10/20/2022 1

PAJAK BUMI DAN BANGUNAN ( PBB )

ADALAH

PAJAK KEBENDAAN ATAS

BUMI DAN/ATAU BANGUNAN

DIKENAKAN TERHADAP SUBJEK PAJAK

ORANG PRIBADI ATAU BADAN SECARA NYATA:

▪ MEMPUNYAI HAK DAN/ATAU MEMPEROLEH MANFAAT ATAS
BUMI, DAN/ATAU
▪ MEMILIKI, MENGUASAI, DAN/ATAU MEMPEROLEH MANFAAT
ATAS BANGUNAN
 Subjek Pajak yg dikenakan kewajiban membayar pajak
menjadi Wajib Pajak.
S P

Yang mana ? Wajib Pajak tidak diketahui

Tak jelas dng jelas, Dirjen
Pajak/Pemada
Dapat menetapkan Subjek
Pajak.

SP yg ditetapkan dpt memberikan

Keterangan tertulis bahwa Ia bukan
WP yg dimaksud.

Apabila setelah jangka waktu 1 bulan sejak diterimanya keterangan

tersebut, DirJen Pajak tidak memberikan keputusan, maka keterangan yg
diajukan dianggap disetujui.
10/20/2022 3
 PENETAPAN

PAJAK
BUMI DAN BANGUNAN
 DASAR PENGENAAN

NJOP
(Nilai Jual Objek Pajak)

Adalah harga rata-rata yang diperoleh dari harga transaksi jual beli
yang terjadi secara wajar

Bilamana tidak terjadi transaksi jual beli, Nilai jual objek pajak
ditentukan melalui:
-Perbandingan harga dengan objek pajak lain yang sejenis; atau
-Nilai perolehan baru; atau
-Nilai jual objek pajak pengganti

NJOP ditetapkan setiap tiga tahun oleh Menteri

Keuangan/PEMDA kecuali untuk daerah tertentu ditetapkan
setiap tahun sesuai perkembangan daerahnya
 PEMANFAATAN NJOP BUMI
No Instansi Legalitas Kepentingan Bunyi Pasal
Pengguna
FUNGSI UTAMA
1 DJP UU No. 12/1985 Sebagai dasar Pasal 6 (1)
Tentang Pajak Bumi pengenaan PBB Dasar Pengenaan Pajak adalah Nilai
Dan Bangunan jo Jual Objek Pajak
UU No. 12/1994
Tentang Perubahan
atas UU No. 12/1985
Tentang Pajak Bumi
Dan Bangunan

FUNGSI TURUNAN
2 DJP UU No. 21/1997 jo UU Sebagai dasar Pasal 6 (3)
No. 20/2000 pengenaan Apabila Nilai Perolehan Objek Pajak
Tentang Bea BPHTB atas sebagaimana dimaksud pada ayat
Perolehan Hak Atas pengalihan hak (2) tidak diketahui atau lebih rendah
Tanah dan Bangunan daripada Nilai Jual Objek Pajak yang
digunakan dalam pengenaan Pajak
(dalam UU 28/2009 Bumi dan Bangunan pada tahun
PDRD masih berlaku) terjadinya perolehan, dasar
pengenaan pajak yang dipakai
adalah Nilai Jual Objek Pajak Bumi
dan Bangunan.
6
 lanjutan-1
Instansi
No Legalitas Kepentingan Bunyi Pasal
Pengguna
3 DJP PP No. Sebagai dasar Pasal 4 (2) PP No. 79/1999
48/1994 jo PP pengenaan Nilai pengalihan hak sebagaimana dimaksud pada
No. 79/1999 PPh Final atas ayat (1) adalah nilai yang tertinggi antara nilai
Tentang Penghasilan berdasarkan Akta Pengalihan Hak dengan Nilai
Pembayaran dari Jual Objek Pajak tanah dan/atau bangunan yang
PPh atas pengalihan bersangkutan sebagaimana dimaksud dalam
Penghasilan hak Undang-undang Nomor 12 Tahun 1985 tentang
dari pengalihan Pajak Bumi dan Bangunan sebagaimana telah
hak atas tanah diubah dengan Undang- undang Nomor 12 Tahun
dan atau 1994,
bangunan Pasal 4 (3) PP No. 79/1999
.............................................................(lanjutan-2)
(tidak berlaku
PPh Pasal 4 (2)
berdasarkan
Harga
Bruto/Pasar PP
34 Tahun 2016)

7
 lanjutan-2

No Instansi Legalitas Kepentingan Bunyi Pasal

(lanjutan-1)....................................
Pasal 4 (3) PP No. 79/1999
Nilai Jual Objek Pajak sebagaimana
dimaksud pada ayat (2) adalah Nilai Jual
Objek Pajak menurut Surat Pemberitahuan
Pajak Terutang Pajak Bumi dan Bangunan
tahun yang bersangkutan, atau dalam hal
Surat Pemberitahuan Pajak Terutang
dimaksud belum terbit, adalah Nilai Jual
Objek Pajak menurut Surat Pemberitahuan
Pajak Terutang tahun pajak sebelumnya

8
 lanjutan-3
No Instansi Legalitas Kepentingan Bunyi Pasal
4 DJP KMK No. Penentuan Pasal 3 (2)
248/KMK.04 PPh atas Atas Penghasilan sebagaimana
/1995 penghasilan dimaksud pada ayat (1) terutang PPh
Tentang yang diterima sebesar 5% dari jumlah bruto yang
Perlakuan pemegang hak tertinggi antara nilai pasar dengan Nilai
Pajak atas tanah Jual Objek Pajak (NJOP) bangunan yang
Penghasilan berupa bersangkutan sebagaimana dimaksud
terhadap bangunan dalam Undang-undang Nomor 12 Tahun
pihak-pihak yang 1985 tentang Pajak Bumi dan
yang diserahkan Bangunan sebagaimana telah diubah
melakukan oleh investor dengan Undang- undang Nomor 12
kerjasama setelah masa Tahun 1994,
dalam perjanjian BOT Pasal 3 (4)
bentuk berakhir Nilai Perolehan bangunan yang diterima
perjanjian dari investor sebagaimana dimaksud
Bangunan pada ayat (1) adalah sebesar nilai atau
Guna Serah NJOP yang merupakan dasar pengenaan
(Built Pajak Penghasilan
Operate and
Transfer)
9
 lanjutan-4
No Instansi Legalitas Kepentingan Bunyi Pasal
5 Seluruh KMK Penetapan KMK No.350/KMK.03/1994 butir 2
Departemen No.350/K perkiraan huruf b no b.(3) :
/lembaga MK.03/1 nilai tanah Untuk Menghitung perkiraan nilai
994 dalam bangunan, agar berpedoman pada
Tentang kegiatan Keputusan Direktur Jenderal Cipta
Tata Cara tukar Karya tentang Pedoman
Tukar menukar Standarisasi dan Pedoman
Operasional Penyelenggaraan
Menukar barang
Pembangunan Bangunan Gedung
Barang milik/kekay
Negara, dikurangi penyusutan
Milik/Kek aan negara
sesuai dengan peraturan yang
ayaan berlaku. Sedangkan untuk
Negara menetapkan perkiraan nilai tanah
agar berpedoman pada Nilai Jual
Objek Pajak (NJOP) yang ditetapkan
oleh Direktur Jenderal Pajak

10
 lanjutan-5
No Instansi Legalitas Kepentingan Bunyi Pasal

PP No. 46 Thn Pungutan Pasal 1 butir 12 :

6 BPN 2002 layanan Nilai Perolehan Tanah (NPT)
Tentang Tarif pertanahan adalah hasil perkalian antara
atas jenis luas tanah dengan Nilai Jual
Penerimaan Objek Pajak.
Negara Bukan
Pajak yang
berlaku pada
BPN

PP No. 6/ 2006 Penilaian Brg Pasal 39 butir 3:

7 Perbendah Penilaian barang milik negara/
araan
Tentang kekayaan
Pengelolaan milik Negara/ daerah sebagaimana dimaksud
dalam ayat 1 dan 2 dilaksanakan
Barang Milik Daerah
untuk mendapatkan nilai wajar,
Negara/ Daerah dengan estimasi terendah
menggunakan NJOP

11
 lanjutan-6
No Instansi Legalitas Kepentingan Bunyi Pasal
S-3451/ Penaksiran Angka 1
8 DJA
KMK.2/200 harga tanah Penaksiran harga tanah Milik/yang
2 milik/dikuasai dikuasai Negara baik untuk
Hal : negara dipertukarkan maupun dinas dengan
Penaksiran tindak lanjut untuk dijual didasarkan
harga tanah
milik/dikuasai atas harga tertinggi dari NJOP atau
negara harga pasar pada saat dilakukan
penaksiran.

Angka 3
Apabila penaksiran telah dilaksanakan
pada tahun yang lalu sedangkan
pengajuan permohonan pelaksanaan
tukar menukar/penjualan baru
diterima oleh DJA pada tahun berjalan,
maka penaksiran harus diulang
dengan menggunakan patokan harga
NJOP Tahun berjalan dan harga pasar
pada waktu penaksiran ulang.
12
 lanjutan-7
No Instansi Legalitas Kepentingan Bunyi Pasal
9 Pemerintah UU No. Penyusunan Kepmendagri No. 12/2003,Pasal 3 butir
Daerah 33/2004, Neraca a (1)
Kab/Prop. Kepmendagri Daerah
No. 29/2002, Kriteria yang digunakan dalam penilaian
12/2003, Barang Daerah ditentukan sebagai
Tentang berikut :
Pedoman
Penilaian a. Penilaian tanah menggunakan
Barang Daerah harga pasar dan Nilai Jual Objek
Pajak (NJOP).

10 Kab/Prop. Perpres No. Penentuan Pasal 15 :

65/2006 ganti rugi (1) Dasar perhitungan besarnya ganti
Tentang rugi didasarkan atas:
Pengadaan a. Nilai Jual Obyek Pajak atau nilai
Tanah bagi nyata/sebenarnya dengan
Pelaksanaan memperhatikan Nilai Jual Obyek
Pembangunan Pajak tahun berjalan berdasarkan
untuk penetapan Lembaga/Tim Penilai
Kepentingan Harga Tanah yang ditunjuk oleh
Umum panitia;
13
 lanjutan-8
No Instansi Legalitas Kepentingan Bunyi Pasal

11 Perbankan Peraturan Agunan Pasal 5 butir c dan d

BI Pinjaman Nilai agunan yang dapat diperhitungkan
No.6/19/ sebagai pengurang pada pembentukan
PBI/2004 Penyisihan Penghapusan Aktiva Produktif
Tentang sebagaimana dimaksud pada Pasal 2 ayat
Penyisihan (3) ditetapkan :
Aktiva c. untuk agunan berupa tanah, bangunan
Produktif dan rumah bersertifikat (SHM dan SHGB)
Bagi tanpa hak tanggungan sebesar 50% (lima
Perkredita puluh perseratus) dari Nilai Jual Objek
n Rakyat Pajak (NJOP);
Syariah
d. untuk agunan berupa tanah
berdasarkan kepemilikan surat Girik
(Letter C) dilampiri Surat Pemberitahuan
Pajak Terhutang (SPPT) yang diakui
selama 6 (enam) bulan sebesar 50% (lima
puluh perseratus) dari Nilai Jual Objek
Pajak (NJOP);

14
 lanjutan-9
No Instansi Legalitas Kepentingan Bunyi Pasal
12 Perusaha- KMK Penilaian Pasal 13 ayat 1 butir h :
an No.424/KM atas bangunan dengan hak strata (strata title) atau tanah
Asuransi K.06/2003 kekayaan dengan bangunan, untuk investasi berdasarkan nilai
yang ditetapkan oleh lembaga penilai yang terdaftar
Tentang Asuransi pada instansi yang berwenang, atau Nilai Jual Objek
Kesehatan
Pajak (NJOP) dalam hal tidak dilakukan penilaian
Keuangan
oleh lembaga penilai;
Perusahaan
Asuransi dan
Pasal 13 ayat 2 butir e :
Perusahaan
(2) Penilaian atas kekayaan bukan investasi
Reasuransi
sebagaimana dimaksud dalam pasal 10 huruf b
untuk perusahaan asuransi dan reasuransi adalah
sebagai berikut :
e. Bangunan dengan hak strata (strata title)
berdasarkan nilai yang ditetapkan oleh lembaga
penilai yang terdaftar pada lembaga yang
berwenang, atau NJOP dalam hal tidak dilakukan
penilaian oleh lembaga penilai.

Pasal 14 ayat 1 butir g poin 4

.......................................................(lanjutan-10)

15
 lanjutan-10
No Instansi Legalitas Kepentingan Bunyi Pasal
(Lanjutan-10)..................................................

Pasal 14 ayat 1 butir g poin 4

besarnya setiap pinjaman tidak melebihi 75% dari
nilai jaminan yang terkecil diantara nilai yang
ditetapkan oleh lembaga penilai yang terdaftar
pada instansi yang berwenang dari Nilai Jual Objek
Pajak (NJOP)

Pasal 17
ayat 1 butir g :
Bangunan dengan hak strata (strata title) atau
tanah dengan bangunan, untuk investasi,
berdasarkan nilai yang ditetapkan oleh lembaga
penilai yang terdaftar pada instansi yang
berwenang, atau Nilai Jual Objek Pajak (NJOP)
dalam hal tidak dilakukan penilaian oleh lembaga
penilai;

ayat 2 butir e :
................................................(lanjutan -11)

16
 lanjutan-11
No Instansi Legalitas Kepentingan Bunyi Pasal
(Lanjutan-11)............................................
Ayat 2 butir e :
Bangunan dengan hak strata (strata title) atau
tanah dengan bangunan, yang dipakai sendiri,
berdasarkan nilai yang ditetapkan oleh lembaga
penilai yang terdaftar pada instansi yang
berwenang, atau Nilai Jual Objek Pajak (NJOP)
dalam hal tidak dilakukan penilaian oleh
lembaga penilai.

Pasal 18 ayat 1 butir i

Investasi dalam bentuk pembiayaan modal kerja
dengan skema mudharabah seluruhnya tidak
melebihi 30% dari jumlah investasi dengan
ketentuan besarnya setiap pinjaman tidak
melebihi 75% dari nilai jaminan terkecil di antara
nilai yang ditetapkan oleh lembaga penilai
terdaftar pada instansi yang berwenang dan Nilai
Jual Objek Pajak

17
 lanjutan-12
No Instansi Legalitas Kepentingan Bunyi Pasal
13 Dep. PP No. 80 Penetapan Pasal 25 Ayat 1 huruf a :
Kimpraswil Tahun 1999 besarnya
Tentang penggantian Penetapan besarnya
Kawasan yang layak penggantian yang layak
Siap Bangun dalam rangka dilakukan dengan
dan penyediaan memperhitungkan :
lingkungan tanah untuk
siap bangun perumahan dan a. Nilai Tanah yang didasarkan
yang berdiri pemukiman atas Nilai Jual Objek Pajak
sendiri Bumi dan Bangunan

14 Dept. PP No. 40 Penetapan harga Pasal 20 Ayat (2)

Pekerjaan Tahun 1994 rumah beserta
Umum Tentang harga tanah Penetapan taksiran harga tanah
dalam rangka
Rumah berpedoman pada Nilai Jual
pengalihan hak
Negara Rumah Negara Objek Pajak pada waktu
Golongan III penaksiran

18
Tujuan Utama Penggunaan NJOP :

NJOP digunakan sebagai

dasar pengenaan pajak.

19
MENGAPA BANYAK PIHAK
MEMANFAATKAN NJOP BUMI ?

1. Tuntutan akan kebutuhan Informasi Nilai

Pasar Properti
2. Belum tersedia sumber informasi nilai pasar
properti yang mudah di akses dan valid.
3. Belum ada institusi yang berwenang untuk
mengelola data dan informasi pasar properti
secara rutin dan berskala nasional.
4. Mempunyai kekuatan hukum

20
NJOP selalu naik
tiap tahun???

21
Benarkah NJOP selalu Naik tiap tahun?
• Fakta: NJOP pada umumnya masih
jauh di bawah harga pasar
• Dilakukan penyesuaian secara
bertahap setiap tahun (tidak
langsung disamakan dengan Harga
Pasar dalam tahun pajak tersebut)
• Pada saat penyesuaian secara
bertahap, Harga Pasar juga bergerak
naik.

NJOP Bumi NJOP Bangunan

22
 FAKTA
saat ini banyak penerapan NJOP masih di bawah Harga Pasar
- Di Perumahan Taman Kebun Jeruk NJOP tanah adalah
Rp.1.722.000/m2, sedangkan Harga Pasar mencapai Rp.
2.800.000/m2. Datanya adalah :

Analisa Data :
Harga Penawaran : Rp. 1.500.000.000
Estimasi Nilai Bangunan : Rp. 450.000.000
Estimasi Penawaran Tanah : Rp. 1.050.000.000
Penyesuaian (Penawaran) : Rp 840.000.000 (-20%)
23
Nilai Tanah/m2 : Rp. 2.800.000/m2
FAKTA
saat ini banyak penerapan NJOP masih di bawah
Harga Pasar
Di Kawasan Puri Indah (Jakarta Barat) NJOP tanah adalah
Rp. 2.352.000/m2, sedangkan Harga Pasar mencapai Rp.
3.750.000/m2. Datanya adalah :

Analisa Data :
Harga Penawaran : Rp. 7.500.000.000
Estimasi Nilai Bangunan : Rp. 3.100.000.000
Estimasi Penawaran Tanah : Rp. 4.400.000.000
Penyesuaian (Penawaran) : Rp 3.520.000.000 (-20%)
24
Nilai Tanah/m2 : Rp. 3.750.000/m2
- Di Kawasan Puri Indah (Jakarta Barat) NJOP tanah adalah
Rp. 2.352.000/m2, sedangkan Harga Pasar mencapai Rp.
3.750.000/m2. Datanya adalah :

Analisa Data :
Harga Penawaran : Rp. 7.500.000.000
Estimasi Nilai Bangunan : Rp. 3.100.000.000
Estimasi Penawaran Tanah : Rp. 4.400.000.000
Penyesuaian (Penawaran) : Rp 3.520.000.000 (-20%)
Nilai Tanah/m2 : Rp. 3.750.000/m2
25
Bank Nilai Pasar Properti

26
MENGAPA NJOP BANGUNAN NAIK PADAHAL TIDAK
ADA PERUBAHAN LUAS ATAUPUN ADANYA
RENOVASI ?

◼ NJOP Bangunan tiap tahun dihitung dgn

perkiraan biaya membangun bangunan
baru (harga material dan upah tahun
pajak berjalan) dikurangi penyusutan

◼ Harga material dan upah meningkat tiap

tahun akibat inflasi

◼ Karena pemeliharaan yang baik terhadap

bangunan, penyusutan yang terjadi
biasanya tidak dapat mengimbangi
kenaikan harga bahan bangunan dan
upah tenaga kerja untuk membuat
bangunan tersebut sehingga njop
b a n g u n a n m e n j a d i l e b i h t i n g g i d i b a n d i27n g
tahun sebelumnya
 PENDATAAN
DAN PENILAIAN

PAJAK
BUMI DAN BANGUNAN
 PENDATAAN

WAJIB PAJAK MENGISI SPOP

•JELAS
•BENAR
•LENGKAP
•DITANDATANGANI
 PENENTUAN NJOP

PENILAIAN OBJEK PAJAK

❖PENDEKATAN PENILAIAN
• Pendekatan Data Pasar (Market Data
Approach)
• Pendekatan biaya (Cost Approach)
• Pendekatan Pendapatan (Incame Approach)

❖CARA PENILAIAN
•Penilaian Massal
•Penilaian Individual
 PENDEKATAN PENILAIAN

▪Pendekatan Data Pasar (Market Approach)

- NJOP dihitung dengan cara membandingkan Objek Pajak yang sejenis dengan Objek
Pajak lain yang telah diketahui harga pasarnya.
- Pendekatan ini pada umumnya digunakan untuk menentukan NJOP tanah, namun
dapat juga dipakai untuk menentukan NJOP bangunan.

▪Pendekatan Biaya (Cost Approach)

- Pendekatan ini digunakan untuk menentukan nilai tanah atau bangunan terutama
untuk menentukan NJOP bangunan dengan menghitung seluruh biaya yang
dikeluarkan untuk membuat bangunan baru yang sejenis untuk dikurangi dengan
penyusutan phisiknya.

▪Pendekatan Pendapatan (income Approach)

- Pendekatan ini digunakan untuk menentukan NJOP yang tidak dapat dilakukan
berdasarkan pendekatan data pasar atau pendekatan biaya, tetapi ditentukan
berdasakan hasil bersih objek pajak tersebut.
- Pendekatan ini terutama digunakan untuk menentukan NJOP galian tambang atau
objek perairan.
 CARA PENILAIAN

▪ Penilaian Masal (Mass Appraissal)

- NJOP bumi dihitung berdasarkan Nilai Indikasi Rata-rata (NIR) terdapat
pada setiap zona Nilai Tanah (ZNT).
- NJOP bangunan dihitung berdasarkan Daftar Biaya Komponen Bangunan
(DBKB) dikurangi penyusutan phisik.
- Perhitungan penilaian massal dilakukan dengan menggunakan program
komputer (Computer Assisted Valuation / CAV).

• Penilaian Individual (Individual Appraissal)

Diterapkan untuk Objek tertentu yang bernilai tinggi atau keberadaannya
mempunyai sifat khusus, antara lain :
- Jalan tol
- Pelabuhan laut/sungai/udara
- Lapangan golf
- Industri semen/pupuk
- PLTA, PLTU, PLTG
- Pertambangan
- Tempat rekreasi
- Dal lain-lain sejenisnya
- Objek pajak tertentu, seperti rumah mewah, pompa bensin, jalan tol, lap.
Golf, objek rekreasi, usaha perkebunan, perhutanan, dan pertambangan.
Penilaian Massal Bumi
Pembentukan/Penyempurnaan ZNT/NIR)

Struktur
Data

Non
SISMIOP
SISMIOP

33
PENGENAAN PBB TERHADAP OBJEK PAJAK YANG
DINILAI SECARA INDIVIDUAL

OBJEK PAJAK YANG BERSIFAT

KHUSUS DAPAT DITENTUKAN
BERDASARKAN PENILAIAN SECARA
INDIVIDUAL

Objek pajak yang bersifat khusus adalah sebagai

berikut:
•Jalan tol
•Pelabuhan laut
•Lapangan golf
•Industri semen/pupuk
•PLTA,PLTU. PLTG
•Pertambangan
•Tempat rekreasi
•Dan lain-lain sejenisnya
 FAKTOR YANG MENENTUKAN
KLASIFIKASI OBJEK PAJAK

BUMI/TANAH BANGUNAN
- Letak - Bahan bangunan
- Peruntukan - Rekayasa
- Pemanfaatan - Letak
- Kondisi lingkungan - Kondisi lingkungan
- dan lain-lain - dan lain-lain
 FAKTOR KAWASAN
Bumi/tanah yang terletak di kawasan belum berkembang yang
sarana dan prasarananya belum tersedia dengan baik, sedangkan
kawasan di sekitarnya sudah berkembang ser ta memiliki sarana
dan prasarana yang memadai . Dan sebaliknya.

OP
Kawasan Kawasan
Real Estate Perkampunga DP 3
DP 1 n2
DP
OP
Kawasan Kawasan
Perkampu Real Estate DP 3
DP 1
ngan DP 2
Jl. Sakti Raya

Jl. Bakti Raya

36
FAKTOR KEDUDUKAN

Jl. Cepat

DP 1 DP 2

Santai
OP 1 OP 4

Jl.
DP3
DP 3 OP
2
Jl. Pelan2

Jl. Terus
Buntu

OP 3
Jl.

37
 FAKTOR JENIS TANAH
1. Jenis Tanah (JT) digolongkan menjadi 4 (empat) sebagai berikut :
– Tanah + bangunan
– Kaveling siap bangun
– Tanah kosong
– Fasilitas umumpengembangan/pembangunannya.
2. Untuk jenis tanah golongan tanah + bangunan selanjutnya dibedakan berdasarkan Jenis Penggunaan
Bangunan (JPB) menjadi 16 JPB.

DP 1 (JT 1) DP 2
(JT 1)

OP

JT 3 JT 3 JT 1 JT 3 DP3 (JT1)
Jl. Sengkuni
38
 FAKTOR BENTUK BIDANG

1. Memiliki bentuk beraturan dengan ukuran panjang jauh

lebih besar daripada ukuran lebarnya atau ukuran panjang
bidang jauh lebih panjang dibandingkan rata-rata panjang
bidang lain di sekitarnya. (OP 1)
2. Memiliki bentuk tidak beraturan dibandingkan rata-rata
bentuk bidang yang beraturan pada umumnya. (OP 2)

OP 2
DP 1 DP 2 OP 1 DP 3

Jl. Bojong Kenyot

39
FAKTOR KELUASAN

1. Memiliki luas jauh lebih besar dari rata-rata luas

bumi di sekitarnya.
2. Memiliki luas jauh lebih kecil dari rata-rata luas
bumi di sekitarnya.

OP

L =2.000 m2
DP 1 DP 2 OP

Jl. Indonesia Raya

40
FAKTOR KETINGGIAN
1. Memiliki elevasi lebih tinggi 1 m dari paras
jalan
2. Memiliki elevasi lebih rendah 1 m dari
paras jalan .
OP 2
Badan jalan

OP 1

41
 FAKTOR LEBAR SISI DEPAN
1. Memiliki lebar sisi depan bidang jauh lebih besar
dibandingkan rata-rata lebar sisi depan sekitar.
2. Memiliki lebar sisi depan jauh lebih kecil dibandingkan
rata-rata lebar sisi depan sekitar.
OP
DP 1 DP 1 OP DP 1

6m 20 m

Jl. Garuda
Pantjasila

42
 PENILAIAN TANAH
(LAND VALUATION)

◼ Permasalahan
◼ Pendekatan Penilaian
◼ Contoh Kasus

43
PERMASALAHAN
• Keberadaan objek pajak tanah kosong yang
berkarakteristik khusus cukup banyak;
• Pendekatan penilaian yang mengacu pada kawasan
(penilaian massal) tidak dapat mengakomodasi
karakteristik khusus objek pajak tanah kosong;
• Diperlukan pendekatan penilaian yang bersifat
“individual” untuk dapat mengakomodasi “karakteristik
khusus “;
• Setiap bidang tanah mempunyai alternatif penggunaan
tertinggi dan terbaik (highest and best use) yang
berbeda;
• Setiap bidang tanah mempunyai potensi ekonomi yang
berbeda sehingga “nilai pasar” dapat berbeda meskipun
bersebelahan, terutama bidang tanah berkarakteristik
khusus dalam kawasan.
44
 TARIF
PERDA PBB SURABAYA

0,1 % NJOP 1 Milyar

0,2 % NJOP > 1 Milyar

0,05% dan 0,1% : 0,15% dan 0,3%

NJOP > 1 miliar

0,1 % x (NJOP – NJOPTKP)

0,2 % x (NJOP – NJOPTKP)

10/20/2022 46
NILAI JUAL OBJEK PAJAK TIDAK KENA PAJAK
( NJOPTKP )

NJOPTKP

Rp. 15.000.000,00
untuk setiap Wajib Pajak SBY

Per Wajib Pajak;

Diberikan untuk bumi dan/atau bangunan;
Apabila seorang Wajib Pajak mempunyai beberapa
objek pajak, yang diberikan NJOPTKP hanya salah
satu objek pajak yang nilainya terbesar.
 Contoh Perhitungan PBB-P2
(Kota Surabaya)

NJOP Bumi 500 X Rp 3.100.000 = Rp 1.550.000.000

NJOP Bang 200 X Rp 1.200.000 = Rp 240.000.000
NJOP Bumi dan Bangunan = Rp 1.790.000.000
(-) NJOPTKP = Rp 15.000.000
NJOP Dasar Pengenaan PBB = Rp 1.775.000.000
PBB terutang (0,2%) = Rp 3.550.000
 TAHUN PAJAK, SAAT, DAN
TEMPAT YANG MENENTUKAN
PAJAK TERUTANG

Tahun Pajak
Adalah jangka waktu satu tahun takwim, yaitu
dari tanggal 1 Januari s/d 31 Desember

Saat yang menentukan pajak terutang

Adalah menurut keadaan objek pajak pada
tanggal 1 Januari
 PENERBITAN KETETAPAN

SPOP

Tidak disampaikan dalam Disampaikan

waktu 30 hari dalam waktu 30 hari

Setelah ditegor secara SPPT

tertulis

BERDASARKAN
SKP PEMERIKSAAN/DATA LAIN
SPOP TIDAK BENAR
SPOP
lembar 1

10/20/2022 51
SPOP
lembar 2

10/20/2022 52
LSPOP
lembar 1

10/20/2022 53
LSPOP
lembar 2

10/20/2022 54
 Proses Penerbitan SPPT

WAJIB
PAJAK SPOP
LSPOP
• Dengan penyampaian dan pemantauan
pengembalian SPOP
Pendaftaran
Pendataan • Dengan Identifikasi OP
• Dengan Verifikasi Data OP
• Dengan Pengukuran Bidang OP

Pendataan
• Peta Blok & NOP SPPT &
• SPOP / LSPOP (Data SKP
WP dan OP)

KPP SISMIOP

PENILAIAN
• Peta ZNT
SPPT
Berdasar
• Kode ZNT
SPOP
• DBKB (upah dan
material)
10/20/2022 56
S
P
P
T
S
P
P
T
Pengertian SPPT

Surat Pemberitahuan Pajak Terutang (SPPT)

adalah Surat yang digunakan oleh Direktorat
Jenderal Pajak untuk memberitahukan besarnya
pajak yang terutang kepada Wajib Pajak.

Penjelasan
Surat Pemberitahuan Pajak Terutang (SPPT)
diterbitkan atas dasar Surat Pemberitahuan Objek
Pajak (SPOP), namun untuk membantu Wajib
Pajak Surat Pemberitahuan Pajak Terutang dapat
diterbitkan berdasarkan data objek yang telah ada
pada Direktorat Jenderal Pajak.
 Fungsi SPPT

1. Sebagai dasar penagihan Pajak

2. Sebagai bukti terdaftarnya OP pada administrasi
perpajakan (NOP)
3. Sebagai dasar penerbitan STP
4. Untuk kelengkapan administrasi perpajakan
lainnya
5. Sarana pemenuhan kewajiban
pelunasan/pembayaran PBB terutang

Catatan :
1. SPPT bukan bukti kepemilikan hak
2. SPPT merupakan informasi objek pajak pada kondisi per 1
Januari tahun pajak
SISMIOP: INTEGRASI BASIS DATA
TEKSTUAL - SPASIAL 85 Juta Objek Pajak dan
51 Juta Wajib Pajak

WAJIB PAJAK
DATA ATRIBUTIK

FORMULIR SPOP
DAN LSPOP

BUMI DAN/ATAU
BANGUNAN PETA DIGITAL PETA
GARIS
SEBELUM DIALIHKAN KE DAERAH, DIKELOLA OLEH
KPP PRATAMA DI SELURUH INDONESIA
NOP: 31.74.010.005.009.0043.0
Informasi Dalam SPPT
• Tahun Pajak 00.00.00.000.000-0000.0 Kode khusus
• NOP
Nomor urut blok
Kode Blok
• Letak OP Kode desa / kelurahan
• Nama dan Alamat WP Kode kecamatan
• Luas Tanah dan Bangunan Kode daerah kabupaten/kota
– NJOP per meter Kode daerah propinsi
– Kelas NJOP
• Perhitungan Pajak
NJOP – NJOPTKP = NJKP
PBB Terutang = NJKP x 20% s.d. 100% x Tarif

• Tanggal Jatuh Tempo

• Tempat Pembayaran
 PENAGIHAN

PAJAK
BUMI DAN BANGUNAN
 TATA CARA PEMBAYARAN
DAN PENAGIHAN

DASAR PENAGIHAN

SEJAK
SPPT 6 bulan
D TEMPAT
I PEMBAYARAN
T ▪Bank
SKP 1 bulan ▪Tempat lain yg
E
R ditunjuk
I
M
STP 1 bulan A

MENTERI KEUANGAN DAPAT MELIMPAHKAN KEWENANGAN

PENAGIHAN PAJAK KEPADA:
•GUBERNUR DAN/ATAU
▪BUPATI/WALIKOTAMADYA
 PENDAFTARAN, PENAGIHAN, DAN SANKSI
ADMINISTRASI

DIKEM- SKP
30 Hari BALIKA TIDAK +Denda 25%
SPOP
N Dari pokok
pajak

YA

SPPT SKP
Ternyata SPOP tdk + denda 25 %
benar (ketetapan dari selisih pajak
kurang) terutang
6 bulan

JATUH
1 bulan
TEMPO
Segera
Stlh 7 hr
STP 1
bln 21 SURAT
+ bunga 2 % JATUH TEGORAN
hr PAKSA
sebulan TEMPO
(maks 24 bln)
Paling 2X24 JAM
cepat
PERMINTAAN 10 hari
KLN SURAT PERINTAH
JADWAL & WAKTU MELAKUKAN
PELELANGAN PENYITAAN
 KEBERATAN DAN BANDING
Pasal 15 dan 16

 Keberatan diajukan atas :

➢ Surat Pemberitahuan Pajak Terutang (SPPT);
➢ Surat Ketetapan Pajak (SKP).
 Jangka waktu pengajuan keberatan adalah 3 (tiga) bulan setelah SPPT atau SKP
diterima oleh WP kecuali WP dalam keadaan di luar kekuasaannya.
 Direktur Jenderal Pajak harus memberikan keputusan atas keberatan WP paling lama
12 bulan sejak tanggal Surat Keberatan diterima.
 Atas keberatan yang diajukan, Direktur Jenderal Pajak dapat menerima seluruhnya
atau sebagian, menolak, atau menambah jumlah pajak terutang.
 Keberatan dapat diajukan dalam hal terjadi perbedaan persepsi antara Wajib Pajak dan
Fiskus
 Wajib Pajak dapat mengajukan banding atas keberatan terhadap keputusan Direktur
Jenderal Pajak kepada Badan Penyelesaian Sengketa Pajak.
 Ketentuan banding PBB mengikuti ketentuan Pasal 27 UU No. 6 Tahun 1983
tentang KUP sebagaimana telah diubah dengan UU No. 9 Tahun 1994.
 Pengajuan keberatan atau banding tidak menunda pembayaran pajak.
 PENGURANGAN
Pasal 19 dan 20

Menteri Keuangan dalam hal

PAJAK :
TERUTANG - Kondisi tertentu Objek
pajak yang ada
hubungannya dengan
subjek pajak/sebab -
sebab tertentu lainnya

- Objek pajak terkena

Dirjen Pajak
DENDA bencana
atas alam
permintaan atauPAJAK
WAJIB sebab
ADMINISTRASI lain yanghal-hal
karena luar biasa
tertentu
 KETENTUAN PIDANA
Pasal 24

KARENA ALPA

SPOP TIDAK BENAR/ TIDAK

TIDAK MENGEMBALIKAN SPOP
LENGKAP DAN/ATAU MELAMPIRKAN
KEPADA DITJEN PAJAK
KETERANGAN YANG TIDAK BENAR

MENIMBULKAN KERUGIAN PADA NEGARA

- PIDANA KURUNGAN SELAMA-LAMANYA

6 (ENAM) BULAN, ATAU
- DENDA SETINGGI-TINGGINYA 2 (DUA)
KALI PAJAK TERUTANG
 KETENTUAN PIDANA
Pasal 25 ayat (1)

D E N G A N S E N G A J A

SPOP TIDAK TIDAK TIDAK MENUN

MEMPERLIHAT
TIDAK MENGEM BENAR/ MEMPERLIHATK JUKKAN/
KAN
BALIKAN/ TIDAK LENGKAP AN/ MENYAM
SURAT/
MENYAM DAN/ATAU MEMIN PAIKAN DATA/
DOKU-
PAIKAN MELAMPIRKAN JAMKAN KETERA
MEN PALSU
SPOP KEPADA KETERA SURAT/ NGAN YANG
ATAU
DITJEN PAJAK NGAN YANG DOKUMEN DIPERLU
DIPALSUKAN
TIDAK BENAR LAINNYA KAN

MENIMBULKAN KERUGIAN PADA NEGARA

- PIDANA PENJARA SELAMA-LAMANYA 2 (DUA) TAHUN, ATAU

- DENDA SETINGGI- TINGGINYA 5 (LIMA) KALI PAJAK TERUTANG
 Pasal 25 ayat (2), KETENTUAN PIDANA
(3) dan Pasal 26

• Terhadap bukan wajib pajak yang bersangkutan, yang dengan sengaja melakukan
tindakan :
➢ tidak memperlihatkan atau tidak meminjamkan surat atau dokumen lainnya;
➢ tidak menunjukkan data atau tidak menyampaikan keterangan yang diperlukan;
dipidana dengan pidana kurungan selama-lamanya 1 (satu) tahun atau denda
setinggi-tingginya Rp 2.000.000,00 (dua juta rupiah).

• Ancaman pidana dilipatkan dua, apabila seseorang melakukan lagi tindak pidana di
bidang perpajakan sebelum lewat 1 (satu) tahun terhitung sejak selesai menjalani
pidana penjara/sejak dibayarnya denda.

• Tindak pidana tidak dapat dituntut setelah lampau waktu 10 (sepuluh) tahun sejak
berakhirnya tahun pajak yang bersangkutan.
 PENGENAAN PBB TERHADAP OBJEK PAJAK
YANG DINILAI SECARA INDIVIDUAL
KMK No. 523/KMK.04/1998

OBJEK PAJAK YANG BERSIFAT KHUSUS DAPAT DITENTUKAN

BERDASARKAN PENILAIAN SECARA INDIVIDUAL
KEP. DIRJEN PAJAK NO. KEP. 16/PJ.6/1998

Objek Pajak yang bersifat khusus adalah sebagai berikut :

 Jalan tol
 Pelabuhan laut/sungai/udara
 Lapangan golf
 Industri semen/pupuk
 PLTA, PLTU, PLTG
 Pertambangan
 Tempat rekreasi
 Dan lain-lain sejenisnya