai berdasarkan data pembanding

Faktor Penyesuaian…….. *)
No. Data
Sub Faktor ……. Sub Faktor ……. Sub Faktor ……. Dan lain-lain Penjelasan
Pembanding
+/- % +/- % +/- % +/- %

Fusion
PowerPoint Presentation
Ciri Kawasan

DP 3
OP
Kawasan Kawasan
Real Estate
Perkampungan

DP 2

DP 1

Jl. Bakti Raya

Faktor Lokasi
Jarak ke pusat kota/pusat Infrastruktur dan
Jaringan tranportasi Kondisi lingkungan
perdagangan sarana/prasarana

Fusion
PowerPoint Presentation
Ciri Kedudukan

Jl.
Sa
kti DP 3
I

DP2 OP DP1

Jl. H. Luthfi Raya

*) Faktor Kedudukan
No. Data Kemudahan pintu Aksesbilitas/kedekatan Optimalitas
View Dan Lain-lain Penjelasan
Pembanding keluar masuk jaringan lalu-lintas pengembangan

+% +% +% +% +/- %

1 +% +% +% +% -%
2 +% +% +% +% +%
3 +% +% +% +% +%

Fusion
PowerPoint Presentation
Ciri Kedudukan

DP 3

DP1

DP 2 OP

Jl. Haji
Ali

*) Faktor Kedudukan
No. Data Kemudahan pintu Aksesbilitas/kedekatan Optimalitas
View Dan Lain-lain Penjelasan
Pembanding keluar masuk jaringan lalu-lintas pengembangan

+% +% +% +% +/- %

1 +% +% +% +% -%
2 +% +% +% +% +%
3 +% +% +% +% +%

Fusion
PowerPoint Presentation
Ciri Bentuk
Jl. Mangga I

DP 1 DP2

OP

DP3

Jl. dr. Irna

*) Faktor Kedudukan
No. Data Kemudahan pintu Aksesbilitas/kedekatan Optimalitas
View Dan Lain-lain Penjelasan
Pembanding keluar masuk jaringan lalu-lintas pengembangan

+% +% +% +% +/- %

1 +% +% +% +% -%
2 +% +% +% +% +%
3 +% +% +% +% +%

Fusion
PowerPoint Presentation
Ciri Bentuk

OP

DP 2

Jl. Manggis

*) Faktor Kedudukan
No. Data Kemudahan pintu Aksesbilitas/kedekatan Optimalitas
View Dan Lain-lain Penjelasan
Pembanding keluar masuk jaringan lalu-lintas pengembangan

+% +% +% +% +/- %

1 +% +% +% +% -%
2 +% +% +% +% +%
3 +% +% +% +% +%

Fusion
PowerPoint Presentation
Ciri Jenis Penggunaan
DP 1 (JT 1)
DP
2
(J
T
1)

OP

JT 1
JT 3 JT 3 JT 3 DP3 (JT1)

Jl. Kalimantan

*) Faktor Jenis Penggunaan

No. Data Kesesuaian dengan Optimalitas

Dan Lain-lain Penjelasan
Pembanding penggunaan sekitar pengembangan

+% +% +/- %

1 +% +% -%
2 +% +% +%
3 +% +% +%

Fusion
PowerPoint Presentation
Ciri Jenis Penggunaan
DP3 (JPB1)
DP3 (JPB1)

OP
JPB 1 JPB 1 JPB 1 DP3 (JPB1)
JPB 4

No. Data Kesesuaian dengan Optimalitas

Dan Lain-lain Penjelasan
Pembanding penggunaan sekitar pengembangan

+% +% +/- %

1 +% +% +%
2 +% +% +%
3 +% +% -%

Fusion
PowerPoint Presentation
Ciri Bentuk Bidang
OP

DP 1 DP 2 DP 3

Jl. Sulawesi

*) Faktor Bentuk Bidang

No. Data Optimalitas

Dan Lain-lain Penjelasan
Pembanding pengembangan

+/- % +/- %

1 -% +%
2 +% +%
3 -% -%
Fusion
PowerPoint Presentation
Ciri Bentuk Bidang

DP 2 DP 3

OP

DP 1

Jl. Sumatera

*) Faktor Bentuk Bidang

No. Data Optimalitas

Dan Lain-lain Penjelasan
Pembanding pengembangan

+/- % +/- %

1 -% +%
2 +% +%
3 -% -%

Fusion
PowerPoint Presentation
Ciri Keluasan

OP
L =2.000
L =2.000 m2
m2
DP 2
DP 1

Jl. Lambang Raya

*) Faktor Keluasan
No. Data Kemudahan menjalankan
Kemudahan untukdibagi Pemeliharan dan Perawatan Peraturan Pemerintah Dan Lain-lain Penjelasan
Pembanding aktivitas

+/- % +/- % +/- % +/- % +/- %

1 +% +% -% -% +%
2 +% +% -% -% +%
3 +% +% -% -% +%

Fusion
PowerPoint Presentation
Ciri Keluasan

DP 2

OP

Jl. Budi Raya

*) Faktor Keluasan
No. Data Kemudahan menjalankan
Kemudahan untukdibagi Pemeliharan dan Perawatan Peraturan Pemerintah Dan Lain-lain Penjelasan
Pembanding aktivitas

-% -% +% +/- % +/- %

1 -% -% +% -% +%
2 -% -% +% -% +%
3 -% -% +% -% +%

Fusion
PowerPoint Presentation
Ciri Ketinggian Paras Jalan

Badan jalan

*) Faktor Ketinggian dari Paras Jalan

No. Data Optimalitas

View Bebas Banjir Dan Lain-lain Penjelasan
Pembanding pengembangan

+% +% +/- % +/- %

1 +% +% -% -%
2 +% +% +% -%
3 +% +% -% +%

Fusion
PowerPoint Presentation
Ciri Lebar Sisi Depan

OP
DP 1 DP 2 20 m DP 3

20 m
Jl. Irian Barat

*) Faktor Lebar Sisi Depan

No. Data Optimalitas

View Potensi pendapatan Dan Lain-lain Penjelasan
Pembanding pengembangan

+% +% +% +%

1 +% +% +% +%

2 +% +% +% +%

3 +% +% +% +%

Fusion
PowerPoint Presentation
TEKNIK PENILAIAN
Metode Land Development :
1. Proyeksi Pendapatan Rp xxx.xxx
2.Estimasi Biaya Pengembangan
a. Biaya Pematangan dan Perataan Rp x.xxx
b. Keuntungan pengembang Rp x.xxx
c. Biaya Operasional Rp x.xxx
d. Biaya lain-lain Rp x.xxx `+
Total Biaya Pengembangan Rp xx.xxx
3.Indikasi Nilai Tanah Rp xx.xxx

Nilai Indikasi Rata-rat per m2 Rp xx.xxx

luas tanah

Fusion
PowerPoint Presentation
 Pemban
Pemban
ding 1
ding 3
Pemban
ding2

Penilaian Massal
AA
1.000

Pemban
Pemban
ding 1
ding 3
Pemban
ding2

Penilaian Individual +
/
-
AA
1 1.000
.
0
0
0

Fusion
PowerPoint Presentation
 2. PENILAIAN INDIVIDUAL
BANGUNAN

Fusion
PowerPoint Presentation
LAMPIRAN SURAT PEMBERITAHUAN OBJEK PAJAK

Fusion
PowerPoint Presentation
APLIKASI DBKB 2000

Fusion
PowerPoint Presentation
 Gambaran Umum

Aplikasi DBKB 2000 memiliki kemampuan :

 Melakukan updating harga material secara cepat
 Menghitung nilai DBKB secara otomatis seperti DBKB
Standar SISMIOP, sehingga hasil perhitungan dapat dicetak
secara otomatis
 Menghitung nilai bangunan,
 Menghitung nilai bangunan per m2
 Melakukan konversi nilai NJOP
 Menampilkan perhitungan analisis RAB Biaya bangunan
per wilayah kerja
Fusion
PowerPoint Presentation
Entri Data Pada DBKB 2000

Sebelum entri data bangunan, yang lebih dulu dilakukan adalah :

 Entri wilayah

 Entri harga komponen (resources)

Fusion
PowerPoint Presentation
Tampilan Entri Data Bangunan

Fusion
PowerPoint Presentation
Tampilan Entri Data Bangunan

Fusion
PowerPoint Presentation
 Tampilan Hasil Proses

Fusion
PowerPoint Presentation
Lembar Perhitungan DBKB 2000

=Rp. 191.416.422.117
=Rp. 2.000.047

Fusion
PowerPoint Presentation
 3. PENILAIAN INDIVIDUAL BANGUNAN
UNTUK OBJEK KHUSUS

 Penilaian individual bangunan yang masuk dalam kategori objek

khusus yang tidak dapat dihitung dengan menggu- nakan aplikasi
DBKB 2000 dapat dilakukan secara manual.
 Dilakukan dengan cara menghitung nilai perolehan/
pembangunan bangunan baru sesuai dengan tanggal
penilaian kemudian dikurangi dengan penyusutan.
 Untuk objek bangunan khusus, pada umumnya telah ada aturan
dan ketentuan khusus dalam melakukan penilaian.
 Contoh bangunan objek khusus : bandara udara, pelabuhan,
jalan tol, lapangan golf, tower telekomunikasi,
jaringan
Fusion pipa, bangunan pabrik dll.
PowerPoint Presentation
 CONTOH
BANGUNAN
OBJEK
KHUSUS

Fusion
PowerPoint Presentation
Fusion
PowerPoint Presentation