PAJAK BUMI DAN

BANGUNAN
(PBB)

1
 DASAR HUKUM

UU No. 12 Tahun 1985

sebagaiman telah diubah dengan

UU 28/2009
UU No. 12 Tahun 1994
Pajak Daerah :
Diterapkan
mulai 2014
Peraturan Pemerintah

Keputusan Presiden

Peratuan & Keputusan Menkeu

Peratuan & Keputusan Dirjen Pajak

 OBJEK PAJAK
Pasal 2 ayat (1)

BUMI BANGUNAN

ADALAH : ADALAH :
PERMUKAAN BUMI YG MELIPUTI KONSTRUKSI TEHNIK YANG
TANAH DAN PERAIRAN DITANAM ATAU DILEKATKAN
PEDALAMAN SERTA LAUT SECARA TETAP PADA
WILAYAH INDONESIA, DAN TUBUH TANAH DAN/ATAU
BUMI YANG ADA DIBAWAHNYA PERAIRAN
Pasal 1 angka 1 Pasal 1 angka 2

3
4 sektor Pengelolaan PBB

1. Sektor pedesaan & sektor perkotaan

2. Sektor perkebunan
3. Sektor perhutanan
4. Sektor pertambangan

4
 SUBJEK PAJAK
Pasal 4 ayat (1) Pasal 78 ayat(1)

ORANG ATAU BADAN

Memperoleh Memperoleh
Manfaat atas Manfaat atas
bangunan bumi

Memiliki, Mempunyai
menguasai suatu hak
bangunan atas bumi

Pasal 4 ayat ( 2 ) Psl 78:2

Dikenakan
SUBJEK kewajiban WAJIB
membayar pajak
PAJAK PAJAK

5
DASAR PENGENAAN
Pasal 6 ayat (1), (2) Pasal 79

NJOP
(Nilai Jual Objek Pajak)

Adalah : Bilamana tidak terdapat transaksi jual beli,

harga rata-rata yang Nilai Jual Objek Pajak ditentukan melalui :
diperoleh dari - perbandingan harga dg OP lain yang sejenis; atau
transaksi jual beli yang
- nilai perolehan baru; atau
terjadi secara wajar
- Nilai Jual Objek Pajak pengganti.

NJOP ditetapkan setiap3 tahun oleh Menteri Keuangan (Kepala Daerah),

kecuali untuk daerah tertentu ditetapkan setiap tahun sesuai perkembangan
daerahnya/wilayahnya
6
 NILAI JUAL OBJEK PAJAK TIDAK KENA PAJAK
( NJOPTKP )
Pasal 3 ayat (3)

NJOPTKP

Batas NJOP di mana WP tidak terutang pajak

UU 28/2009
Ditetapkan Secara regional, Maksimal Rp minimal Rp 10 JT
12.000.000 untuk setiap WP
MAX RP 24 JUTA PER
1/1/2012
(67/PMK.03/2011)
¨Per Wajib Pajak;
¨Diberikan untuk bumi dan/atau bangunan;
¨Apabila seorang Wajib Pajak mempunyai beberapa
objek pajak, yang diberikan NJOPTKP hanya salah satu
objek pajak yang nilai jual objek pajaknya terbesar 7

(SE - 36/PJ.6/1996 )
 DASAR PERHITUNGAN
Pasal 6 ayat (3) dan (4)

NILAI JUAL KENA PAJAK

UU 28/2009 :
NJOP

SERENDAH-RENDAHNYA 20%
DAN
SETINGGI-TINGGINYA 100%

PRESENTASE NJKP
DITETAPKAN DENGAN PERATURAN
PEMERINTAH

8
 PENETAPAN BESARNYA NILAI PAJAK
( PP No. 25 Tahun 2002 )

NILAI JUAL KENA PAJAK

1. OBJEK PAJAK LAINNYA YANG NJOP- OBJEK PAJAK

NYA >= 1 MILYAR RUPIAH LAINNYA YANG
2. OBJEK PAJAK PERKEBUNAN NJOP-NYA < 1
3. OBJEK PAJAK KEHUTANAN
4. OBJEK PAJAK PERTAMBANGAN MILYAR RUPIAH

40% X NJOP 20% X NJOP

9
 TARIF
Pasal 5

TARIF TUNGGAL

UU 28/2009
MAX 0,3%
DITETAPKAN
DG PERDA

0,5 %
10
 CARA MENGHITUNG

PBB = TARIF x NJKP

= 0,5% x ( 20% x NJOP )

= 0,5% x ( 40% x NJOP )

NJOP = ( NJOP BUMI + NJOP BANGUNAN ) - NJOPTKP

11
 TATA CARA PEMBAYARAN
DAN PENAGIHAN
Pasal 11, 12, 13, dan 14,

DASAR PENAGIHAN

SEJAK
SPPT 6 bulan
D TEMPAT
I PEMBAYARAN
T Bank
SKP 1 bulan Tempat lain yg
E
R ditunjuk
I
M
STP 1 bulan A

MENTERI KEUANGAN DAPAT MELIMPAHKAN KEWENANGAN

PENAGIHAN PAJAK KEPADA:
•GUBERNUR DAN/ATAU
BUPATI/WALIKOTAMADYA
12
 PENGURANGAN
Pasal 19 dan 20

Menteri Keuangan
Dalam hal :
 Kondisi tertentu objek pajak
PAJAK yang ada hubungannya dengan
TERUTANG subjek pajak/sebab-sebab
tertentu lainnya
 Objek pajak terkena bencana
alam atau sebab lain yang luar
biasa

DENDA
Dirjen Pajak
atas permintaan
ADMINISTRASI
WAJIB PAJAK
Karena hal-hal tertentu

13
 PENGURANGAN
110/PMK.03/2009

• 75% : kondisi tertentu objek pajak yg WP OP veteran

pejuang kemerdekaan, veteran pembela kemerdekaan,
penerima tanda jasa bintang gerilya, atau
janda/dudanya
• Max 75%: kondisi tertentu WP OP yg objek pajaknya
berupa lahan pertanian/perkebunan/
perikanan/peternakan yang hasilnya sangat terbatas
yang WP OP berpenghasilan rendah; WP OP yang
penghasilannya semata-mata berasal dari pensiunan;
objek pajak yang WP OP yang berpenghasilan rendah;
WP OP yang berpenghasilan rendah yang NJOP per meter
perseginya meningkat akibat perubahan lingkungan dan
dampak positif pembangunan; 14

• Max 100% : objek pajak terkena bencana alam atau

 PENETUAN BESARNYA NJOP
SEKTOR PERKEBUNAN
KMK 523/KMK.04/1998 JO KEP DJP 16/PJ.6/1998

Pasal 3

Areal Kebun :

NJOP = NJOP tanah + jumlah Investasi Tanaman

Perkebunan sesuai dengan SIT menurut umur
tanaman

Areal Emplasemen dan areal lainnya dalam kawasan perkebunan

NJOP = NJOP tanah sekitar dengan penyesuaian

seperlunya

Objek Pajak berupa bangunan

NJOP = Nilai konversi biaya pembangunan baru

setiap jenis bangunan – penyusutan fisik 15
 STANDAR INVESTASI TANAMAN (SIT) PERKEBUNAN KEP DJP NO.
16/PJ.6/1998

Standar investasi adalah jumlah biaya yang diinvestasikan untuk

pembangunan dan/atau penanaman dan/atau penggalian jenis sumber daya
alam atau budidaya tertentu, yang dihitung berdasarkan komponen tenaga
kerja, bahan dan alat, mulai dari awal pelaksanaan pekerjaan hingga tahap
produksi atau menghasilkan

SIT adalah jumlah biaya yang diinvestasikan untuk satu jenis tanaman
budidaya perkebunan per hektar yang dihitung berdasarkan :
· Komponen tenaga kerja
· Bahan dan alat mulai dari pengolahan tanah hingga tanaman menghasilkan

Catatan :
Penentuan SIT perkebunan diatur sebagai berikut :
• Besarnya SIT perkebunan dihitung berdasarkan jumlah biaya yg
diinvestasikan untuk suatu jenis tanaman budidaya perkebunan perhektar
dalam satu tahun.
• Apabila satu jenis tanaman budidaya perkebunan dalam satu tahun
mengalami lebih dari satu kali periode tanaman, maka besarnya SIT
perkebunan dalam satu tahun dihitung sebesar standar investasi untuk
16 satu

kali periode tanam dalam satu tahun.

 PENETUAN BESARNYA NJOP
SEKTOR KEHUTANAN
KMK 523/KMK.04/1998 JO KEP DJP 16/PJ.6/1998
Pasal 4
Untuk HPH, HPHH, IPK, serta ijin sah lain selain HPHTI
Areal Produktif
NJOP = 8,5 X Hasil bersih setahun
sebelum tahun pajak berjalan

Areal belum/tidak produktif, emplasemen dan areal lainnya

NJOP = NJOP tanah sekitar dengan
penyesuaian seperlunya
Objek Pajak berupa bangunan

NJOP = Nilai konversi biaya pembangunan

baru setiap jenis bangunan – penyusutan
fisik

HPH = Hak Pengusahaan Hutan

HPHH = Hak Pemungutan Hasil Hutan
IPK = Ijin Pemanfaatan Kayu 17

HPHTI = Hak Pengusahaan Hutan Tanaman Industri

 PENENTUAN BESARNYA NJOP
SEKTOR KEHUTANAN
KMK 523/KMK.04/1998 JO KEP DJP 16/PJ.6/1998

Pasal 5

B. Untuk HPHTI

Areal hutan :

NJOP = NJOP tanah + jumlah biaya

pembangunan hutan tanaman industri
menurut umur tanaman

Areal emplasemen dan areal lainnya dalam kawasan hutan tanaman

industri :
NJOP = NJOP tanah sekitar dengan
penyesuaian seperlunya

Objek pajak berupa bangunan

NJOP = Nilai konversi biaya pembangunan baru
setiap jenis bangunan – penyusutan fisik 18
 PENENTUAN BESARNYA NJOP
SEKTOR PERTAMBANGAN ENERGI PANAS BUMI
KMK 523/KMK.04/1998 JO KEP DJP 16/PJ.6/1998

Pasal 7

Areal produktif :
NJOP = 9,5 X hasil penjualan energi panas bumi/listrik
dalam satu tahun sebelum tahun pajak berjalan

Areal belum/tidak produktif, emplasemen dan areal lainnya di dalam

atau diluar wilayah kuasa pertambangan :

NJOP = NJOP tanah sekitar dengan penyesuaian

seperlunya

Objek Pajak berupa bangunan :

NJOP = Nilai konversi biaya pembangunan baru
setiap jenis bangunan – penyusutan fisik
19
 PENETUAN BESARNYA NJOP
SEKTOR PERTAMBANGAN MINYAK DAN GAS BUMI
KMK 523/KMK.04/1998 JO KEP DJP 16/PJ.6/1998

Pasal 6

1. Areal produktif :

NJOP = 9,5 X hasil penjualan minyak dan gas bumi

dalam satu tahun sebelum tahun pajak berjalan

2.Areal belum/tidak produktif, emplasemen dan areal lainnya di

dalam atau diluar wilayah kuasa pertambangan :

NJOP = NJOP tanah sekitar dengan penyesuaian

seperlunya

3.Objek Pajak berupa bangunan :

NJOP = Nilai konversi biaya pembangunan baru

setiap jenis bangunan – penyusutan fisik 20
 PENENTUAN BESARNYA NJOP
SEKTOR PERTAMBANGAN NON MIGAS SELAIN
PERTAMBANGAN ENERGI PANAS BUMI DAN GALIAN C
KMK 523/KMK.04/1998 JO KEP DJP 16/PJ.6/1998 jo SE -
48/PJ/2011
Pasal 8

1.Areal produktif :
NJOP = 9,5 X hasil bersih galian tambang dalam satu
tahun sebelum tahun pajak berjalan

2.Areal belum/tidak produktif, emplasemen dan areal lainnya di

dalam atau diluar wilayah kuasa pertambangan :

NJOP = NJOP tanah sekitar dengan penyesuaian

seperlunya
3.Objek Pajak berupa bangunan :

NJOP = Nilai konversi biaya pembangunan baru setiap

jenis bangunan – penyusutan fisik
21
 PENETUAN BESARNYA NJOP
SEKTOR PERTAMBANGAN NON MIGAS GALIAN C
KMK 523/KMK.04/1998 JO KEP DJP 16/PJ.6/1998

Pasal 9
1.Areal produktif :
NJOP = Angka kapitalisasi tertentu X hasil bersih
galian tambang dalam satu tahun sebelum tahun
pajak berjalan

2.Areal belum/tidak produktif, emplasemen dan areal lainnya di dalam

atau diluar wilayah kuasa pertambangan :
NJOP = NJOP tanah sekitar dengan penyesuaian
seperlunya

3.Objek Pajak berupa bangunan :

NJOP = Nilai konversi biaya pembangunan baru
setiap jenis bangunan – penyusutan fisik

Catatan : NJOP atas Objek Pajak sektor pertambangan yang dikelola berdasarkan Kontrak Karya atau
22
Kontrak Kerjasama ditetapkan sesuai dengan yang diatur dalam kontrak yang berlaku ( Pasal 10 )
 PENENTUAN BESARNYA NJOP
USAHA BIDANG PERIKANAN LAUT
KMK 523/KMK.04/1998 JO KEP DJP 16/PJ.6/1998
Pasal 11
Areal penangkapan ikan :
NJOP = 10 X Hasil bersih ikan dalam satu tahun
sebelum tahun pajak berjalan

Areal pembudidayaan ikan :

NJOP = 9 X Hasil bersih ikan dalam satu tahun sebelum

tahun pajak berjalan

Areal emplasemen dan areal lainnya :

NJOP = NJOP tanah sekitar dengan penyesuaian
seperlunya
Objek Pajak berupa bangunan :
NJOP = Nilai konversi biaya pembangunan baru setiap
jenis bangunan – penyusutan fisik
23
 PENENTUAN BESARNYA NJOP
USAHA BIDANG PERIKANAN DARAT
KMK 523/KMK.04/1998 JO KEP DJP 16/PJ.6/1998

Pasal 12

1.Areal pembudidayaan ikan darat :

NJOP = NJOP tanah sekitar dengan
penyesuaian seperlunya + standar biaya
investasi tambak menurut jenisnya

2.Areal emplasemen dan areal lainnya :

NJOP = NJOP tanah sekitar dengan
penyesuaian seperlunya

3.Objek Pajak berupa bangunan :

NJOP = Nilai konversi biaya pembangunan
baru setiap jenis bangunan – penyusutan
fisik 24
 PENETUAN BESARNYA NJOP
OBJEK PAJAK YANG BERSIFAT KHUSUS
KMK 523/KMK.04/1998 JO KEP DJP 16/PJ.6/1998
Pasal 13

Areal tanah :
NJOP = NJOP tanah sekitar dengan penyesuaian
seperlunya

Areal perairan untuk kepentingan pelabuhan, industri, lapangan golf,

serta tempat rekreasi:
NJOP = Nilai jual yang ditentukan berdasarkan
korelasi garis lurus kesamping dengan klasifikasi
NJOP permukaan bumi berupa tanah sekitarnya
Areal perairan untuk kepentingan Pembangkit Listri Tenaga Air (PLTA):
NJOP = 10 X (10% dari hasil bersih dalam satu
tahun sebelum tahun pajak berjalan

Objek Pajak berupa bangunan :

NJOP = Nilai konversi biaya pembangunan baru
setiap jenis bangunan – penyusutan fisik
25
 PENETUAN BESARNYA NJOP
OBJEK PAJAK YANG BERSIFAT KHUSUS
KMK 523/KMK.04/1998 JO KEP DJP 16/PJ.6/1998

Pasal 14

Besarnya NJOP atas Objek pajak yang bersifat khusus atau objek lainnya dapat
ditentukan berdasarkan penilain individual yang dilaksanakan oleh pejabat
fungsional penilai dan dibuatkan laporan penilaian kemudian ditetapkan oleh
Kakanwil DJP atas nama Menteri Keuangan

Objek Pajak Khusus adalah objek pajak yang memiliki jenis konstruksi khusus
baik ditinjau dari segi bentuk, material pembentuk keberadaannya memiliki arti
khusus seperti :
- jalan tol
- pelabuhan laut/sungai/udara
- lapangan golf
- industri semen/pupuk
- PLTA, PLTU, dan PLTG
- pertambangan
- tempat rekreasi
- dan lain-lain yang sejenis

26