PAJAK BUMI DAN

BANGUNAN
(PBB)

Disampaikan oleh :
R M Dwi Is Nugroho , SE
 DASAR HUKUM
UU No. 12 Tahun 1985
sebagaiman telah diubah dengan

UU No. 12 Tahun 1994

Peraturan Pemerintah

Keputusan Presiden

Peratuan & Keputusan Menkeu

Peratuan & Keputusan Dirjen Pajak

 PAJAK BUMI DAN BANGUNAN ( PBB )

ADALAH

PAJAK KEBENDAAN ATAS

BUMI DAN/ATAU BANGUNAN

DIKENAKAN TERHADAP SUBJEK PAJAK

ORANG PRIBADI ATAU BADAN SECARA NYATA:

 MEMPUNYAI HAK DAN/ATAU MEMPEROLEH MANFAAT ATAS
BUMI, DAN/ATAU
 MEMILIKI, MENGUASAI, DAN/ATAU MEMPEROLEH MANFAAT
ATAS BANGUNAN
DASAR PEMIKIRAN PEMUNGUTAN PBB

BUMI & BANGUNAN

Memberikan
Keuntungan Kedudukan Sosial
yang Lebih baik

Memiliki Memanfaatkan
Bumi/Bangunan Orang / Badan
Bumi/Bangunan
WAJAR

Diwajibkan memberikan sebagian dari manfaat atau

kenikmatan yang diperolehnya kepada negara
Melalui

Pembayaran PBB
 OBJEK PAJAK
Pasal 2 ayat (1)

BUMI BANGUNAN

ADALAH : ADALAH :
PERMUKAAN BUMI YG MELIPUTI KONSTRUKSI TEHNIK YANG
TANAH DAN PERAIRAN DITANAM ATAU
PEDALAMAN SERTA LAUT DILEKATKAN SECARA
WILAYAH INDONESIA, DAN TUBUH TETAP PADA TANAH
BUMI YANG ADA DIBAWAHNYA DAN/ATAU PERAIRAN
Pasal 1 angka 1 Pasal 1 angka 2
 OBJEK PAJAK
Pasal 2 ayat (1)

BANGUNAN

TERMASUK DALAM PENGERTIAN BANGUNAN ADALAH (Penjelasan

Pasal 1 angka 2) :
Jalan lingkungan yang terletak dalam suatu kompleks bangunan seperti
hotel, pabrik, dan emplasemennya, dan lain-lain yang merupakan satu
kesatuan dengan kompleks bangunan tersebut;
Jalan tol;
Kolam renang;
Pagar mewah;
Tempat olah raga;
Galangan kapal, dermaga;
Taman mewah;
Tempat penampungan/kilang minyak, air dan gas, pipa minyak;
Fasilitas lain yang memberikan manfaat.
 OBJEK PAJAK
YANG TIDAK DIKENAKAN PBB
Pasal 3 ayat (1)

ADALAH OBJEK PAJAK YANG

 Digunakan semata-mata untuk melayani kepentingan umum di bidang ibadah,

sosial, kesehatan, pendidikan, dan kebudayaan nasional, yang nyata-nyata tidak
dimaksudkan untuk memperoleh keuntungan;
 Digunakan untuk kuburan, peninggalan purbakala, atau yang sejenis dengan itu;
 Merupakan hutan lindung, hutan suaka alam, hutan wisata, taman nasional, tanah
penggembalaan yang dikuasai oleh desa, dan tanah negara yang belum dibebani
suatu pihak;
 Digunakan oleh perwakilan diplomatik, konsulat berdasarkan asas perlakuan
timbal balik;
 Digunakan oleh badan atau perwakilan organisasi internasional yang ditentukan
oleh Menteri Keuangan.
 OBJEK PAJAK
YANG DIGUNAKAN UNTUK
PENYELENGGARAAN PEMERINTAH
Pasal 3 ayat (2)

PENGENAAN PAJAKNYA DIATUR

LEBIH LANJUT DENGAN
PERATURAN PEMERINTAH
 SUBJEK PAJAK
Pasal 4 ayat (1)

ORANG ATAU BADAN

Memperoleh Memperoleh
Manfaat atas Manfaat atas
bangunan bumi

Memiliki, Mempunyai
menguasai suatu hak
bangunan atas bumi

Pasal 4 ayat ( 2 )

Dikenakan
SUBJEK kewajiban WAJIB
membayar pajak
PAJAK PAJAK
 SUBJEK PAJAK
Pasal 4 ayat (3)

Dirjen Pajak menetapkan

Subjek Pajak

Objek Pajak yang belum

jelas Wajib Pajaknya
 PENETAPAN

PAJAK
BUMI DAN BANGUNAN
DASAR PENGENAAN
Pasal 6 ayat (1), (2)

NJOP
(Nilai Jual Objek Pajak)

Adalah : Bilamana tidak terdapat transaksi jual beli,

Nilai Jual Objek Pajak ditentukan melalui :
harga rata-rata yang
diperoleh dari - perbandingan harga dg OP lain yang sejenis; atau
transaksi jual beli yang
- nilai perolehan baru; atau
terjadi secara wajar
- Nilai Jual Objek Pajak pengganti.

NJOP ditetapkan setiap tiga tahun oleh Menteri Keuangan, kecuali untuk
daerah tertentu ditetapkan setiap tahun sesuai perkembangan daerahnya
 PENENTUAN
NJOP PENDEKATAN PENILAIAN :
1. Pendekatan Data Pasar
2. Pendekatan Biaya

PENILAIAN 3. Pendekatan Pendapatan

OBJEK PBB
CARA PENILAIAN :
1. Penilaian Massal
2. Penilaian Individual
 PENDEKATAN PENILAIAN

• Pendekatan Data Pasar (Market Data Approach)

– NJOP dihitung dengan cara membandingkan Objek pajak yang sejenis
dengan Objek lain yang telah diketahui harga pasarnya.
– Pendekatan ini pada umumnya digunakan untuk menentukan NJOP
tanah, namun dapat juga dipakai untuk menentukan NJOP bangunan.

• Pendekatan Biaya (Cost Approach)

– Pendekatan ini digunakan untuk menentukan nilai tanah atau bangunan
terutama untuk menentukan NJOP bangunan dengan menghitung
seluruh biaya yang dikeluarkan untuk membuat bangunan baru yang
sejenis dikurangi dengan penyusutan fisiknya.

• Pendekatan Pendapatan (Income Approach)

– Pendekatan ini digunakan untuk menentukan NJOP yang tidak dapat
dilakukan berdasarkan pendekatan data pasar atau pendekatan biaya,
tetapi ditentukan berdasarkan hasil bersih objek pajak tersebut
– Pendekatan ini terutama digunakan untuk menentukan NJOP galian
tambang atau objek perairan
 CARA PENILAIAN

• Penilaian Massal (Mass Appraissal)

– NJOP bumi dihitung berdasarkan Nilai Indikasi Rata-rata (NIR) yang terdapat pada setiap Zona
Nilai Tanah (ZNT).
– NJOP bangunan dihitung berdasarkan Daftar Biaya Komponen Bangunan (DBKB) dikurangi
penyusutan phisik.
– Perhitungan penilaian massal dilakukan dengan menggunakan program komputer (Computer
Assisted Valuation / CAV).
• Penilaian Individual (Individual Appraissal)
– Diterapkan untuk Objek tertentu yang bernilai tinggi atau keberadaannya mempunyai sifat
khusus, antara lain :
• Jalan tol
• Pelabuhan laut/sungai/udara
• Lapangan golf
• Industri semen/pupuk
• PLTA, PLTU, PLTG
• Pertambangan
• Tempat rekreasi
• Objek pajak tertentu, seperti rumah mewah, pompa bensin, jalan tol, Objek rekreasi, usaha
perkebunan, perhutanan, dan pertambangan.
NILAI JUAL OBJEK PAJAK TIDAK KENA PAJAK
( NJOPTKP )
Pasal 3 ayat (3)

NJOPTKP

Batas NJOP di mana WP tidak terutang pajak

Ditetapkan Secara regional, maksimal

Rp 20.000.000,00 untuk setiap Wajib Pajak

Per Wajib Pajak;

Diberikan untuk bumi dan/atau bangunan;
Apabila seorang Wajib Pajak mempunyai beberapa
objek pajak, yang diberikan NJOPTKP hanya salah
satu objek pajak yang nilainya terbesar.
Penentuan NJOPTKP
 Sejak tahun 2001 besaran NJOPTKP ditetapkan secara regional (untuk
setiap kabupaten/kota) oleh Kepala Kantor Wilayah Direktorat Jenderal
Pajak atas nama Menteri Keuangan dengan mempertimbangkan pendapat
pemerintah daerah setempat.

Dasar Hukum:
 Undang-Undang Nomor 12 Tahun 1985 tentang Pajak Bumi dan
Bangunan sebagaimana telah diubah dengan Undang-Undang Nomor 12
Tahun 1994, Pasal 3 ayat (4).
 Keputusan Menteri Keuangan Nomor 201/KMK.04/2000 tentang tentang
Penyesuaian Besarnya Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak Sebagai
Dasar Penghitungan Pajak Bumi dan Bangunan, Pasal 3.
Proses Penetapan
NJOPTKP Rekomendasi dari
Bupati/Walikota tentang
NJOPTKP

Kepala Kantor Pelayanan

Pajak Pratama

Kepala Kantor Wilayah

Direktorat Jenderal Pajak

Surat Keputusan
Menteri Keuangan
tentang NJOPTKP
(ditandatangani oleh
Kakanwil DJP)
NJOPTKP yg berlaku di wilayah D.I. Yogyakarta
Tahun 2019- 2020

NJOPTKP
NO KOTA/KAB
2019 2018

1. KOTA YOGYAKARTA Rp 12.000.000 Rp 20.000.000

2. KAB. BANTUL Rp 12.000.000 Rp 20.000.000

3. KAB. SLEMAN Rp 12.000.000 Rp 20.000.000

4. KAB. KULONPROGO Rp 12.000.000 Rp 20.000.000

5. KAB. GUNUNG KIDUL Rp 12.000.000 Rp 20.000.000

 DASAR PERHITUNGAN
Pasal 6 ayat (3) dan (4)

NILAI JUAL KENA PAJAK

SERENDAH-RENDAHNYA 20%
DAN
SETINGGI-TINGGINYA 100%

PRESENTASE NJKP
DITETAPKAN DENGAN PERATURAN
PEMERINTAH
 PENETAPAN BESARNYA NILAI PAJAK
( PP No. 25 Tahun 2002)

NILAI
NILAI JUAL
JUALKENA
KENAPAJAK
PAJAK

1.
1. OBJEK
OBJEKPAJAK
PAJAKLAINNYA
LAINNYAYANG
YANGNJOP-
NJOP- OBJEK
NYA OBJEKPAJAK
PAJAK
NYA>>11MILYAR
MILYARRUPIAH
RUPIAH LAINNYA
LAINNYAYANG
YANG
2.
2. OBJEK
OBJEKPAJAK
PAJAKPERKEBUNAN
PERKEBUNAN
3. OBJEK PAJAK KEHUTANAN NJOP-NYA
NJOP-NYA<<11
3. OBJEK PAJAK KEHUTANAN MILYAR
4.
4. OBJEK
OBJEKPAJAK
PAJAKPERTAMBANGAN
PERTAMBANGAN MILYARRUPIAH
RUPIAH

40%
40% XX NJOP
NJOP 20%
20% XX NJOP
NJOP
 TARIF
Pasal 5

TARIF TUNGGAL

0,5 %
Berdasarkan UU PBB No 12 Tahun 1985
 CARA MENGHITUNG

PBB = TARIF x NJKP

= 0,5% x 20% x NJOP

= 0,5% x 40% x NJOP

NJOP = ( NJOP BUMI + NJOP BANGUNAN ) - NJOPTKP

 Contoh Perhitungan
Besar Ketetapan PBB

• Luas Tanah = 125 m2 (NJOP = Rp 160.000/m2)

• Luas Bangunan = 65 m2 (NJOP = Rp 310.000/m2)
• Perhitungan :
– NJOP Bumi = 125m2 X Rp 160.000 = Rp 20.000.000
– NJOP Bangunan = 65m2 X Rp 310.000 = Rp 20.150.000

+
– NJOP Total = Rp 40.150.000
– NJOPTKP (NJOP Tidak Kena Pajak) = Rp 8.000.000
-
– NJOP sbg perhitungan PBB = Rp 32.150.000
– NJKP (Nilai Jual Kena Pajak) 20% = Rp 6.430.000
– Tarif PBB = 0,5% X NJKP = Rp 32.150

• PBB Terhutang sebesar Rp 32.150,-

 Contoh Perhitungan Besar
Ketetapan PBB (NJKP 40%)

• Luas Tanah = 2.500 m2 (NJOP = Rp 335.000/m2)

• Luas Bangunan = 300 m2 (NJOP = Rp 700.000/m2)
• Perhitungan :
– NJOP Bumi = 2.500m2 X Rp 335.000 = Rp 837.500.000
– NJOP Bangunan = 300m2 X Rp 700.000 = Rp 210.000.000
+
– NJOP Total = Rp 1.047.500.000
– NJOPTKP (NJOP Tidak Kena Pajak) = Rp 8.000.000
-
– NJOP sbg perhitungan PBB = Rp 1.039.500.000
– NJKP (Nilai Jual Kena Pajak) 40% = Rp 415.800.000
– Tarif PBB = 0,5% X NJKP = Rp 2.079.000
• PBB Terhutang sebesar Rp 2.079.000,-
Perhitungan PBB atas Rumah Susun / Apartemen 20
Contoh :
Luas Tanah : 5.000 M2 ; NJOP = Rp3.100.000,-/ M2
Bangunan hunian : 100 unit , tipe 120 ; NJOP = Rp1.200.000 / M2
Bang. sarana : Jl. lingkungan : 300 M2 ; NJOP = Rp700.000,- / M2
Parkir : 2.000 M2 ; NJOP = Rp823.000,- / M2
K. renang : 600 M2 ; NJOP = Rp968.000,- / M2
Lift : 1.500 M2 ; NJOP = Rp968.000,- / M2

Hitung PBB untuk 1 unit hunian

Jawab : NJOP tanah seluruhnya = Rp15.500.000.000,-
NJOP bangunan: hunian = Rp14.400.000.000,-
jalan lingkungan = Rp 210.000.000,-
tempat parkir = Rp 1.646.000.000,-
kolam renang = Rp 580.800.000,-
lift = Rp 1.452.000.000,-
NJOP bangunan seluruhnya = Rp18.288.800.000,-
NJOP tanah/unit = 120 Unit :12.000 M2 x Rp15.500.000.000 = Rp155 juta
NJOP bang/unit = 120:12.000 M2 x Rp18.288.800.000 = Rp182,888 jt
NJOP tanah & bangunan = Rp337.888.000,-
NJOP TKP ( asumsi ) = Rp 10.000.000,-
NJOP utk perhitungan PBB = Rp327.888.000,-
26
PBB = 0.5 % x 20 % x Rp327.888.000,- = Rp327.888-
 TAHUN PAJAK, SAAT, DAN
TEMPAT YANG MENENTUKAN
PAJAK TERUTANG
Pasal 8 ayat (1), (2), (3)

Tahun Pajak
Adalah jangka waktu satu tahun takwim, yaitu
dari tanggal 1 Januari s/d 31 Desember

Saat yang menentukan pajak terutang

Adalah menurut keadaan objek pajak pada
tanggal 1 Januari

Tempat Pajak Terutang

Untuk daerah Jakarta, di wilayah DKI Jakarta;
Untuk daerah lainnya, di wilayah Kabupaten
atau Kotamadya yang meliputi objek pajak.
 PENERBITAN
PENERBITANKETETAPAN
KETETAPAN
Pasal
Pasal10
10

SPOP
SPOP

Tidak
Tidakdisampaikan
disampaikan Disampaikan
Disampaikan
dalam
dalamwaktu
waktu30
30hari
hari dalam
dalamwaktu
waktu30
30hari
hari

Setelah
Setelahditegor
ditegorsecara
secaratertulis
tertulis SPPT
SPPT

BERDASARKAN
BERDASARKAN
SKP
SKP PEMERIKSAAN/DATA
PEMERIKSAAN/DATALAIN
LAIN
SPOP TIDAK BENAR
SPOP TIDAK BENAR
PEMBAYARAN DAN PEMBAGIAN
HASIL PENERIMAAN

PAJAK
BUMI DAN BANGUNAN
 TATA CARA PEMBAYARAN
DAN PENAGIHAN
Pasal 11, 12, 13, dan 14,

DASAR PENAGIHAN

SEJAK
SPPT 6 bulan
D TEMPAT
I PEMBAYARAN
T Bank
SKP 1 bulan Tempat lain yg
E
R ditunjuk
I
M
STP 1 bulan A
Pembayaran PBB
Online Nasional

 ATM BCA;
 ATM BII;
 counter teller Bank BP;
 counter teller Bank BNP;
 counter teller Bank Bukopin;
 ATM Bank Mandiri, Internet Banking, SMS
Banking dan Call Mandiri (Phone Banking)
 PENDAFTARAN, PENAGIHAN, DAN SANKSI
ADMINISTRASI
Pasal 9 dan 10

DIKEM- SKP
30 Hari BALIKAN TIDAK +Denda 25%
SPOP
Dari pokok
pajak

YA

SPPT SKP
Ternyata SPOP tdk + denda 25 %
benar (ketetapan dari selisih pajak
kurang) terutang
66 bulan
bulan

JATUH
1 bulan
TEMPO
7 hr
STP 1
bln 21 SURAT
+ bunga 2 % JATUH TEGORAN
hr PAKSA
sebulan TEMPO
(maks 24 bln)
Paling 2X24 JAM
cepat
PERMINTAAN 10 hari
SURAT PERINTAH
KLN JADWAL & WAKTU MELAKUKAN
PELELANGAN PENYITAAN
 ALUR PENERIMAAN PBB
BANK
TEMPAT Pelimpahan PERSEPSI/
PEMBAYARAN On line BCA

Pembayaran
Pelimpahan
WAJIB
PAJAK

Pembayaran

BANK
PETUGAS OPERASIONAL III
PEMUNGUT

64,8 %
KABUPATEN
KEBERATAN DAN PENGURANGAN

PAJAK
BUMI DAN BANGUNAN
 KEBERATAN
Pasal 15

 Keberatan diajukan atas:

Surat Pemberitahuan Pajak Terutang (SPPT)
Surat Ketetapan Pajak (SKP)
 Jangka waktu pengajuan keberatan adalah 3 bulan setelah SPPT atau
SKP diterima oleh WP kecuali WP dalam keadaan diluar kekuasaannya.
 Direktur Jenderal Pajak harus memberikan keputusan atas keberatan WP
paling lama 12 bulan sejak tanggal Surat Keberatan diterima.
 Atas Keberatan yang diajukan, Direktorat Jenderal Pajak dapat menerima
seluruhnya atau sebagian, menolak, atau menambah jumlah pajak
terutang.
 Keberatan dapat diajukan dalam hal terjadi perbedaan persepsi antara
Wajib Pajak dengan Fiskus.
 Pengajuan keberatan tidak menunda pembayaran pajak. Mulai tahun 2009
boleh menunda pembayran pajak sampai dengan keputusan keberatan
diterima.
 BANDING
Pasal 16

 Ketentuan Banding dihapus

 KETENTUAN PIDANA
Pasal 24
Pasal 24

KARENA ALPA
KARENA ALPA

SPOP TIDAK
SPOP TIDAK BENAR/
BENAR/
TIDAK MENGEMBALIKAN
MENGEMBALIKAN SPOP
SPOP TIDAK LENGKAP
TIDAK LENGKAP
TIDAK
KEPADA DITJEN
DITJEN DAN/ATAU MELAMPIRKAN
DAN/ATAU MELAMPIRKAN
KEPADA
PAJAK KETERANGAN YANG
KETERANGAN YANG TIDAK
TIDAK BENAR
BENAR
PAJAK

MENIMBULKAN KERUGIAN
MENIMBULKAN KERUGIAN PADA
PADA NEGARA
NEGARA

PIDANA
PIDANA KURUNGAN
KURUNGAN SELAM-LAMANYA
SELAM-LAMANYA 66 (ENAM)
(ENAM) BULAN,
BULAN, ATAU
ATAU
DENDA
DENDA SETINGGI-TINGGINYA
SETINGGI-TINGGINYA 22 (DUA)
(DUA) KALI
KALI PAJAK
PAJAK TERUTANG
TERUTANG
 SANKSI

PAJAK
BUMI DAN BANGUNAN
 KETENTUAN PIDANA
Pasal 25 ayat (1)

DENGAN SENGAJA
TIDAK SPOP TDK MEMPER TIDAK TIDAK
MENGEM- BENAR/ LIHAT MEMPERL MENUN
BALIKAN/ TDK LENG- KAN LIHATKAN, JUKKAN/
MENYAM KAP DAN / SURAT/ MEMIN MENYAM
PAIKAN ATAU DOKU- JAMKAN PAIKAN
SPOP MELAMPIR MEN SURAT/ DATA/
KEPADA KAN KETE- PALSU DOKUMEN KETERA
DITJEN RANGAN ATAU LAINNYA NGAN
PAJAK YG TDK DIPALSU YANG
BENAR KAN DIPERLU
KAN

MENIMBULKAN KERUGIAN PADA NEGARA

 PIDANA PENJARA SELAMA-LAMANYA 2 (DUA) TAHUN, ATAU

 DENDA SETINGGI-TINGGINYA 5 (LIMA) KALI PAJAK TERUTANG
 KETENTUAN PIDANA
Pasal 25 ayat (2), (3), dan Pasal 26

 Terhadap bukan wajib pajak yang bersangkutan, yang

dengan sengaja melakukan tindakan :
 Tidak memperlihatkan atau tidak meminjamkan surat atau dokumen
lainnya;
 Tidak menunjukkan data atau tidak menyampaikan keterangan yang
diperlukan;
Dipidana dengan pidana kurungan selama-lamanya 1 tahun
atau denda setinggi-tingginya Rp. 2.000.000,00 (dua juta
rupiah).

 Ancama pidana dilipatkan dua, apabila seorang melakukan

lagi tindak pidana dibidang perpajakan sebelum lewat 1
(satu) tahun terhitung sejak selesai menjalani pidana
penjara/sejak dibayarnya denda.

 Tindak pidana tidak dapat dituntut setelah lampu waktu 10

(sepuluh) tahun sejak berakhirnya tahun pajak yang
bersangkutan.
KEWAJIBAN PEJABAT YANG DALAM JABATAN/TUGAS PEKERJAANNYA
BERKAITAN LANGSUNG DENGAN OBJEK PAJAK
Pasal 21 dan 22

• MENYAMPAIKAN LAPORAN BULANAN MENGENAI SEMUA MUTASI DAN

PERUBAHAN OBJEK PAJAK KEPADA DJP
• MEMBERIKAN KETERANGAN YANG DIPERLUKAN ATAS PERMINTAAN DJP

KEWAJIBAN TERSEBUT BERLAKU

JUGA BAGI PEJABAT LAIN YANG ADA
HUBUNGANNYA DENGAN OBJEK PAJAK

KEWAJIBAN UNTUK MERAHASIAKAN DITIADAKAN

SEPANJANG MENYANGKUT
PELAKSANAAN UNDANG-UNDANG PBB

TIDAK MEMENUHI KEWAJIBAN DIKENAKAN

SANKSI MENURUT PERATURAN
PERUNDANG-UNDANGAN YANG YANG BERLAKU
HAL-HAL YANG TIDAK DIATUR SECARA
KHUSUS DALAM UU PBB
Pasal 23

TIDAK DIATUR DALAM

UU PAJAK BUMI DAN BANGUNAN

BERLAKU KETENTUAN :
 UU KETENTUAN UMUM DAN TATA CARA
PERPAJAKAN
 PERUNDANG-UNDANGAN LAINNYA