BPHTB

BPHTB atau bea perolehan hak atas tanah dan bangunan adalah pajak yang
dikenakan atas perolehan perolehan hak atas tanah dan bangunan. Perolehan hak atas
tanah dan atau bangunan adalah perbuatan atau peristiwa hukum yang mengakibatkan
diperolehnya atau dimilikinya hak atas tanah dan atau bangunan oleh orang perseorangan
pribadi atau badan. Objek pajak BPHTB adalah perolehan hak atas tanah dan atau
bangunan. Subjek BPHTB adalah orang pribadi atau badan yang memperoleh hak atas
tanah dan atau bangunan.
DPP/Dasar pengenaan Pajak BPHTB adalah Nilai Perolehan Objek Pajak atau
disingkat menjadi NPOP. NPOP dapat berbentuk harga transaksi dan nilai pasar. Jika
nilai NPOP tidak diketahui atau lebih kecil dari NJOP PBB, maka NJOP PBB dapat
dipakai sebagai dasar pengenaan pajak BPHTB.
BPHTB yaitu merupakan pajak yang harus dibayar akibat perolehan hak atas tanah
dan bangunan meliputi hak milik, hak guna usaha, hak guna bangunan, hak pakai, hak
milik atas satuan rumah susun dan hak pengelolaan.

Dasar Hukum BPHTB

PIHAK YANG MENGALIHKAN
• UU No. 1 Tahun 20022
• UU PDRD No 28 Th 2009
• UU No 21 Th 2007
• UU No 20 Th 2000

Saat Pembayaran BPHTB

BPHTB harus dibayar apabila melakukan salah satuhal berikut di bawah ini :
1. Akta pemindahan hak atas tanah dan atau bangunan ditandatangani oleh PPAT atau
Notaris.
2. Risalah lelang untuk pembelian telah ditandatangani oleh Kepala Kantor Lelang atau
Pejabat Lelang yang berwenang.
3. Dilakukannya pendaftaran hak oleh Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten atau
Kotamadya dalam hal pemberian hak baru atau pemindahan hak karena pelaksanaan
putusan hakim dan hibah wasiat.
Intinya adalah terjadi pemindahan hak karena jual beli, tukar-menukar, hibah, hibah
wasiat, hadiah, warisan / waris dan pemberian hak baru karena adanya kelanjutan
pelepasan hak dan di luar pelepasan hak. Sedangkan bentuk pengalihan yang tidak kena
BPHTB adalah seperti pengalihan atau perubahan hak dan perbuatan hukum lain dengan
tidak adanya perubahan nama, wakaf atau digunakan untuk kepentingan ibadah.
 Menentukan Besarnya Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan / BPHTB
a. Tarif BPHTB adalah paling tinggi 5% dari Nilai Perolehan Objek Pajak Kena Pajak.
b. Nilai perolehan objek pajak atau NPOP tidak kena pajak ditetapkan sebesar
Rp80.000.000 yang sewaktu-waktu besarnya dapat dirubah oleh peraturan pemerintah.
Sedangkan khusus untuk perolehan karena hak waris dalam satu dahar, sedarah atau
keturunan garis lurus satu derajat ke atas atau ke bawah dengan pemberian hibah
termasuk istri atau suami NPOPTKP atau Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena
Pajak adalah sebesar Rp300.000.000.
c. Nilai Perolehan Objek Pajak Kena Pajak (NPOPKP) adalah nilai perolehan objek
pajak (NPOP) dikurangi dengan nilai perolehan objek pajak tidak kena pajak.
d. Besar pajak terutang BPHTB adalah didapat dengan cara mengalikan tarif pajak
dengan nilai perolehan onjek pajak kena pajak (NPOPKP).

Cara Pembayaran Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan / BPHTB :
1. Wajib pajak membayar pajak BPHTB yang terutang tidak didasarkan pada surat
ketetapan pajak atau SKP, melainkan dengan cara menghitung dan membayar sendiri
pajak terutang dengan mengisi Surat Setoran Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan atau
Bangunan atau disingkat SSB.
2. Pajak yang terutang dapat dibayar di Bank pemerintah, Bank DKI dan juga Kantor
Pos di wilayah Kotamadya yang meliputi letak tanah dan atau bangunan dengan SSB.
Tempat terutang pajak adalah di wilayah kabupaten, kota atau propinsi yang meliputi
letak tanah dan bangunan.
3. SSB dapat diperoleh di Kantor Pelayanan Pajak Bumi dan Bangunan / KP PBB /
KPBB yang adal di wilayah DKI Jakarta, PPAT, Notaris, Kantor Lelang dan Kantor
Pertanahan serta Kantor Bank Pemerintah, Bank DKI dan Kantor Pos. Pembayaran
BPHTB dapat dilakukan tanpa menunggu diterbitkannya Surat Ketetapan Pajak /
SKP.
4. SKP atau Surat Ketetapan Pajak adalah dokumen yang menjelaskan jumlah pajak
yang kurang atau lebih bayar yang diterbitkan oleh Direktur Jenderal Pajak setelah
adanya pemeriksaan. SKP BPHTB disingkat menjadi SKB (Surat Ketetapan Bea
Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan). SKB dapat dikeluarkan dalam jangka lima
tahun semenjak saat terutang BPHTB. SKB dapat berupa SKBKB untuk yang kurang
bayar, SKBLB untuk yang lebih bayar dan SKBN untuk yang nihil atau nol bayar.

Sanksi Tidak Membayar Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan / BPHTB
Apabila WP diketahui kurang bayar BPHTB maka Dirjen Pajak dapat menerbitkan
Surat Ketetapan BPHTB (SKBKB) beserta denda sebesar 2% perbulan untuk jangka
waktu maksimal 24 bulan dihitung mulai saat terhutang pajak sampai diterbitkan
SKBKB. Dirjen Pajak dapat menerbitkan Surat Ketetapan BPHTB kurang Bayar
(SKBKBT) jika ditemukan data baru atau data yang sebelumnya tidak terungkap yang
mengakibatkan menambahnya jumlah pajak terutang setelah SKBKB terbit, maka dapat
dikenakan denda sanksi administrasi sebesar 100% dari kekurangan pajak tersebut
kecuali WP melaporkan sendiri sebelum adanya tindakan pemeriksaan.

Obyek Pajak BPHTB :

• Objek Pajak Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan adalah Perolehan Hak atas
Tanah dan/atau Bangunan
• Perolehan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan sebagaimana dimaksud pada ayat (1)
meliputi:
 pemindahan Hak karena:
1. jual beli;
2. tukar menukar;
3. hibah;
4. hibah wasiat;
5. waris;
6. pemasukan dalam perseroan atau badan hukum lain;
7. pemisahan hak yang mengakibatkan peralihan
8. penunjukan pembeli dalam lelang;
9. pelaksanaan putusan hakim yang mempunyai kekuatan hukum tetap;
10. penggabungan usaha;
11. peleburan usaha;
12. pemekaran usaha; atau
13. hadiah.
 Pemberian Hak Baru Karena:
1. kelanjutan pelepasan hak; atau
2. di luar pelepasan hak.

Pengertian Hak Atas Tanah :

1. hak milik; yaitu hak turun-temurun, terkuat, dan terpenuh yang dapat dipunyai orang
pribadi atau badan-badan hukum tertentu yang ditetapkan oleh Pemerintah
2. hak guna usaha; yaitu hak untuk mengusahakan tanah yang dikuasai langsung oleh
Negara dalam jangka waktu sebagaimana yang ditentukan oleh perundang-undangan
yang berlaku;
3. hak guna bangunan; yaitu hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan-bangunan
atas tanah yang bukan miliknya sendiri dengan jangka waktu yang ditetapkan dalam
Undang-undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-pokok Agraria
4. hak pakai; yaitu hak untuk menggunakan dan atau memungut hasil dari tanah yang
dikuasai langsung oleh Negara atau tanah milik orang lain, yang memberi wewenang
dan kewajiban yang ditentukan dalam keputusan pemberiannya oleh pejabat yang
 berwenang memberikannya atau dalam perjanjian dengan pemilik tanahnya, yang
bukan perjanjian sewa-menyewa atau perjanjian pengolahan tanah, segala sesuatu
sepanjang tidak bertentangan dengan jiwa dan peraturan perundang-undangan yang
berlaku.
5. hak milik atas satuan rumah susun; dan yaitu hak milik atas satuan yang bersifat
perseorangan dan terpisah. Hak milik atas satuan rumah susun meliputi juga hak atas
bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama yang semuanya merupakan satu
kesatuan yang tidak terpisahkan dengan satuan yang bersangkutan.
6. hak pengelolaan; yaitu hak menguasai dari Negara yang kewenangan pelaksanaannya
sebagian dilimpahkan kepada pemegang haknya, antara lain, berupa perencanaan
peruntukan dan penggunaan tanah, penggunaan tanah untuk keperluan pelaksanaan
tugasnya, penyerahan bagian-bagian dari tanah tersebut kepada pihak ketiga dan atau
bekerja sama dengan pihak ketiga.

Objek pajak yang tidak dikenakan BPHTB

1. objek pajak yang diperoleh perwakilan diplomatik, konsulat berdasarkan asas
perlakuan timbal balik;
2. objek pajak yang diperoleh Negara untuk penyelenggaraan pemerintahan dan atau
untuk pelaksanaan pembangunan guna kepentingan umum;
3. objek pajak yang diperoleh badan atau perwakilan organisasi internasional yang
ditetapkan dengan Keputusan Menteri dengan syarat tidak menjalankan usaha atau
melakukan kegiatan lain di luar fungsi dan tugas badan atau perwakilan organisasi
tersebut;
4. objek pajak yang diperoleh orang pribadi atau badan karena konversi hak atau karena
perbuatan hukum lain dengan tidak adanya perubahan nama;
5. objek pajak yang diperoleh orang pribadi atau badan karena wakaf;
6. objek pajak yang diperoleh orang pribadi atau badan yang digunakan untuk
kepentingan ibadah.

Subyek Pajak BPHTB

1. Subjek Pajak Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan adalah orang pribadi atau
Badan yang memperoleh Hak atas Tanah dan/atau Bangunan.
2. Wajib Pajak Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan adalah orang pribadi atau
Badan yang memperoleh Hak atas Tanah dan/atau Bangunan

TARIF BPHTB
• Tarif BPHTB adalah Paling Tinggi 5% (lima persen).
• Besarnya Tarif BPHTB ditetapkan dengan Peraturan Pemerintah
(UU No 28 Th 2009)
 Dasar pengenaan BPHTB
1. Dasar pengenaan BPHTB adalah Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP)
a. jual beli adalah harga transaksi;
b. tukar-menukar adalah nilai pasar;
c. hibah adalah nilai pasar;
d. hibah wasiat adalah nilai pasar;
e. waris adalah nilai pasar;
f. pemasukan dalam perseroan atau badan hukum lainnya adalah nilai pasar
g. pemisahan hak yang mengakibatkan peralihan adalah nilai pasar;
h. peralihan hak karena pelaksanaan putusan hakim yang mempunyai kekuatan
hukum tetap adalah nilai pasar;
i. pemberian hak baru atas tanah sebagai kelanjutan dari pelepasan hak adalah nilai
pasar;
j. pemberian hak baru atas tanah di luar pelepasan hak adalah nilai pasar
k. penggabungan usaha adalah nilai pasar;
l. peleburan usaha adalah nilai pasar;
m. pemekaran usaha adalah nilai pasar;
n. hadiah adalah nilai pasar;
o. penunjukan pembeli dalam lelang adalah harga transaksi yang tercantum dalam
Risalah Lelang
2. Dalam hal NPOP tidak diketahui atau lebih rendah daripada Nilai Jual Objek Pajak
(NJOP) PBB pada tahun terjadinya perolehan, dasar pengenaan BPHTB yang dipakai
adalah NJOP PBB .

Yang boleh dikurangkan dalam penghitungan BPHTB :

Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP). NPOPTKP diberikan untuk
setiap perolehan hak sebagai pengurang penghitungan BPHTB terutang.

Cara Menghitung BPHTB Terutang

BPHTB terutang = 5 % x NPOP Kena Pajak
NPOP Kena Pajak = NPOP – NPOPTKP

Saat BPHTB terutang dan harus dilunasi

a. jual beli adalah sejak tanggal dibuat dan ditandatanganinya akta, yaitu tanggal dibuat
dan ditandatanginya akta pemindahan hak di hadapan Pejabat Pembuat Akta
Tanah/Notaris;
b. tukar-menukar adalah sejak tanggal dibuat dan ditandatanganinya akta;
c. hibah adalah sejak tanggal dibuat dan ditandatanganinya akta;
d. waris adalah sejak tanggal yang bersangkutan mendaftarkan peralihan haknya ke
Kantor Pertanahan;
e. pemasukan dalam perseroan atau badan hukum lainnya adalah sejak tanggal dibuat
dan ditandatanganinya akta;
f. pemisahan hak yang mengakibatkan peralihan adalah sejak tanggal dibuat dan
ditandatanganinya akta;
g. lelang adalah sejak tanggal penunjukan pemenang lelang, yaitu tanggal
ditandatanganinya Risalah Lelang oleh Kepala Kantor Lelang Negara atau kantor
lelang lainnya sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku yang
memuat antara lain nama pemenang lelang
h. putusan hakim adalah sejak tanggal putusan pengadilan yang mempunyai kekuatan
hukum yang tetap;
i. hibah wasiat adalah sejak tanggal yang bersangkutan mendaftarkan peralihan haknya
ke Kantor Pertanahan;
j. pemberian hak baru atas tanah sebagai kelanjutan dari pelepasan hak adalah sejak
tanggal ditandatangani dan diterbitkannya surat keputusan pemberian hak
k. pemberian hak baru di luar pelepasan hak adalah sejak tanggal ditandatangani dan
diterbitkannya surat keputusan pemberian hak
l. penggabungan usaha adalah sejak tanggal dibuat dan ditanda-tanganinya akta;
m. peleburan usaha adalah sejak tanggal dibuat dan ditanda-tanganinya akta;
n. pemekaran usaha adalah sejak tanggal dibuat dan ditanda-tanganinya akta;
o. hadiah adalah sejak tanggal dibuat dan ditandatanganinya akta.

Tempat Terutangnya BPHTB Tempat BPHTB terutang adalah wilayah Kabupaten,

Kota, atau Propinsi yang meliputi letak tanah dan atau bangunan.