Dosen :

DR. H. HERU TJARAKA, SE, MSi, BKP, AK, CA

 DASAR HUKUM
PELAKSANAAN PBB-P2

UU No. 28 Tahun 2009

(Pajak Daerah dan Retribusi Daerah)

Perda Kota Surabaya No. 10 Tahun 2010

(Pajak Bumi dan Bangunan Perkotaan)

Perwali Kota Surabaya

 PAJAK
BUMI DAN BANGUNAN
PEDESAAN DAN PERKOTAAN
ADALAH

PAJAK ATAS BUMI DAN/ATAU BANGUNAN

dikenakan terhadap subjek pajak

ORANG PRIBADI atau BADAN, yang secara nyata:

• Mempunyai suatu hak atas bumi dan/atau memperoleh manfaat
atas bumi, dan/atau
• Memiliki, menguasai, dan/atau memperoleh manfaat atas
bangunan
 OBJEK PAJAK
Pasal 1

BUMI kecuali kawasan:

perkebunan,
BANGUNAN
perhutanan,
pertambangan

ADALAH :
ADALAH :
KONSTRUKSI TEKNIK
PERMUKAAN BUMI YANG YANG DITANAM ATAU
MELIPUTI TANAH DAN DILEKATKAN SECARA
PERAIRAN PEDALAMAN TETAP PADA TANAH
SERTA LAUT WILAYAH DAN/ATAU PERAIRAN
KABUPATEN/KOTA PEDALAMAN DAN/ATAU LAUT
 OBJEK PAJAK
Pasal 77 ayat (2)

BANGUNAN

 TERMASUK DALAM PENGERTIAN BANGUNAN ADALAH

(Penjelasan Pasal 1 angka 2) :
➢Jalan lingkungan yang terletak dalam suatu kompleks
bangunan seperti hotel, pabrik, dan emplasemennya, yang
merupakan satu kesatuan dengan kompleks bangunan tersebut;
➢Jalan tol;
➢Kolam renang;
➢Pagar mewah;
➢Tempat olah raga;
➢Galangan kapal, dermaga;
➢Taman mewah;
➢Tempat penampungan/kilang minyak, air dan gas, pipa minyak;
➢Menara.
 OBJEK PAJAK
YANG TIDAK DIKENAKAN PBB-P2
Pasal 77 ayat (3)

ADALAH OBJEK PAJAK YANG :

§ Digunakan oleh pemerintah dan daerah untuk penyelenggaraan

pemerintahan;
§ Digunakan semata-mata untuk melayani kepentingan umum di
bidang ibadah, sosial, kesehatan, pendidikan dan kebudayaan
nasional, yang tidak dimaksudkan untuk memperoleh
keuntungan;
§ Digunakan untuk kuburan, peninggalan purbakala, atau yang
sejenis dengan itu;
§ Merupakan hutan lindung, hutan suaka alam, hutan wisata, taman
nasional, tanah penggembalaan yang dikuasai oleh desa, dan
tanah negara yang belum dibebani suatu hak;
§ Digunakan oleh perwakilan diplomatik, konsulat berdasarkan asas
perlakuan timbal balik;
§ Digunakan oleh badan atau perwakilan lembaga internasional
yang ditetapkan dengan Peraturan Menteri Keuangan.
 NILAI JUAL OBJEK PAJAK
TIDAK KENA PAJAK
(NJOPTKP)
Pasal 77 ayat (4) dan (5)

NJOPTKP

Ditetapkan paling rendah = Rp 10 juta

 Untuk setiap wajib pajak;

 Ditetapkan dengan Peraturan Daerah;
 Apabila seorang Wajib Pajak mempunyai beberapa Objek
pajak, yang diberikan NJOPTKP hanya salah satu Objek
pajak yang nilainya terbesar.
 SUBJEK PAJAK
Pasal 78 ayat (1)

ORANG ATAU BADAN

Memperoleh Memperoleh
manfaat manfaat
atas bangunan atas bumi

Memiliki, Mempunyai
menguasai suatu hak
bangunan atas bumi
Pasal 78 ayat (2)

SUBJEK Dikenakan WAJIB

kewajiban
PAJAK membayar PAJAK
pajak
 SUBJEK PAJAK

Kepala Daerah dapat menetapkan

subjek pajak sebagai wajib pajak

Dalam hal atas objek pajak belum

jelas diketahui wajib pajaknya
 TARIF
Pasal 80 ayat (1)

Ditetapkan dengan Peraturan Daerah

Paling tinggi
0,3 %
 DASAR PENGENAAN
Pasal 79

NJOP
(Nilai Jual Objek Pajak)

Harga rata-rata yang diperoleh dari transaksi jual beli

yang terjadi secara wajar

Bilamana tidak terdapat transaksi jual beli, NJOP ditentukan melalui:

- perbandingan harga dengan objek lain yang sejenis; atau
- nilai perolehan baru; atau
- Nilai Jual Objek Pajak pengganti.

NJOP ditetapkan setiap 3 (tiga) tahun oleh Kepala Daerah,

dapat ditetapkan setiap tahun sesuai dengan perkembangan daerahnya
DASAR PENGHITUNGAN

NILAI JUAL KENA PAJAK

SERENDAH-RENDAHNYA 20 %
DAN
SETINGGI-TINGGINYA 100 %

TIDAK DIGUNAKAN PADA

PAJAK BUMI DAN BANGUNAN
PEDESAAN PERKOTAAN
 PENETAPAN BESARNYA
NILAI JUAL KENA PAJAK
(PP No. 25 TAHUN 2002)

NILAI JUAL KENA PAJAK

1. OBJEK PAJAK PERKEBUNAN,

PERHUTANAN, PERTAMBANGAN OBJEK PAJAK
2. OBJEK PAJAK LAIN YANG NJOP >1 LAINNYA YANG
NJOP < 1
MILYAR
MILYAR

40% X NJOP
20% X NJOP
 CARA MENGHITUNG
(Contoh: Kota Surabaya)

PBB = Tarif x NJOP

= 0,1% x NJOP (s.d. 1 M)

= 0,2% x NJOP (> 1 M)

NJOP = (NJOP Bumi + NJOP Bangunan) - NJOPTKP

 Contoh Perhitungan PBB-P2
(Kota Surabaya)

NJOP Bumi 500 X Rp 3.100.000 = Rp 1.550.000.000

NJOP Bang 200 X Rp 1.200.000 = Rp 240.000.000
NJOP Bumi dan Bangunan = Rp 1.790.000.000
(-) NJOPTKP = Rp 15.000.000
NJOP Dasar Pengenaan PBB = Rp 1.775.000.000
PBB terutang (0,2%) = Rp 3.550.000
 Tahun Pajak,
Saat yang Menentukan Pajak yang Terutang, dan
Tempat Pajak yang Terutang
Pasal 82

Tahun Pajak
Jangka waktu satu tahun kalender

Saat yang Menentukan Pajak yang Terutang

Menurut keadaan objek pajak pada tanggal 1 Januari

Tempat Pajak yang Terutang :

Di wilayah daerah yang meliputi letak objek pajak
 PENDATAAN DAN PENETAPAN PAJAK
Pasal 83

Pendataan dilakukan dengan menggunakan

Surat Pemberitahuan Objek Pajak (SPOP)

• Diisi dengan jelas, benar, dan lengkap

serta ditandatangani;
• Disampaikan kepada Kepala Daerah
selambat-lambatnya 30 hari kerja
setelah diterima oleh subjek pajak;
• Dasar penerbitan Surat Pemberitahuan
Pajak Terutang (SPPT) PBB-P2.
Contoh SPOP
Lembar 1 dari 2
Contoh SPOP
Lembar 2 dari 2
Contoh LSPOP
Lembar 1 dari 2
Contoh LSPOP
Lembar 2 dari 2
S
P
P
T
S
P
P
T
SISMIOP: INTEGRASI BASIS DATA
TEKSTUAL - SPASIAL 85 Juta Objek Pajak dan
51 Juta Wajib Pajak

WAJIB PAJAK
DATA ATRIBUTIK

FORMULIR SPOP
DAN LSPOP

BUMI DAN/ATAU
BANGUNAN PETA DIGITAL PETA
GARIS
SEBELUM DIALIHKAN KE DAERAH, DIKELOLA OLEH
KPP PRATAMA DI SELURUH INDONESIA
NOP: 31.74.010.005.009.0043.0
 FAKTOR YANG MENENTUKAN
KLASIFIKASI OBJEK PAJAK

BUMI/TANAH BANGUNAN
- Letak - Bahan bangunan
- Peruntukan - Rekayasa
- Pemanfaatan - Letak
- Kondisi lingkungan - Kondisi lingkungan
- dan lain-lain - dan lain-lain
 PENDAFTARAN, PENAGIHAN, DAN SANKSI
ADMINISTRASI

DIKEM- SKP
30 Hari BALIKA TIDAK +Denda 25%
SPOP
N Dari pokok
pajak

YA

SPPT SKP
Ternyata SPOP tdk + denda 25 %
benar (ketetapan dari selisih pajak
kurang) terutang
6 bulan

JATUH
1 bulan
TEMPO

STP 1
21 SURAT
+ bunga 2 % bln JATUH TEGORAN
hr PAKSA
sebulan TEMPO
(maks 24 bln)
Paling 2X24 JAM
cepat
PERMINTAAN 10 hari
KLN SURAT PERINTAH
JADWAL & WAKTU MELAKUKAN
PELELANGAN PENYITAAN
 KEBERATAN DAN BANDING
(berdasarkan Peraturan Daerah masing-masing Kota/Kab)

▪ Keberatan diajukan atas:

Surat Pemberitahuan Pajak Terutang (SPPT)
Surat Ketetapan Pajak Daerah (SKPD)
▪ Jangka waktu pengajuan keberatan adalah 3 bulan setelah tanggal SPPT
atau SKPD kecuali WP dalam keadaan diluar kekuasaannya.
▪ Kepala Daerah harus memberikan keputusan atas keberatan WP paling
lama 12 bulan sejak tanggal Surat Keberatan diterima.
▪ Atas Keberatan yang diajukan, Kepala Daerah dapat menerima
seluruhnya atau sebagian, menolak, atau menambah jumlah pajak
terutang.
▪ Keberatan dapat diajukan dalam hal terjadi perbedaan persepsi antara
Wajib Pajak dengan Fiskus.
▪ Wajib Pajak dapat mengajukan banding atas keberatan terhadap
keputusan Kepala Daerah .
▪ Pengajuan keberatan atau banding tidak menunda pembayaran pajak.
 PENGURANGAN
(berdasarkan Peraturan Daerah masing-masing Kota/Kab)

Dalam hal :
PAJAK ▪Kondisi tertentu objek pajak yang
TERUTANG ada hubungannya dengan subjek
pajak/sebab-sebab tertentu
lainnya
▪Objek pajak terkena bencana
alam atau sebab lain yang luar
biasa

atas permintaan
DENDA
ADMINISTRASI
WAJIB PAJAK
Karena hal-hal tertentu
 UU PBB
Orang atau Badan yang secara nyata
mempunyai suatu hak atas bumi, dan/atau
Subjek memperoleh manfaat atas bumi, dan/atau
memiliki, menguasa dan/atau
memanfaatkan atas bangunan (Pasal 4 Ayat 1)
Bumi dan/atau bangunan
(Pasal 2)
Objek
UU PDRD
sama
(Pasal 78 Ayat 1 & 2)
Bumi dan/atau bangunan, kecuali
kawasan yang digunakan untuk
kegiatan usaha perkebunan,
perhutanan, dan pertambangan

Sebesar 0,5% (Pasal 5) Paling Tinggi 0,3% (Pasal 77 Ayat 1)

Tarif
20% s.d. 100% (PP 25 Tahun 2002 Tidak Dipergunakan
NJKP ditetapkan sebesar 20% atau 40%) (Pasal 6) (Pasal 80 Ayat 1)

Setinggi-tingginya Rp12 Juta (Pasal 3 Ayat 3) Paling Rendah Rp10 Juta

NJOPTKP (Pasal 77 Ayat 4)
Tarif x NJKP x (NJOP-NJOPTKP) Max: 0,3% x (NJOP-NJOPTKP)
0,5% x 20% x (NJOP-NJOPTKP) atau (Pasal 81)
PBB Terutang
0,5% x 40% x (NJOP-NJOPTKP) (Pasal 7)

DJP masih bertanggung jawab melaksanakan PBB P2 sampai 31 Desember 2013

sepanjang tidak dilaksanakan oleh Kab/Kota berdasarkan Perda. Namun mulai
tahun 2014 pengelolaan PBB menjadi tanggung jawab Kab/Kota. (Pasal 182 Ayat 1)
 CONTOH SOAL
• Herfan mempunyai rumah di Jalan Ngagel Mulyo
Surabaya dengan rincian SPPT PBB tertanggal 1
Maret 2020 sebagai berikut:
• Luas Tanah = 120 m2, dengan NJOP Bumi = Rp
2.425.000,00/m2
• Luas Bangunan = 150 m2, dengan NJOP Bangunan =
Rp 2.950.000,00/m2
1. Hitung PBB-P2 terutang berdasarkan Peraturan
Daerah Kota Surabaya Nomor 20 Tahun 2018 !
2. Jika Thanos membayar pada tanggal 30 Oktober
2020 berapa total tagihan yg harus dibayar Herfan ?
?
 BEA PEROLEHAN HAK ATAS
TANAH DAN BANGUNAN
• Pengertian
Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan adalah pajak yg
dikenakan atas perolehan hak atas tanah dan bangunan,
krn hal itu merupakan suatu perbuatan atau peristiwa hukum yg
mengakibatkan diperolehnya hak atas tanah dan atau bangunan
oleh orang pribadi atau badan.
• Dasar Hukum
Undang-undang Nomor 21 Tahun 1997 sebagaimana telah diubah
terakhir dg Undang-undang Nomor 28 Tahun 2009 tentang
PDRD.
• Subjek Pajak
Orang pribadi atau badan yg memperoleh hak atas tanah dan atau
bangunan.
 OBJEK PAJAK
Perolehan hak atas tanah dan atau bangunan yg meliputi :
1. Pemindahan hak karena :
a. Jual beli;
b. Tukar menukar;
c. Hibah, hibah waris, waris;
d. Pemasukan dlm perseroan atau badan hukum lainnya;
e. Pemisahan hak yg mengakibatkan peralihan;
f. Penunjukan pembeli dlm lelang;
g. Penggabungan usaha, Peleburan usaha, Pemekaran
usaha;
h. Hadiah.
2. Pemberian hak baru karena :
a. Kelanjutan pelepasan hak;
b. Di luar pelepasan hak.
 Hak atas Tanah

Yang dimaksud dg hak atas tanah, adalah :

• Hak milik.
• Hak guna usaha.
• Hak guna bangunan.
• Hak pakai.
• Hak milik atas satuan rumah susun.
• Hak pengelolaan.
 Pengecualian Objek Pajak
Objek pajak yg tdk dikenakan BPHTB adalah objek pajak
yg diperoleh :
• Perwakilan diplomatik, konsulat berdasarkan asas
perlakuan timbal balik.
• Negara untuk penyelenggaraan pemerintahan dan atau
untuk pelaksanaan pembanganan guna kepentingan
umum.
• Badan atau perwakilan organisasi internasional
• Orang pribadi atau badan krn konversi hak atau krn
perbuatan hukum lain dg tdk adanya perubahan nama
• Orang pribadi atau badan krn wakaf
• Orang pribadi atau badan yg digunakan untuk
kepentingan ibadah
• Objek pajak tertentu.
 Nilai Perolehan Objek Pajak
Dasar Pengenaan Pajak adalah :
Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP)
1. Jual beli adalah harga transaksi;
2. Tukar menukar adalah nilai pasar;
3. Hibah adalah nilai pasar;
4. Hibah wasiat adalah nilai pasar;
5. Waris adalah nilai pasar;
6. Pemasukan dlm perseroan atau badan hubum lainnya adalah nilai
pasar;
7. Pemisahan hak yg mengakibatkan peralihan adalah nilai pasar;
8. Peralihan hak krn pelaksanaan putusan hakim yg mempunyai
kekuatan; hukum tetap adalah nilai pasar;
9. Pemberian hak baru atas tanah di luar pelepasan hak adalah niali
pasar;
10. Penggabungan usaha, peleburan usaha, pemekaran usaha adalah
nilai pasar;
11. Hadiah adalah nilai pasar;
12. Penunjukan pembeli dlm lelang adalah harga transaksi yg
tercantum dlm Risalah Lelang.
 Nilai Perolehan Objek Pajak
Tidak Kena Pajak

Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP)

ditetapkan secara regional (Kab/Kota) paling banyak
Rp 60.000.000,- kecuali dlm hal perolehan hak krn waris,
atau hibah wasiat yg diterima orang pribadi yg masih dlm
hub keluarga sedarah dlm garis keturunan lurus satu
derajat ke atas atau satu derajat ke bawah dg pemberi
hibah wasiat, termasuk suami/istri, NPOPTKP-nya
ditetapkan scr regional paling banyak Rp 300.000.000,-.
 Rumus menentukan besarnya
BPHTB terutang

NPOP . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . x x x
NPOPTKP . . . . . . . . . . . . . . . . x x x -
NPOPKP . . . . . . . . . . . . . . . . . . x x x
Tarif pajak . . . . . . . . . . . . . . . . 2,5 % x
BPHTB terutang . . . . . . . . . . . . x x x
====
 TARIF BPHTB
• Besarnya Tarif BPHTB =
5 % dari DP BPHTB (NJOP dalam PBB
atau nilai wajar).
→ Terhitung 1 September 2016 tarif
BPHTB berubah menjadi 2,5 % dari
BPBHTB.