Bea Perolehan Hak atas Tanah dan

Bangunan
( BPHTB )

Undang-undang No 21 Th 1997
Sebagaimana telah diubah
Dengan Undang-undang No. 20 Th 2000
DASAR HUKUM

1) UU RI No 20 TAHUN 2000 tentang parabola UU RI No 21

than 1997 tentang BPHTB
2) PP No 111 tahun 2000 tentang BPHTB karena waris dan
hibah Wasiat
3) PP No 112 tahun 2000 tentang Pengenaan BPHTB karena
Pemberian Hak Pengelolaan
4) PP No 113 tahun 2000 tentang Nilai Perolehan Objek Pajak
Tidak Kena Pajak (NPOPTKP) BPHTB
5) PP No 114 tahun 2000 tentang pencabutan PP No 33 tahun
1997 tenting Pembagian Hasil Penerimaan BPHTB antara
Pemerintah Pusat dan Daerah
6) KMK No 514/KMK.04/2000 tentang pencabutan KMK No
637/KMK.04/1997 Tentang Tata Cara Pengenaan BPHTB
arena Hibah Wasiat.
7) KMK No 515/KMK.04/2000 tentang pencabutan KMK No
638/KMK.04/1997 Tentang Tata Cara Pengenaan BPHTB
arena Hak Pengelolaan.
8) KMK No 516/KMK.04/2000 tentang Tentang Tata Cara
Penentuan Besarnya NPOPTK BPHTB.
9) KMK No 517/KMK.04/2000 tentang tempat dan tata cara
pembayaran BPHTB.
10) KMK No 518/KMK.04/2000 tentang Pemberian Pengurangan
BPHTB
11) KMK No 519/KMK.04/2000 tentang tata cara pembagian
penerimaan BPHTB
12) KEP. Dirjen Pajak No Kep-221/PJ/2002 tentang tata cara
pemberian pengurangan BPHTB
13) KMK No 87/KMK.03/2002 tentang pemberian pengurangan
BPHTB
14) KMK No 561/KMK.03/2004 tentang pemberian pengurangan
BPHTB
 DASAR
DASAR HUKUM
HUKUM

UU NO.21 TAHUN 1997

Sebagaimana diubah dgn
UU
UU NO.20 TAHUN 2000
No. 34/1997
No. 111 /2000
PP No. 112/ 2000
No. 113/2000
No. 114/ 2000

630/KMK.04/97 517/ KMK.04/2000

631/KMK.04/97 518/ KMK.04/2000
632/KMK.04/97 519/ KMK.04/2000
KMK 633/KMK.04/97
636/KMK.04/97
514/KMK.04/2000
515/KMK.04/2000
516/KMK.04/2000

21/PJ.6/97
KEP. DJP 22/PJ.6/97
23/PJ.6/97
24/PJ.6/97
531/PJ/2000

Ditpenpa 2000 bphtb 2

 Ordonansi Bea Balik Nama
Stbl. 1924 No. 291

Objek Pajak :
Dipungut antara lain Barang-barang tetap
atas pemindahan hak dan hak-hak
termasuk hibah kebendaan atas tanah
wasiat atas harta yang pemindahan
tetap haknya dilakukan
dengan akta

kecuali : Hak Agraris

Eigendom (Pasal 51 ayat 7
Ind. Staatsregeling)

Objeknya terbatas
pada hak-hak atas tanah
dengan titel hukum barat

Ditpenpa 2000 bphtb 3

 UUPA
Ordonansi
UUNO.5/1960
1924 / 291
(Tidak mengenal
(Objek pajaknya
hak-hak
terbatas pada
sebagaimana
hak-hak atas
dimaksud dalam
tanah dengan titel
Ordonansi
hukum barat)
1924/291)

Tidak dapat dipungut sejak th. 1961 s/d sekarang

UU BPHTB
(Diharapkan dapat
mengkompensasi penurunan
penerimaan daerah karena
diberlakukannya UU PDRD)

Ditpenpa 2000 bphtb 4

 TANAH

Memenuhi
Lahan Alat investasi yg
kebutuhan dasar
usaha menguntungkan
untuk papan

WAJAR

bagi yang memperoleh hak

atas tanah

memberikan kontribusi
kepada Negara
dengan membayar pajak
(BPHTB)

Ditpenpa 2000 bphtb 5

DEFINISI BPHTB (Pasal 1 UU BPHTB No 20
Tahun 2000)

1) Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan

adalah pajak yang dikenakan atas perolehan hak
atas tanah dan atau bangunan, yang selanjutnya
disebut pajak.
2) Perolehan hak atas tanah dan atau bangunan
adalah perbuatan atau peristiwa hukum yang
mengakibatkan diperolehnya hak atas tanah dan
atau bangunan oleh orang pribadi atau badan.
3) Hak atas tanah dan atau bangunan adalah hak
atas tanah, termasuk hak pengelolaan, beserta
bangunan di atasnya, sebagaimana dimaksud
dalam Undang-undang Nomor 5 Tahun 1960
tenting Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria,
Undang-undang Nomor 16 Tahun 1985 tenting
Rumah Susun, dan ketentuan peraturan
perundang-undangan lainnya.

BPHTB - 02
OBJEK DAN SUBJEK PAJAK BPHTB
(Pasal 2 UU No 20 tahun 2000)

Objek Pajak adalah perolehan

OBJEK
OBJEKBPHTB
BPHTB hak atas tanah dan bangunan.

1). PEMINDAHAN HAK, karena :

 Jual beli; tukar menukar; hibah; hibah wasiat; waris.

 Pemasukan dalam perseroan atau badan hukum
lainnya;
 Pemisahan hak yang menyebakan peralihan ;
 Penunjukan pembeli dalam lelang ;
 Pelaksanaan keputusan hakim yang mempunyai
kekuatan hukum tetap ;
 Penggabungan usaha ; peleburan usaha ; pemekaran
usaha ; hadiah.

2). PEMBERIAN HAK BARU, karena :

 Kelanjutan
pelepasan hak;
 Diluar pelepasan
hak.
 JENIS HAK-HAK ATAS TANAH
Pasal 2 ayat (3)

Diatur dlm UU
Diatur dlm UUPA
Rumah Susun
(UU No. 5 / 1960)
(UU No. 16 / 1985)

 hak milik hak milik atas

 hak guna usaha satuan rumah susun
 hak guna bangunan hak pengelolaan

 hak pakai

Ditpenpa 2000 bphtb 9

PENGECUALIAN OBJEK YANG TIDAK DIKENAKAN BPHTB

1) Perwakilan diplomatik, konsulat berdasarkan

perlakukan timbal balik;
2) Negara untuk penyelenggaraan pemerintahan
dan atau untuk pelaksanaan pembangunan
guna kepentingan umum ;
3) Badan atau perwakilan organisasi Internasional
yang ditetapkan oleh Menteri ;
4) Orang Pribadi atau badan karena konversi hak
dan perbuatan hukum lain dengan tidak ada
parubahan nama ;
5) Karena wakaf ;
6) Digunakan untuk kepentingan ibadah

BPHTB - 04
Subjek Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB)

1) Subjek Pajak BPHTB adalah orang pribadi atau badan

yang memperoleh hak atas tanah dan bangunan.

2) Subjek pajak tersebut dikenakan kewajiban

membayar pajak menjadi Wajib pajak menurut UU
BPHTB. (Pasal 4 UU BPHTB No 20 than 2000).

BPHTB - 05
TARIF, DASAR PENGENAAN, DAN CARA PERHITUNGAN PAJAK

TARIF
TARIFPAJAK
PAJAK TARIF BPHTB DITETAPKAN TUNGGAL SEBE

DASAR
DASARPENGENAAN
PENGENAANBPHTB
BPHTBadalah
adalahNilai
NilaiPerolehan
PerolehanObjek
ObjekPajak
Pajak(NPOP)
(NPOP)

TRANSAKSI PEROLEHAN DASAR PENGENAAN

a. Jual Beli harga transaksi
b. Tukar menukar nilai pasar
c. Hibah nilai pasar
d. Hibah wasiat nilai pasar
e. Pemasukan dalam perseroaan atau badan hukum lainnya nilai pasar
f. Pemberian hak baru atas tanah sebagai kelanjutan dari nilai pasar
pelepasan hak nilai pasar
g. Pemberian hak baru diluar pelepasan hak nilai pasar
h. Penggabungan,peleburan, dan pemekaran usaha nilai pasar
i.  Hadiah nilai pasar
j.  Penunjukan pembeli dalam lelang harga transaksi yang
tercantum dalam
risalah lelang
(Pasal 6 UU No 20 tahun 2000)

BPHTB - 06
 DASAR PENGENAAN
Pasal 6

Nilai Perolehan Objek Pajak

(NPOP)

Nilai Pasar Apabila NPOP

Harga tidak
1) tukar-menukar
Transaksi 2) hibah
diketahui atau
3) hibah wasiat lebih rendah
- jual beli 4) waris dari NJOP
5) pemasukan dalam PBB
- penunjukan perseroan atau badan
pembeli hukum lainnya
dlm lelang 6) pemisahan hak yang
mengakibatkan
peralihan NJOP PBB
7) peralihan hak karena
putusan hakim yg tetap
8) pemberiah hak baru
karena pelepasan hak Besarnya NJOP
9) pemberian hak baru PBB ditetapkan
diluar pelepasan hak
10)penggagungan,
oleh Menteri
peleburan dan Keuangan dalam
pemekaran usaha. hal belum
11)hadiah. diketahui
Ditpenpa 2000 bphtb 14
 Pengecualian NPOP

Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP) kecuali

penunjukan pembeli dalam lelang, jika tidak diketahui atau
lebih rendah daripada Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) yang
digunakan adalah pengenaan Pajak Bumi dan Bangunan (PBB)
pada tahun terjadinya perolehan, dasar pengenaan pajak yang
dipakai adalah Nilai Jual Objek Pajak Bumi dan
Bangunan (PBB).

NPOPKP
Nilai Perolehan Objek Pajak Kena Pajak (NPOPKP)
adalah Nilai Perolehan Objek Pajak NPOP dikurangi dengan
Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP);

NPOPKP = NPOP – NPOPTKP

NPOPTKP

NPOPTKP ditetapkan oleh Menteri Keuangan melalui Dirjen

Pajak berdasarkan usulan dari kepala daerah / pemerintah
BPHTB - 07
daerah.

Nilai NPOPTKP ditentukan sebagai berikut :

(1) Untuk perolehan hak karena waris dan hibah wasiat paling
tinggi Rp 300.000.000.00
(2) Untuk perolehan lainnya paling tinggi Rp 60.000.000.00
CARA PERHITUNGAN BPHTB

Besarnya pajak terutang dihitung dengan mengalikan tarif pajak

dengan NPOPKP

BPHTB = 5 % ( NPOP – NPOPTKP)

Atau ;
BPHTB = 5 % ( NJOP – NPOPTKP)

 BPHTB yang terutang karena waris, hibah wasiat adalah

50 % dari yang seharusnnya terutang. Terutang sejak
tanggal pendaftaran peralihan hak ke kantor Pertanahan
Kabupaten / Kota bersangkutan. (PP
No 111 tahun 2000).

 BPHTB untuk hak pengelolaan diatur sebagai berikut :

 0 % dari BPHTB yang seharusnya terutang, dalah

hal penerima hak pengelolaan adalah BPHTB - 08
Departemen, Lembaga pemerintah Non
Departemen, Pemerintah daerah, Lembaga
pemerintah lainnya dan Perum Perumnas
 50 % dari BPHTB yang seharusnya terutang, untuk
penerimaan Hak Pengelolaan Lainnya.

(PP No 112 tahun 2000)

 SAAT PAJAK TERUTANG
( Pasal 9 )

 jual beli
 tukar-menukar
 hibah
 pemasukan dlm
perseroan/ badan
hukum lainnya sejak tgl dibuat
 pemisahan hak yang dan
mengakibatkan ditandatanganinya
peralihan akta
 hadiah
 penggabungan usaha,
peleburan usaha,
pemekaran usaha

 waris sejak tgl pendaftaran

 hibah wasiat peralihan hak

 putusan hakim sejak tgl putusan

pengadilan yg tetap

 lelang sejak tgl penunjukan

pemenang lelang

 pemberian hak baru

sejak tgl diterbitkannya
sbg kelanjutan
surat keputusan
pelepasan hak & di pemberian hak
luar pelepasan hak

Ditpenpa 2000 bphtb 17

 PELUNASAN PAJAK
TERUTANG
Pasal 9 ayat 2

Dilunasi pada saat

terjadinya perolehan
hak

Ditpenpa 2000 bphtb 18

 TEMPAT TERUTANG
PAJAK
Pasal 9 ayat 3

Di Wilayah:
1. Kabupaten
2. Kota
3. Propinsi

Yang meliputi letak tanah

dan atau bangunan

Ditpenpa 2000 bphtb 19

 PEMBAYARAN PAJAK TERUTANG
( Pasal 10 )

Wajib Pajak wajib membayar pajak yang

terutang dengan tidak mendasarkan pada
adanya surat ketetapan

Dibayar ke Kas Negara melalui Kantor

Pos dan atau Bank BUMN atau Bank
BUMD atau tempat pembayaran lain yang
ditunjuk oleh Menteri Keuangan

Tata cara pembayaran pajak diatur lebih

lanjut dengan Keputusan Menteri

Ditpenpa 2000 bphtb 20

 Pembayaran Bea Perolehan Hak Atas
Tanah atau/Bangunan
Kep. Men. Keu no.631/KMK.04/1997
jo Kep. DJP No. Kep-21/PJ.6/1997

Wajib Pajak

Setor
ke
Bank Persepsi / Kantor Pos
Operasional V
Sebelum:
a. Akta pemindahan hak atas tanah dan atau bangunan
ditandatangani oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT)
/Notaris;
b. Risalah lelang untuk pembeli ditandatangani oleh Kepala
Kantor Lelang / Pejabat Lelang;
c. dilakukan pendaftaran hak oleh Kepala Kantor Pertanahan
Kabupaten /Kotamadya dalam hal:
1) pemberian hak baru;
2) pemindahan hak karena pelaksanaan Putusan Hakim, warisan
atau Hibah Wasiat

Dengan
menggunakan

Surat Setoran
Bea
Ditpenpa 2000 bphtb 21
PENGURANGAN

Pengurangan BPHTB diatur dalam pasal 20 UU BPHTB ; SK Menkeu No

87/KMK.03/2002
Dan SK Dirjen Pajak No 221/PJ/2002, dimana WP dalam
mengajukan keberatan dalam hal:

1). Kondisi tertentu WP yang berkaitan dengan Objek

pajak, yaitu :

KONDISI Wajib Pajak PENGURANGAN

WP pribadi memperoleh hak baru melalui program pemerintah
di bidang pertanahan sdan tidak mempunyai kemampuan 75%
ekonomis.
WP pribadi menerima hibahdari keluarga sedarah satu
50%
derajat kebawah, satu derajat keatas
BPHTB - 15

WP pribadi memperoleh hak atas tanah dan atau bagunan

25%
RS dan RSS langsung dari pengembang secara angsuran.
WP pribadi memperoleh hak baru selain Hak Pengelolaan
50%
dan telah menguasai tanah/ bangunan secara fisik 20 tahun
 2). Kondisi WP yang ada hubungan dengan sebab
tertentu yaitu :

KONDISI Wajib Pajak PENGURANGAN

WP memperoleh hak atas tanah melaui pembelian dari
50%
ganti rugi pemerintah yang nilai ganti ruginnya dibawah NJOP
WP memperoleh hak atas tanah sebagai penggantian
50%
dari tanah yang dibebaskan oleh pemerintah.
WP memperoleh hak atas Objek pajak yang tidak berfungsi
50%
lagi karena bencana alam (dalam waktu 3 bulan setelah akta)
WP pribadi (Veteran,PNS,TNI,Polri,pesnsiunan,purnawirwan;
75%
janda/dudanya) yang memperoleh hak atas rumah dinasnya
WP badan yang terkena dampak krisis ekonomi sehingga
75%
harus melakukan rektrukturisasi usaha dan atau hutang usaha
WP badan yang melakukan merger dan disetujui oleh Dirjen
50%
Pajak.
Tanah dan atau bangunan bank Exim, BBD, Bapindo,BDN
100%
sehubungan dengan pembetukan Bank Mandiri

3). Tanah dan atau bangunan untuk kepentingan sosial/

pendidikan yang semata-
mata tidak mencari keuntungan diberi pengurang 50 %
BPHTB - 16
Surat Ketetapan BPHTB Kurang Bayar
( SKBKB )
Pasal 11

Dalam jangka Waktu 5 tahun berdasarkan

hasil pemeriksaan / keterangan lain

Pajak kurang dibayar

SKB KB + bunga 2% / bln

maksimum 24 bln
sejak saat pajak terutang s/d
diterbitkan SKBKB

Dasar penagihan Wajib Pajak

Pasal 14

Ditpenpa 2000 bphtb 22

 Surat Ketetapan BPHTB
Kurang Bayar Tambahan ( SKBKBT )
Pasal 12

Dalam jangka Waktu 5 tahun berdasarkan

hasil pemeriksaan di temukan data baru
dan/atau yang semula belum terungkap

Pajak kurang dibayar

SKB KBT + kenaikan 100%; kecuali

Wajib Pajak melapor sendiri
sebelum dilakukan tindakan
pemeriksaan

Dasar penagihan Wajib Pajak

Pasal 14

Ditpenpa 2000 bphtb 23

 SURAT TAGIHAN BPHTB ( STB )
Pasal 13

menagih pajak
yang tidak/ kurang
dibayar
+ bunga2%/bln
maks 24 bln
sejak saat
menagih pajak pajak terutang
yang kurang
dibayar karena
salah tulis/hitung
pada SSB

menagih sanksi
adm.berupa bunga
dan/ataudenda

Ditpenpa 2000 bphtb 24

 DASAR PENAGIHAN PAJAK
Pasal 14

Surat Ketetapan BPHTB Kurang Bayar,

Surat Ketetapan BPHTB Kurang Bayar
Tambahan, Surat Tagihan BPHTB, dan
Surat Keputusan Pembetulan, Surat
Keputusan Keberatan maupun Putusan
Banding yang menyebabkan jumlah
pajak yang harus dibayar bertambah

Harus dilunasi dalam jangka waktu

paling lama 1 (satu) bulan sejak
diterima oleh Wajib Pajak

Tata Cara Penagihan Pajak diatur

dengan Keputusan Menteri

Ditpenpa 2000 bphtb 25

 SURAT PAKSA
Pasal 15

JUMLAH PAJAK TERUTANG

BERDASARKAN

SKBKB, SKBKBT, SURAT TAGIHAN BPHTB, DAN

SURAT KEPUTUSAN PEMBETULAN, SURAT
KEPUTUSAN KEBERATAN DAN SURAT KEPUTUSAN
BANDING

TIDAK ATAU KURANG DIBAYAR

PADA WAKTUNYA

DAPAT DITAGIH DENGAN

SURAT PAKSA

Ditpenpa 2000 bphtb 26

 KEBERATAN
Pasal 16 dan 17

SKBKB, SKBKBT, SKBLB, SKBN

Maksimum 3 bulan sejak

diterimanya SKB

DIRJEN PAJAK

Keputusan maksimum 12
bulan
• Ditolak
• Diterima
seluruh/sebagian
• Menambah

Ditpenpa 2000 bphtb 227

 KEPUTUSAN KEBERATAN
Pasal 20
Kep. DJP N0.Kep-22/PJ.6/1997

SKB.KB SKB.KB
s/d Rp 2.500.000.000,00 › Rp 2.500.000.000,00

Kantor Pelayanan
Pajak Bumi dan Bangunan Kantor Wilayah

Ditpenpa 2000 bphtb 28

 BANDING
Pasal 18

Surat Keputusan Keberatan

WAJIB PAJAK
WAJIB PAJAK (MENOLAK)
(MENERIMA)

BANDING
Diajukan secara tertulis
Apabila SK dalam Bahasa
Keberatan Indonesia dengan
menambah jumlah alasan yg jelas, dalam
pajak terutang jk waktu maksimum 3
bulan sejak SK
(merupakan dasar
Keberatan diterima
penagihan)
Pasal 14

BADAN
PEMBAYARAN PERADILAN PAJAK

Ditpenpa 2000 bphtb 29

 PENGAJUAN KEBERATAN
ATAU BANDING DITERIMA
Psl.19

Kelebihan pembayaran pajak dikembalikan

dengan ditambah imbalan bunga 2%
perbulan paling lama 24 bulan
sejak tanggal pembayaran sampai
diterbitkannya keputusan

Ditpenpa 2000 bphtb 30

 PENGURANGAN
Pasal 20
jo Ps 1 & 2 KMK No.518/KMK.04/2000

DIBERIKAN
KARENA HAL-HAL
TERTENTU

kondisi tertentu WP
yg ada
hubungannya Tanah dan/atau
dengan Objek Pajak: bangunan yg
1. WP tidak mampu secara digunakan untuk
ekonomis yg memperoleh kepentingan
hak baru melalui program sosial/pendidikan yg
pemerintah (75%)
2. WP pribadi menerima tidak mencari
hibah dari OP yg keuntungan (50%)
mempunyai hubungan
keluarga sedarah (50%)

kondisi WP yg ada hubungannya dengan

sebab-sebab tertentu:
1. Ganti rugi pemerintah dibawah NJOP (50%)
2. Pengganti tanah yg dibebaskan pemerintah (50%)
3. Terkena dampak krisis sehingga harus melakukan
restrukturisasi usaha dan utang sesuai kebijakan
pemerintah (100%)
4. Penggabungan usaha yg disetujui DJP(100%)
5. Bencana alam paling lama 3 bulan sejak tandatangan akta (50%)
6. Perolehan atas rumah dinas pemerintah (50%)

Ditpenpa 2000 bphtb 31

 BESARNYA PENGURANGAN
ARISTASINYA
Kep.Men.Keu No.632/KMK.04/1997
jo Kep. DJP No. Kep-23/PJ.6/1997

75 % SKB.KB
50 % dari Bea s/d
SKB.KB
dari Bea › Rp 2.500.000.000
Rp 2.500.000.000

untuk untuk

Wajib Pajak Wajib Pajak KP.PBB Kanwil

a dan b c

Ditpenpa 2000 bphtb 32

PENGEMBALIAN KELEBIHAN PEMBAYARAN
Pasal 21

karena Karena
karena Keberatan/ permohonan
pengajuan Banding yang WP,antara lain
pengurangan dikabulkan dalam hal:
yang diterima sebagian atau - kelebihan
seluruhnya bayar
- terlanjur bayar
tetapi
perolehan
SKBLB haknya batal
SKBLB + bunga 2%/bln
maks. 24 bln.
(Pasal 19)

dilakukan
pemeriksan
(Pasal 22)

SKBLB
+ bunga 2%/bln
apabila
SKBN
pengembalian
lewat 2 bln (Psl
22)

Ditpenpa 2000 bphtb 33

 PEMBAGIAN HASIL PENERIMAAN
Pasal 23
Kep. Men. Keu No.519/KMK.04/2000

BPHTB merupakan pajak pusat yang

dibagikan kepada:

Pemerintah Pusat Pemerintah Daerah

80%
20%

Dibagikan kepada
- 16% untuk propinsi
pemerintah
- 64% untuk pemerintah
kabupaten/kota
kabupaten
secara merata

Ditpenpa 2000 bphtb 34

 KETENTUAN BAGI PEJABAT
Pasal 24

PPAT/Notaris/Kepala KLN
Kakan Pertanahan Kab/Kod

Bukti
Pembayaran BPHTB

- Penandatanganan Akta/ Risalah

Lelang
- Pendaftaran hak/peralihan hak
karena waris atau hibah wasiat

Sanksi (Pasal 26):

Jika melanggar ketentuan Pasal 24 ayat (1) & (2)
PPAT/Notaris/Kepala KLN = Denda Rp7,5 juta
Kakan Pertanahan Kab/Kod = PP 30/1980

Ditpenpa 2000 bphtb 35

 KEWAJIBAN MELAPOR
BAGI PEJABAT
Pasal 25

PPAT/ Notaris/ Kepala KLN

Batas waktu
Pembuatan Akta/ pelaporan
Risalah Lelang kepada Ditjen
Pajak

Bulan Yang Tanggal 10 Bulan

Bersangkutan berikutnya

Sanksi (Pasal 26):

Lewat waktu denda
Rp250 ribu
untuk setiap laporan

Ditpenpa 2000 bphtb 36

 KETENTUAN PENUTUP
Pasal 27

“Hal yg tidak diatur dalam Undang-Undang ini,

berlaku Kententuan dalam UU KUP”

Dengan berlakunya UU BPHTB

1 Januari 2001

Ordonansi BBN Stbl. 1924 No. 291

beserta perubahannya,sepanjang
mengenai pungutan BBN atas
pemindahan harta tetap yang berupa
tanah dan/atau bangunan dinyatakan
tidak berlaku

Ketentuan pengenaan pajak atas akta

pendaftaran dan pemindahan kapal
berdasar Ordonansi BBN Stbl. 1924 No.
291 masih tetap berlaku

Ditpenpa 2000 bphtb 37

 PERATURAN PEMERINTAH RI
NOMOR 114 TAHUN 2000
TENTANG PENCABUTAN PP NOMOR 33
TAHUN 1997
TENTANG
PEMBAGIAN HASIL PENERIMAAN BEA
PEROLEHAN HAK ATAS TANAH DAN
BANGUNAN ANTARA PEMERINTAH
PUSAT DAN PEMERINTAH DAERAH

Ditpenpa 2000 bphtb 46

 HASIL PENERIMAAN BPHTB
MERUPAKAN PENERIMAAN NEGARA
( Pasal 1 )
jo Kep. Men. Keu No.519/KMK.04/2000

KAS NEGARA

20 % PENERIMAAN 80 % PENERIMAAN
PEMERINTAH PEMERINTAH
PUSAT DAERAH

Ditpenpa 2000 bphtb 47

 PENGGUNAAN BAGIAN
PEMERINTAH PUSAT
( Pasal 5 )
jo Kep. Men. Keu No.519/KMK.04/2000

KEGIATAN :
SISA :
1. Peningkatan
1. Pengembalian
Sertifikasi Tanah
Kelebihan
2. Penyediaan Peralatan Pembayaran BPHTB
dan Sarana
2. Biaya administrasi
3. Komputerisasi
Peningkatan
Pertanahan
Pelayanan BPHTB
4. Pengembangan
3. Pemberian Imbalan
Sumber Daya
Bunga
Manusia

Ditpenpa 2000 bphtb 48

 PENERIMAAN DAERAH
80%

64 %
16 %
PEMERINTAH
PEMERINTAH
DAERAH
DAERAH
KABUPATEN/
PROPINSI
KOTA

PENDAPATAN DAERAH DAN SETIAP

TAHUN ANGGARAN DICANTUMKAN
DALAM APBD

Ditpenpa 2000 bphtb 49

 PERATURAN PEMERINTAH RI
NOMOR 34 TAHUN 1997
TENTANG
PELAPORAN ATAU PEMBERITAHUAN
PEROLEHAN HAK ATAS TANAH DAN ATAU
BANGUNAN.

Ditpenpa 2000 bphtb 50

TATA CARA PELAPORAN BAGI PEJABAT
( Pasal 1 )

PEJABAT YANG BERWENANG

Menandatangani akta atau Risalah Lelang

atas tanah dan atau bangunan

Pejabat Pembuat Kepala Kantor

Akta Tanah/ Lelang/ Pejabat
Notaris Lelang

Ditpenpa 2000 bphtb 51

 TATA CARA PELAPORAN BAGI PEJABAT
Pasal 1 ayat (1)

PEJABAT YANG BERWENANG

Wajib menyampaikan laporan bulanan disertai

fotokopi Surat Setoran BPHTB (SSB)

KP PBB yang wilayah kerjanya meliputi

letak tanah dan bangunan

Ditpenpa 2000 bphtb 52

 PEROLEHAN HAK ATAS TANAH KARENA
PEMBERIAN HAK BARU
Pasal 1 ayat (2)

Diberikan
oleh :

Kantor Pertanahan
Kabupaten/ Kotamadya

Memberitahukan kepada Kepala Kantor

Pajak Bumi dan Bangunan

Dengan disertai bukti SSB

Ditpenpa 2000 bphtb 53

 TATA CARA PELAPORAN BAGI PEJABAT
Pasal 1 ayat (3)

PEJABAT YANG BERWENANG

Membuat laporan sekurang-kurangnya memuat :

• Nomor dan Tanggal • Nomor dan tahun Surat

akta, Risalah lelang Pemberitahuan Pajak
• Status hak Terutang Pajak Bumi dan
• Letak tanah dan atau Bangunan
bangunan • NJOP PBB
• Luas tanah • Harga Transaksi/ Nilai
• Luas Bangunan Pasar
• Nama dan alamat pihak
yang mengalihkan dan
yang memperoleh hak
• Tanggal dan jumlah
setoran.

Ditpenpa 2000 bphtb 54

 TATA CARA PELAPORAN BAGI PEJABAT
( Pasal 1 ayat (4)

Laporan bulanan

Disampaikan paling lambat tanggal 10

bulan berikutnya
Kep. Men. Keu No.636/KMK.04/1997 tanggal 22 Des’97

Ditpenpa 2000 bphtb 55

 SANKSI BAGI PEJABAT
Pasal 2

PEJABAT PEMBUAT AKTA TANAH/NOTARIS,

KEPALA KANTOR LELANG/PEJABAT
LELANG DAN KEPALA KANTOR
PERTANAHAN KABUPATEN/KOTAMADYA

APABILA PEJABAT TIDAK MENYAMPAIKAN

LAPORAN ATAU PEMBERITAHUAN

DIKENAKAN SANKSI SESUAI DENGAN

PERATURAN YANG BERLAKU

Ditpenpa 2000 bphtb 56

 LAPORAN BAGI PEJABAT
Pasal 3

KETENTUAN LEBIH LANJUT YANG

DIPERLUKAN MENGENAI PELAPORAN
ATAU PEMBERITAHUAN

DIATUR DENGAN KEPUTUSAN MENTERI

KEUANGAN

Ditpenpa 2000 bphtb 57

 LATIHAN SOAL :

1. Dijual sebidang tanah 100 m2 Nilai

perolehan 1.000.000/m2 NJOP PBB
Rp.
1.500.000,-/m2
Bangunan 200 m2, Nilai perolehan Rp.
1.500.000,-/m2
Hitunglah BPHTB terutang ?

2. Diwariskan sebidang tanah 100 m2.

NJOP PBB Rp. 1.500.000,-/m2. Bangunan
200 m2, nilai perolehan Rp.
1.500.000,-/m2
Hitung BPHTB terhutang ?
NPOP Tanah 100 m2 x Rp.1.500.000,- = Rp. 150.000.000,-
Bangunan 200 m2 x Rp. 1.500.000,-....= Rp. 300.000.000,-
-----------------------------
Rp. 450.000.000,-
NPOP TKP..............................................= Rp. 60.000.000,-
----------------------------
Rp. 390.000.000,-

BPHTB terutang = 5% x Rp. 390.000.000,- = Rp. 19.500.000,-

NPOP Tanah 100 m2 x Rp.1.500.000,- = Rp. 150.000.000,-

Bangunan 200 m2 x Rp. 1.500.000,-....= Rp. 300.000.000,-
-----------------------------
Rp. 450.000.000,-
NPOP TKP..............................................= Rp. 300.000.000,-
----------------------------
Rp. 150.000.000,-

BPHTB terutang = 5% x 50%x Rp. 150.000.000,- = Rp. 3.750.000,-

Jika hibah ke adik dianggap transaksi biasa krn bukan

keturunan ke bawah atau ke atas
 BPHTB DAB PPH TB

• Wahyu membeli tanah milik AA dengan

nilai jual beli sebesar Rp 200.000.000.
Maka pajak penjual dan pajak pembeli
dengan NPOPTKP Rp. 80.000.000,-
adalah sebagai berikut:

• Pajak Pembeli (BPHTB)

NPOP : Rp 200.000.000,00
NPOPTKP : Rp 80.000.000,00 (-)
NPOP Kena Pajak : Rp 120.000.000,00
BPHTB: : 5% x Rp 120.000.000 = Rp
6.000.000

• Pajak Penjual (PPh)

• NPOP : Rp 200.000.000
• NPOP Kena Pajak : Rp 200.000.000
PPh: 5% x Rp 200.000.000,00 = Rp
PEROLEHAN HAK KRN HIBAH
WASIAT

Contoh 1 [NJOPTKP lebih besar dari nilai pasar & NJOP]

• Seorang anak memperoleh warisan dari ayahnya
sebidang tanah dan bangunan diatasnya dengan nilai
pasar sebesar Rp 200.000.000,00. Terhadap tanah dan
bangunan tersebut telah diterbitkan Surat
Pemberitahuan Pajak Terutang Pajak Bumi dan
Bangunan pada tahun yang bersangkutan mendaftar ke
Kantor Pertanahan setempat dengan Nilai Jual Objek
Pajak (NJOP) sebesar Rp 250.000.000,00. Apabila di
Kabupaten/Kota letak tanah dan bangunan tersebut,
Kepala Kantor Wilayah Direktorat Jenderal Pajak
setempat menetapkan Nilai Perolehan Objek Pajak
Tidak Kena Pajak dalam hal waris (NPOPTKP) sebesar
Rp 300.000.000,00, maka besarnya Bea Perolehan Hak
atas Tanah dan Bangunan terutang adalah sebagai
berikut :
• Nilai Perolehan Objek Pajak Rp 250.000.000,00
• Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak Rp
300.000.000,00
• Nilai Perolehan Objek Pajak Kena Pajak N i h i l
• BPHTB terutang N i h i l
Contoh 2 [Nilai pasar lebih besar dari NJOP & NJOPTKP]
• Seorang anak memperoleh hibah wasiat dari ayah
kandungnya sebidang tanah dan bangunan diatasnya dengan
nilai pasar sebesar Rp 500.000.000,00. Terhadap tanah dan
bangunan tersebut telah diterbitkan Surat Pemberitahuan
Pajak Terutang Pajak Bumi dan Bangunan pada tahun yang
bersangkutan mendaftar ke Kantor Pertanahan setempat
dengan Nilai JuaI Objek Pajak (NJOP) sebesar Rp
450.000.000,00. Apabila di Kabupaten/Kota letak tanah dan
bangunan tersebut, Kepala Kantor Wilayah Direktorat Jenderal
Pajak setempat menetapkan Nilai Perolehan Objek Pajak
Tidak Kena Pajak (NJOPTKP) dalam hal hibah wasiat yang
diterima orang pribadi yang masih dalam hubungan keluarga
sedarah dalam garis keturunan lurus satu derajat ke atas atau
satu derajat ke bawah dengan pemberi hibah wasiat, termasuk
suami/isteri, sebesar Rp 300.000.000,00, maka besarnya Bea
Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan terutang adalah
sebagai berikut :
• Nilai Perolehan Objek Pajak Rp 500.000.000,00
• Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak Rp 300.000.000,00
• Nilai Perolehan Objek Pajak Kena Pajak Rp 200.000.000,00
• BPHTB yang seharusnya terutang = 5% x Rp 200.000.000,00
• = Rp I0.000.000,00
• BPHTB yang terutang = 50% x Rp 10.000.000,00 = Rp 5.000.000,00
• Suatu Yayasan Panti Asuhan Anak Yatim Piatu
memperoleh hibah wasiat dari seseorang sebidang
tanah dan bangunan diatasnya dengan nilai pasar
sebesar Rp 1.000.000.000,00. Terhadap tanah dan
bangunan tersebut telah diterbitkan Surat
Pemberitahuan Pajak Terutang Pajak Bumi dan
Bangunan pada tahun yang bersangkutan mendaftar ke
Kantor Pertanahan setempat dengan Nilai Jual Objek
Pajak sebesar Rp 900.000.000,00. Apabila di
Kabupaten/Kota letak tanah dan bangunan tersebut,
Kepala Kantor Wilayah Direktorat Jenderal Pajak
setempat menetapkan Nilai Perolehan Objek Pajak
Tidak Kena Pajak dalam hal selain waris dan hibah
wasiat yang diterima orang pribadi yang masih dalam
hubungan keluarga sedarah dalam garis keturunan lurus
satu derajat ke atas atau satu derajat ke bawah dengan
pemberi hibah wasiat, termasuk suami/isteri, sebesar Rp
60.000.000,00, maka besarnya Bea Perolehan Hak atas
Tanah dan Bangunan terutang adalah sebagai berikut :
• Nilai Perolehan Objek Pajak Rp 1.000.000.000,00
• Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak Rp 60.000.000,00
• Nilai Perolehan Objek Pajak Kena Pajak Rp 940.000.000,00
• BPHTB yang seharusnya terutang
• = 5% x Rp 940.000.000,00 = Rp 47.000.000,00
• BPHTB yang terutang = 50% x Rp 47.000.000,00
• = Rp 23.500.000,00
BPHTB KRN PEMBERIAN HAK
PENGELOLAAN
• Sesuai dengan pasal 3 ayat (2) UU BPHTB, pengenaan
BPHTB karena pemberian hak pengelolaan diatur dengan
peraturan pemerintah. Untuk itu telah diterbitkan Peraturan
Pemerintah No: 112 Tahun 2000 tanggal 1 Desember 2000
yang mengatur hal-hal sebagai berikut :

• 1. Yang dimaksud dengan Hak Pengelolaan adalah hak

menguasai dari Negara atas tanah yang kewenangan
pelaksanaannya sebagian dilimpahkan kepada pemegang
haknya untuk merencanakan peruntukan dan penggunaan
tanah, menggunakan tanah untuk keperluan tugasnya,
menyerahkan bagian-bagian tanah tersebut kepada pihak
ketiga dan atau bekerjasama dengan pihak ketiga.

• 2. Besarnya BPHTB karena Hak Pengelolaan adalah :

• a. 0% dari BPHTB yang seharusnya terutang bila penerima

Hak Pengelolaan adalah Departemen, Lembaga Pemerintah
Non Departemen, Pemerintah Propinsi/Kabupaten/Kota,.
Lembaga Pemerintah Lain dan Perum Perumnas
• b. 50% dari BPHTB yang seharusnya terutang untuk selain
yang diatas.
• c. Saat terutang Pajak yaitu sejak tanggal ditandatangani dan
diterbitkannya keputusan pemberian Hak Pengelolaan
• d. Dasar pengenaan ( NPOP) adalah Nilai Pasar
• e. Apabila Nilai Pasar lebih kecil dari NJOP PBB maka yang
dipakai adalah NJOPPBB.
• Contoh :
• 1. Perum Perumnas menerima Hak Pengelolaan
dari Pemerintah sebidang tanah seluas seluas 5
Ha dengan nilai pasar pada waktu penerbitan hak
sebesar Rp3 milyar. Apabila NPOPTKP pada
daerah tersebut ditetapkan sebesar Rp60 juta
maka besarnya BPHTB yang harus diabayar oleh
Perum Perumnas tersebut adalah :
• 0% x 5% x (Rp3 milyar – Rp60 juta) = 0 ( nihil ).

• 2. Sebuah perusahaan negara milik daerah

( BUMD Perpakiran ) menerima hak pengelolaan
dari pemerintah sebidang tanah dan sebuah
gedung untuk parkir dengan nilai pasar pada
waktu penerbitan hak sebesar Rp1 milyar.
Terhadap tanah dan bangunan tersebut telah
diterbitkan SPPT PBB dengan NJOP sebesar
Rp1,25 milyar. Apabila NPOPTKP atas daerah
tersebut ditetapkan sebesar Rp50 juta maka
besarnya BPHTB yang harus dibayar oleh BUMD
Perpakiran tersebut adalah sebesar :
• 50% x 5% x (Rp1,25 milyar – Rp50 juta) = Rp30
juta
• Contoh :
Seorang anak menerima warisan dari orang tuanya
sebidang tanah dan bangunan dengan nilai pasar pada
waktu pendaftaran hak sebesar Rp650 juta. Terhadap tanah
dan bangunan tersebut telah dinakan PBB dengan NJOP
sebesar Rp825 juta. Apabila NPOPTKP karena waris untuk
daerah tersebut ditentukan sebesar Rp250 juta maka
BPHTB yang terutang adalah sebesar?
• Jawab :
50% x 5% x (Rp825 juta – Rp250 juta) = Rp14.375.000,-
Seorang cucu menerima hibah wasiat dari kakeknya
sebidang tanah seluas 300 M2 dengan nilai pasar pada
waktu pendaftaran hak sebesar Rp300 juta. Terhadap tanah
tersebut telah diterbitkan SPPT PBB
pada tahun pendaftaran hak dengan NJOP sebesar Rp250
juta. Apabila NPOPTKP pada daerah tersebut ditentukan
sebesar Rp50 juta maka BPHTB yang terutang adalah
sebesar?
• Jawab :
50% x 5% x (Rp300 juta – Rp50 juta) = Rp6.250.000,-
• Contoh :
Pak santiaji seorang pension PNS mendapat rumah
dinas dari instansinya. Rumah tersebut seluas 70 M2
yang berdiri diatas sebidang tanah seluas150 M2.
NJOP tanah berada pada kelas A-2 (Rp
2.925.000,-/M2) sedangkan NJOP bangunan berada
pada kelas A-1 (Rp 1.200.000,-/M2). Harga pasar
objek tersebut sebesar Rp. 700.000.000,00. karena
merasa asing dengan BPHTB, beliau menemui
saudara dan menanyakan segala sesuatu tentang
BPHTB. Saudara diminta membantu pak santiaji
untuk menghitung besarnya BPHTB yang harus
dibayar dengan asumsi besarnya NPOPTKP adalah
Rp. 50.000.000,00 dan permohanan
pengurangannya dikabulkan oleh DJP.
NPOP Tanah 150 m2 x Rp.2.925.000,- = Rp. 438.750.000,-
Bangunan 70m2 x Rp. 1.200.000,-....= Rp. 84.000.000,-
-----------------------------
Rp. 522.750.000,-
NPOP TKP..............................................= Rp. 50.000.000,-
----------------------------
Rp. 472.750.000,-

BPHTB terutang = 5% x Rp. 472.750.000,- = Rp. 23.637.500,-

=75% x 23.637.500 = 17.728.125,-