BEA PEROLEHAN HAK ATAS

TANAH DAN BANGUNAN

(BPHTB)
DOSEN PENGAMPUH : EVY SAFITRI GANI. MH

MATA KULIAH : HUKUM AGRARIA

DISUSUN OLEH
SITTI SABRIANTY HARUN
DASAR PEMIKIRAN PEMUNGUTAN BPHTB
 Perpajakan sarana peran serta dalam
pembiayaan Negara
 Tanah mempunyai fungsi sosial dan ekonomi
 Setelah berlaku UUPA No. 5 Tahun 1960
pungutan Bea Balik Nama (BBN) atas
pemindahan harta tetap (Ordonansi BBN :
Statsblad 1924 Nomor 291) tidak dapat
dilaksanakan
 BPHTB adalah pengganti BBN
 Prinsip kewajiban BPHTB adalah self asessment
 Hasil penerimaan BPHTB sebagian besar
diserahkan kepada Pemerintah Daerah
 OBJEK dan SUBJEK PAJAK
 Objek Pajak BPHTB adalah perolehan hak atas tanah dan atau
bangunan yang meliputi :
Pemindahan hak karena : jual beli; tukar menukar; hibah;
hibah wasiat; waris; pemasukan dalam perseroan atau badan
hukum lainnya; pemisahan hak yang mengakibatkan peralihan;
penunjukan pembeli dalam lelang; pelaksanaan putusan hakim
yang mempunyai kekuatan hukum tetap; penggabungan; usaha;
peleburan usaha; pemekaran usaha; hadiah
Pemberian hak baru karena : kelanjutan pelepasan hak; di
luar pelepasan hak.
 Hak atas tanah yang menjadi objek Pajak BPHTB adalah : hak
milik; hak guna usaha; hak guna bangunan; hak pakai; hak milik
atas satuan rumah susun; hak pengelolaan.
 Subjek Pajak BPHTB adalah orang pribadi atau badan yang
memperoleh hak atas tanah dan atau bangunan. Wajib Pajak
BPHTB adalah subjek pajak BPHTB yang dikenakan kewajiban
membayar pajak.
Objek Pajak Tidak Dikenakan
BPHTB
 Perwakilan diplomatik
 Negara untuk penyelenggaraan pemerintah dan
atau pembangunan kepentingan umum
 Badan / Perwakilan Internasional
 Konversi hak atau karena perbuatan hukum lain
dengan tidak adanya perubahan nama
 Orang pribadi atau badan karena wakaf
 Orang pribadi atau badan yang digunakan untuk
kepentingan ibadah
 DASAR PENGENAAN, SAAT PAJAK TERUTANG
dan PEMBAYARANNYA
Dasar Pengenaan BPHTB adalah Nilai Perolehan Obyek Pajak (NPOP)

TRANSAKSI PEROLEHAN DASAR PENGENAAN SAAT TERUTANG

1. Jual beli Harga transaksi Dibuat & ditandatangi akta

2. Tukar menukar Nilai pasar Dibuat & ditandatangi akta

3. Hibah Nilai pasar Dibuat & ditandatangi akta

4. Hibah Wasiat Nilai pasar Mendaftar ke BPN

5. Waris Nilai pasar Mendaftar ke BPN

6. Pemasukan dlm perseroan Nilai pasar Dibuat & ditandatangi akta

7. Pemisahan Nilai pasar Dibuat & ditandatangi akta

8. Putusan hakim Nilai pasar Putusan pengadilan

9. Hak baru dari kelanjutan hak
10. Hak baru diluar pelep. Hak
11. Penggabungan usaha
12. Peleburan usaha
13. Pemekaran usaha
14. Hadiah
15. Penunjukan hasil lelang
Nilai pasar Di Ttd & diterbitkan SK
Nilai pasar Di Ttd & diterbitkan SK
Nilai pasar Dibuat & ditandatangi akta
Nilai pasar Dibuat & ditandatangi akta
Nilai pasar Dibuat & ditandatangi akta
Nilai pasar Dibuat & ditandatangi akta
Risalah Lelang Penunjukan pemenang lelang
 Dasar Pengenaan, …… lanjutan

 BPHTB disetor dengan Surat Setoran BPHTB (SSB) dan kewajiban

membayar dilakukan sebelum saat pajak terutang, yaitu:
a. Akta pemindahan hak ditandatangi Notaris/PPAT
b. Risalah Lelang untuk pembeli ditandatangi oleh Pejabat Lelang
c. Dilakukan pendaftaran hak oleh Kepala kantor Pertanahan,
dalam hal:
1. Pemberian hak baru
2. Pemindahan Hak karena putusan hakim, hibah wasiat atau
waris
 Fungsi SSB :
a. Digunakan untuk melakukan penyetoran BPHTB yang terutang
b. Melaporkan data perolehan hak atas tanah dan atau bangunan
c. Sebagai Surat Pemberitahuan Objek Pajak (SPOP PBB)
Penyampaian SSB paling lama 7 hari setelah tanggal pembayaran
 TARIF dan CARA PERHITUNGAN
 Tarif Pajak ditetapkan 5 % (lima persen)
 Jika NPOP tidak diketahui atau lebih rendah dari NJOP PBB,
dasar pengenaan pajak yang dipakai adalah NJOP PBB
 NPOPTKP ditetapkan secara regional paling banyak
Rp60.000.000,00 > umum
Rp300.000.000,00 > waris atau hibah wasiat yang masih dalam
hubungan sedarah dalam garis keturunan lurus satu derajat ke
atas atau ke bawah dengan pemberi hibah wasiat, termasuk
suami / istri
 Rumus Perhitungan BPHTB :
BPHTB = 5% x (NPOP – NPOPTKP)
Atau
BPHTB = 5% x (NJOP PBB – NPOPTKP)
 BPHTB yang terutang atas perolehan hak karena waris, hibah
wasiat adalah 50% dari yang seharusnya terutang
 Untuk pemberian hak pengelolaan dikenakan
0% dari BPHTB > Lembaga Pemerintah
50% dari BPHTB > Lainnya
PENETAPAN dan PENAGIHAN BPHTB
 Dalam jangka waktu 5 (lima) tahun sesudah saat terutangnya pajak,
Direktorat Jenderal Pajak dapat menerbitkan SKBKB dan SKBKBT
 SKBKB (Surat Ketetapan BPHTB Kurang Bayar) adalah surat keputusan
yang menentukan besarnya pajak yang terutang,
SKBKB = Kekurangan pajak + sanksi bunga sebesar 2% sebulan, max 24
bulan
 SKBKBT (Surat Ketetapan BPHTB Kurang Bayar Tambahan) adalah surat
keputusan yang menentukan tambahan atas jumlah pajak yang telah
ditetapkan. SKBKBT = Kekurangan pajak + sanksi administrasi 100%
 STB (Surat Tagihan BPHTB): surat untuk melakukan tagihan pajak dan
sanksi administrasi berupa bunga dan atau denda, diterbitkan dalam hal:
a. pajak yang terutang tidak atau kurang dibayar
b. dari hasil pemeriksaan SSB terdapat kekurangan pembayaran pajak
sebagai akibat salah tulis dan atau salah hitung
c. Wajib Pajak dikenakan sanksi administrasi berupa denda dan atau bunga
 SKBKB, SKBKBT, STB, Surat Keputusan Pembetulan, Surat Keputusan
Keberatan, dan Putusan Banding merupakan dasar penagihan dan harus
dilunasi dalam jangka waktu paling lama 1 (satu) bulan sejak diterima oleh
Wajib Pajak. Apabila jumlah pajak yang terutang tidak dilunasi pada
waktunya dapat ditagih dengan Surat Paksa.
 KEBERATAN dan BANDING

Keputusan DJP:
3 bulan mengabulkan
Yang diajukan : (sebagian/
a. SKBKB seluruhnya)
b. SKBKBT menolak,
c. SKBLB 12 bulan menambah
d. SKBN

3 bulan BPSP

 Keberatan diajukan secara tertulis dalam bahasa Indonesia dengan

mengemukakan jumlah pajak yang terutang menurut perhitungan WP
disertai alasan-alasan yang jelas.
 Pengajuan keberatan dan banding tidak menunda kewajiban membayar
pajak dan pelaksanaan penagihan pajak.
 Apabila keberatan atau permohonan banding sebagian atau seluruhnya,
kelebihan pembayaran pajak dikembalikan dengan imbalan bunga
sebesar 2% sebulan untuk jangka waktu paling lama 24 bulan.
 PENGURANGAN diberikan dalam hal :
Alasan Pengurangan : Besar
1. Digunakan untuk kepentingan sosial / pendidikan yang tidak
mencari keuntungan
a. Tidak digunakan untuk mencari keuntungan 50%
b. Digunakan untuk pendidikan umum 50%
c. Digunakan untuk rumah sakit swasta 50%
2. Kondisi tertentu yang ada hubungannya dengan WP
a. T/B yang dieli WP dari hasil ganti rugi T/B oleh Pemerintah yang 50%
jumlahnya diawah NJOP PBB
b. T/B yang diperoleh WP dari Pemerintah sebagai ganti atas T/B yang 50%
dibebaskan Pemerintah guna pembangunan kepentingan umum yang
memerlukan syarat khusus: jalan umum, waduk, bendungan.
c. Tidak berfungsi karena bencana alam atau sebab lain: banjir, kebakaran 50%
d. T/B rumah dinas Pemerintah yang dibeli Veteran, PNS, anggota ABRI, 75%
pensiunan PNS, purnawirawan ABRI, atau janda / duda dari PNS / ABRI
3. Hibah dari orang tua kandung atau anak kandung 50%
4. Merger yang memperoleh keputusan persetujuan dari DJP 50%
5. T/B milik Bank Exim, Bapindo, BBD, BDN sehubungan 100%
pementukan Bank Mandiri
6. Hasil lelang yang harga lelangnya lebih rendah dari NJOP PBB ***
PENGEMBALIAN
KELEBIHAN PEMBAYARAN
PEMBAGIAN HASIL
PENERIMAAN BPHTB