(BPHTB)
Wida Fadhlia
Outline
• Dasar Hukum
• Objek, Subjek
• Dasar Pengenaan, NPOP Tidak Kena Pajak
• Tarif, Cara Menghitung
• Penagihan
• Keberatan, Banding, Pengurangan,Restitusi
DASAR HUKUM BPHTB
WAJAR
1) Jual beli
2) Tukar-menukar
3) Hibah
4) Hibah wasiat
5) Waris
6) Pemasukan dalam perseroan atau badan hukum lainnya
7) Pemisahan hak yang mengakibatkan peralihan
8) Penunjukan pembeli dalam lelang
9) Pelaksanaan putusan hakim yang mempunyai kekuatan hukum tetap
10) Penggabungan usaha
11) Peleburan usaha
12) Pemekaran usaha
13) Hadiah
Pemberian Hak Baru, karena:
• Hak atas Tanah dan Bangunan adalah hak atas tanah termasuk hak
pengelolaan, beserta bangunan diatasnya sebagaimana dimaksud
dalam UU di bidang Pertanahanan dan bangunan
NPOP xxx
NPOPTKP xxx (-)
NPOPKP xxx
BPHTB = % tarif x NPOPKP
UU PDRD
Sama
Subjek
(Pasal 86 Ayat 1)
Sama
Objek
(Pasal 85 ayat 1)
Paling Tinggi 5%
Tarif
(Pasal 88 ayat 1)
Paling rendah Rp300 Juta untuk Waris dan Hibah Wasiat
(Pasal 87 Ayat 5)
NPOPTKP
Paling rendah Rp60 Juta untuk Selain Waris dan Hibah Wasiat
(Pasal 87 Ayat 4)
5% (Maksimal) x (NPOP-NPOPTKP)
BPHTB Terutang
(Pasal 89)
DJP masih melaksanakan BPHTB untuk TA 2010, selanjutnya mulai tahun 2011 BPHTB
menjadi tanggung jawab Kab/Kota. (Pasal 182 Ayat 2, UU nomor 28/2009)
NPOP
NPOP = Rp 70.000.000,00
NJOP = Rp 75.000.000,00
Mana yang dipakai
Sebagai dasar
pengenaan ?
taofik-inc.2006
NPOPTKP
NPOPTKP adalah batasan nilai yang tidak dikenakan pajak
Ditetapkan oleh Pemda setempat
Di Wilayah:
Kabupaten, Kota, Propinsi yang meliputi letak tanah dan/atau
bangunan
24
PELUNASAN BPHTB:
Pada Saat Terjadinya Perolehan Hak, tidak mendasarkan pada adanya ketetapan
25
PELUNASAN BPHTB:
((Where)
• Pembayaran dilakukan pada tempat yang telah ditentukan:
Kantor pos dan atau Bank BUMN/D di wilayah Kab/Kota yang meliputi
letak tanah dan atau bangunan yang dimaksud.
26
Pembayaran……Pasal 1 ayat 52 dan pasal 90 ayat (2) :
SSPD
SURAT SETORAN PAJAK DAERAH
BEA PEROLEHAN HAK ATAS TANAH DAN BANGUNAN Lembar 1
( SSPD-BPHTB ) Untuk Wajib Pajak
3. Kelurahan/Desa: 4. RT/RW:
5. Kecamatan: 6. Kabupaten/Kota:
15. Jenis perolehan hak atas tanah dan atau bangunan: 14. Harga transaksi / Nilai pasar: Rp
1. Nilai Perolehan Objek Pajak ( NPOP ) memperhatikan nilai pada B.13., B.14., dan C 1 Rp
2. Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak ( NPOPTKP ) memperhatikan nilai pada C 2 Rp
3. Nilai Perolehan Objek Pajak Kena Pajak ( NPOPKP ) angka 1 – angka 2 3 Rp
4. Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan yang terutang 5% x angka 3 4 Rp
29
BPHTB – Official Assessment
Penagihan
• Sanksi administrasi:
2% sebulan untuk jangka waktu paling lama 24 bulan, dihitung mulai saat
terutangnya pajak.
30
Pemberian pengurangan BPHTB
• Wajib Pajak orang pribadi yang memperoleh hak baru melalui program
pemerintah di bidang pertanahan dan tidak mempunyai kemampuan
secara ekonomis (75%)
• Wajib Pajak Badan yang memperoleh hak baru selain Hak Pengelolaan dan
telah menguasai tanah dan atau bangunan secara fisik lebih dari 20 (dua
puluh) tahun yang dibuktikan dengan surat pernyataan Wajib Pajak dan
keterangan dari Pejabat Pemerintah Daerah setempat (50%)
31
Pemberian pengurangan BPHTB (cont.)
• Wajib Pajak orang pribadi yang memperoleh hak atas tanah dan atau
bangunan Rumah Sederhana (RS), dan Rumah Susun Sederhana serta
Rumah Sangat Sederhana (RSS) yang diperoleh langsung dari
pengembangan dan dibayar secara angsuran (25%)
• Wajib Pajak orang pribadi yang menerima hibah dan orang pribadi yang
mempunyai hubungan keluarga sedarah dalam garis keturunan lurus satu
derajat ke atas atau satu derajat ke bawah (50%)
32
Pemberian Pengurangan BPHTB karena Sebab-
sebab Tertentu :
• Wajib Pajak yang memperoleh hak atas tanah melalui pembelian dari
hasil ganti rugi pemerintah yang nilai ganti ruginya di bawah Nilai Jual
Objek Pajak (50%)
• Wajib Pajak yang memperoleh hak atas tanah sebagai pengganti atas
tanah yang dibebaskan oleh pemerintah untuk kepentingan umum
(50%)
• Wajib Pajak Badan yang terkena dampak krisis ekonomi dan moneter
yang berdampak luas pada kehidupan perekonomian nasional
sehingga Wajib Pajak harus melakukan restrukturisasi usaha dan atau
utang usaha sesuai dengan kebijaksanaan pemerintah (75%)
33
Pemberian Pengurangan BPHTB karena Sebab-
sebab Tertentu :
• Wajib Pajak Bank Mandiri yang memperoleh hak atas tanah yang
berasal dari Bank Bumi Daya, Bank Dagang Negara, Bank
Pembangunan Indonesia, dan Bank Ekspor Impor dalam rangkaian
proses penggabungan usaha (merger) (100%)
• Wajib Pajak Badan yang melakukan Penggabungan Usaha (merger)
atau Peleburan Usaha (konsolidasi) dengan atau tanpa terlebih
dahulu mengadakan likuidasi dan telah memperoleh keputusan
persetujuan penggunaan Nilai Buku dalam rangka penggabungan
atau peleburan usaha dari Direktur Jenderal Pajak (50%)
34
Pemberian Pengurangan BPHTB karena Sebab-
sebab Tertentu :
• Wajib Pajak yang memperoleh hak atas tanah dan atau bangunan
yang tidak berfungsi lagi seperti semula disebabkan bencana alam
atau sebab-sebab lainnya seperti kebakaran, banjir, tanah longsor,
gempa bumi, gunung meletus, dan huru- hara yang terjadi dalam
jangka waktu paling lama 3 (tiga) bulan sejak penandatanganan akta;
(50%)
• Wajib Pajak orang pribadi Veteran, Pegawai Negeri Sipil (PNS),
Tentara Nasional Indonesia (TNI), Polisi Republik Indonesia (POLRI),
Pensiunan PNS, Purnawirawan TNI, Purnawirawan POLRI atau
janda/duda-nya yang memperoleh hak atas tanah dan atau bangunan
rumah dinas Pemerintah; (75%)
35
Pemberian Pengurangan BPHTB karena Sebab-
sebab Tertentu :
38
Kasus-kasus
KASUS-1
NPOP Rp50.000.000
NPOPTKP Rp60.000.000 (-)
NPOPKP Nihil
NPOP Rp100.000.000
NPOPTKP Rp60.000.000 (-)
NPOPKP Rp40.000.000
Pada tanggal 1 Maret 2013, Joko membeli sebuah rumah seluas 200
M2 yang berada diatas sebidang tanah hak milik seluas 500 M2 di Kota
Bogor dengan harga perolehan sebesar Rp500.000.000,. Berdasarkan
data SPPT PBB atas objek tersebut ternyata NJOPnya sebesar
Rp.600.000.000,- (tanah dan bangunan). Bila NPOPTKP ditentukan
sebesar Rp60.000.000,-maka berapa BPHTB yang harus dipenuhi oleh
Joko?
Jawaban
NPOP Rp 500.000.000
NJOP PBB Rp 600.000.000, maka digunakan nilai ini
sebagai NPOP krn NJOP > NPOP transaksi
NPOP Rp600.000.000
NPOPTKP Rp60.000.000 (-)
NPOPKP 540.000.000
Pada tanggal 1 Feb 2011, Bapak X membeli tanah dan bangunan yang
terletak di Kab XYZ dengan NPOP sebesar Rp500.000.000 dan diketahui
NPOPTKP untuk kota XYZ ditetapkan Rp60.000.000
Berapa BPHTB yang terutang?
Jawaban
NPOP Rp500.000.000
NPOPTKP Rp 60.000.000 (-)
NPOPKP Rp440.000.000
NPOP Rp 1 M
NJOP PBB Rp1,26 M, maka digunakan nilai ini sebagai NPOP krn NJOP >
NPOP transaksi
NPOP = Rp1.260.000.000
NPOPTKP = ( Rp60.000.000)
NPOPKP = Rp1.200.000.000
NPOP Rp950.000.000
NPOPTKP Rp 60.000.000 (-)
NPOPKP Rp890.000.000
Pak Karta membeli sebuah rumah dari pak Karyo dengan luas 150m2
yang berdiri diatas tanah seluas 300m2. NJOP tanah berada pada kelas
004, NJOP bangunan berada pada kelas 001. Harga pasar objek pajak
tersebut sebesar Rp 20 Milyar. Karena tidak paham tentang pajak,
beliau menemui saudara dan menanyakan tentang besarnya BPHTB
yang harus beliau bayar. Berapa BPHTB yang harus dibayar dengan
asumsi besarnya NPOPTKP Rp60.000.000 dan siapa yang harus
membayarnya?
Jawaban
NJOP tanah = 300 x Rp 61.795.000 Rp18.538.500.000
NJOP bangunan = 150 x Rp15.250.000 Rp2.287.500.000 (+)
NJOP PBB 20.826.000.000
NPOP Rp 20.826.000.000
NPOPTKP Rp 60.000.000 (-)
NPOPKP Rp20.766.000.000
NPOP Rp670.000.000
NPOPTKP Rp300.000.000 (-)
NPOPKP Rp370.000.000
Note:
NJOP semula 058, untuk perhitungan digunakan 051 (karena kelas tanah
tersebut telah meningkat 7 kelas)
Nilai NJOP lihat di Tabel Klasifikasi NJOP Bumi berdasarkan Peraturan
daerah
Kasus-9 pr
Seorang anak memperoleh warisan dari ayahnya sebidang tanah
dan bangunan dengan nilai pasar yang dinilai oleh perusahaan
penilai sebesar Rp. 300.000.000,- . Terhadap tanah dan bangunan
tersebut telah diterbitkan Surat Pemeberitahuan Pajak
Terutang(SPPT) Pajak Bumi dan Bangunan pada tahun ahli waris
mendaftarkan warisannya ke Kantor Pertanahan setempat dengan
Nilai Jual Objek Pajak sebesar Rp. 325.000.000,-. Apabila di
Kabupaten/Kota letak tanah dan bangunan tersebut berada,
Kantor Pelayanan Pajak Pratama setampat menatapkan Nilai
Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak dalam hal perolehan
karena waris dan hibah wasiat sebesar Rp. 300.000.000,-,
berapakah BPHTB yang harus dibayar.
KASUS-10
NPOP 160.000.000
NPOPTKP (60.000.000)
NPOKP 100.000.000
Pajak yang seharusnya terutang = 5% x 100.000.000 5.000.000
Pajak yang telah dibayar (2.500.000)
Pajak yang kurang bayar 2.500.000
Sanksi adm berupa bunga (29 Maret 2008-30 Des 2008)
10 x 2% x 2.500.000 500.000 (+)
Pajak yang harus dibayar (Jumlah pada SKBKB) 3.000.000
Ilustrasi Kasus -12 (cont’)
Pada tahun 2013 berdasarkan hasil pemeriksaan dan keterangan lain
diperoleh data baru bahwa NPOP ternyata Rp200.000.000
NPOP 200.000.000
NPOPTKP ( 60.000.000)
NPOKP 140.000.000
Pajak yang seharusnya terutang = 5% x 140.000.000 7.000.000
Pajak yang telah dibayar (5.000.000)
Pajak yang kurang bayar 2.000.000
Sanksi adm berupa kenaikan =100% x 2.000.000 2.000.000(+)
Pajak yang harus dibayar (SKBKBT) 4.000.000
Ilustrasi Kasus -13
Bapak Simatupang membeli sebidang tanah di Tangerang pada tanggal 5
Januari 2011 dengan harga perolehan menurut PPAT sebesar
Rp.300.000.000,- dan BPHTBnya telah dibayar lunas pada tanggal tersebut.
Berdasarkan pemeriksaan yang dilakukan oleh Kantor Dispenda Tangerang
pada tanggal 7 Pebruari 2011, ternyata NJOP PBB atas tanah tersebut adalah
sebesar Rp.350.000.000,-. Pada tanggal 1 Maret 2011 diperoleh data baru
(novum), ternyata transaksi yang benar atas tanah tersebut adalah sebesar
Rp400.000.000,- Atas temuan-temuan tersebut diatas Kepala Dispenda
Tangerang telah menerbitkan SKPDKB pada tanggal 7 Pebruari 2011 dan
SKPDBT pada tanggal 1 Maret 2011.
Berapa BPHTB yang harus dibayar oleh Bapak Simatupang tersebut
berdasarkan SKPDB dan SKPDBT yang diterbitkan oleh Kepala Kepala
Dispenda tersebut bila NPOPTKP ditentukan sebesar Rp60.000.000,- ?
Jawaban
1. BPHTB yang telah dibayar pada tanggal 5 Januari 2011 adalah:
5% x (300.000.000 - 60.000.000) = Rp12.000.000 *
2. BPHTB yang seharusnya terutang pada tanggal 7 Pebruari 2011 :
5% x (350.000.000 - 60.000.000) = Rp14.500.000,-
BPHTB yang telah dibayar = Rp12.000.000,-
BPHTB kurang bayar = Rp 2.500.000,- *
Denda : 2 x 2% x Rp2.500.000,- = Rp 100.000,-
SKBKB = Rp 2.600.000,-
3. BPHTB yang seharusnya terutang pada tanggal 1 Maret 2011 :
5% x (400.000.000 - 60.000.000) = Rp17.000.000,-
BPHTB yang telah dibayar = Rp14.500.000,-
BPHTB kurang bayar = Rp 2.500.000,- *
Sanksi administrasi ( 100% ) = Rp 2.500.000,-
SKBKBT = Rp 5.000.000,-
Ilustrasi Kasus -14 pr