DASAR HUKUM
Ketentuan mengenai Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) diatur dalam UU No. 21 Tahun 1997 tentang Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan. Terakhir diubah dengan UU No. 20 Tahun 2000
5/3/2011
YANG DIKECUALIKAN DARI PENGENAAN BEA PEROLEHAN HAK ATAS TANAH DAN BANGUNAN
Perwakilan diplomatik dan konsulat berdasarkan asas perlakuan timbal balik Negara atau penyelenggaraan pemerintahan dan/atau untuk pelaksanaan pembangunan guna kepentingan umum Badan dan/atau perwakilan organisasi internasional yang ditetapkan dengan Keputusan Menteri Keuangan dengan syarat tidak menjalankan usaha atau melakukan kegiatan lain di luar fungsi dan tugas badan dan/atau perwakilan organisasi tersebut Orang pribadi atau badan karena konversi hak atau karena perbuatan hukum lain dengan tidak adanya perubahan nama Orang pribadi atau badan karena wakaf Orang pribadi atau badan yang digunakan untuk kepentingan ibadah Objek pajak tertentu
1. 2. 3. 4. 5. 6.
Jika perolehan hak atas tanah dan bangunan tersebut karena waris / hibah wasiat / pemberi9an hak pengelolaan maka: BPHTB = 50% x BPHTB yang terutang
Jual beli Tukar menukar Hibah Hibah wasiat Waris Pemasukan dalam perseroan atau badan hukum lainnya 7. Pemisahan hak yang mengakibatkan peralihan 8. Peralihan hak karena putusan hakim yang mempunyai kekuatan hukum tetap
1. Harga transaksi 2. Nilai pasar 3. Nilai pasar 4. Nilai pasar 5. Nilai pasar 6. Nilai pasar 7. Nilai pasar 8. Nilai pasar
9. Pemberian hak baru atas tanah sebagai kelanjutan dari pelepasan hak 10.Pemberian hak baru atas tanah di luar pelepasan hak 11.Penggabungan usaha 12.Peleburan usaha 13.Pemekaran usaha 14.Hadiah 15.Penunjukkan pembeli dalam lelang
9. Nilai pasar 10.Nilai pasar 11.Nilai pasar 12.Nilai pasar 13.Nilai pasar 14.Nilai pasar 15.Harga transaksi yang tercantum dalam risalah lelang
NPOPTKP ditetapkan secara regional (Kabupaten/Kota) paling banyak Rp. 60.000.000,00 kecuali dalam hal perolehan hak karena waris atau hibah wasiat yang diterima oleh orang pribadi yang masih dalam hubungan keluarga sedarah dalam garis keturunan lurus satu derajat ke atas atau satu derajat ke bawah dengan pemberi hibah wasiat (termasuk suami/istri) maka NPOPTKP ditetapkan secara regional paling banyak Rp. 300.000.000,00
5/3/2011
NPOPKP merupakan dasar pengenaan pajak. Besarnya NPOPKP dihitung sebagai berikut: NPOPKP = NPOP - NPOPTKP
3. Hibah 4. Waris
Saat Terutangnya
6. Sejak tanggal dibuat dan ditandatangani akta 7. Sejak tanggal penunjukkan pemenang lelang 8. Sejak putusan pengadilan 8. Putusan hakim yang mempunyai ketetapan hukum tetap 9. Sejak tanggal yang bersangkutan mendaftarkan 9. Hibah wasiat peralihan haknya ke Kantor Pertanahan 10. Pemberian hak baru atas tanah 10. Sejak tanggal sebagai kelanjutan dari pelepasan hak ditandatangani dan diterbitkannya surat keputusan pemberian hak
15. Hadiah
Tempat terutangnya BPHTB adalah di wilayah Kabupaten, Kota atau Propinsi yang meliputi letak tanahdan bangunan
5/3/2011
2.
3.
Pembayaran BPHTB dilakukan pada saat: Sebelum akta pemindahan hak atas tanah dan bangunan ditandatangani oleh pejabat pembuat akta tanah/notaris Sebelum risalah lelang untuk pembeli ditandatangani oleh kantor lelang/pejabat lelang Sebelum dilakukan pendaftaran hak oleh Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten/Kotamadya dalam hal pemberian hak baru dan pemindahan hak karena pelaksanaan putusan hakim atau hibah wasiat
Dalam jangka waktu 5 tahun sesudah saat terutangnya BPHTB Direktur Jenderal Pajak menerbitkan Surat Ketetapan Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan Kurang Bayar (SKBKB) apabila berdasarkan pemeriksaan atau keterangan lain lain ternyata jumlah BPHTB yang terutang kurang bayar dan atas kekurangan bayar tesebut diberikan sanksi administras berupa bunga sebesar 2% sebilan untuk jangka waktu paling lama 24 bulan, dihitung mulai saat terutangnya BPHTB sampai dengan diterbitkannya SKBKB.
Dalam jangka waktu 5 tahun sesudah saat terutangnya BPHTB Direktur Jenderal Pajak menerbitkan Surat Ketetapan Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan Kurang Bayar Tambahan (SKBKBT) apabila ditemukan data baru dan/atau data yang semula belum terungkap yang menyebabkan penambahan jumlah BPHTB yang terutang setelah diterbitkannya Surat Ketetapan Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan Kurang Bayar (SKBKB)
1. 2.
Direktur Jenderal Pajak dapat menerbitkan Surat Tagihan Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan dan wajib pajak dikenakan sanksi administrasi apabila: BPHTB yang terutang tidak atau kurang bayar Dari hasil Surat Setoran Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan terdapat kekurangan pembayaran BPHTB sebagai akibat salah tulis atau salah hitung
2.
Kelebihan pembayaran BPHTB terjadi apabila: BPHTB yang dibayar ternyata lebih besar dari yang seharusnya terutang Dilakukan pembayaran BPHTB yang tidak seharusnya terutang
Untuk memperoleh pengembalian kelebihan pembayaran BPHTB wajib pajak mengajukan permohonan tertulis kepada Direktur Jenderal Pajak Kelebihan pembayaran BPHTB diperhitungkan terlebih dahulu dengan utang pajak baik di pusat maupun cabang-cabangnya Atas dasar persetujuan wajib pajak yang berhak atas kelebihan pembayaran BPHTB kelebihan tersebut dapat diperhitungkan dengan pajak yang akan terutang atau dengan utang pajak atas nama wajib pajak lain Kelebihan pembayaran BPHTB yang masih tersisa dikembalikan dalam jangka waktu 2 bulan sejak diterbitkannya Surat Ketetapan Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan Lebih Bayar
5/3/2011
BPHTB KARENA WARIS DAN HIBAH WASIAT (PP NO. 111 TAHUN 2000)
Perolehan hak karena waris adalah perolehan hak atas tanah dan bangunan oleh ahli waris dari pewaris yang berlaku setelah pewaris meninggal dunia Perolehan hak karena hibah wasiat adalah perolehan hak atas tanah dan bangunan oleh orang pribadi atau badan dari pemberi hibah wasiat yang berkalu setelah pemberi hibah wasiat meninggal dunia Besarnya BPHTB karena waris dan hibah wasiat yang terutang adalah 50% dari BPHTB yang seharusnya terutang
1.
2.
Hak Pengelolaan adalah hak menguasai dari negara atas tanah yang kewenangan pelaksanaannya sebagian dilimpahkan kepada pemegang haknya untuk merencanakan peruntukan dan penggunaan tanah, menggunakan tanah untuk keperluan pelaksanaan tugasnya, menyerahkan bagian-bagian tersebut kepada pihak ketiga dan/atau bekerjasana dengan pihak ketiga. Besarnya BPHTB: 0% dari BPHTB yang seharusnya terutang dalam hal penerima hak pengelolaan adalah Departemen, Lembaga Pemerintah Non Departemen, Pemerintah Daerah Propinsi, Pemerintah Daerah Kabupaten/Kota, Lembaga Pemerintah Daerah Lainnya, dan Perum Perumnas 50% dari BPHTB yang seharusnya terutang dalam hal penerima hak pengelolaan selain dimaksud pada no. 1
Jawab:
Harga transaksi lebih besar daripada NJOP PBB maka yang dipakai sebagai dasar pengenaan pajak BPHTB/NPOP adalah nilai per harga transaksi (dipilih yang lebih besar) NPOP NPOPTKP NPOPKP BPHTB yang terutang (5% x Rp. 900.000.000) Rp. 45.000.000 Rp. 950.000.000 Rp. 50.000.000 (-) Rp. 900.000.000
Jawab:
NJOP PBB lebih besar daripada Harga transaksi maka yang dipakai sebagai dasar pengenaan pajak BPHTB/NPOP adalah NJOP PBB (dipilih yang lebih besar) NPOP NPOPTKP NPOPKP BPHTB yang terutang (5% x Rp. 370.000.000) Rp. 18.500.000 Rp. 9.250.000 BPHTB yang harus dibayar 50% x Rp. 18.500.000) Rp. 670.000.000 Rp. 300.000.000 (-) Rp. 370.000.000
5/3/2011
Jawab: NPOP Rp. 160.000.000 NPOPTKP Rp. 60.000.000(-) NPOPKP Rp. 100.000.000 BPHTB yang terutang (5% x Rp. 100.000.000) Rp 5.000.000 BPHTB yang telah dibayar Rp. 2.500.000(-) BPHTB yang kurang bayar Rp. 2.500.000 Sanksi administrasi (bunga) 29 Maret s/d 30 Desember 2010 (10 x 2% x Rp. 2.500.000) Rp. 500.000(+) Jumlah yang harus dibayar Rp. 3.000.000
Jawab: NPOP NPOPTKP NPOPKP BPHTB yang terutang (5% x Rp. 140.000.000) BPHTB yang telah dibayar BPHTB yang kurang bayar Sanksi administrasi berupa kenaikan 100% x Rp. 2.000.000 Jumlah yang harus dibayar
Rp. 200.000.000 Rp. 60.000.000(-) Rp. 140.000.000 Rp Rp. Rp. 7.000.000 5.000.000(-) 2.000.000
Rp. Rp.
2.000.000(+) 4.000.000
BPHTB KARENA HAK PENGELOLAAN UNTUK DEPARTEMEN, LEMBAGA PEMERINTAH NON DEPARTEMEN, PEMERINTAH DAERAH PROPINSI, PEMERINTAH DAERAH KABUPATEN/KOTA, LEMBAGA PEMERINTAH DAERAH LAINNYA, DAN PERUM PERUMNAS
Soal: Perusahaan Umum Pembangunan Perumahan Nasional (Perumperumnas) memperoleh hak perolehan atas tanah seluas 10 ha dengan NPOP sebesar Rp. 1.000.000.000. Hitunglah BPHTB yang terutang!
Jawab: NPOP NPOPTKP NPOPKP BPHTB yang terutang (5% x Rp. 940.000.000) BPHTB yang harus dibayar (0% x Rp. 47.000.000)
5/3/2011
BPHTB KARENA HAK PENGELOLAAN SELAIN UNTUK DEPARTEMEN, LEMBAGA PEMERINTAH NON DEPARTEMEN, PEMERINTAH DAERAH PROPINSI, PEMERINTAH DAERAH KABUPATEN/KOTA, LEMBAGA PEMERINTAH DAERAH LAINNYA, DAN PERUM PERUMNAS
Soal: Sebuah Badan Usaha Milik Negara (BUMN) memperoleh hak perolehan atas tanah seluas 10 ha dengan NPOP sebesar Rp. 1.000.000.000, maka hitunglah besarnya BPHTB yang terutang!
Jawab: NPOP NPOPTKP NPOPKP BPHTB yang terutang (5% x Rp. 940.000.000) BPHTB yang harus dibayar (50% x Rp. 47.000.000)