BEA PEROLEHAN HAK ATAS TANAH DAN

BANGUNAN

BPHTB
➢ Pasal 85 s.d Pasal 95 UU No. 28 Tahun 2009
tentang PDRD
➢ PERDA No. 11 Tahun 2010 Tentang BPHTB
 BPHTB
1. Dalam UU No. 28 Tahun 2009 terdapat 11 (sebelas) jenis Pajak
Kabupaten/Kota, dan 2 (dua) diantaranya adalah jenis Pajak Pusat
yang dialihkan menjadi Pajak Kabupaten/Kota yaitu PBB
Perdesaan dan Perkotaan, serta BPHTB.
2. 11 (sebelas) jenis Pajak Kabupaten/Kota tersebut bersifat “Closed
List” sehingga Kabupaten/Kota tidak diperbolehkan memungut
pajak selain 11 (sebelas) jenis pajak dimaksud.
3. BPHTB sepenuhnya dialihkan ke Kabupaten/Kota sehingga UU
No. 21 tahun 1997 tentang BPHTB sttd UU No. 20 tahun 2000 tetap
berlaku paling lama 1 (satu) tahun sejak diberlakukannya UU
PDRD (1 Januari 2011).
4. Sehingga, mulai 1 Januari 2011 BPHTB bukan lagi menjadi Pajak
Pusat.
Local Taxing Empowerment
PENAMBAHAN JENIS PAJAK KABUPATEN/KOTA
UU 34/2000 UU 28/2009
1. Pajak Hotel 1. Pajak Hotel
2. Pajak Restoran 2. Pajak Restoran
3. Pajak Hiburan 3. Pajak Hiburan
4. Pajak Reklame
4. Pajak Reklame
5. Pajak Penerangan Jalan
5. Pajak Penerangan Jalan
6. Pajak Parkir
(PPJ)
7. Pajak Mineral Bukan
6. Pajak Parkir Logam dan Batuan
7. Pajak Pengambilan (perubahan nomenklatur)
Bahan Galian Gol. C 8. Pajak Air Tanah
(pengalihan dari Prov)
9. Pajak Sarang Burung
Walet (baru)
10. PBB Pedesaan &
Perkotaan (baru)
11. Bea Perolehan Hak Atas
Tanah dan Bangunan
(baru)
 UU BPHTB UU PDRD
Orang pribadi atau badan yang memperoleh hak
Sama
Subjek atas tanah dan atau bangunan
(Pasal 86 Ayat 1)
(Pasal 4)
Perolehan hak atas tanah dan atau bangunan Sama
Objek (Pasal 2 Ayat 1) (Pasal 85 ayat 1)
Sebesar 5% Paling Tinggi 5%
Tarif (Pasal 5) (Pasal 88 ayat 1)
Paling banyak Rp300 Juta untuk Waris dan Hibah Paling rendah Rp300 Juta untuk Waris
Wasiat dan Hibah Wasiat
(Pasal 7 ayat 1) (Pasal 87 Ayat 5)
NPOPTKP Paling banyak Rp60 Juta untuk Selain Waris dan Paling rendah Rp60 Juta untuk Selain
Hibah Wasiat Waris dan Hibah Wasiat
(Pasal 7 Ayat 1) (Pasal 87 Ayat 4)

BPHTB 5% x (NPOP – NPOPTKP) 5% (Maksimal) x (NPOP-NPOPTKP)

(Pasal 8) (Pasal 89)
Terutang
DJP masih melaksanakan BPHTB untuk TA 2010, selanjutnya mulai tahun 2011
BPHTB menjadi tanggung jawab Kab/Kota. (Pasal 182 Ayat 2, UU nomor 28/2009)
 100%
Hasil Penerimaan
BPHTB

20% 100%
80%
untuk Pemerintah Pusat untuk Pemerintah Daerah

16% 64%
100%
untuk Provinsi untuk
untuk Kab/Kota
Kab/Kota
 Bea dan bukan Pajak….
BPHTB dinamai Bea, bukan Pajak ?
 Tidak banyak yang tahu mengapa BPHTB dinamai dengan bea dan
bukan pajak. Ternyata ada beberapa ciri khusus yang membuatnya
dinamai bea.

 Ciri pertama, dalam BPHTB, saat pembayaran pajak terjadi lebih

dahulu daripada saat terutang. Contohnya, pembeli tanah
bersertifikat sudah diharuskan membayar BPHTB terutang sebelum
terjadi saat terutang (sebelum akta dibuat dan ditandatangani). Hal
ini terjadi juga dalam Bea Meterai. Siapapun pihak yang membeli
meterai tempel berarti ia sudah membayar Bea Meterai, walaupun
belum terjadi saat terutang pajak.
 Ciri kedua adalah frekuensi pembayaran bea terutang dapat
dilakukan secara insidentil ataupun berkali-kali dan tidak terikat
dengan waktu. Misalnya membeli (membayar) meterai tempel
dapat dilakukan kapan saja, demikian pula membayar BPHTB
terutang. Hal ini tentunya berbeda dengan pajak, yang harus
dibayar sesuai dengan waktu yang sudah ditentukan.

 Mengatur kewajiban pejabat yang terkait (pasal 24 UU BPHTB dan ps

11 UU BM)
 BEA PEROLEHAN HAK ATAS TANAH
DAN BANGUNAN (BPHTB)

Pada masa lalu diberlakukan pungutan dengan nama Bea Balik

Nama (BBN) berdasarkan Staatsblad 1924 Nomor 291,
dikenakan terhadap setiap perjanjian yang di-AKTA-kan atas :

1. Pemindahan hak atas harta tetap yang diatur dalam

KUH Perdata (Hak dengan titel Hukum Barat)
2. Peralihan harta karena hibah wasiat yang
ditinggalkan oleh orang-orang yang bertempat
tinggal terakhir di Indonesia
 Prinsip-prinsip dasar BPHTB :

1. Self assessment, yaitu Wajib Pajak menghitung dan

menyetorkan pajak terutang dan melaporkannya ke Kantor
Pelayanan Pajak;
2. Tarif ditetapkan sebesar 5% dari nilai perolehan objek pajak
kena pajak (NPOPKP);
3. Dikenakan sanksi kepada Wajib Pajak maupun kepada pejabat-
pejabat umum yang melakukan pelanggaran ketentuan atau
tidak melaksanakan kewajiban;
4. Hasil penerimaan BPHTB diserahkan kepada Pemerintah
Kabupaten/Kota;
Berdasarkan Undang-undang
No: 28 Tahun 2009 Tentang BPHTB
Pasal 1 : BPHTB adalah Pajak yang di
kenakan atas Perolehan Hak Apa itu
atas Tanah dan/atau Bangunan BPHTB ???
 PEROLEHAN HAK ATAS TANAH
DAN / ATAU BANGUNAN
( Ps.1 )

PERBUATAN atau PERISTIWA HUKUM

yang mengakibatkan diperolehnya
HAK ATAS TANAH dan/atau BANGUNAN
oleh orang PRIBADI atau BADAN.
 OBJEK PAJAK
Pasal 85

PEROLEHAN HAK
ATAS TANAH DAN/ATAU BANGUNAN

G Pemindahan Hak
A Pemberian Hak Baru
 Jenis Perolehan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan
Pasal85

G Pemindahan Hak, karena :

ujual beli; v tukar-menukar/tukar-tambah;
whibah (pemilik msh. Hidup);
x hibah wasiat (pemilik sdh meninggal) → tdk ada hub. waris;
5. waris(pemilik sdh meningal) → ada hub. waris;
zpemasukan dalam perseroan atau badan hukum lainnya;
{pemisahan hak yang mengakibatkan peralihan;
|penunjukan pembeli dalam lelang;
}putusan hakim yang mempunyai kekuatan hukum tetap
10. penggabungan usaha 12. pemekaran usaha
11. peleburan usaha 13. hadiah.

A Pemberian Hak Baru, karena :

 kelanjutan pelepasan hak;
 di luar pelepasan hak.
 Perolehan hak karena
WARIS dan HIBAH WASIAT
Perolehan hak karena waris adalah perolehan hak atas
tanah dan atau bangunan oleh ahli waris dari pewaris,
yang berlaku setelah pewaris meninggal dunia.

Perolehan hak karena hibah wasiat adalah perolehan

hak atas tanah dan atau bangunan oleh orang pribadi
atau badan dari pemberi hibah wasiat, yang berlaku
setelah pemberi hibah wasiat meninggal dunia
• Pemasukan dalam perseroan atau badan hukum lainnya →
pengalihan hak atas tanah dan atau bangunan dari OP atau
badan kepada Perseroan Terbatas atau badan hukum lainnya
sebagai penyertaan modal pada Perseroan Terbatas atau badan
hukum lainnya tersebut.

• Pemisahan hak yang mengakibatkan peralihan → pemindahan

sebagian hak bersama atas tanah dan atau bangunan oleh OP
atau badan kepada sesama pemegang hak bersama.

• Penunjukan pembeli dalam lelang → penetapan pemenang

lelang oleh pejabat lelang sebagaimana yang tercantum dalam
Risalah Lelang.
• Sebagai pelaksanaan dari putusan hakim yang telah mempunyai kekuatan
hukum yang tetap, terjadi peralihan hak dari OP atau badan hukum sebagai
salah satu pihak kepada pihak yang ditentukan dalam putusan hakim
tersebut.

• Penggabungan usaha (merger) → Penggabungan dari dua atau lebih badan

usaha dengan cara tetap mempertahankan berdirinya salah satu badan usaha
dan melikuidasi badan usaha lainnya yang menggabung

• Peleburan usaha → Penggabungan dari dua atau lebih badan usaha dengan
cara mendirikan badan usaha baru dan melikuidasi badan-badan usaha yang
bergabung tersebut

• Pemekaran usaha → Pemisahan suatu badan usaha menjadi dua badan

usaha atau lebih dengan cara mendirikan badan usaha baru dan mengalihkan
sebagian aktiva dan pasiva kepada badan usaha baru tersebut yang dilakukan
tanpa melikuidasi badan usaha yang lama.
 Hadiah → Suatu perbuatan hukum berupa
penyerahan hak atas tanah dan atau
bangunan yang dilakukan oleh OP atau badan
hukum kepada penerima hadiah
 Pemberi hak baru karena kelanjutan pelepasan
hak → pemberian hak baru kepada orang
pribadi atau badan hukum dari Negara atas
tanah yang berasal dari pelepasan hak.
 Pemberian hak baru di luar pelepasan hak →
Pemberian hak baru atas tanah kepada orang
pribadi atau badan hukum dari Negara atau
dari pemegang hak milik menurut peraturan
perundang-undangan yang berlaku.
Jenis hak-hak atas tanah
(Pasal 85 (3) / UU PA No.5/1960)

◆ hak milik
◆ hak guna usaha Diatur dlm UUPA
◆ hak guna bangunan (UU No. 5 / 1960)
◆ hak pakai

◆ hak milik atas satuan Diatur dalam

UU Rumah Susun
rumah susun (apartemen) (UU No. 16 / 1985)

◆ hak pengelolaan Diatur dlm PP No.

8 Tahun 1953
Hak milik → hak turun temurun, terkuat, dan
terpenuh yang dapat dipunyai OP atau
badan-badan hukum tertentu yang
ditetapkan oleh Pemerintah.
Hak guna usaha → hak untuk
mengusahakan tanah yang dikuasai
langsung oleh Negara dalam jangka waktu
sebagaimana yang ditentukan oleh
perundang-undangan yang berlaku.
Hak guna bangunan → Hak untuk
mendirikan dan mempunyai bangunan-
bangunan atas tanah yang bukan miliknya
sendiri dengan jangka waktu yang
ditetapkan dalam Undang-Undang Nomor
5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar
Pokok-Pokok Agraria.
 Hak pakai → Hak untuk menggunakan dan atau
memungut hasil dari tanah yang dikuasai langsung
oleh Negara atau tanah milik orang lain yang
memberi wewenang dan kewajiban ditentukan
dalam keputusan pemberiannya oleh pejabat yang
berwenang memberikannya atau dalam perjajian
dengan pemilik tanahnya,
 Hak milik atas satuan rumah susun → hak milik atas
satuan yang bersifat perseorangan dan terpisah.Hak
milik atas satuan rumah susun meliputi juga hak atas
bagian bersama,benda bersama, dan tanah
bersama yang semuanya merupakan satu kesatuan
yang tidak terpisahkan dengan satuan yang
bersangkutan.
 Hak pengelolaan → Hak menguasai dari negara
yang kewenangan pelaksanaannya sebagian
dilimpahkan kepada pemegang haknya, antara lain,
berupa perencnaan peruntukan dan penggunaan
tanah, penggunaan tanah untuk keperluan
pelaksanaan tugasnya, penyerahan bagian-bagian
dari tanah tersebut kepada pihak ketiga dan atau
bekerja sama dengan pihak ketiga
Objek Pajak
yang tidak dikenakan BPHTB
Pasal 85 ayat 4
Objek Pajak yang diperoleh :
◆ perwakilan diplomatik (asas timbal balik)
◆ Negara untuk kepentingan umum
◆ badan / perwakilan organisasi internasional
◆ orang pribadi/badan karena konversi hak /
perbuatan hukum lain tanpa perubahan nama
◆ karena wakaf
◆ untuk kepentingan ibadah
 SUBJEK PAJAK
Pasal 86

“Orang pribadi atau badan yang memperoleh

hak atas tanah dan atau bangunan”

dikenakan kewajiban membayar pajak

Wajib Pajak
TARIF PAJAK

Pasal 88 UU PDRD

Paling Tinggi

5%
 Dasar pengenaan pajak adalah :

Nilai Perolehan Objek Pajak

(NPOP)
Pasal 87
 DASAR PENGENAAN

Nilai Perolehan Objek Pajak

(NPOP)

Apabila harga transaksi

atau nilai pasar tidak
diketahui atau lebih rendah
Harga dari NJOP PBB
Transaksi Nilai Pasar Pasal 87 (3)

- jual beli - tukar-menukar NJOP PBB

- penunjukan pembeli - hibah
dlm lelang - pemberian hak baru, dll
 Apabila NPOP sebagaimana dimaksud dalam ayat (2)
huruf a sampai dengan n tidak diketahui atau lebih
rendah daripada NJOP yang digunakan dalam
pengenaan PBB pada tahun terjadinya perolehan ,
dasar pengenaan pajak yang dipakai adalah NJOP PBB.

NPOP = Rp 700.000.000,00
NJOP = Rp 750.000.000,00
Mana yang dipakai
Sebagai dasar
pengenaan ?

taofik-inc.2006
Contoh 1 :
Wajib Pajak “A” membeli tanah dan bangunan
dengan Harga Transaksi sejumlah Rp
70.000.000,00. NJOP PBB berdasarkan ketetapan
Dispenda yang tertera dalam SPPT sebesar Rp
75.000.000,00 maka yang dipakai sebagai dasar
pengenaan BPHTB adalah :

- Rp 750.000.000,00 dan
- bukan Rp 700.000.000,00.
PENENTUAN BESARNYA NILAI PEROLEHAN
OBJEK PAJAK TIDAK KENA PAJAK
BEA PEROLEHAN HAK
ATAS TANAH DAN BANGUNAN
Pasal 87 (4)

(UU PDRD/PERDA)
 NPOPTKP
Ditetapkan Pemda dan perkembangan perekonomian daerah

Maks Rp400.000.000,00
dalam hal perolehan hak karena waris, atau hibah wasiat yang
diterima orang pribadi yang masih dalam hubungan keluarga
sedarah dalam garis keturunan lurus satu derajat ke atas atau
satu derajat ke bawah (ortu ke anak & anak ke ortu (ayah/ibu))
dengan pemberi hibah wasiat, termasuk suami ke istri atau
sebaliknya
Besarnya ditetapkan (UU PDRD 300.000.000)
(PERDA 11/2010 SBY):

Maks Rp75.000.000,00
Dalam hal lainnya selain hibah wasiat dan waris.
(UU PDRD 60.000.000)

29
Contoh 1.

Pada tgl 1 Juni 2021 , WP “B”membeli tanah dan

bangunan yang terletak di Kabupaten “CC” dengan

NPOP Rp 100 juta ,-

NPOP TKP Rp 75 juta ,-
NPOP KP Rp 25 Juta ,-

maka perolehan hak tersebut terutang BPHTB.

Contoh 2.

Pada tgl 2 Januari , WP Amir mendaftarkan

warisan berupa tanah dan bangunan yang terletak
di Kota Surabaya dengan NPOP Rp.
500.000.000,00. Sedangkan NPOPTKP untuk
perolehan karena waris untuk Kota Surabaya
adalah Rp 400.000.000,00. Maka besarnya NPOP
KP adalah Rp 100.000.000,00

Sehingga terhadap perolehan hak tersebut

terutang BPHTB .
Contoh 3.

Pada tgl 14 Mei 2020, WP Dodot mendaftarkan hibah

wasiat dari orang tua kandung , sebidang tanah yang
terletak di Kota Surabaya dengan NPOP sebesar Rp.
350.000.000,00. NPOPTKP untuk perolehan hak karena
hibah wasiat yang diterima orang pribadi yang masih
dalam garis keturunan lurus satu derajat ke atas
atau satu derajat ke bawah dengan pemberi hibah wasiat ,
termasuk suami / isteri, utk Kota Surabaya ditetapkan
sebesar Rp 400.000.000,00.

Mengingat NPOP lebih kecil dibandingkan NPOP TKP,

maka perolehan hak tersebut tidak terutang BPHTB.
 Peraturan Pemerintah R I No. 111 Tahun 2000
tentang
Pengenaan BPHTB karena Waris dan Hibah Wasiat

Pasal 2 :
BPHTB yang terutang atas perolehan
hak karena Waris dan Hibah Wasiat 50 %
adalah sebesar 50 % dari BPHTB
yang seharusnya terutang.

Pasal 3 :
Saat terutang pajak, sejak yang
bersangkutan mendaftarkan
peralihan haknya ke Kantor
Pertanahan Kabupaten/Kota.
Uhu, uhu, uhu Mat! babe Kalo lu sgra daftar Ke Ktr
gue udeh wafat. Uhu! gue Pertanahan, lu kena BPHTB
dpt tanah nih! 50% x 5% x (500 jt – 400 jt)
NJOPnya= Rp500 juta =Rp 2,5jt aje, krn NPOPTKP
di daerah kite seb:400 jt
 Saat Pajak Terutang
◼ jual beli pasal 90
◼ tukar-menukar
◼ hibah
◼ pemasukan dlm perseroan/
badan hukum lainnya sejak tgl dibuat
◼ pemisahan hak yang dan ditandatanganinya
mengakibatkan peralihan akta
◼ hadiah
◼ penggabungan usaha
◼ peleburan usaha
◼ pemekaran usaha

sejak tgl penunjukan

◼ lelang pemenang lelang

◼ putusan hakim sejak tgl putusan

pengadilan yg tetap
◼ waris
◼ hibah wasiat sejak tgl pendaftaran hak

◼ pemberian hak baru sbg sejak tgl diterbitkannya

kelanjutan pelepasan hak & surat keputusan
di luar pelepasan hak pemberian hak
 Cara Penghitungan BPHTB

BPHTB = ( NPOP - NPOPTKP ) x Tarif

atau
bila NJOP digunakan sebagai dasar pengenaan :
BPHTB = ( NJOP - NPOPTKP ) x Tarif

Besarnya pajak terutang dihitung dengan cara mengalikan tarif pajak (5%)
dengan Nilai Perolehan Objek Pajak Kena Pajak (NPOPKP). Besarnya
NPOPKP adalah NPOP – NPOPTKP.
CONTOH PERHITUNGAN

Ini gue
Jual ame lu Weleh,weleh! kalo NPOPTKPnya
Rp800 jt aje! Rp75 juta, gue musti bayar :
5% x (900 jt – 75 jt)=Rp41,25 jt,
gede banget ?!?!

Nih! SPPT PBBnya,

NJOP = Rp900 jt

SPPT
PBB
Tempat terutang pajak adalah di wilayah

Kabupaten, Kota,
atau Provinsi yang meliputi letak Objek Pajak
 Ketentuan Pasca Penelitian SSB
Terhadap SSB yang telah diteliti masih dapat
diterbitkan:

a. SKBKB apabila berdasarkan pemeriksaan atau

keterangan lain ternyata jumlah BPHTB terutang
kurang bayar.
b. SKBKBT apabila ditemukan data baru dan/atau
data yang semula belum terungkap yang
menyebabkan bertambahnya jumlah pajak
yang terutang setelah diterbitkan SKBKB.
c. STB apabila pajak yang terutang tidak atau
kurang dibayar, hasil pemeriksaan terhadap SSB
terdapat kekurangan pembayaran BPHTB akibat
salah tulis dan/atausalah hitung,atau WP
dikenakan sanksi administrasi berupa denda
dan/atau bunga.
 Surat Ketetapan BPHTB Kurang Bayar
( SKBKB )
Dalam jk. waktu
5 tahun
berdasarkan hasil
pemeriksaan/
keterangan lain

Dasar
penagihan
pajak (Pasal 14)
kurang + bunga 2% / bln.
dibayar maks. 24 bln
sejak saat pajak WAJIB
FISKUS terutang s/d PAJAK
diterbitkanSKBKB
 Contoh jumlah kekurangan pajak yang
terutang kurang bayar

Wajib Pajak memperoleh tanah dan

bangunan pada tanggal 29 Maret 2021;

NPOP Rp 155.000.000,00
NPOPTKP Rp 75.000.000,00
NPOP kena Pajak Rp 80.000.000,00

Pajak yang terutang =

5% X Rp 80.000.000,00 = Rp 4.000.000,00
Berdasarkan Pemeriksaan yang dilakukan pada tgl 30 Des 2020, ternyata ditemukan
data yang belum lengkap yang menunjukkan bahwa NPOP sebenarnya
adalah Rp 150.000.000,00, maka pajak yang seharusnya terutang adalah sebagai
berikut :

NPOP Rp 205.000.000,00
NPOPTKP Rp 75.000.000,00

NPOP kena pajak Rp 130.000.000,00

Pajak yg seharusnya terutang = 5% X Rp130.000.000,00 = Rp 6.500.000,00

Pajak yg telah dibayar Rp 4.000.000,00
Pajak yang kurang bayar Rp 2.500.000,00

Sanksi Administrasi berupa BUNGA dr 29 Maret 21 s/d 30 Des 21 =

= 10 X 2% X Rp 2.500.000,00 = Rp 500.000,00
Jumlah pajak yang hrs dibayar =
Rp 2.500.000,00 + Rp 500.000,00 = Rp 3.000.000,00
 Surat Ketetapan BPHTB
Kurang Bayar Tambahan ( SKBKBT )

Dalam jk. waktu + kenaikan 100%

5 tahun kecuali WP melapor
berdasarkan hasil sebelum
pemeriksaan pemeriksaan

Dasar
penagihan
(Pasal 14)

NOVUM WAJIB
FISKUS PAJAK
Contoh Perhitungan Pasal 12 Ayat (2)

Pada tahun 2003, dari hasil pemeriksaan atau keterangan lain diperoleh data baru
bahwa NPOP sbgmn tersebut dalam penjelasan Pasal 11 ayat (2) ternyata adalah
Rp 230.000.000,00, maka pajak yg seharusnya terutang :

NPOP Rp 230.000.000,00
NPOP TKP Rp 20.000.000,00
NPOP kena Pajak Rp 210.000.000,00

Pajak yg seharusnya terutang =

5% X Rp 210.000.000,00 = Rp 10.500.000,00
Pajak yg telah dibayar = Rp 6.500.000,00
Pajak yg kurang dibayar = Rp 4.000.000,00

Sanksi Admninistrasi berupa kenaikan =

100% X Rp 4. 000.000,00 = Rp 4.000.000,00

Jumlah yang harus dibayar = Rp 4.000.000,00 + Rp 4.000.000,00 = Rp 8.000.000,00

 Menagih pajak yang tidak/
kurang dibayar
+ bunga 2%/
Bulan, maks
24 bln sejak
Saat terhu-
Menagih pajak yang kurang tang pajak
dibayar karena salah tulis/
STB Hitung pada SSB

Menagih sanksi adminis-

trasi berupa bunga dan/
Atau denda
 TATA CARA PENAGIHAN
BPHTB
• Apabila :
1. Pajak terutang tidak/kurang dibayar
2. Dari pemeriksaan, SSB kurang bayar
3. WP kena Sanksi administrasi berupa
denda/bunga
DJP menerbitkan Surat Tagihan BPHTB
(STB) ditambah sanksi Bunga 2%/bln
maksimum 24 bulan
 TATA CARA PENAGIHAN
BPHTB
Dasar Penagihan BPHTB :
SKBKB, SKBKBT, STB, SK Pembetulan,
SK Pengurangan, SK Keberatan, Putusan
Banding yg menyebabkan pajak
bertambah → Harus dilunasi dalam waktu
1 (satu) bulan sejak diterima WP, lewat
waktu dapat ditagih dengan Surat Paksa
 KEBERATAN

KEPUTUSAN
- Ditolak
- Diterima
maks 3 bln - Menambah
maks
sejak diteri-
12 bln
manya skp

WAJIB PAJAK DIRJEN PAJAK

 Banding Pengadilan Pajak: Putusan 12 bln
-Tolak
-Diterima sel/sebag
-Tambah
-Tdk dpt diterima
-Pembetulan

maks. 3 bln sejak

-dan/ Batal
Hal khusus, perpanjang 3 bln:
SK Keberatan -Pembuktian rumit
-Waktu lama panggil saksi
Diterima,
telah dibayar 50%

Banding

BADAN PERADILAN
WAJIB PAJAK PAJAK
(Menolak)

Apabila SK Keberatan menambah

jumlah pajak terutang
(merupakan dasar penagihan)
WAJIB PAJAK
(Menerima) PEMBAYARAN
Bank/K.Pos
Keputusan Dir Jen Pajak
No. KEP- 635/PJ/2001
Tentang Prosedur
Penanganan Banding PBB
dan BPHTB.
 PENGURANGAN

Atas permohonan WP,

pengurangan pajak dapat
diberikan karena :

Kondisi tertentu WP yang ada

hubungannya dengan OP
Tanah & bangunan di NAD yg Slm masa
Tanah dan atau bangunan yang rehab utk kepentingan sosial/
digunakan untuk kepentingan sosial pendidikan, tdk utk keuntungan (100%)
atau pendidikan yang semata-mata
tidak untuk mencari keuntungan
(50%)

Kondisi WP yang ada hubungannya

dengan sebab-sebab tertentu
KONDISI TERTENTU Wajib Pajak yang
ada hubungannya dengan objek pajak, huruf a.
contoh :

1. Wajib Pajak tidak mampu secara

ekonomis yang memperoleh hak
baru melalui program pemerintah
di bidang pertanahan ;
2. Wajib Pajak Pribadi menerima
hibah dari orang pribadi yang
mempunyai hubungan keluarga
sedarah dalam, garis keturunan
lurus satu derajat ke atas atau
satu derajat ke bawah .
Kondisi Wajib Pajak yang ada hubungannya dengan
sebab-sebab tertentu,

Contoh :

1. Wajib Pajak yang memperoleh hak atas tanah melalui

pembelian dari hasil ganti rugi pemerintah yang nilai
gantiruginya dibawah NJOP;

Ganti rugi NJOP

2. Wajib Pajak yang memperoleh hak atas tanah sebagai
pengganti atas tanah yang dibebaskan oleh Pemerintah
untuk kepentingan umum yang memerlukan persyaratan
khusus;

3. Wajib Pajak yang terkena dampak krisis ekonomi dan

moneter yang berdampak luas pada perekonomian
nasional sehingga Wajib Pajak harus melakukan
restrukturisasi usaha dan atau utang usaha sesuai
dengan kebijaksanaan pemerintah.
Contoh :

Tanah dan atau bangunan yang digunakan antara lain untuk:

Panti asuhan,
Panti jompo,
Rumah yatim piatu,
Pesantren,
Sekolah yang tidak ditujukan mencari keuntungan,
Rumah sakit swasta institusi pelayanan sosial
masyarakat.

taofik-inc.2006 57
A. Kondisi tertentu WP yg ada hubnya dg OP:
1.WP pribadi memperoleh hak baru melalui
program Pemerintah di bid .Pertanahan ( 75% )
2.WP pribadi menerima hibah dr keluarga sedarah
satu derajat keatas/kebawah ( 50% )
3. WP Badan memperoleh hak baru selain Hak
Pengelolaan ( 50% )
4. WP Pribadi memperoleh Hak atas tanah dan atau
bangunan RS/RSS ( 25% )
B. Kondisi WP yg ada hubnya dg sebab2 tertentu:
1. WP memperoleh Hak dari hasil pembelian uang
ganti rugi yg nilainya dibawah NJOP PBB ( 50% )
2. WP memperoleh Hak atas tanah sbg penggantian
dr tanah yg dibebaskan pemerintah utk kepent.
umum ( 50% )
3. WP Badan terkena dampak krisis ekonomi sehing
ga hrs melakukan restrukturisasi usaha / utang
usaha ( 75% )
4. WP Badan melakukan merger/konsolidasi dg
menggunakan nilai buku yg telah disetujui Dirjen
Pajak ( 50% )
5. WP memperoleh Hak ats T/B yg tdk berfungsi lagi
krn bencana alam, dlsb ( 50% )
6. WP pribadi (veteran,PNS,TNI,Polri,Pensiunan, Purna
wirawan) yg memproleh hak ats rmh dinas ( 75% )
7. WP Bank Mandiri yg memproleh Hak ats Tanah dari
BBD, BDN, Bapindo, dan Bank Exim ( 100% )
8. WP Badan ( Korpri ) yg memproleh Hak ats tanah dlm
rangka pengadaan perumahan bagi PNS ( 100% )
9. WP Badan anak perusahaan Asuransi /Reasuransi
yg memperoleh Hak ats tanah dari perusahaan
induknya ( 50% )
10. WP yg domisilinya termasuk dlm wilayah program
rehabilitasi & rekonstruksi yg memperoleh hak mll
program pem. di bid. pertanahan atau WP yg T/B
terkena bencana alam gempa bumi & tsunami di NAD
dan Nias (100%)
11. WP yg T/B terkena bencana alam gempa bumi di
DIY & sbgn Jateng yg memperoleh haknya 3 bln
sblm bencana (100%)
12. WP yg T/B terkena bencana alam gempa bumi &
tsunami di pantai selatan Jawa yg memperoleh
haknya 3 bln sblm bencana (100%)
PENGURANGAN YANG
DIHITUNG SENDIRI OLEH WP
- WP yang memenuhi syarat dapat menghitung
sendiri besar pengurangan sebelum
pembayaran BPHTB.
- Dalam Surat Setoran Bea diberi tanda
“pengurangan dihitung sendiri” dan jumlah
setoran setelah pengurangan. Dalam hal ini WP
tetap mengajukan permohonan pengurangan
sesuai dengan syarat-syarat yang telah
ditentukan.
- Bila permohonannya ditolak/dikabulkan namun
BPHTB masih kurang bayar maka terhadap WP
tersebut dikenakan sanksi bunga 2% per
bulan dari kekurangan bayar tersebut ,
maksimum 24 bulan.
- Terhadap BPHTB kurang bayar (SKBKB) tidak
dapat diajukan pengurangan kembali
 Keputusan Pemberian
Pengurangan BPHTB

Harus diberikan dalam

waktu paling lama 3 bulan
(untuk Kepala KP Pratama) dapat berupa:
& 6 bulan (untuk Dirjen
Pajak) sejak tanggal
diterima permohonan Mengabulkan
pengurangan BPHTB seluruhnya

Mengabulkan
Jika tidak sebagian

Permohonan WP
dianggap menolak
dikabulkan
 RESTITUSI BPHTB
Sebab-sebab Restitusi :
1. Pajak dibayar > pajak terutang :
a. Permohonan pengurangan dikabulkan
b. Permohonan keberatan dikabulkan
c. Permohonan banding dikabulkan
d. Perobahan peraturan
2. Pajak dibayar yg seharusnya tdk terutang
 Pengembalian Kelebihan Pembayaran

karena permohonan WP,

karena pengajuan antara lain dalam hal:
pengurangan yang - kelebihan bayar
diterima - terlanjur bayar tetapi
perolehan haknya batal
karena Keberatan/
Banding yang
SKBLB
dikabulkan sebagian dilakukan pemeriksaan
atau seluruhnya (Pasal 22)

SKBLB SKBLB
+ bunga 2%/bln + bunga 2%/bln SKBN
maks. 24 bln. apabila pengembalian
(Pasal 19) lewat 2 bln (Ps. 22)
 MEKANISME RESTITUSI BPHTB

permohonan

Dispenda
WP

Penelitian & pemeriksaan

12 bln
Keputusan

1. SKBLB
2. SKBKB
3. SKBN
 IMBALAN BUNGA
SKBLB
SKBKB
SKBN

(DL WAKTU 12 BLN)

LEWAT WAKTU WP DPT BUNGA 2%

DIKABULKAN PER BLN

LEWAT WAKTU

DL WAKTU 2 BLN LEWAT WAKTU

SKBLB
TERBIT SPMKB WP DPT BUNGA
(DL WAKTU 1 BLN) 2% PER BLN
 Ketentuan Bagi Pejabat

Syarat :

Bukti
Pem-
bayaran
BPHTB
PPAT/Notaris/Pejabat Lelang - Penandatanganan Akta/
Kakan Pertanahan Kab/Kota Risalah Lelang
- Pendaftaran hak/peralihan hak

Sanksi
PPAT/Notaris/Pejabat lelang = Denda Rp 7,5 juta
Kakan Pertanahan Kab/Kota = PP 30/1980
Pasal 25 :
Kewajiban Melapor Bagi Pejabat
PPAT/Notaris/
Ka.KLN

Pembuatan Akta / Batas waktu Pelaporan

Kpd. DirJen Pajak
Risalah Lelang
Bulan ini Tgl 10 bulan berikutnya

Lewat waktu, Sanksi Administrasi dan denda sebesar

Rp 250.000,00 untuk setiap laporan .
Sanksi bagi Pejabat
PPAT/Notaris dan Pejabat Lelang yang melanggar
Pasal 24 ayat (1) dan (2), dikenakan sanksi Rp 7.500.000.

PPAT / Notaris yang melanggar Pasal 25 ayat (1), dikenakan

sanksi Rp 250.000,00 untuk setiap laporan

Pejabat yang berwenang menandatangani dan menerbitkan

SK pemberian hak yang melanggar Pasal 24 ayat (2a),
dikenakan sanksi menurut peraturan perundang-
undangan yang berlaku

Pejabat Pertanahan yang melanggar Pasal 24 ayat (3),

dikenakan sanksi menurut peraturan perundang-
undangan yang berlaku

Kepala Kantor Lelang Negara yang membuat laporan

Risalah Lelang yang melanggar Pasal 25 ayat (1), dikenakan
sanksi menurut peraturan perundang-undangan yang
berlaku
 Kewajiban Ber NPWP dalam
proses BPHTB
Sebagai upaya meningkatkan peran serta
masyarakat dalam kewajiban perpajakan maka
salah satu upaya yang dilakukan adalah melalui
transaksi jual beli properti
Monitoring setiap pemenuhan kewajiban
perpajakan yang dipantau melalui mekanisme
pencantuman NPWP
 Sesuai dengan UU KUP pasal 2
maka fungsi NPWP:
 Untuk mengetahui identitas Wajib Pajak.

 Untuk menjaga ketertiban dalam pembayaran pajak dan dalam

pengawas administrasi perpajakan.

 Untuk keperluan yang berhubungan dengan dokumen

perpajakan, sehingga semua yang berhubungan dengan
dokumen perpajakan harus mencantumkan NPWP.

 Untuk memenuhi kewajiban-kewajiban perpajakan misalnya

dalam Surat Setoran Pajak (SSP)

 Untuk mendapatkan pelayanan dari instansi-instansi tertentu

yang mewajibkan mencantumkan NPWP dalam dokumen-
dokumen yang diajukan. Misal : - Dokumen Import (PPUD/
PIUD) - Dokumen Eksport (PEB) - Dan lain-lain. - Untuk
keperluan pelaporan Surat Pemberitahuan (SPT) masa atau
tahunan.
 Dasar hukum kewajiban ber NPWP
dalam transaksi properti

 Dasar hukumnya Peraturan Dirjen Pajak Nomor PER-35/PJ/2008

tanggal 9 September 2008 tentang Kewajiban Pemilikan NPWP
Dalam Rangka Pengalihan Hak Atas Tanah/Bangunan.

 Dalam transaksi, penjual yang akan dikenakan Pajak Penghasilan

Final Pasal 4 ayat (2) dan pembeli yang akan dikenakan BPHTB
inilah yang akan menjadi sasaran ekstensifikasi NPWP di mana
diwajibkan bagi pembeli untuk mencantumkan NPWP dalam
Surat Setoran BPHTB (SSB) dan diwajibkan juga bagi penjual
untuk mencantumkan NPWP dalam Surat Setoran Pajak (SSP).
Hal ini berarti bahwa baik penjual maupun pembeli wajib memiliki
NPWP.

 Pengecualian yaitu :
 Bagi pembeli, tidak wajib mencantumkan NPWP jika NJOP atau NPOP
di bawah Rp60.000.000,-
 Bagi penjual, tidak wajib mencantumkan NPWP jika PPh Final
terutangnya di bawah Rp3.000.000,-.
 PPh Final Pasal 4 ayat (2)
atas Penghasilan Pengalihan
Hak atas Tanah dan atau Bangunan
PPh atas Penghasilan Hak atas Tanah
dan atau Bangunan

DASAR PENGENAAN

UU No 7 tahun 1983 sebagaimana telah

diubah dengan UU No 36 tahun 2008

PERATURAN PEMERINTAH REPUBLIK INDONESIA

NOMOR 34 TAHUN 2016
TENTANG
PAJAK PENGHASILAN ATAS PENGHASILAN DARI PENGALIHAN
HAK ATAS TANAH DAN/ATAU BANGUNAN, DAN PERJANJIAN
PENGIKATAN JUAL BELI ATAS TANAH DAN/ATAU BANGUNAN
BESERTA PERUBAHANNYA
PPh atas Penghasilan Hak atas Tanah
dan atau Bangunan

orang atau badan yang memperoleh

penghasilan dari peralihan hak atas tanah SUBJEK
dan atau bangunan

penghasilan yang diperoleh dari peralihan

hak atas tanah dan atau bangunan OBJEK

Pembayaran bersifat final bagi Wajib Pajak orang pribadi dan

yayasan atau organisasi sejenis yang melakukan transaksi
pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan sebagai
kegiatan usaha pokoknya
TARIF PAJAK

Tarif

2,5%

PPh = DPP x Tarif

KETENTUAN YANG BERKAITAN DENGAN PPh

a. 2,5% (dua koma lima persen) dari jumlah bruto nilai pengalihan hak atas
tanah dan/atau bangunan selain pengalihan hak atas tanah dan/atau
bangunan berupa Rumah Sederhana atau Rumah Susun Sederhana
yang dilakukan oleh Wajib Pajak www.peraturan.go.id 2015, No.168 -4-
yang usaha pokoknya melakukan pengalihan hak atas tanah dan/atau
bangunan;
b. 1% (satu persen) dari jumlah bruto nilai pengalihan hak atas tanah
dan/atau bangunan berupa Rumah Sederhana dan Rumah Susun
Sederhana yang dilakukan oleh Wajib Pajak yang usaha pokoknya
melakukan pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan; atau
c. 0% (nol persen) atas pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan
kepada pemerintah, badan usaha milik negara yang mendapat
penugasan khusus dari Pemerintah, atau badan usaha milik daerah
yang mendapat penugasan khusus dari kepala daerah, sebagaimana
dimaksud dalam undang-undang yang mengatur mengenai pengadaan
tanah bagi pembangunan untuk kepentingan umum.