BEA PEROLEHAN HAK ATAS TANAH

DAN BANGUNAN
( BPHTB )

Ingrid Panjaitan, SE., M.Sc., Ak., CA

 Apa itu
BPHTB ???
Berdasarkan Undang-undang
Pajak
No:21 Tahun 1997 jo Undang-
Pusat
undang No:20 Tahun 2000 :
BPHTB adalah Pajak yang di
kenakan atas Perolehan Hak
atas Tanah dan/atau Bangunan

UU 28 Tahun 2009 tentang PDRD

 BPHTB  Pajak Daerah
PEROLEHAN HAK ATAS TANAH
DAN / ATAU BANGUNAN

PERBUATAN atau PERISTIWA

HUKUM yang mengakibatkan
diperolehnya HAK ATAS
TANAH dan/atau BANGUNAN
oleh orang PRIBADI atau
BADAN.
 OBJEK PAJAK
PEROLEHAN HAK ATS TANAH
DAN / ATAU BANGUNAN
YANG MELIPUTI :

PEMINDAHAN HAK

PEMBERIAN HAK BARU

 JENIS PEROLEHAN HAK ATAS
TANAH DAN / ATAU BANGUNAN
• PEMINDAHAN HAK • PEMBERIAN HAK
KARENA : BARU :
 Jual beli  Kelanjutan dari Pelepasan
 Tukar menukar Hak (peralihan hak akibat
 Hibah pelaksanaan putusan hakim)
 Hibah wasiat  Diluar Pelepasan Hak
 Waris
 Pemisahan Hak yg mengakibatkan
peralihan
 Pemasukan dl Perseroan/Bdn Hukum
lainnya
 Penunjukan pembeli dl lelang
 Pelaksanaan Put.Hakim
 Penggab.Usaha
 Peleburan Usaha
 Pemekaran Usaha
 Hadiah
 OBJEK TDK KENA BPHTB
• Perwkl. Diplomatik, Konsulat. Berdasar azas perlakuan timbal balik
• Negara utk Penyel.Pemerintahan / Kepent. Umum
• Badan/Perwkl.Organisasi Internasional
• OP atau Badan karena Konversi hak / karena perbuatan Hukum lain
tanpa perubahan nama
• OP atau Badan Karena Wakaf
• OP atau Badan yg digunakan untuk kepentingan Ibadah
 1. Hak Milik
2. Hak Guna Usaha
Hak-Hak 3. Hak Guna Bangunan
Atas 4. Hak Pakai
Tanah ( diatur dlm UU Pokok Agraria )

Hak milik atas satuan

Rumah Susun
( UU No:16/1985 )

Hak Pengelolaan
(BPHTB diatur dg PP)
SUBJEK PAJAK
Orang Pribadi/ Badan yg memperoleh Hak atas Tanah
dan atau Bangunan

Dikenakan kewajiban membayar pajak

 NPOP TARIF DAN DASAR PENGENAAN
TARIF Jual beli : Harga Transaksi
5%
Tukar menukar
Hibah/H.Wasiat
Dasar
Waris
P
Pemasukan dl Perseroan
E
Pemisahan Hak
N
Peralihan Hak (Put.Hakim)
Nilai Pasar
G
Pemberian Hak Baru
E
Penggabungan Usaha
N
Peleburan Usaha
A
Pemekaran Usaha
A
Hadiah
N
Lelang : harga transaksi yg tercantum dl Risalah Lelang
NPOP

Jika NPOP tidak diketahui atau lebih rendah

daripada NJOP PBB pada tahun terjadinya
perolehan
NPOP = NJOP PBB Kecuali transaksi lelang
 PerMenKeu No: 86/PMK.03/2006
Tanggal : 4 Oktober 2006:

a. NPOPTKP maksimum/serendah2nya: Rp300 juta diperlakukan utk:

1. Waris
2. Hibah Wasiat yg diterima orang
pribadi yg masih dl hub klg sedarah
dl garis keturunan lurus satu derajat
ke atas/ke bawah termasuk suami
/ istri.

b. NPOPTKP sebesar Rp42 juta diberlakukan utk:

1. Rumah Sederhana Sehat
2. RSS melalui KPR Bersubsidi

c. NPOPTKP maksimum/ serendah2nyaRp60 juta untuk selain

a dan b diatas
Eh! Kalo tidak salah ada batas
tdk kena Pajaknya Yaa?!
Yaitu : NPOPTKP, tapi berapa ???

Nah!!
Ini dia Batas tdk kena pajak (NPOPTKP)
ada 2 macam :
1. Maksimum/serendah2nya : Rp300 juta
2. Sebesar : Rp42 juta
3. Maksimum /serendah2nya: Rp60 juta
dan ditetapkan secara Regional
 CARA MENGHITUNG PAJAK

BPHTB = TARIF x ( NPOP – NPOPTKP)

bila NJOP sebagai Dasar Pengenaan maka:

BPHTB = TARIF x ( NJOP – NPOPTKP)

Max 5%
Note:
NPOP : Nilai Perolehan Objek Pajak
NJOP : Nilai Jual Objek Pajak
NPOPTKP : Batasan Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak
Ini bangunan
Udeh gue beli
Berapa BPHTBnya ???

BPHTB = Tarif x ( NPOP – NPOPTKP )

atau
BPHTB = Tarif x ( NJOP – NPOPTKP )
Ini gue beli dg harga Rp500 juta, tapi di
Surat Pemberitahuan Pajak Terutang (SPPT) PBB, NJOPnya
Rp600 juta, jadi D.P. utk BPHTB = Rp600 juta
Apa nggak salah???
5% x (600jt-60jt) =
 CONTOH PERHITUNGAN

Ini gue
Weleh,weleh! kalo NPOPTKPnya
Jual ame lu
Rp50 juta, gue musti bayar :
Rp800 jt aje! 5% x (900 jt – 50 jt)=Rp42,5 jt,
gede banget ?!?!

Nih! SPPT PBBnya,

NJOP = Rp900 jt

SPPT
PBB
 BPHTB KARENA WARIS DAN
HIBAH WASIAT
Diatur dg PP No.111/2000 tgl 1-12-2000 :
1. BPHTB = 50%
2. Saat Terutang Pajak : sejak ybs mendaftarkan
Hak ke Kant.Pertanahan
3. Dasar Pengenaan (NPOP) : Nilai Pasar pada
saat pendaftaran Hak
4. NPOPTKP : a. Maksimum/serendah2nya 300 juta
b. Maksimum/serendah2nya 60 juta
Uhu, uhu, uhu Mat! babe Kalo lu sgra daftar Ke Ktr
gue udeh wafat. Uhu! Pertanahan, lu kena BPHTB
gue dpt tanah nih! 50% x 5% x (500 jt – 300 jt)
NJOPnya= Rp500 juta =Rp5 jt aje, krn NPOPTKP
di daerah kite seb:300 jt
Gue dpt hibah wasiat tanah dr Engkong
Gue, kalo gue daftar skrg nilai pasarnya
Rp1,5 M, gue cuman dapet NPOPTKP
sebesar Rp50 juta, berarti gue hrs bayar
BPHTB = 50% x 5%x (1,5 M – 50 jt)
Emmm, berarti = Rp36.250.000,-
Ihh! Lumayan gede !!
 BPHTB KARENA PEMBERIAN
HAK PENGELOLAAN
Diatur dg PP No.112/2000 tgl 1-12-2000 :
1. BPHTB = 0% untuk :
Dep, LemPemNonDep, PemProp/Kab/Kota, LemPem
lainnya, Perum Perumnas
2. BPHTB = 50% untuk : Selain yg tersebut diatas
3. Saat Terutang pajak : sejak tgl diterbitkannya
Kep.Pemberian Hak Pengelolaan
4. Dasar Pengenaan (NPOP) : Nilai pasar pada saat
diterbitkannya Kep.Pemberian Hak Pengelolaan.
 Hem.m.m., gue dpt Hak
Pengelolaan Tanah &
Gedung Parkir, NJOPnya
Rp2 M. Hem. m .m , berarti
Gue hrs bayar BPHTB=
50% x 5% x (2M – 50 jt)
= Rp48.750.000,-

Dir.BUMD Perparkiran
 SAAT TERUTANG PAJAK
Jual Beli,Tukar Menukar,Hibah
Pemasukan dl Perseroan
Pemisahan Hak, Sejak Tgl dibuat dan ditanda
Penggabungan/Peleburan Usaha tanganinya AKTA
Pemekaran Usaha, Hadiah

Tanggal pendaftaran peralihan

Waris dan Hibah Wasiat Hak ke Kantor Pertanahan

Putusan Hakim Tanggal Putusan Pengadilan

Pemberian Hak Baru Tanggal ditandatangani dan diterbitkan

SK Pemberian Hak Baru

Lelang Tanggal Penunjukan Pemenang Lelang

 TEMPAT TERUTANG
Kabupaten

Letak
Kota Tanah/Bangunan

Propinsi
 CONTOH PERHITUNGAN
• Tanggal 5 Agustus 2016, Bapak A membeli sebidang tanah
dari Tuan X yang beralokasi di Jakarta Selatan seharga Rp.
10.000.000.000 dan NJOP atas tanah tersebut sebesar Rp.
12.250.000.000.
• Diketahui NPOPTKP sebesar Rp. 60.000.000 dan tariff 5%
• Hitung BPHTB terutang
• Kapan terutang dan dimana terutang
• Jawab
• BPHTB = 5% x (12.250.000.000 – 60.000.000)
• BPHTB = 5% x 12.190.000.000
• BPTHB = 609.500.000
• Terhutang 5 Agustus 2016, di Jakarta Selatan
 CONTOH PERHITUNGAN
• Tanggal 14 April 2015, Zainuddin menerima warisan dari orang
tuanya berupa rumah dengan harga pasar Rp. 1.300.000.000 dan
• NJOP tahun 2015 sebesar Rp. 1.250.000.000 dan tahun 2016
sebesar Rp. 1.400.000.000.
• atas warisan tersebut didaftarkan di BPN tanggal 12 Agustus 2016
• Hitung BPHTB terutang
• Kapan terutang
• Jawab
• BPHTB = 5% x (1.400.000.000 – 300.000.000)
• BPHTB = 5% x 1.100.000.000
• BPTHB = 55.000.000
• Terhutang 12 Agustus 2016
 TATA CARA PEMBAYARAN

SSB : rangkap 5

Wajib Pajak
Bank/K.Pos TP
SSB lbr 1 : untuk WP
SSB lbr 2 : untuk KPPBB
SSB lbr 3 : untuk KPPBB
SSB lbr 4 : untuk Bank/K.Pos TP
SSB lbr 5 : untuk PPAT/Notaris/ SSB : Surat Setoran Bea BPHTP
KPPBB: Kantor Pelayanan Pajak Bumi
K.Lelang/K.Pertanahan Bangunan
 TATA CARA PEMBAYARAN
SSB : rangkap 5

SSB: 1,3,5
Wajib Pajak Bank/K.Pos TP
(SSB: 1)
(SSB: 2,4)

SSB: 5
SSB: 3

PPAT/NOTARIS PPAT/
K.LELANG/K.PERTANHN
KP.PBB
TATA CARA PENETAPAN
Dlm jk.waktu 5 tahun Surat Keterangan BPHTB Kurang Bayar
berdasarkan hsl pemeriksaan/ (SKBKB)
keterangan lain
Pajak kurang
dibayar

SKBKB + bunga 2%
Per bln maks 24 bln sejak
saat terutang s/d diterbitkan
SKBKB Wajib Pajak
TATA CARA PENETAPAN
Surat Keterangan BPHTB Kurang Bayar Tambahan (SKBKBT)

Dlm jk.waktu 5 thn,

SKBKB setelah terbit SKBKB,
dr hasil pemeriksaan
terdapat NOVUM
(bukti baru)

Wajib Pajak SKBKBT + sanksi

adm 100%
Kecuali lapor sendiri sebelum diperiksa

SKBKB = Surat Ketetapan BPHTB Kurang Bayar

SKBKBT = Surat Ketetapan BPHTB Kurang Bayar Tambahan
•
CONTOH PERHITUNGAN
Transaksi tgl. 10-3-05 = 400 juta, NPOPTKP = 50 juta, berada di Kecamatan Pauh
Kota Padang. Hitung BPHTB dan Kapan Terutang dan dimana?
BPHTB = 5% x (400 jt – 50 jt) = 10 Maret 2005, Lokasi tanah Kec.Pauh Kota
Padang

• Berdasarkan Pemeriksaan yang dilakukan tgl. 5-4-05, ternyata ditemukan data yang
belum lengkap bahwa NPOP/NJOP = 500 jt, maka pajak yang seharusnya terhutang
adalah sebagai berikut:
NPOP = Rp. 500.000.000
NPOPTKP = Rp. 50.000.000
NPOP Kena Pajak = Rp. 450.000.000

Pajak yang seharusnya terutang =

BPHTB = 5% x NPOP Kena Pajak
BPHTP = 5% x Rp. 450.000.000 = 22.500.000
BPHTB telah dibayar = 17.500.000
BPHTB kurang bayar = 5.000.000
Sanksi Administrasi berupa BUNGA dari 10/3/2005 s.d 5/4/2005
: 1bl x 2% x 5.000.000 = 100.000
Jumlah yang harus dibayar SKBKB ( 5-4-05 ) = 5.000.0000 + 100.0000 = 5.100.000
 CONTOH PERHITUNGAN
• Pada Tgl. 10/7/2005, dari hasil pemeriksaan atau keterangan lain
dipercaya bahwa NPOP sebagaimana tersebut penjelasan Pasal 11
ayat (2) ternyatan NPOP = 600.000.000, maka pajak yang seharusnya
terutang :
• NPOP = Rp. 600.000.000
• NPOPTKP = Rp. 50.000.000
• NPOP Kena Pajak = Rp. 550.000.000

Pajak yg seharusnya terutang

BPHTB = 5% x 550.000.000 = 27. 500.000
BPHTB telah dibayar = 22.500.000
BPHTB kurang bayar = 5.000.000

Sanksi Adm berupa kenaikan = 100% x 5.000.000 = 5.000.000

Jumlah yang harus dibayar SKBKBT (10/7/2005) = 5 jt + 5 jt = 10 jt
 TATA CARA PENAGIHAN
•
BPHTB
ST BPHTB ada untuk :
1. Menagih Pajak terutang tidak/kurang dibayar
2. Dari pemeriksaan, menangih pajak yg kurang bayar
karena salah tulis/ Hitung SSB
3. Menangih pajak, WP yg terkena Sanksi administrasi
berupa denda/bunga

DJP menerbitkan Surat Tagihan BPHBT (STB) ditambah

sanksi Bunga 2%/bln maksimum 24 bulan sejak saat
terhutang pajak
 TATA CARA PENAGIHAN
BPHTB
• Dasar Penagihan BPHTB :
SKBKB, SKBKBT, STB, SK Pembetulan,
SK Pengurangan, SK Keberatan, Putusan
Banding yg menyebabkan pajak
bertambah ------- Harus dilunasi dalam
waktu 1 (satu) bulan sejak diterima WP,
lewat waktu dapat ditagih dengan Surat
Paksa
KEBERATAN BPHTB
SKBKB, SKBKBT
SKBLB, SKBN

Keberatan dl waktu
3 bln sejak terima
BA
Pemeriksaan Sederhana
Pemeriksaan
Kantor /Pemeriksaan
Sederhana lapangan

Keputusan dl waktu 12
bln sejak diterima dr WP
- Ditolak
- Diterima
Wajib Pajak - Menambah
BANDING
Surat Keputusan
Keberatan

Banding

Dlm waktu 3 bln

Sejak terima SK
Wajib Pajak
(menolak)

Pembayaran

Wajib Pajak
(menerima) Bank/K.Pos
PENGURANGAN
Kondisi tertentu WP
yg ada hubnya dg OP

Kondisi WP yg ada
hubnya dg sebab2 tertentu

Tanah dan Bang.utk kepentingan

sosial/pendidikan,
tdk utk keuntungan ( 50%)
Kondisi tertentu WP yg ada hubnya dg OP :
1.WP pribadi memperoleh hak baru melalui
program Pemerintah di bid .Pertanahan ( 75% )
2.WP pribadi menerima hibah dr keluarga sedarah
satu derajat keatas/kebawah ( 50% )
3. WP Badan memperoleh hak baru selain Hak
Pengelolaan ( 50% )
4. WP Pribadi memperoleh Hak atas tanah dan atau
bangunan RS/RSS ( 25% )
Kondisi WP yg ada hubnya dg sebab2 tertentu :
1. WP memperoleh Hak dari hasil pembelian uang
ganti rugi yg nilainya dibawah NJOP PBB ( 50% )
2. WP memperoleh Hak atas tanah sbg penggantian
dr tanah yg dibebaskan pemerintah utk kepent.
umum ( 50% )
3. WP Badan terkena dampak krisis ekonomi sehing
ga hrs melakukan restrukturisasi usaha / utang
usaha ( 75% )
4. WP Badan melakukan merger/konsolidasi dg
menggunakan nilai buku yg telah disetujui Dirjen
Pajak ( 50% )
5. WP memperoleh Hak ats OP yg tdk berfungsi lagi
krn bencana alam, dlsb ( 50% )
6. WP pribadi (veteran,PNS,TNI,Polri,Pensiunan, Purna
wirawan) yg memproleh hak ats rmh dinas ( 75% )
7. WP Bank Mandiri yg memproleh Hak ats Tanah dari
BBD, BDN, Bapindo, dan Bank Exim ( 100% )
8. WP Badan ( Korpri ) yg memproleh Hak ats tanah dlm
rangka pengadaan perumahan bagi PNS ( 100% )
9. WP Badan anak perusahaan Asuransi /Reasuransi
yg memperoleh Hak ats tanah dari perusahaan
induknya ( 50% )
 TATA CARA PERMOHONAN
PENGURANGAN KANWIL
DJP
3 bln sejak
pembayaran KPPBB

Wajib pajak

Psk / psl
Keputusan ( 3 bln ) :
Mengabulkan/Menolak
s/d Rp2,5 M : KPPBB
>2,5M s/d 5 M : KANWIL BA PEM.
>5M, Dampak Krisis, Merger
dan Bank Mandiri : DIRJEN
RESTITUSI BPHTB
Sebab-sebab Restitusi :
1. Pajak dibayar > pajak terutang :
a. Permohonan pengurangan dikabulkan
b. Permohonan keberatan dikabulkan
c. Permohonan banding dikabulkan
d. Perobahan peraturan
2. Pajak dibayar yg seharusnya tdk terutang
MEKANISME RESTITUSI BPHTB
permohonan

KP.PBB

Penelitian & pemeriksaan

WP
12 bln
Keputusan

1. SKBLB
2. SKBKB
3. SKBN
 IMBALAN BUNGA BPHTB
• Diberikan dalam hal :
1. Kelebihan pembayaran BPHTB krn pengajuan
keberatan atau permohonan banding dikabulkan
-- Bunga 2%/bln maks.24 bln sejak
pembayaran sd terbit SKBLB
2. Keterlambatan pengembalian kelebihan
pembayaran BPHTB -- bunga 2%/bln sejak
berakhirnya waktu 2 bln setelah terbit SKBLB
sampai terbit SPMK BPHTB
 SKBLB
SKBKB
IMBALAN BUNGA
SKBN
(DL WAKTU 12 BLN)

LEWAT WAKTU WP DPT BUNGA 2%

DIKABULKAN PER BLN

LEWAT WAKTU

DL WAKTU 2 BLN LEWAT WAKTU

SKBLB WP DPT BUNGA
TERBIT SPMKB
(DL WAKTU 1 BLN) 2% PER BLN
 S-06/PJ.13/2007

Pembayaran BPHTB ke Bank/Pos Persepsi dinyatakan sah setelah

mendapatkan Nomor Transaksi Penerimaan Negara (NTPN) dan
Nomor Transaksi Bank (NTB)/Nomor Transaksi Pos (NTP).

Atas Pembayaran/Penyetoran BPHTB ke Bank/Pos Persepsi WP

diberikan bukti pembayaran/penyetoran berupa:
a. Bukti Penerimaan Negara (BPN), atau
b. Formulir SSB yang diterakan NTPN serta elemen lain sebagai
validasi pembayaran/penyetoran

Untuk memperluas pelayanan pembayaran, semua Bank/Kantor

Pos yang on-line dengan MPN di tiap-tiap kabupaten/kota ditunjuk
sebagai Bank/Pos Persepsi BPHTB
 Terimakasih
Semoga dapat bermanfaat untuk kita semua