BEA PEROLEHAN

HAK ATAS TANAH

dan BANGUNAN

MAULADY
BPHTB Sebagai Pajak Daerah

BPHTB adalah pajak atas “perolehan hak” atas tanah

dan/atau bangunan

Per tanggal 1 Januari 2011, BPHTB dikelola oleh

Pemerintah Kota/Kabupaten melalui Perda masing-
masing.
UU BPHTB vs UU PDRD
OBJEK BPHTB
Objek Pajak BPHTB adalah Perolehan 8. penunjukan pembeli dalam
Hak atas Tanah dan/atau Bangunan lelang;
Meliputi : 9. pelaksanaan putusan hakim
a. pemindahan hak karena: yang mempunyai kekuatan
hukum tetap;
1. jual beli;
10. penggabungan usaha;
2. tukar menukar;
11. peleburan usaha;
3. hibah;
12. pemekaran usaha; atau
4. hibah wasiat;
13. hadiah.
5. waris;
b. pemberian hak baru karena:
6. pemasukan dalam
perseroan atau badan 1. kelanjutan pelepasan hak;
hukum lain; atau
7. pemisahan hak yang 2. di luar pelepasan hak
mengakibatkan peralihan;
OBJEK yang tidak dikenakan BPHTB

Yaitu atas objek pajak yang diperoleh oleh :

1. Perwakilan diplomatik dan konsulat berdasarkan asas perlakuan
timbal balik;
2. Negara untuk penyelenggaraan pemerintahan dan/atau untuk
pelaksanaan pembangunan guna kepentingan umum;
3. Badan atau perwakilan lembaga internasional yang ditetapkan
dengan Peraturan Menteri Keuangan dengan syarat tidak
menjalankan usaha atau melakukan kegiatan lain di luar fungsi dan
tugas badan atau perwakilan organisasi tersebut;
4. Orang pribadi atau Badan karena konversi hak atau karena perbuatan
hukum lain dengan tidak adanya perubahan nama;
5. Orang pribadi atau Badan karena wakaf; dan
6. Orang pribadi atau Badan yang digunakan untuk kepentingan ibadah.
HAK ATAS TANAH

1. hak milik;
2. hak guna usaha;
3. hak guna bangunan;
4. hak pakai;
5. hak milik atas satuan rumah
susun; dan
6. hak pengelolaan.
SUBYEK PAJAK

Subjek Pajak BPHTB adalah orang pribadi

atau Badan yang memperoleh Hak atas Tanah
dan/atau Bangunan.
 PERHITUNGAN BPHTB

BPHTB = Tarif x (NPOP – NPOPTKP)

Tarif maksimal 5%
NPOPTKP
• Minimal Rp 60.000.000 setiap WP
• Minimal Rp 300.000.000 untuk perolehan hak karena
waris / hibah wasiat OP satu derajat atas bawah sedarah
termasuk suami/istri
NPOP tergantung transaksi
PENENTUAN NPOP
 PENENTUAN NPOP

Jika NPOP tidak diketahui atau lebih rendah

daripada NJOP PBB pada tahun terjadinya
perolehan, dasar pengenaan yang dipakai
adalah NJOP PBB.
LAIN-LAIN
Pajak yang terutang harus dilunasi pada saat
terjadinya perolehan hak.
1. Pejabat Pembuat Akta Tanah/Notaris hanya dapat menandatangani
akta pemindahan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan setelah WP
menyerahkan bukti pembayaran pajak.
2. Kepala kantor yang membidangi pelayanan lelang negara hanya dapat
menandatangani risalah lelang Perolehan Hak atas Tanah dan/atau
Bangunan setelah WP menyerahkan bukti pembayaran pajak.
3. Kepala kantor bidang pertanahan hanya dapat melakukan
pendaftaran Hak atas Tanah atau pendaftaran peralihan Hak atas
Tanah setelah WP menyerahkan bukti pembayaran pajak.
Jika melangar ketentuan diatas, maka dikenakan sanksi
administratif berupa denda sebesar Rp7.500.000 untuk
setiap pelanggaran.
LAIN-LAIN
Pejabat Pembuat Akta Tanah/Notaris dan kepala kantor yang membidangi
pelayanan lelang negara melaporkan pembuatan akta atau risalah lelang
Perolehan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan kepada Kepala Daerah paling
lambat pada tanggal 10 (sepuluh) bulan berikutnya

1. Pejabat Pembuat Akta Tanah/Notaris hanya dapat menandatangani

akta pemindahan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan setelah WP
menyerahkan bukti pembayaran pajak.
2. Kepala kantor yang membidangi pelayanan lelang negara hanya dapat
menandatangani risalah lelang Perolehan Hak atas Tanah dan/atau
Bangunan setelah WP menyerahkan bukti pembayaran pajak.
3. Kepala kantor bidang pertanahan hanya dapat melakukan
pendaftaran Hak atas Tanah atau pendaftaran peralihan Hak atas
Tanah setelah WP menyerahkan bukti pembayaran pajak.
Jika melangar ketentuan diatas, maka dikenakan sanksi administratif
berupa denda sebesar Rp250.000 untuk setiap laporan.
Pengenaan dan Saat terutangnya pajak

Perolehan hak karena waris dan hibah wasiat dikenakan

sebesar 50% dari BPHTB yang seharusnya terutang.
Saat terutang BPHTB karena waris dan hibah wasiat
adalah sejak yang bersangkutan mendaftarkan
perolehan haknya ke Kantor Pertanahan
Kabupaten/ Kota
PENDAFTARAN

13
 PERGUB DKI JAKARTA 193 TAHUN
2016

Pembebasan BPHTB 100% Kepada WP OP yang

memperoleh hak atas tanah dan/atau Bangunan karena
jual beli atau pemberian hak baru pertama kali dengan
NJOP sd Rp 2 Miliar.
Pengenaan BPHTB 0% dari BPHTB terutang diberikan
Kepada WP OP yang memperoleh hak atas tanah
dan/atau Bangunan karena peristiwa waris dan hibah
wasiat dengan NJOP sd Rp 2 Miliar.

14
Contoh:
Wajib Pajak “A” membeli tanah dan bangunan dengan
Nilai Perolehan Objek Pajak                             = Rp 65.000.000
Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak = Rp 60.000.000 (-)
Nilai Perolehan Objek Pajak Kena Pajak           = Rp  5.000.000
Pajak Yang Terutang = 5% x Rp5.000.000,00 = Rp 250.000