06/20/21 1

PAJAK BUMI DAN BANGUNAN ( PBB )

ADALAH

PAJAK KEBENDAAN ATAS

BUMI DAN/ATAU BANGUNAN

DIKENAKAN TERHADAP SUBJEK PAJAK

ORANG PRIBADI ATAU BADAN SECARA NYATA:

 MEMPUNYAI HAK DAN/ATAU MEMPEROLEH MANFAAT ATAS
BUMI, DAN/ATAU
 MEMILIKI, MENGUASAI, DAN/ATAU MEMPEROLEH MANFAAT ATAS
BANGUNAN
 Subjek Pajak yg dikenakan kewajiban membayar pajak
menjadi Wajib Pajak.
S P

Yang mana ? Wajib Pajak tidak diketahui

Tak jelas dng jelas, Dir Jen Pajak
Dapat menetapkan Subjek
Pajak.

SP yg ditetapkan dpt memberikan

Keterangan tertulis bahwa Ia bukan
WP yg dimaksud.

Apabila setelah jangka waktu 1 bulan sejak diterimanya keterangan

tersebut, DirJen Pajak tidak memberikan keputusan, maka keterangan yg
diajukan dianggap disetujui.
06/20/21 3
NILAI JUAL OBJEK PAJAK TIDAK KENA PAJAK
( NJOPTKP )

NJOPTKP

Rp. 15.000.000,00
untuk setiap Wajib Pajak

Per Wajib Pajak;

Diberikan untuk bumi dan/atau bangunan;
Apabila seorang Wajib Pajak mempunyai beberapa
objek pajak, yang diberikan NJOPTKP hanya salah
satu objek pajak yang nilainya terbesar.
 PENETAPAN

PAJAK
BUMI DAN BANGUNAN
 DASAR
DASARPENGENAAN
PENGENAAN
NJOP
NJOP
(Nilai Jual Objek Pajak)
(Nilai Jual Objek Pajak)

Adalah harga rata-rata yang diperoleh dari harga transaksi jual beli yang
Adalah harga rata-rata yang diperoleh dari harga transaksi jual beli yang
terjadi secara wajar
terjadi secara wajar

Bilamana tidak terjadi transaksi jual beli, Nilai jual objek pajak
Bilamana tidak terjadi transaksi jual beli, Nilai jual objek pajak
ditentukan melalui:
ditentukan melalui:
-Perbandingan harga dengan objek pajak lain yang sejenis; atau
-Perbandingan harga dengan objek pajak lain yang sejenis; atau
-Nilai perolehan baru; atau
-Nilai perolehan baru; atau
-Nilai jual objek pajak pengganti
-Nilai jual objek pajak pengganti

NJOP
NJOPditetapkan
ditetapkansetiap
setiaptiga
tigatahun
tahunoleh
olehMenteri
Menteri
Keuangan kecuali untuk daerah tertentu ditetapkan
Keuangan kecuali untuk daerah tertentu ditetapkan
setiap
setiaptahun
tahunsesuai
sesuaiperkembangan
perkembangandaerahnya
daerahnya
 PEMANFAATAN NJOP BUMI
No Instansi Legalitas Kepentingan Bunyi Pasal
Pengguna
FUNGSI UTAMA
1 DJP UU No. 12/1985 Sebagai dasar Pasal 6 (1)
Tentang Pajak Bumi pengenaan PBB Dasar Pengenaan Pajak adalah Nilai
Dan Bangunan jo Jual Objek Pajak
UU No. 12/1994
Tentang Perubahan
atas UU No. 12/1985
Tentang Pajak Bumi
Dan Bangunan

FUNGSI TURUNAN
2 DJP UU No. 21/1997 jo UU Sebagai dasar Pasal 6 (3)
No. 20/2000 pengenaan Apabila Nilai Perolehan Objek Pajak
Tentang Bea Perolehan BPHTB atas sebagaimana dimaksud pada ayat (2)
Hak Atas Tanah dan pengalihan hak tidak diketahui atau lebih rendah
Bangunan daripada Nilai Jual Objek Pajak
yang digunakan dalam pengenaan
Pajak Bumi dan Bangunan pada
tahun terjadinya perolehan, dasar
pengenaan pajak yang dipakai
adalah Nilai Jual Objek Pajak Bumi
dan Bangunan.
7
 lanjutan-1
Instansi
No Legalitas Kepentingan Bunyi Pasal
Pengguna
3 DJP PP No. 48/1994 Sebagai dasar Pasal 4 (2) PP No. 79/1999
jo PP No. pengenaan Nilai pengalihan hak sebagaimana dimaksud pada
79/1999 PPh Final atas ayat (1) adalah nilai yang tertinggi antara nilai
Tentang Penghasilan berdasarkan Akta Pengalihan Hak dengan Nilai
Pembayaran dari Jual Objek Pajak tanah dan/atau bangunan yang
PPh atas pengalihan bersangkutan sebagaimana dimaksud dalam
Penghasilan hak Undang-undang Nomor 12 Tahun 1985 tentang
dari pengalihan Pajak Bumi dan Bangunan sebagaimana telah
hak atas tanah diubah dengan Undang- undang Nomor 12 Tahun
dan atau 1994,
bangunan
Pasal 4 (3) PP No. 79/1999
.............................................................(lanjutan-2)

8
 lanjutan-2

No Instansi Legalitas Kepentingan Bunyi Pasal

(lanjutan-1)....................................
Pasal 4 (3) PP No. 79/1999
Nilai Jual Objek Pajak sebagaimana
dimaksud pada ayat (2) adalah Nilai Jual
Objek Pajak menurut Surat Pemberitahuan
Pajak Terutang Pajak Bumi dan Bangunan
tahun yang bersangkutan, atau dalam hal
Surat Pemberitahuan Pajak Terutang
dimaksud belum terbit, adalah Nilai Jual
Objek Pajak menurut Surat Pemberitahuan
Pajak Terutang tahun pajak sebelumnya

9
lanjutan-3

10
 lanjutan-4
No Instansi Legalitas Kepentingan Bunyi Pasal
5 Seluruh KMK Penetapan KMK No.350/KMK.03/1994 butir 2
Departemen/ No.350/K perkiraan huruf b no b.(3) :
lembaga MK.03/19 nilai tanah Untuk Menghitung perkiraan nilai
94 dalam bangunan, agar berpedoman pada
Tentang kegiatan Keputusan Direktur Jenderal Cipta
Tata Cara tukar Karya tentang Pedoman
Tukar menukar Standarisasi dan Pedoman
Operasional Penyelenggaraan
Menukar barang
Pembangunan Bangunan Gedung
Barang milik/kekaya
Negara, dikurangi penyusutan sesuai
Milik/Kek an negara
dengan peraturan yang berlaku.
ayaan Sedangkan untuk menetapkan
Negara perkiraan nilai tanah agar
berpedoman pada Nilai Jual Objek
Pajak (NJOP) yang ditetapkan oleh
Direktur Jenderal Pajak

11
 lanjutan-5
No Instansi Legalitas Kepentingan Bunyi Pasal

PP No. 46 Thn Pungutan Pasal 1 butir 12 :

6 BPN 2002 layanan Nilai Perolehan Tanah (NPT)
Tentang Tarif pertanahan adalah hasil perkalian antara luas
atas jenis tanah dengan Nilai Jual Objek
Penerimaan Pajak.
Negara Bukan
Pajak yang
berlaku pada
BPN

PP No. 6/ 2006 Penilaian Brg Pasal 39 butir 3:

7 Perbendah Penilaian barang milik negara/
araan
Tentang kekayaan
Pengelolaan milik Negara/ daerah sebagaimana dimaksud dalam
ayat 1 dan 2 dilaksanakan untuk
Barang Milik Daerah
mendapatkan nilai wajar, dengan
Negara/ Daerah estimasi terendah menggunakan
NJOP

12
 lanjutan-6
No Instansi Legalitas Kepentingan Bunyi Pasal
S-3451/ Penaksiran Angka 1
8 DJA
KMK.2/2002 harga tanah Penaksiran harga tanah Milik/yang
Hal : milik/dikuasai dikuasai Negara baik untuk
Penaksiran negara dipertukarkan maupun dinas dengan
harga tanah
milik/dikuasai tindak lanjut untuk dijual didasarkan
negara atas harga tertinggi dari NJOP atau
harga pasar pada saat dilakukan
penaksiran.

Angka 3
Apabila penaksiran telah dilaksanakan
pada tahun yang lalu sedangkan
pengajuan permohonan pelaksanaan
tukar menukar/penjualan baru
diterima oleh DJA pada tahun berjalan,
maka penaksiran harus diulang dengan
menggunakan patokan harga NJOP
Tahun berjalan dan harga pasar pada
waktu penaksiran ulang.
13
 lanjutan-7
No Instansi Legalitas Kepentingan Bunyi Pasal
9 Pemerintah UU No. Penyusunan Kepmendagri No. 12/2003,Pasal 3 butir a
Daerah 33/2004, Neraca Daerah (1)
Kab/Prop. Kepmendagri
No. 29/2002, Kriteria yang digunakan dalam penilaian
12/2003, Barang Daerah ditentukan sebagai
Tentang berikut :
Pedoman
Penilaian a. Penilaian tanah menggunakan harga
Barang Daerah pasar dan Nilai Jual Objek Pajak
(NJOP).

 10 Kab/Prop. Perpres No. Penentuan Pasal 15 :

65/2006 ganti rugi (1) Dasar perhitungan besarnya ganti rugi
Tentang didasarkan atas:
Pengadaan
a. Nilai Jual Obyek Pajak atau nilai
Tanah bagi nyata/sebenarnya dengan
Pelaksanaan
memperhatikan Nilai Jual Obyek
Pembangunan
Pajak tahun berjalan berdasarkan
untuk
penetapan Lembaga/Tim Penilai
Kepentingan
Harga Tanah yang ditunjuk oleh
Umum
panitia;
14
 lanjutan-8
No Instansi Legalitas Kepentingan Bunyi Pasal

11 Perbankan Peraturan Agunan Pasal 5 butir c dan d

BI Pinjaman Nilai agunan yang dapat diperhitungkan
No.6/19/PB sebagai pengurang pada pembentukan
I/2004 Penyisihan Penghapusan Aktiva Produktif
Tentang sebagaimana dimaksud pada Pasal 2 ayat
Penyisihan (3) ditetapkan :
Aktiva c. untuk agunan berupa tanah, bangunan
Produktif dan rumah bersertifikat (SHM dan SHGB)
Bagi tanpa hak tanggungan sebesar 50% (lima
Perkredita puluh perseratus) dari Nilai Jual Objek
n Rakyat Pajak (NJOP);
Syariah
d. untuk agunan berupa tanah berdasarkan
kepemilikan surat Girik (Letter C)
dilampiri Surat Pemberitahuan Pajak
Terhutang (SPPT) yang diakui selama 6
(enam) bulan sebesar 50% (lima puluh
perseratus) dari Nilai Jual Objek Pajak
(NJOP);

  15
 lanjutan-9
No Instansi Legalitas Kepentingan Bunyi Pasal
12 Perusaha- KMK Penilaian atas Pasal 13 ayat 1 butir h :
an No.424/KMK kekayaan bangunan dengan hak strata (strata title) atau tanah
Asuransi .06/2003 Asuransi dengan bangunan, untuk investasi berdasarkan nilai
yang ditetapkan oleh lembaga penilai yang terdaftar
Tentang
pada instansi yang berwenang, atau Nilai Jual Objek
Kesehatan
Pajak (NJOP) dalam hal tidak dilakukan penilaian
Keuangan
oleh lembaga penilai;
Perusahaan
Asuransi dan
Pasal 13 ayat 2 butir e :
Perusahaan
(2) Penilaian atas kekayaan bukan investasi
Reasuransi
sebagaimana dimaksud dalam pasal 10 huruf b untuk
perusahaan asuransi dan reasuransi adalah sebagai
berikut :
e. Bangunan dengan hak strata (strata title)
berdasarkan nilai yang ditetapkan oleh lembaga
penilai yang terdaftar pada lembaga yang berwenang,
atau NJOP dalam hal tidak dilakukan penilaian oleh
lembaga penilai.

Pasal 14 ayat 1 butir g poin 4

.......................................................(lanjutan-10)

  16
 lanjutan-10
No Instansi Legalitas Kepentingan Bunyi Pasal
(Lanjutan-10)..................................................

Pasal 14 ayat 1 butir g poin 4

besarnya setiap pinjaman tidak melebihi 75%
dari nilai jaminan yang terkecil diantara nilai
yang ditetapkan oleh lembaga penilai yang
terdaftar pada instansi yang berwenang dari
Nilai Jual Objek Pajak (NJOP)

Pasal 17
ayat 1 butir g :
Bangunan dengan hak strata (strata title) atau
tanah dengan bangunan, untuk investasi,
berdasarkan nilai yang ditetapkan oleh lembaga
penilai yang terdaftar pada instansi yang
berwenang, atau Nilai Jual Objek Pajak (NJOP)
dalam hal tidak dilakukan penilaian oleh
lembaga penilai;

ayat 2 butir e :
................................................(lanjutan -11)
17
 lanjutan-11
No Instansi Legalitas Kepentingan Bunyi Pasal
(Lanjutan-11)............................................
Ayat 2 butir e :
Bangunan dengan hak strata (strata title) atau
tanah dengan bangunan, yang dipakai sendiri,
berdasarkan nilai yang ditetapkan oleh
lembaga penilai yang terdaftar pada instansi
yang berwenang, atau Nilai Jual Objek Pajak
(NJOP) dalam hal tidak dilakukan penilaian
oleh lembaga penilai.

Pasal 18 ayat 1 butir i

Investasi dalam bentuk pembiayaan modal
kerja dengan skema mudharabah seluruhnya
tidak melebihi 30% dari jumlah investasi
dengan ketentuan besarnya setiap pinjaman
tidak melebihi 75% dari nilai jaminan terkecil
di antara nilai yang ditetapkan oleh lembaga
penilai terdaftar pada instansi yang berwenang
dan Nilai Jual Objek Pajak

18
 lanjutan-12
No Instansi Legalitas Kepentingan Bunyi Pasal
13 Dep. PP No. 80 Penetapan Pasal 25 Ayat 1 huruf a :
Kimpraswil Tahun 1999 besarnya
Tentang penggantian Penetapan besarnya penggantian
Kawasan Siap yang layak yang layak dilakukan dengan
Bangun dan dalam rangka memperhitungkan :
lingkungan penyediaan
siap bangun tanah untuk a. Nilai Tanah yang didasarkan
yang berdiri perumahan dan atas Nilai Jual Objek Pajak
sendiri pemukiman Bumi dan Bangunan

14 Dept. PP No. 40 Penetapan harga Pasal 20 Ayat (2)

Pekerjaan Tahun 1994 rumah beserta
Umum Tentang harga tanah Penetapan taksiran harga tanah
dalam rangka
Rumah berpedoman pada Nilai Jual
pengalihan hak
Negara Rumah Negara Objek Pajak pada waktu
Golongan III penaksiran

19
Tujuan Utama Penggunaan NJOP :

NJOP digunakan sebagai dasar pengenaan

pajak.

20
MENGAPA BANYAK PIHAK
MEMANFAATKAN NJOP BUMI ?
1. Tuntutan akan kebutuhan Informasi Nilai Pasar
Properti
2. Belum tersedia sumber informasi nilai pasar
properti yang mudah di akses dan valid.
3. Belum ada institusi yang berwenang untuk
mengelola data dan informasi pasar properti
secara rutin dan berskala nasional.
4. Mempunyai kekuatan hukum

21
NJOP selalu naik
tiap tahun???

22
Benarkah NJOP selalu Naik tiap tahun?
• Fakta: NJOP pada umumnya masih
jauh di bawah harga pasar
• Dilakukan penyesuaian secara
bertahap setiap tahun (tidak
langsung disamakan dengan Harga
Pasar dalam tahun pajak tersebut)
• Pada saat penyesuaian secara
bertahap, Harga Pasar juga bergerak
naik.

NJOP Bumi NJOP Bangunan

23
NILAI JUAL OBJEK PAJAK TIDAK KENA PAJAK
( NJOPTKP )

NJOPTKP

Rp. 15.000.000,00
untuk setiap Wajib Pajak

Per Wajib Pajak;

Diberikan untuk bumi dan/atau bangunan;
Apabila seorang Wajib Pajak mempunyai beberapa
objek pajak, yang diberikan NJOPTKP hanya salah
satu objek pajak yang nilainya terbesar.
Penilaian Massal Bumi
Pembentukan/Penyempurnaan ZNT/NIR)

Struktur
Data

Non
SISMIO
SISMIO
P
P
25
 FAKTOR KAWASAN
Bumi/tanah yang terletak di kawasan belum berkembang yang sarana dan prasarananya
belum tersedia dengan baik, sedangkan kawasan di sekitarnya sudah berkembang serta
memiliki sarana dan prasarana yang memadai. Dan sebaliknya.

OP
Kawasan Kawasan
Real Estate Perkampunga DP 3

DP 1 n2
DP
OP
Kawasan Kawasan
Perkampu Real Estate DP 3
DP 1
ngan DP 2
Jl. Sakti Raya

Jl. Bakti Raya

26
FAKTOR KEDUDUKAN

Jl. Cepat

DP 1 DP 2

Santai
OP 1 OP 4

Jl.
DP3
DP 3 OP 2
Buntu Jl. Pelan2

OP 3

Terus
Jl.

Jl.
27
 FAKTOR JENIS TANAH
1. Jenis Tanah (JT) digolongkan menjadi 4 (empat) sebagai berikut :
– Tanah + bangunan
– Kaveling siap bangun
– Tanah kosong
– Fasilitas umumpengembangan/pembangunannya.
2. Untuk jenis tanah golongan tanah + bangunan selanjutnya dibedakan berdasarkan Jenis Penggunaan Bangunan (JPB)
menjadi 16 JPB.

DP 1 (JT 1) DP 2
(JT 1)

OP

JT 3 JT 3 JT 1 JT 3 DP3 (JT1)

Jl. Sengkuni
28
 FAKTOR BENTUK BIDANG

1. Memiliki bentuk beraturan dengan ukuran panjang jauh lebih

besar daripada ukuran lebarnya atau ukuran panjang bidang jauh
lebih panjang dibandingkan rata-rata panjang bidang lain di
sekitarnya. (OP 1)
2. Memiliki bentuk tidak beraturan dibandingkan rata-rata bentuk
bidang yang beraturan pada umumnya. (OP 2)

OP 2
DP 1 DP 2 OP 1 DP 3

Jl. Bojong Kenyot

29
FAKTOR KELUASAN

1. Memiliki luas jauh lebih besar dari rata-rata luas bumi

di sekitarnya.
2. Memiliki luas jauh lebih kecil dari rata-rata luas bumi
di sekitarnya.

OP

L =2.000 m2
DP 1 DP 2 OP

Jl. Indonesia Raya

30
 FAKTOR KETINGGIAN
1. Memiliki elevasi lebih tinggi 1 m dari paras jalan
2. Memiliki elevasi lebih rendah 1 m dari paras jalan .

OP 2

Badan jalan

OP 1

31
 FAKTOR LEBAR SISI DEPAN
1. Memiliki lebar sisi depan bidang jauh lebih besar dibandingkan rata-rata lebar sisi
depan sekitar.
2. Memiliki lebar sisi depan jauh lebih kecil dibandingkan rata-rata lebar sisi depan
sekitar.

OP
DP 1 DP 1 OP DP 1

6m 20 m

Jl. Garuda
Pantjasila

32
 PENILAIAN TANAH
(LAND VALUATION)

 Permasalahan
 Pendekatan Penilaian
 Contoh Kasus

33
PERMASALAHAN
• Keberadaan objek pajak tanah kosong yang
berkarakteristik khusus cukup banyak;
• Pendekatan penilaian yang mengacu pada kawasan
(penilaian massal) tidak dapat mengakomodasi
karakteristik khusus objek pajak tanah kosong;
• Diperlukan pendekatan penilaian yang bersifat
“individual” untuk dapat mengakomodasi
“karakteristik khusus “;
• Setiap bidang tanah mempunyai alternatif
penggunaan tertinggi dan terbaik (highest and best
use) yang berbeda;
• Setiap bidang tanah mempunyai potensi ekonomi
yang berbeda sehingga “nilai pasar” dapat berbeda
meskipun bersebelahan, terutama bidang tanah 34
berkarakteristik khusus dalam kawasan.
 FAKTA
saat ini banyak penerapan NJOP masih di bawah Harga Pasar
- Di Perumahan Taman Kebun Jeruk NJOP tanah adalah
Rp.1.722.000/m2, sedangkan Harga Pasar mencapai Rp.
2.800.000/m2. Datanya adalah :

Analisa Data :
Harga Penawaran : Rp. 1.500.000.000
Estimasi Nilai Bangunan : Rp. 450.000.000
Estimasi Penawaran Tanah : Rp. 1.050.000.000
Penyesuaian (Penawaran) : Rp 840.000.000 (-20%)
35
Nilai Tanah/m2 : Rp. 2.800.000/m2
FAKTA
saat ini banyak penerapan NJOP masih di bawah
Harga Pasar
Di Kawasan Puri Indah (Jakarta Barat) NJOP tanah adalah
Rp. 2.352.000/m2, sedangkan Harga Pasar mencapai Rp.
3.750.000/m2. Datanya adalah :

Analisa Data :
Harga Penawaran : Rp. 7.500.000.000
Estimasi Nilai Bangunan : Rp. 3.100.000.000
Estimasi Penawaran Tanah : Rp. 4.400.000.000
Penyesuaian (Penawaran) : Rp 3.520.000.000 (-20%)
36
Nilai Tanah/m2 : Rp. 3.750.000/m2
- Di Kawasan Puri Indah (Jakarta Barat) NJOP tanah adalah
Rp. 2.352.000/m2, sedangkan Harga Pasar mencapai Rp.
3.750.000/m2. Datanya adalah :

Analisa Data :
Harga Penawaran : Rp. 7.500.000.000
Estimasi Nilai Bangunan : Rp. 3.100.000.000
Estimasi Penawaran Tanah : Rp. 4.400.000.000
Penyesuaian (Penawaran) : Rp 3.520.000.000 (-20%)
Nilai Tanah/m2 : Rp. 3.750.000/m2
37
Bank Nilai Pasar Properti

38
MENGAPA NJOP BANGUNAN NAIK PADAHAL TIDAK
ADA PERUBAHAN LUAS ATAUPUN ADANYA
RENOVASI ?
 NJOP Bangunan tiap tahun dihitung dgn perkiraan biaya
membangun bangunan baru (harga material dan upah tahun
pajak berjalan) dikurangi penyusutan

 Harga material dan upah meningkat tiap tahun akibat inflasi

 Karena pemeliharaan yang baik terhadap bangunan, penyusutan

yang terjadi biasanya tidak dapat mengimbangi kenaikan harga
bahan bangunan dan upah tenaga kerja untuk membuat
bangunan tersebut sehingga njop bangunan menjadi lebih tinggi
dibanding tahun sebelumnya

39
 TARIF
PERDA PBB SURABAYA

0,1 % NJOP 1 Milyar

0,2 % NJOP > 1 Milyar

0,05% dan 0,1% : 0,15% dan 0,3%

NJOP > 1 miliar

0,1 % x (NJOP – NJOPTKP)

0,2 % x (NJOP – NJOPTKP)

06/20/21 41
 Contoh Perhitungan PBB-P2
(Kota Surabaya)

NJOP Bumi 500 X Rp 3.100.000 = Rp 1.550.000.000

NJOP Bang 200 X Rp 1.200.000 = Rp 240.000.000
NJOP Bumi dan Bangunan = Rp 1.790.000.000
(-) NJOPTKP = Rp 15.000.000
NJOP Dasar Pengenaan PBB = Rp 1.775.000.000
PBB terutang (0,2%) = Rp 3.550.000
 TAHUN PAJAK, SAAT, DAN
TEMPAT YANG MENENTUKAN
PAJAK TERUTANG

Tahun Pajak
Adalah jangka waktu satu tahun takwim, yaitu
dari tanggal 1 Januari s/d 31 Desember

Saat yang menentukan pajak terutang

Adalah menurut keadaan objek pajak pada
tanggal 1 Januari
 PENERBITAN
PENERBITANKETETAPAN
KETETAPAN

SPOP
SPOP

Tidak
Tidakdisampaikan
disampaikan Disampaikan
Disampaikan
dalam
dalamwaktu
waktu30
30hari
hari dalam
dalamwaktu
waktu30
30hari
hari

Setelah
Setelahditegor
ditegorsecara
secaratertulis
tertulis SPPT
SPPT

BERDASARKAN
BERDASARKAN
SKP
SKP PEMERIKSAAN/DATA
PEMERIKSAAN/DATALAIN
LAIN
SPOP TIDAK BENAR
SPOP TIDAK BENAR
SPOP
lembar 1

06/20/21 45
SPOP
lembar 2

06/20/21 46
LSPOP
lembar 1

06/20/21 47
LSPOP
lembar 2

06/20/21 48
 PENDATAAN
DAN PENILAIAN

PAJAK
BUMI DAN BANGUNAN
 PENDATAAN

WAJIB PAJAK MENGISI SPOP

JELAS
BENAR
LENGKAP
DITANDATANGANI
 PENENTUAN NJOP

PENILAIAN OBJEK PAJAK

PENDEKATAN PENILAIAN
 Pendekatan Data Pasar (Market Data
Approach)
 Pendekatan biaya (Cost Approach)
 Pendekatan Pendapatan (Incame Approach)

CARA PENILAIAN
Penilaian Massal
Penilaian Individual
 PENDEKATAN PENILAIAN

Pendekatan Data Pasar (Market Approach)

- NJOP dihitung dengan cara membandingkan Objek Pajak yang sejenis dengan Objek
Pajak lain yang telah diketahui harga pasarnya.
- Pendekatan ini pada umumnya digunakan untuk menentukan NJOP tanah, namun
dapat juga dipakai untuk menentukan NJOP bangunan .

Pendekatan Biaya (Cost Approach)

- Pendekatan ini digunakan untuk menentukan nilai tanah atau bangunan terutama
untuk menentukan NJOP bangunan dengan menghitung seluruh biaya yang
dikeluarkan untuk membuat bangunan baru yang sejenis untuk dikurangi dengan
penyusutan phisiknya.

Pendekatan Pendapatan (income Approach)

- Pendekatan ini digunakan untuk menentukan NJOP yang tidak dapat dilakukan
berdasarkan pendekatan data pasar atau pendekatan biaya, tetapi ditentukan
berdasakan hasil bersih objek pajak tersebut.
- Pendekatan ini terutama digunakan untuk menentukan NJOP galian tambang atau
objek perairan.
 CARA PENILAIAN

 Penilaian Masal (Mass Appraissal)

- NJOP bumi dihitung berdasarkan Nilai Indikasi Rata-rata (NIR) terdapat
pada setiap zona Nilai Tanah (ZNT).
- NJOP bangunan dihitung berdasarkan Daftar Biaya Komponen Bangunan
(DBKB) dikurangi penyusutan phisik.
- Perhitungan penilaian massal dilakukan dengan menggunakan program
komputer (Computer Assisted Valuation / CAV).

• Penilaian Individual (Individual Appraissal)

Diterapkan untuk Objek tertentu yang bernilai tinggi atau keberadaannya
mempunyai sifat khusus, antara lain :
- Jalan tol
- Pelabuhan laut/sungai/udara
- Lapangan golf
- Industri semen/pupuk
- PLTA, PLTU, PLTG
- Pertambangan
- Tempat rekreasi
- Dal lain-lain sejenisnya
- Objek pajak tertentu, seperti rumah mewah, pompa bensin, jalan tol, lap.
Golf, objek rekreasi, usaha perkebunan, perhutanan, dan pertambangan.
 PENGENAAN PBB TERHADAP OBJEK PAJAK
YANG DINILAI SECARA INDIVIDUAL

OBJEK PAJAK YANG BERSIFAT

KHUSUS DAPAT DITENTUKAN
BERDASARKAN PENILAIAN SECARA
INDIVIDUAL

Objek pajak yang bersifat khusus adalah sebagai

berikut:
Jalan tol
Pelabuhan laut
Lapangan golf
Industri semen/pupuk
PLTA,PLTU. PLTG
Pertambangan
Tempat rekreasi
Dan lain-lain sejenisnya
 FAKTOR YANG MENENTUKAN
KLASIFIKASI OBJEK PAJAK

BUMI/TANAH BANGUNAN
- Letak - Bahan bangunan
- Peruntukan - Rekayasa
- Pemanfaatan - Letak
- Kondisi lingkungan - Kondisi lingkungan
- dan lain-lain - dan lain-lain
 Proses Penerbitan SPPT

WAJIB
PAJAK SPOP
LSPOP
• Dengan penyampaian dan pemantauan
pengembalian SPOP
Pendaftaran
Pendataan • Dengan Identifikasi OP
• Dengan Verifikasi Data OP
• Dengan Pengukuran Bidang
OP
Pendataan
• Peta Blok & NOP SPPT &
• SPOP / LSPOP (Data SKP
WP dan OP)

KPP SISMIOP

PENILAIAN
• Peta ZNT
SPPT
Berdasar
• Kode ZNT
SPOP
• DBKB (upah dan
material)
06/20/21 57
S
P
P
T
S
P
P
T
Pengertian SPPT

Surat Pemberitahuan Pajak Terutang (SPPT)

adalah Surat yang digunakan oleh Direktorat
Jenderal Pajak untuk memberitahukan besarnya
pajak yang terutang kepada Wajib Pajak.

Penjelasan
Surat Pemberitahuan Pajak Terutang (SPPT)
diterbitkan atas dasar Surat Pemberitahuan Objek
Pajak (SPOP), namun untuk membantu Wajib
Pajak Surat Pemberitahuan Pajak Terutang dapat
diterbitkan berdasarkan data objek yang telah ada
pada Direktorat Jenderal Pajak.
 Fungsi SPPT

1. Sebagai dasar penagihan Pajak

2. Sebagai bukti terdaftarnya OP pada administrasi
perpajakan (NOP)
3. Sebagai dasar penerbitan STP
4. Untuk kelengkapan administrasi perpajakan lainnya
5. Sarana pemenuhan kewajiban
pelunasan/pembayaran PBB terutang

Catatan :
1. SPPT bukan bukti kepemilikan hak
2. SPPT merupakan informasi objek pajak pada kondisi per 1
Januari tahun pajak
SISMIOP: INTEGRASI BASIS DATA
TEKSTUAL - SPASIAL 85 Juta Objek Pajak dan
51 Juta Wajib Pajak

WAJIB PAJAK
DATA ATRIBUTIK

FORMULIR
SPOP DAN
LSPOP
BUMI DAN/ATAU
BANGUNAN PETA PETA
DIGITAL GARIS
SEBELUM DIALIHKAN KE DAERAH, DIKELOLA OLEH
KPP PRATAMA DI SELURUH INDONESIA
NOP: 31.74.010.005.009.0043.0
Informasi Dalam SPPT
• Tahun Pajak 00.00.00.000.000-0000.0 Kode khusus
• NOP
Nomor urut blok
Kode Blok
• Letak OP
Kode desa / kelurahan
• Nama dan Alamat WP
Kode kecamatan
• Luas Tanah dan Bangunan
Kode daerah kabupaten/kota
– NJOP per meter
Kode daerah propinsi
– Kelas NJOP
• Perhitungan Pajak
NJOP – NJOPTKP = NJKP
PBB Terutang = NJKP x 20% s.d. 100% x Tarif

• Tanggal Jatuh Tempo

• Tempat Pembayaran
 PENAGIHAN

PAJAK
BUMI DAN BANGUNAN
 TATA CARA PEMBAYARAN
DAN PENAGIHAN

DASAR PENAGIHAN

SEJAK
SEJAK
SPPT 6 bulan
D TEMPAT
I PEMBAYARAN
T Bank
SKP 1 bulan Tempat lain yg
E
R ditunjuk
I
M
STP 1 bulan A

MENTERI KEUANGAN DAPAT MELIMPAHKAN

KEWENANGAN PENAGIHAN PAJAK KEPADA:
•GUBERNUR DAN/ATAU
BUPATI/WALIKOTAMADYA
 PENDAFTARAN, PENAGIHAN, DAN SANKSI
ADMINISTRASI

DIKEM- SKP
30 Hari BALIKAN TIDAK +Denda 25%
SPOP
Dari pokok
pajak

YA

SPPT SKP
Ternyata SPOP tdk + denda 25 %
benar (ketetapan dari selisih pajak
terutang
kurang)
66 bulan
bulan

JATUH
1 bulan
TEMPO
Segera
Segera
Stlh
Stlh 77 hr
hr
STP 1
bln 21 SURAT
+ bunga 2 % JATUH TEGORAN
hr PAKSA
sebulan TEMPO
(maks 24 bln)
Paling 2X24 JAM
cepat
PERMINTAAN 10 hari
SURAT
SURAT PERINTAH
PERINTAH
KLN JADWAL & WAKTU MELAKUKAN
MELAKUKAN
PELELANGAN PENYITAAN
PENYITAAN
 Imbangan Pembagian BP PBB antara DJP & Daerah .

PDS PKT PKB PHT PTB

Dit Jen 10 % 20 % 60 % 65 % 70 %
Pajak

Pem.
Daerah
90 % 80 % 40 % 35 % 30 %

06/20/21 68
 KEBERATAN DAN BANDING
Pasal 15 dan 16

 Keberatan diajukan atas :

 Surat Pemberitahuan Pajak Terutang (SPPT);
 Surat Ketetapan Pajak (SKP).
 Jangka waktu pengajuan keberatan adalah 3 (tiga) bulan setelah SPPT atau SKP
diterima oleh WP kecuali WP dalam keadaan di luar kekuasaannya.
 Direktur Jenderal Pajak harus memberikan keputusan atas keberatan WP paling lama
12 bulan sejak tanggal Surat Keberatan diterima.
 Atas keberatan yang diajukan, Direktur Jenderal Pajak dapat menerima seluruhnya
atau sebagian, menolak, atau menambah jumlah pajak terutang.
 Keberatan dapat diajukan dalam hal terjadi perbedaan persepsi antara Wajib Pajak dan
Fiskus
 Wajib Pajak dapat mengajukan banding atas keberatan terhadap keputusan Direktur
Jenderal Pajak kepada Badan Penyelesaian Sengketa Pajak.
 Ketentuan banding PBB mengikuti ketentuan Pasal 27 UU No. 6 Tahun 1983
tentang KUP sebagaimana telah diubah dengan UU No. 9 Tahun 1994.
 Pengajuan keberatan atau banding tidak menunda pembayaran pajak.
 PENGURANGAN
Pasal 19 dan 20

Menteri Keuangan dalam hal

PAJAK :
TERUTANG - Kondisi tertentu Objek
pajak yang ada
hubungannya dengan
subjek pajak/sebab
-sebab tertentu lainnya

- Objek pajakPajak
Dirjen terkena
DENDA bencana
atas alam
permintaan atauPAJAK
WAJIB sebab
ADMINISTRASI lain yanghal-hal
karena luar biasa
tertentu
HAL-HAL YANG TIDAK DIATUR SECARA KHUSUS DALAM UU PBB

Pasal 23

TIDAK DIATUR DALAM

UU PAJAK BUMI DAN BANGUNAN

BERLAKU KETENTUAN :
- UU KETENTUAN UMUM DAN TATA CARA PERPAJAKAN
- PERUNDANG-UNDANGAN LAINNYA
 KETENTUAN PIDANA
Pasal 24

KARENA
KARENA ALPA
ALPA

SPOP
SPOP TIDAK
TIDAK BENAR/
BENAR/ TIDAK
TIDAK
TIDAK
TIDAK MENGEMBALIKAN
MENGEMBALIKAN SPOP
SPOP LENGKAP
LENGKAP DAN/ATAU
DAN/ATAU MELAMPIRKAN
MELAMPIRKAN
KEPADA
KEPADA DITJEN
DITJEN PAJAK
PAJAK KETERANGAN
KETERANGAN YANG
YANG TIDAK
TIDAK BENAR
BENAR

MENIMBULKAN KERUGIAN PADA NEGARA

-- PIDANA
PIDANA KURUNGAN
KURUNGAN SELAMA-LAMANYA
SELAMA-LAMANYA
66 (ENAM)
(ENAM) BULAN,
BULAN, ATAU
ATAU
-- DENDA
DENDA SETINGGI-TINGGINYA 22 (DUA)
SETINGGI-TINGGINYA (DUA)
KALI PAJAK TERUTANG
KALI PAJAK TERUTANG
 KETENTUAN PIDANA
Pasal 25 ayat (1)

D E N G A N S E N G A J A

SPOP TIDAK TIDAK TIDAK MENUN

MEMPERLIHAT
TIDAK MENGEM BENAR/ MEMPERLIHATK JUKKAN/
KAN
BALIKAN/ TIDAK LENGKAP AN/ MENYAM
SURAT/
MENYAM DAN/ATAU MEMIN PAIKAN DATA/
DOKU-
PAIKAN MELAMPIRKAN JAMKAN KETERA
MEN PALSU
SPOP KEPADA KETERA SURAT/ NGAN YANG
ATAU
DITJEN PAJAK NGAN YANG DOKUMEN DIPERLU
DIPALSUKAN
TIDAK BENAR LAINNYA KAN

MENIMBULKAN KERUGIAN PADA NEGARA

- PIDANA PENJARA SELAMA-LAMANYA 2 (DUA) TAHUN, ATAU

- DENDA SETINGGI- TINGGINYA 5 (LIMA) KALI PAJAK
TERUTANG
 Pasal 25 ayat (2), KETENTUAN PIDANA
(3) dan Pasal 26

• Terhadap bukan wajib pajak yang bersangkutan, yang dengan sengaja melakukan
tindakan :
 tidak memperlihatkan atau tidak meminjamkan surat atau dokumen lainnya;
 tidak menunjukkan data atau tidak menyampaikan keterangan yang diperlukan;
dipidana dengan pidana kurungan selama-lamanya 1 (satu) tahun atau denda
setinggi-tingginya Rp 2.000.000,00 (dua juta rupiah).

• Ancaman pidana dilipatkan dua, apabila seseorang melakukan lagi tindak pidana di
bidang perpajakan sebelum lewat 1 (satu) tahun terhitung sejak selesai menjalani
pidana penjara/sejak dibayarnya denda.

• Tindak pidana tidak dapat dituntut setelah lampau waktu 10 (sepuluh) tahun sejak
berakhirnya tahun pajak yang bersangkutan.
 PENGENAAN PBB TERHADAP OBJEK PAJAK
YANG DINILAI SECARA INDIVIDUAL
KMK No. 523/KMK.04/1998

OBJEK PAJAK YANG BERSIFAT KHUSUS DAPAT DITENTUKAN

BERDASARKAN PENILAIAN SECARA INDIVIDUAL
KEP. DIRJEN PAJAK NO. KEP. 16/PJ.6/1998

Objek Pajak yang bersifat khusus adalah sebagai berikut :

 Jalan tol
 Pelabuhan laut/sungai/udara
 Lapangan golf
 Industri semen/pupuk
 PLTA, PLTU, PLTG
 Pertambangan
 Tempat rekreasi
 Dan lain-lain sejenisnya