BPHTB

Bea Perolehan Hak atas Tanah dan

Bangunan (BHTB)
 PAJAK DAERAH

Pajak Daerah adalah kontribusi wajib kepada

daerah yang terhutang oleh OP atau badan
yang bersifat memaksa berdasarkan UU
dengan tidak mendapatkan imbalan secara
langsung dan digunakan untuk keperluan
daerah bagi sebesar-besarnya
kemakmuran rakyat
Pajak daerah terbagi atas:
a. Pajak Provinsi
b. Pajak Kabupaten/Kotamadya
Minggu 14 Page 2 PERPAJAKAN
 PAJAK DAERAH

Jenis Pajak Provinsi:

a. Pajak Kendaraan Bermotor
b. Bea Balik Nama Kendaraan Bermotor
c. Pajak Bahan Bakar Kendaraan bermotor
d. Pajak Air Permukaan
e. Pajak Rokok

Minggu 14 Page 3 PERPAJAKAN

 PAJAK DAERAH
Jenis Pajak Kabupaten/Kotamadya:
a. Pajak Hotel
b. Pajak restoran
c. Pjaka Hiburan
d. Pajak reklame
e. Pajak penerangan Jalan
f. Pajak Mineral Bukan Logam dan Batuan
g. Pajak Parkir
h. PAjak Air TAnah
i. Pajak Sarang Burung Walet
j. Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) Perdesaan dan Perkotaan
k. Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan

- Daerah dilarang memungut pajak selain Pajak diatas

- Jenis pajak diatas tidak dapat dipungut apabila potensinya kurang
memadai dan atau disesuaikan dengan Kebijakan Kepala Daerah
yang ditetapkan dengan Peraturan daerah
- Khusus untuk DKI Jakarta, Pajak yang dipungut merupakan pajak
provisnsi semua
Minggu 14 Page 4 PERPAJAKAN
 Pajak Daerah - Bea Perolehan Hak
atas Tanah dan Bangunan
(BPHTB)

Dasar hukum:
UU no. 28 tahun 2009 Tentang Pajak daerah dan retribusi daerah

BPHTB adalah pajak atas perolehan hak atas tanah dan atau
bangunan.
Subjek pajak:
- Orang pribadi
Badan :
-Yang memperoleh hak atas tanah dan atau bangunan

Minggu 14 Page 5 PERPAJAKAN

 Objek Pajak BPHTB

Objek pajak BPHTB:

Perolehan hak atas tanah dan atau bangunan

Perolehan Hak atas Tanah dan bangunan meliputi:

1. Pemindahan hak karena :
a.Jual beli
b.Tukar menukar
c.Hibah
d.Hibah wasiat
e.Waris
f.Pemasukan dalam perseroan atau badan hukum lainnya
g.Pemisahan hak yang mengakibatkan peralihan
h.Penunjukan pembeli dalam lelang
i.Pelaksanaan keputusan hakim yg mempunyai kekuatan
hukum tetap
j.Penggabungan usaha
Minggu 14 Page 6 PERPAJAKAN
 Bukan Objek Pajak BPHTB

k.Peleburan usaha
l.Pemekaran usaha
m.Hadiah

2. Pemberian Hak Baru

a.Kelanjutan pelepasan hak
b.Diluar pelepasan hak

Hak atas tanah dan atau bangunan meliputi :

a. Hak Milik
b. Hak Guna Usaha
c. Hak Guna Bangunan
d. Hak Pakai
e. Hak Milik atas satuan rumah susun
f. Hak Pengelolan
Minggu 14 Page 7 PERPAJAKAN
 Bukan Objek Pajak BPHTB

Yaitu objek pajak yang diperoleh oleh:

• Perwakilan diplomatik dan konsulatberdasarkan asas perlakuan
timbal balik
• Negara untuk penyelenggaraan pemerintahan dan atau untuk
pelaksanaan pembangunan guna kepentingan umum
• Badan atau perwakilan lembaga internasional yang ditetapkan
dengan Peraturan Menteri Keuangan dengan syarat tidak
menjalankan usahaatau melakukan kegiatan lain di luar fungsi
dan tugas badan atau perwakilan organisasi tersebut
• Orang pribadi atau badan karena konversi hak atau karena
perbuatan hukum lain dengan tidak adanya perubahan nama
• Orang pribadi atau badan karena wakaf
• Orang pribadi atau badan yang digunakan untuk kepentingan
ibadah

Minggu 14 Page 8 PERPAJAKAN

 Tarif BPHTB

Tarif Pajak BPHTB

Ditetapkan Paling tinggi Sebesar 5%

( Tarif ini ditetapkan dengan Peraturan Daerah )

BPHTB terhutang = 5% (paling tinggi) x Nilai Perolehan Objek

Pajak Kena Pajak (NPOPKP)

NPOPKP = NPOP - NPOPTKP

Minggu 14 Page 9 PERPAJAKAN

 NPOP

NPOP (Nilai Perolehan Objek Pajak ) yaitu :

 Jual beli adalah harga transaksi
 Tukar menukar adalah harga pasar
 Hibah adalah nilai pasar
 Hibah wasiat adalah nilai pasar
 Waris adalah nilai pasar
 Pemasukan dalam perseroan atau badan hukum lainnya adalah nilai
pasar
 Pemisahan hak yg mengakibatkan peralihan adalah Nilai Pasar
 Peralihan hak karena pelaksanaan keputusan hakim yang punya
kekuatan hukum tetap adalah nilai pasar
 Pemberian hak baru atas tanah sebagai kelanjutan dari pelepasan hak
adalah nilai pasar
 Pemberian hak baru atas tanah diluar pelepasan hak adalah nilai pasar
 Penggabungan usaha, Peleburan usaha, Pemekaran usaha dan hadiah
aadalah Nilai pasar
 Penunjukan pembeli dalam llang adalah harga transaksi yang tercantum
dalam risalah lelang
Minggu 14 Page 10 PERPAJAKAN
 NPOP

Jika nilai NPOP:

- Tidak Diketahui atau
- Lebih rendah daripada NJOP yang digunakan dalam
pengenaan PBB

Maka:
Yang digunakan sebagai Nilai NPOP adalah Nilai
NJOP PBB

Minggu 14 Page 11 PERPAJAKAN

 NPOPTKP

Besarnya NPOPTKP adalah

a. ditetapkan paling rendah Rp. 60.000.000 untuk
setiap wajib pajak

b. dalam hal perolehan hak karena waris atau hibah

wasiat yang diterima orang pribadi yangmasih dalam
hubungan keluarga sedarah dalam garis keturunan
lurus satu serajat ke atas dan satu derajat ke bawah
dengan pemberi hibah wasiat termasuk suami istri
maka NPOPTKP nya paling rendah Rp. 300.000.000.

Ket: Besarnya Nilai NPOPTKP diatas akan ditetapkan

dengan Peraturan daerah
Minggu 14 Page 12 PERPAJAKAN
 Penetapan, Pembayaran &
Penagihan BPHTB

Mekanisme Penetapan, Pembayaran dan Penagihan

* Setiap WP wajib membayar pajak terhutang

dengan tidak mendasarkan pada adanya Surat
Ketetapan pajak karena system self assessment
dimana WP menghitung dan membayar sendiri
dengan menggunakan Surat Setoran Bea
perolehan Hak atas tanah dan Bangunan melalui
bank pemerintah

* BPHTB terhutang dipungut di wilayah daerah

tempat tanah dan atau bangunan berada
Minggu 14 Page 13 PERPAJAKAN
 Saat Terutang BPHTB

Saat BPHTB terhutang yaitu :

 Jual beli adalah sejak tanggal dibuat dan ditandatangani
akta
 Tukar menukar adalah sejak tanggal dibuat dan
ditandatangani akta
 Hibah adalah sejak tanggal dibuat dan ditandatangani
akta
 Hibah wasiat adalah sejak tanggal ybs mendaftarkan
peralihan haknya ke kantor pertanahan
 Pemasukan dalam perseroan atau badan usaha adalah
sejak tanggal dibuat atau ditandatangani akta
 Pemisahan hak yg mengakibatkan peralihan adl sejak
tanggal dibuat dan ditandatangani akta
Minggu 14 Page 14 PERPAJAKAN
 Saat Terutang BPHTB

 Putusan hakim yang punya kekuatan hukum tetap

adalah sejak tanggal putusan pengadilan yang punya
kekuatan hukum tetap
 Pemberian hak baru atas tanah sebagai kelanjutan dari
pelepasan hak adalah sejaktanggal diterbitkannya surat
keputusan pemberian hak
 Pemberian hak baru atas tanah diluar pelepasan hak
adalah sejak tanggal diterbitkannya surat keputusan
pemberian hak
 Penggabungan Usaha, Peleburan usaha, dan
Pemekaran Usaha adalah sejak tanggal dibuat dan
ditandatanganinya akta
 Penunjukan pembeli dalam lelang adalah sejak tanggal
penunjukan pemenang lelang
 Hadiah adalah sejak tanggal dibuat dan ditandatangani
akta
Minggu 14 Page 15 PERPAJAKAN
 Pembayaran BPHTB

Pembayaran BPHTB
1. WP melunasi BPHTB yang terhutang pada saat terjadinya
perolehan hak

2. BPHTB terhutang dibayar di Bank persepsi / kantor pos

dengan mengisi SSB ( Surat Setoran BPHTB)sebelum :
a. akta pemindahan hak atas tanah dan atau bangunan
ditandatangani oleh PPAT/Notaris
b. Risalah lelang untuk pembeli ditandatangani oleh
Kepala Kantor yang membidangi pelayan Lelang
negara
c. Dilakukannya pendaftaran hak oleh kepala kantor
bidang pertanahan dalam hal Pendaftaran hak atas tanah
atau pendaftaran peralihan hak atas tanah
Soal 1
• Seorang Wajib Pajak membeli tanah dan bangunan dengan Nilai
Perolehan Objek Pajak (harga transaksi) Rp. 150.000.000,-. Tetapi
berdasarkan NJOP PBB nilai tanah dan bangunan tersebut adalah
Rp 210.000.000,-. Apabila transaksi jual beli ini dilakukan tanggal 05
Mei 2015.
•
• Diketahui juga pada saat penandatanganan jual beli digunakan
Materai.
•
• Diminta:
• Berapa BPHTB yang harus dibayar dengan asumsi Nilai Perolehan
Objek Pajak Tidak Kena Pajak adalah Rp. 60.000.000? Dan kapan
seharusnya Tuan Budi melunasi BPHTB tersebut?
Soal 2
• Hari Rabu Tanggal 20 Mei 2015 Tuan Budi menandatangani akta jual
beli rumah yang ukurannya sebagai berikut:
• Luas tanah 200 m2 @ Rp.20 Juta = Rp.4 milyar
• Luas bangunan 300 m2 @ Rp.10 Juta = 3 milyar
• 7 milyar

• NJOP Tanah adalah Rp.25 juta/ m2 dan NJOP bangunan adalah Rp.
8 juta/ m2
•
• Diminta:
• Berapa BPHTB yang harus dibayar dengan asumsi Nilai Perolehan
Objek Pajak Tidak Kena Pajak adalah Rp. 60.000.000? Dan kapan
seharusnya Tuan Budi melunasi BPHTB tersebut?
 Saat Terutang BPHTB

• Ketentuan mengenai pembayaran, Penyetoran, tempat pembayaran, angsuran,

dan penundaan diatur dengan Peraturan Kepala Daerah
• Pemberian Pengurangan, Keringanan dan Pembebasan dalam hal tertentu atas
pokok pajak dan atau sanksinya diatetapkan dengan Peraturan Daerah
• Kepala Daerah sesuai diatur dengan Peraturan daerah dapat :
- Pengurangan atau penghapusan atas sanksi administratif
- mengurangkan atau membatalkan SPPT, SKPD, SKPDKB, atau STPD, SKPDN,
SKPDLB yang tidak benar
- Mengurangkan atau membetulkan STPD
- membatalkan hasil pemeriksaan atau ketetapan pajak yang diterbitkan tidak
sesuai dengan tata cara yang ditentukan
- mengurangkan ketetapan pajak yang terutang berdasarkan pertimbangan
kemampuan membayar WP atas kondisi tertentu objek pajak

Minggu 14 Page 19 PERPAJAKAN

 SKP BPHTB

Dalam jangka waktu 5(lima) tahun sesudah saat

terutangnya pajak kepala daerah dapat menerbitkan:
a. SKPDKB, Jika berdasarkan pemeriksaan atau
keterangan lain pajak yang terutang tidak atau
kurang dibayar. Dimana jumlah kekurangan pajak
akan dikenakan bunga 2%/bulan yang dihitung sejak
saat terhutangnya pajak sampai dengan terbitnya
SKPDKB
b. SKPDKBT, jika ditemukan data baru dan atau data
yang semula belum terungkap yang menyebabkan
penambahan jumlah pajak yang terhutang. Dimana
jumlah kekurangan pajak akan dikenakan sanksi
kenaikan 100% dari jumlah kekurangan pajak
tersebut.
Minggu 14 Page 20 PERPAJAKAN
 Keberatan & Banding

Keberatan dan Banding

(akan diatur oleh daerah masing-masing)

Berikut ini adalah aturan tentang keberatan dan

Banding yang berlaku umum untuk pajak yang lain.
Keberatan
Syarat-syarat :
• Keberatan diajukan secara tertulis dalam bahasa indonesia dengan disertai
alasan-alasan yang jelas
• Keberatan harus diajukan dalam jangka waktu paling lama 3 (tiga ) bulan
sejak tanggal surat, tanggal pemotongan atau pemungutan, kecuali WP
dapat menunjukkan bahwa jangka waktu itu tidak dapat dipenuhi karena
keadaan diluar kekuasannya.
• Keberatan dapat diajukan apabila wajib pajak telah membayar paling sedikit
sejumlah yang disetujui oleh WP
• Keberatan yang tidak memenuhi syarat tidak dianggap sebagai Surat
Keberatan sehingga tidak dipertimbangkan

Minggu 14 Page 21 PERPAJAKAN

 Keberatan & Banding

Tanda terima Surat Keberatan yang diberikan oleh kepala daerah atau pejabat yang
ditunjuk atau tanda pengiriman surat keberatan melalui surat pos tercatat sebagai
tanda bukti penerimaan surat keberatan
Kepala daerah dalam jangka waktu paling lama 12 bulan sejak
tanggal Surat Keberatan Diterima , Harus memberi Keputusan
atas Keberatan yang diajukan
Keputusan Kepala Daerah dapat berupa:
a. Menerima selutuhnya
b. Menerima sebagian
c. Menolak
d. Menambah besarnya pajak terhutang

Apabila dalam jangka waktu 12 bulan tersebut Kepala daerah tidak

memberi suatu keputusan berarti Surat keberatan yang
diajukan wajib pajak dianggap dikabulkan
Minggu 14 Page 22 PERPAJAKAN
 Keberatan & Banding

Banding
Syarat-syarat:
1. Banding diajukan kepada Pengadilan Pajak
terhadap keputusan keberatan yang diterima WP
2. Permohonan Banding diajukan secara tertulis
dalam Bahasa Indonesia
3. Diajukan dalam jangka waktu 3 bulan sejak
diterimanya SK keputusan keberatan
4. Pengajuan banding menangguhkan kewajiban
membayar pajak sampai dengan 1(satu) bulan
sejak tanggal penerbitan Putusan Banding
Minggu 14 Page 23 PERPAJAKAN
Contoh soal bphtb
CONTOH SOAL
Tuan Rosadi membeli tanah dan bangunan dengan nilai
perolehan objek pajak Rp 450.000.000.
Besarnya BPHTB yang terutang dihitung sebagai berikut :
NPOP Rp 450.000.000
NPOPTKP Rp 50.000.000 (-)
NPOPKP Rp 400.000.000

Pajak BPHTB yang terutang :

5% x Rp 400.000.000 = Rp 20.000.000
SOAL
• Jika menjual tanah berikut bangunan di kota Jakarta
Indonesia, tanah berbentuk persegi panjang ukuran 10 m
x 20 m, diatas tanah tersebut terdapat rumah ukuran 10
m x 10 m.
• Harga tanah pada wilayah tersebut Rp 1.000.000,00/m²
sedangkan harga bangunan adalah Rp 3.000.000,00/m².
Berapa jumlah pajak dari perhitungan BPHTB yang harus
dibayar sebagai pembeli, lalu bagaimana jika dilakukan
renovasi setelah pembelian sehingga ukuran bangunan
berubah menjadi 10 m x 15 m apakah mempengaruhi
jumlah pajak yang harus dibayar?