FILOSOFI, DASAR

HUKUM, OBJEK
DAN SUBJEK
BPHTB

BPTHB 1
 FILOSOFI
BPHTB
• Mengapa BPHTB dinamai Bea, bukan Pajak ?

• Ada beberapa ciri khusus yang membuatnya

dinamai bea.

• Ciri pertama, saat pembayaran pajak terjadi

lebih dahulu daripada saat terutang.

• Ciri kedua adalah frekuensi pembayaran bea

terutang dapat dilakukan secara insidentil
ataupun berkali-kali dan tidak terikat dengan
waktu.

BPHTB 2
 SEJARAH DASAR HUKUM
BPHTB
1. UU Pokok Agraria Nomor 5 tahun 1950

2. UU Nomor 21 tahun 1997 tentang BPHTB

3. UU No.20 tahun 2000 tentang Perubahan Atas UU No. 21

tahun 1997 tentang BPHTB.

4. UU No. 28 Tahun 2009 tentang Pajak Daerah

BPHTB 3
 DASAR HUKUM BPHTB
• UU No. 28 Tahun 2009 tentang Pajak Daerah

• PERDA No. 18 Tahun 2010 tentang BPHTB

• PERGUB No. 13 TAHUN 2016 tentang Perubahan Kedua Atas PERGUB

No.112 tahun 2011 tentang Prosesdur Pengenaan BPHTB

• http://bprd.jakarta.go.id/bphtb/

BPHTB 4
 OBJEK PAJAK OBJEK PAJAK
Pemindahan hak karena :
1. jual beli 8. penggabungan
Perolehan Hak atas Tanah dan/atau usaha
2. tukar menukar
Bangunan. 3. hibah 9. peleburan usaha

4. hibah wasiat 10. Pemekaran usaha

1. Pemindahan hak 11. hadiah.
5. pemasukan dalam
perseroan atau
2. Pemberian hak baru badan hukum lain Pemberian hak baru
6. pemisahan hak • Kelanjutan pelepasan
yang hak atau di luar
mengakibatkan pelepasan hak.
peralihan
7. penunjukan
pembeli dalam
lelang, pelaksanaan
putusan hakim yang
mempunyai
kekuatan hukum
tetap

BPHTB 5
 OBJEK PAJAK YANG TIDAK
DIKENAKAN
1. Perwakilan diplomatik dan konsulat berdasarkan asas perlakuan
timbal balik.
2. Negara untuk penyelenggaraan pemerintahan dan/atau untuk
pelaksanaan pembangunan guna kepentingan umum.
3. Badan atau perwakilan lembaga internasional yang ditetapkan
dengan Peraturan Menteri Keuangan dengan syarat tidak
menjalankan usaha atau melakukan kegiatan lain di luar fungsi dan
tugas badan atau perwakilan organisasi tersebut.
4. Orang pribadi atau badan karena konversi hak atau karena
perbuatan hukum lain dengan tidak adanya perubahan nama.
5. Orang Pribadi atau Badan karena wakaf
6. Orang Pribadi atau badan yang digunakan untuk kepentingan
ibadah.

BPHTB 6
 JENIS-JENIS HAK
ATAS TANAH
1. Hak milik
2. Hak guna usaha
3. Hak guna bangunan
4. Hak pakai
5. Hak Milik atas satuan rumah susun
6. Hak Pengelolaan

BPHTB 7
 SUBJEK PAJAK
• Orang pribadi atau Badan yang memperoleh
Hak atas Tanah dan/atau Bangunan.
• Subjek pajak yang dimaksud, dikenakan
kewajiban membayar pajak, menjadi Wajib
Pajak sesuai Peraturan Daerah No. 18 Tahun
2010.
• Wajib Pajak BPHTB membayar sendiri pajak
yang terutang dengan menggunakan Surat
Setoran Pajak Daerah (SSPD)

BPHTB 8
 TATA CARA
PENGHITUNGAN
P E M D A D K I J A K A R TA

BPHTB 9
 CARA PENGHITUNGAN
Tarif x (Nilai Perolehan Obek Pajak [NPOP] – Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak [NPOPTKP])

Dimana…
• Tarif : 5%
• NPOP : Nilai transaksi untuk Jual Beli, Nilai risalah lelang untung Lelang, Nilai pasar
selain dari Jual Beli dan Lelang
• NPOPTKP : Rp80.000.000,-, khusus perolehan karena waris atau hibah wasiat keluarga
sedarah satu derajat ke atas atau ke bawah termasuk suami/istri
Rp350.000.000,-

BPHTB 10
 NPOP CONTOH NPOP

Q : Bagaimana jika NPOP tidak

diketahui? Atau lebih rendah dari
NJOP?
A : Gunakan NJOP PBB
Q : Bagaimana jika NJOP belum
ditetapkan saat terutangnya
pajak?
A : Gunakan SK NJOP PBB yang
bersifat sementara, dapat
diperoleh dari instansi pelayanan
pajak

BPHTB 11
NPOPTKP SELAIN HIBAH WASIAT ATAU WARIS
RP80 JUTA

BPHTB 12
NPOPTKP HIBAH WASIAT ATAU WARIS
RP350 JUTA

Contoh 1 Contoh 2

BPHTB 13
 CONTOH PERHITUNGAN

BPHTB 14
 BPHTB TARIF KHUSUS

• Waris dan Hibah Wasiat Dikenakan: tarif 50% dari yang

seharusnya

• Pemberian hak pengelolaan: 0% kepada K/L, pemda,

perum perumnas dan 50% selain itu

BPHTB 15
CONTOH PERHITUNGAN
BPHTB WARIS DAN HIBAH WASIAT

Contoh 1
Contoh 2

BPHTB 16
 CONTOH PERHITUNGAN
BPHTB PEMBERIAN HAK PENGELOLAAN

BPHTB 17
 PENGENAAN 0% BPHTB
(PERGUB DKI NO.126 TAHUN 2017)
✓ Untuk perolehan karena ;
• Jual beli
• Hibah
• Hibah wasiat
• Waris
✓ Hanya untuk wajib pajak orang pribadi (ber-KTP DKI min 2 tahun) untuk
perolehan hak yang pertama kali dengan NJOP sampai dengan
Rp2.000.000.000,-
✓ WP wajib mengajukan permohonan, termasuk surat pernyataan belum
pernah memperoleh hak karena transaksi di atas, kepada Kepala Badan
Pajak, diikuti pemeriksaan lapangan sebelum ditetapkan
✓ Jika dalam 5 tahun terdapat temuan yang menunjukkan tidak
memenuhi syarat, BPHTB 0% batal dan menjadi BPHTB terutang

BPHTB 18
 TATA CARA
PEMBAYARAN
PENYETORAN
PENAGIHAN
P E R D A N O 1 8 TA H U N 2 0 1 0 B P H T B

BPHTB 19
 TATA CARA
PEMBAYARAN
1. Pembayaran tidak mendasarkan kepada adanya
Surat Ketetapan Pajak (SKP)

2. Dibayar dengan menggunakan Surat Setoran Bea

(SSB) ke kas Negara melalui Bank/Kantor Pos dan
atau Tempat Pembayaran lain yang ditunjuk

3. SSB juga berfungsi sebagai Surat Pemberitahuan

Objek Pajak (SPOP) dan sekaligus digunakan
untuk melaporkan data perolehan hak atas tanah
dan atau bangunan

BPHTB 20
 KEWAJIBAN BAYAR
PADA SAAT
1. Dibuat dan ditandatanganinya Akta

2. Pendaftaran Hak untuk Waris & Hibah Wasiat

3. Ditunjuk pemenang lelang

4. Ditandatanganinya SK Pemberian Hak dalam

pemberian Hak Baru

5. Putusan Pengadilan yang mempunyai kekuatan

hukum tetap

BPHTB 21
 TATA CARA
PENETAPAN
1. Dalam jangka waktu 5 tahun sejak pajak terutang, berdasarkan
hasil pemeriksaan terdapat kurang bayar, dalam hal ini Kepala
Kantor Pelayanan PBB/KPP Pratama menerbitkan Surat
Ketetapan BPHTB Kurang Bayar (SKBKB) ditambah denda 2% per
bulan maksimum untuk jangka waktu 24 bulan (48%)

2. Setelah terbit SKBKB, terdapat data baru kembali sehingga, Pajak

terutang bertambah, maka Kepala Kantor Pelayanan PBB/KPP
Pratama menerbitkan Surat Ketetapan BPHTB Kurang Bayar
Tambahan (SKBKBT) ditambah sanksi administrasi sebesar 100%
dari jumlah kenaikan, kecuali Wajib Pajak melapor sebelum ada
pemeriksaan

BPHTB 22
 TATA CARA
PENAGIHAN
1. Pajak terutang tidak/kurang bayar

2. Dari pemeriksaan, SSB kurang bayar

3. Wajib Pajak terkena sanksi berupa denda/bunga

maka DJP menerbitkan Surat Tagihan BPHTB (STB) ditambah
sanksi bunga 2 % per bulan maksimum 24 bulan

Noted :
SKBKB, SKBKBT, STB, SK Pembetulan/SK Pengurangan/SK Banding
merupakan dasar penagihan pajak.

Pajak terutang Surat-Surat tersebut diatas harus dilunasi paling lambat

satu bulan sejak diterima WP, lewat batas tersebut dapat ditagih
dengan surat paksa

BPHTB 23
 KEBERATAN
1. Wajib Pajak dapat mengajukan keberatan hanya
kepada Kepala Badan Pajak dan Retribusi daerah
atau pejabat yang berwenang atas suatu SPPT,
SKPD, SKPDKB, SKPDKBT, SKPDLB dan/atau
SKPDN

2. Keberatan sebagaimana dimaksud, hanya dapat

diajukan terhadap materi atau isis dari surat
ketetapan pajak.

3. Wajib Pajak yang mengajukan keberatan harus

memenuhi persyaratan dan melampirkan
dokumen pendukung.

BPHTB 24
 WP mengajukan Surat
WP memenuhi persyaratan
Keberatan

BANDING

Petugas Pajak menguji

data

Tidak Terima

Menyusun Laporan
Penelitian Keberatan
Keputusan Keberatan

WP memberikan tanggapan Pemberitahuan hasil

Laporan Penelitian Keberatan atas hasil penelitian keberatan penelitian keberatan

BPHTB 25
 PERSYARATAN PENGAJUAN
KEBERATAN
1. Diajukan secara tertulis dalam Bahasa Indonesia

2. 1 (satu) keberatan diajukan untuk 1 (satu) surat ketetapan Pajak

3. Mengemukakan jumlah pajak yang terutang menurut penghitungan

Wajib Pajak dengan disertai alasan-alasan yang menjadi dasar
perhitungan

4. Surat keberatan ditandatangani Wajib Pajak

5. WP telah membayar utang pajaknya

6. Diajukan dalam jangka waktu paling lama 3 (tiga) bulan sejak tanggal
surat ketetapan Pajak atau SPPT

BPHTB 26
 DOKUMEN PENDUKUNG YANG
HARUS DILAMPIRKAN
A. FC SPPT/SKPD/SKPDKB/SKPDKBT/SKPDLB/SKPDN

B. FC KTP WP

C. Surat Kuasa bermaterai cukup, jika pengajuan dikuasakan dan FC KTP

Penerima Kuasa

D. FC bukti Pembayaran Pajak Daerah

E. Dokumen-dokumen yang mendukung pengajuan keberatan

BPHTB 27
 P E T U G A S PA JA K DA L A M
M E N G UJ I DATA M E M I L I K I
KEWENANGAN
a. Mengajukan peminjaman dokumen yang
berkaitan dengan proses penyelesaian
keberatan kepada wajib pajak

b. Meminta keterangan kepada wajib pajak

c. Melakukan penelitian lapangan dan/atau

d. Meminta data dan informasi kepada pihak

lain

BPHTB 28
 KETERANGAN (+)
• Apabila dalam jangka waktu 12 (dua belas) bulan sejak permohonan Surat
Keberatan diterima Kepala Suku Badan Pajak dan Retribusi Daerah belum
menerbitkan Keputusan atas pengajuan Keberatan WP, maka pengajuan keberatan
dianggap dikabulkan seluruhnya

• Keputusan Keberatan dapat berupa:

A. Mengabulkan seluruhnya
B. Mengabulkan sebagian
C. Menolak
D. Menambah besarnya jumlah pajak yang masih harus dibayar

• Wajib pajak dikenakan sanksi administrasi berupa denda sebesar 50% dari jumlah
pajak berdasarkan keputusan keberatan dikurangi dengan pajak yang telah dibayar
(jika keputusan keberabatan point b, c, atau d)
• Sanksi administrasi tidak dikenakan jika WP mengajukan Permohonan Banding

BPHTB 29
 BANDING
• Diajukan ke Pengadilan Pajak dalam jangka
waktu 3 (tiga) bulan sejak keputusan
diterima

• Pengajuan Banding tidak menunda

kewajiban pembayaran pajak

• Bila keberatan dan banding, kelebihan

pembayaran dapat imbalan bunga 2%/bulan
maksimum 24 bulan yang dihitung sejak
pelunasan pajak sampai dengan terbit surat
ketetapan bphtb lebih bayar

BPHTB 30
 Pengembalian kelebihan pembayaran
setelah lewat jangka waktu 2 (dua)
bulan sejak diterbitkannya SKPDLB

IMBALAN BUNGA Kelebihan Pembayaran pajak

berdasarkan keputusan keberatan
(2%) atau banding

Kelebihan pembayaran pajak

berdasarkan surat Putusan Peninjauan
kembali

BPHTB 31
 KEWAJIBAN PEJABAT
1. Pejabat Pembuat Akta Tanah/Notaris hanya dapat menandatangani
akta pemindahan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan setelah Wajib
Pajak menyerahkan bukti pembayaran pajak.

2. Kepala Kantor yang membidangi pelayanan lelang negara hanya dapat

menandatangani risalah lelang Perolehan Hak atas Tanah dan/atau
Bangunan setelah Wajib Pajak menyerahkan bukti pembayaran pajak.

3. Kepala Kantor Bidang Pertanahan hanya dapat melakukan pendaftaran

Hak atas Tanah atau pendaftaran peralihan Hak atas Tanah setelah
Wajib Pajak menyerahkan bukti pembayaran pajak.

(Pasal 91, Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2009)

BPHTB 32
 PELAPORAN SANKSI

• Pejabat Pembuat Akta Tanah/Notaris dan Kepala

Pejabat Pembuat Akta Tanah/Notaris dan Kantor yang membidangi pelayanan lelang negara
yang melanggar ketentuan bagi pejabat, dikenakan
Kepala Kantor yang membidangi pelayanan
sanksi administratif berupa denda sebesar
lelang negara melaporkan pembuatan akta
Rp7.500.000,00 untuk setiap pelanggaran
atau risalah lelang Perolehan Hak atas Tanah
• Pejabat Pembuat Akta Tanah/Notaris dan Kepala
dan/atau Bangunan kepada Kepala Daerah
Kantor yang membidangi pelayanan lelang negara
paling lambat tanggal 10 (sepuluh) bulan
yang melanggar ketentuan bagi pejabat, dikenakan
berikutnya. sanksi administratif berupa denda sebesar
Rp250.000,00 untuk setiap laporan

• Kepala Kantor Bidang Pertanahan yang melanggar

ketentuan bagi pejabat, dikenakan sanksi sesuai
dengan ketentuan peraturan perundang-undangan

BPHTB 33
 BEA
MATERAI

BEA MATERAI 34
 OBJEK PAJAK: DOKUMEN
✓ Surat perjanjian dan surat-surat lainnya yang dibuat dengan tujuan
untuk digunakan sebagai alat pembuktian mengenai perbuatan,
kenyataan atau keadaan yang bersifat perdata
✓ Akta-akta notaris termasuk salinannya
✓ Akta-akta yang dibuat PPAT beserta rangkapnya
✓ Surat berharga seperti wesel, promes, cek dengan nominal diatas
Rp1.000.000,-
✓ Efek dengan nama dan dalam bentuk apapun dengan nominal
diatas Rp1.000.000,-
✓ Surat yang memuat jumlah uang lebih dari Rp1.000.000,-
a) Yang menyebutkan penerimaan uang
b) Yang menyatakan pembukuan uang atau penyimpanan
uang dalam rekening di bank
c) Yang berisi pemberitahuan saldo rekening di bank
d) Yang berisi pengakuan pengakuan hutang

BEA MATERAI 35
 DOKUMEN TIDAK
DIKENAKAN BEA MATERAI
✓ Dokumen berupa ; ✓ Segala bentuk ijazah
a) Surat Penyimpanan barang ✓ Tanda terima gaji dan sejenisnya
b) Konosemen ✓ Tanda bukti penerimaan uang Negara
c) surat angkutan penumpang dan ✓ Kuitansi untuk semua jenis pajak
barang
✓ Tanda penerimaan untuk keperluan
d) bukti untuk pengiriman dan intern organisasi
penerimaan barang
✓ Dokumen yang menyangkut tabungan
e) surat pengiriman barang
✓ Surat gadai
dan surat-surat lainnya yang disamakan
✓ Tanda pembagian keuntungan atau
bunga dari efek
✓ Dokumen-dokumen yang dikaitkan
langsung dengan kegiatan
perekonomian, dengan maksud
memperlancar lalu lintas barang dan
mengurangi biaya

BPHTB 36
 SUBJEK PAJAK
Pihak yang menerima atau pihak yang
mendapat manfaat dari dokumen,

kecuali pihak-pihak yang bersangkutan

menentukan lain

BEA MATERAI 37
 BESAR BEA MATERAI
Bea Materai Rp 3.000 dikenakan atas :
• Surat yang memuat jumlah uang, surat berharga, efek dengan nominal
antara Rp250.000,- sampai Rp1.000.000,-
• Cek dan Bilyet Giro tanpa batas pengenaan harga nominal

• Bea Materai Rp6.000,- dikenakan atas dokumen yang memuat jumlah

uang lebih dari Rp1.000.000,-

• Dokumen-dokumen yang semula tidak dikenakan bea materai, apabila

akan digunakan sebagai alat pembuktian di muka pengadilan dikenakan
materai Rp6.000,- dengan cara pemateraian kemudian

BEA MATERAI 38
 SAAT
TERUTANGNYA
BEA MATERAI
• Dokumen yang dibuat 1 pihak ;
pada saat dokumen diserahkan

• Dokumen yang dibuat lebih dari 1 pihak ;

pada saat dokumen selesai dibuat

• Dokumen yang dibuat di LN ;

pada saat digunakan di Indonesia

BEA MATERAI 39
 SANKSI
Pelunasan Bea Materai Pemateraian Kemudian
Denda 200% atas Bea
Materai yang tidak atau Adalah cara pelunasan Bea Materai yang
✓ Benda Materai
kurang dibayar dilakukan oleh Pejabat Pos atas permintaan
✓ Mesin Teraan Materai pemegang dokumen yang Bea Materainya
✓ Membubukan Tanda Lunas Bea materai belum dilunasi sebagaimana mestinya

BEA MATERAI 40