BEA PEROLEHAN HAK TANAH DAN BANGUNAN

I. Pengertian
1. Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan adalah pajak yang dikenakan atas
perolehan hak atas tanah dan atau bangunan , yang selanjutnya disebut pajak;
2. Perolehan hak atas tanah dan atau bangunan adalah perbuatan atau peristiwa hukum
yang mengakibatkan diperolehnya hak atas tanah dan atau bangunan oleh orang
pribadi atau badan;
3. Hak atas tanah adalah hak atas tanah sebagaimana dimaksud dalam Undang-undang
Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria dan peraturan
perundang-undangan yang berlaku.
II. Objek Pajak
Yang menjadi objek pajak adalah perolehan hak atas tanah dan atau bangunan.
Perolehan hak atas tanah dan atau bangunan meliputi :
a. Pemindahan hak karena:
1. jual beli;
2. tukar-menukar;
3. hibah;
4. hibah wasiat;
5. pemasukan dalam perseroan atau badan hukum lainnya;
6. pemisahan hak yang mengakibatkan peralihan;
7. penunjukan pembeli dalam lelang;
8. pelaksanaan putusan hakim yang mempunyai kekuatan hukum tetap;
9. hadiah.
b. Pemberian hak baru karena :
1. Kelanjutan pelepasan hak ;
2. di luar pelepasan hak.
Hak atas tanah adalah hak milik, hak guna usaha, hak guna bangunan, hak pakai,
hak milik atas satuan rumah susun atau hak pengelolaan.
III. Objek Pajak Yang Tidak Dikenakan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan
adalah objek pajak yang diperoleh :

1
 a. perwakilan diplomatik, konsulat berdasarkan asas perlakuan timbal balik;
b. Negara untuk penyelenggaraan pemerintahan dan atau untuk pelaksanaan pembangunan
guna kepentingan umum;
c. badan atau perwakilan organisasi internasional yang ditetapkan oleh Menteri;
d. orang pribadi atau badan karena konversi hak dan perbuatan hukum lain dengan tidak
adanya perubahan nama;
e. karena wakaf;
f. karena warisan;
g. untuk digunakan kepentingan ibadah.
IV. Subjek Pajak
Yang menjadi subjek Pajak adalah orang pribadi atau badan yang memperoleh hak atas
tanah dan atau bangunan.
Subjek pajak sebagaimana tersebut di atas yang dikenakan kewajiban membayar pajak
menjadi Wajib Pajak menurut Undang-undang Bea Perolehan Hak atas Tanah dan
Bangunan.

V. Tarif Pajak
Tarif Pajak ditetapkan sebesar 5 % (lima persen)

VI. BPHTB atas Perolehan Hak Karena Hibah Wasiat dan Pemberian Hak Pengelolaan
1. Besarnya bea atau pajak yang terutang atas perolehan hak atas tanah dan atau
bangunan karena hibah wasiat yang diterima oleh :
a. orang pribadi yang masih dalam hubungan keluarga sedarah dalam garis
keturunan lurus satu derajat ke atas dan kebawah termasuk suami / isteri
dikenakan 0 % dari bea atau pajak atas perolehan hak atas tanah dan atau
bangunan yang seharusnya terutang.
b. orang pribadi selain pada butir a dan badan hukum tertentu dikenakan sebesar
50 % dari bea atau pajak atas perolehan perolehan hak atas tanah dan atau
bangunan yang seharusnya terutang.
2. Besarnya bea atau pajak yang terutang atas perolehan hak atas tanah dan atau
bangunan karena pemberian hak pengelolaan :
a. 0 % (nol persen) dari bea atau pajak atas perolehan hak atas tanah dan atau
bangunan yang seharusnya terutang, apabila penerima hak pengelolaan adalah
Departemen, Pemerintah Daerah Tingkat I,II, Lembaga Pemerintah lainnya dan
Perusahaan Umum (PERUM) Pembangunan Perumahan Nasional

2
 (PERUMNAS),dan dinyatakan dengan Surat Keterangan Bebas BPHTB yag
diterbitkan oleh Kepala KPPBB yang wilayah kerjanya meliputi letak tanah
yang diberikan Hak Pengelolaan.
b. 25 % (dua puluh lima persen) dari bea atau pajak atas perolehan hak atas tanah
dan atau bangunan yang seharusnya terutang, apabila penerima hak
pengelolaan selain dimaksud pada huruf a.

VII. Dasar Pengenaan dan Cara Penghitungan Pajak

Dasar pengenaan pajak adalah Nilai Perolehan Objek Pajak
Nilai Perolehan Objek Pajak dalam hak :
a. jual beli adalah harga transaksi;
b. tukar-menukar adalah nilai pasar objek pajak tersebut;
c. hibah adalah nilai pasar objek pajak tersebut;
d. pemasukan dalam perseroan atau badan hukum lainnya adalah nilai pasar objek pajak
tersebut;
e. pemisahan hak yang mengakibatkan peralihan adalah nilai pasar objek pajak tersebut;
f. penunjukan pembeli dalam lelang adalah harga transaksi yang tercantum dalam Risalah
Lelang;
g. peralihan hak karena pelaksanaan putusan hakim yang mempunyai kekuatan hukum tetap
adalah nilai pasar objek pajak tersebut;
h. pemberian hak baru atas tanah sebagai kelanjutan dari pelepasan hak adalah nilai pasar
objek Pajak tersebut;
i. pemberian hak baru atas tanah di luar pelepasan hak adalah nilai pasar objek pajak
tersebut.
- Apabila Nilai Perolehan Objek Pajak tidak diketahui atau lebih rendah daripada Nilai
Jual Objek Pajak yang digunakan dalam pengenaan Pajak Bumi dan Bangunan pada
tahun terjadinya perolehan, dasar pengenaan pajak yang dipakai adalah Nilai Jual
Objek Pajak Bumi dan Bangunan.
- Apabila Nilai Jual Objek Pajak Bumi dan Bangunan belum ditetapkan , Menteri dapat
menetapkan besarnya Nilai Jual Objek Pajak Pajak Bumi dan Bangunan.
Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak ditetapkan sebesar Rp 30.000.000,00 (tiga
puluh juta rupiah)untuk peraturan lama dan Rp 60.000.000 untuk aturan baru dan
dapat diubah dengan Peraturan Pemerintah.

3
 Nilai Perolehan Objek Pajak Kena Pajak adalah Nilai Perolehan Objek Pajak dikurangi
dengan Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak.
Besarnya pajak yang terutang :
5 % X Nilai Perolehan Objek Pajak Kena Pajak
contoh :
1. Pada tanggal 2 Juli 1998, Wajib Pajak "A" membeli tanah dengan Nilai Perolehan
Objek Pajak Rp 22.000.000,00 Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak Rp
30.000.000,00. Karena Nilai Perolehan Objek Pajak berada di bawah Nilai Perolehan
Objek Pajak Tidak Kena Pajak, Maka perolehan hak atas tanah tersebut tidak
dikenakan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan.
2. Pada tanggal 1 Agustus 1998 membeli tanah dengan :
Nilai Perolehan Objek Pajak Rp 50.000.000,00
Nilai Perolehan Objek Pajak
Tidak Kena Pajak Rp 30.000.000,00
Nilai Perolehan Objek Pajak
Kena Pajak Rp 20.000.000,00
Pajak yang terutang :
5 % x Rp 20.000.000,00 = Rp 1.000.000,00

VIII. Saat dan Tempat Pajak Terutang

1. Saat yang menentukan pajak yang terutang atas perolehan hak atas tanah dan atau
bangunan untuk :
a. jual beli adalah sejak tanggal dibuat dan ditandatangani akta;
b. tukar-menukar adalah sejak tanggal dibuat dan ditandatangani akta;
c. hibah adalah sejak tanggal dibuat dan ditandatangani akta;
d. pemasukan dalam perseroan atau badan hukum lainnya adalah sejak tanggal
dibuat dan ditandatangani akta;
e. pemisahan hak yang mengakibatkan peralihan adalah sejak tanggal dibuat dan
ditandatangani akta;
f. lelang adalah sejak tanggal penunjukan pemenang lelang;

4
 g. putusan hakim adalah sejak tanggal putusan pengadilan yang mempunyai
kekuatan hukum yang tetap;
h. hibah wasiat adalah sejak tanggal yang bersangkutan mendaftarkan peralihan
haknya ke Kantor Pertanahan.
1. pemberian hak baru atas tanah sebagai kelanjutan dari pelepasan hak adalah
sejak tanggal diterbitkannya surat keputusan pemberian hak;
i. pemberian hak baru di luar pelepasan hak adalah sejak tanggal diterbitkannya
surat keputusan pemberian hak;
j. hadiah adalah sejak tanggal dibuat dan ditandatanganinya akta.
Pajak yang terutang harus dilunasi pada saat terjadinya perolehan hak
Tempat Pajak yang terutang adalah di wilayah Kabupaten Daerah Tingkat II, atau Kotamadya
Daerah Tingkat II, atau Propinsi Daerah Tingkat I untuk Kotamadya Administratif yang meliputi
letak tanah dan atau bangunan.
IX. Pembayaran
1. Wajib Pajak membayar pajak yang terutang dengan tidak mendasarkan pada
adanya surat ketetapan pajak.
2. Pajak yang terutang dibayar di Bank Persepsi/ Kantor Pos atau tempat
pembayaran yang ditunjuk oleh Menteri Keuangan dengan Surat Setoran
BPHTB sebelum :
a. akta pemindahan hak atas tanah dan atau bangunan ditandatangani oleh
Pejabat Pembuat Akta Tanah/Notaris;
b. Risalah Lelang untuk pembeli ditandatangani oleh kepala Kantor Lelang/
Pejabat Lelang;
c. dilakukan pendaftaran hak oleh Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten/
Kotamadya dalam hal pemberian hak baru dan pemindahan hak karena
pelaksanaan Putusan Hakim atau hibah wasiat.

Permohonan Keberatan, Banding, Pengurangan dan Pengembalian Bea

Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan

5
I. TATA CARA PENGAJUAN PERMOHONAN KEBERATAN
1. Yang Dapat Diajukan Keberatan
Wajib Pajak dapat mengajukan keberatan hanya kepada Direktur Jenderal Pajak
atas suatu :
a. Surat Ketetapan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan Kurang Bayar
(SKBKB);
b. Surat Ketetapan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan Kurang Bayar
Tambahan (SKBKBT);
c. Surat Ketetapan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan Lebih Bayar
(SKBLB);
d. Surat Ketetapan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan Nihil (SKBN).

2. Syarat-Syarat Mengajukan Keberatan

a. Keberatan diajukan secara tertulis dalam bahasa Indonesia dengan
mengemukakan jumlah pajak yang terutang menurut perhitungan Wajib Pajak
dengan disertai alasan-alasan yang jelas
b. Keberatan harus diajukan dalam jangka waktu paling lama 3 (tiga) bulan sejak
tanggal diterimanya SKBKB atau SKBKBT atau SKBLB atau SKBN, kecuali
apabila Wajib Pajak dapat menunjukkan bahwa jangka waktu itu tidak dapat
dipenuhi karena keadaan di luar kekuasaannya.
c. Keberatan yang tidak memenuhi persyaratan tidak dianggap sebagai Surat
Keberatan sehingga tidak dipertimbangkan.
d. Tanda penerimaan Surat Keberatan yang diberikan oleh pejabat Direktorat
Jenderal Pajak yang ditunjuk untuk itu atau tanda pengiriman Surat Keberatan
melalui pos tercatat menjadi tanda bukti penerimaan Surat Keberatan tersebut
bagi kepentingan Wajib Pajak.

3. Permintaan Penjelasan
a. Apabila diminta oleh Wajib Pajak untuk keperluan pengajuan keberatan,
Direktur Jenderal Pajak wajib memberikan keterangan secara tertulis hal-hal
yang menjadi dasar pengenaan pajak.
b. Wajib Pajak dapat menyampaikan alasan tambahan atau penjelasan tertulis

6
 4. Jangka Waktu Penyelesaian
a. Direktur Jenderal Pajak dalam jangka waktu paling lama 12 (dua belas) bulan
sejak tanggal Surat Keberatan diterima, harus memberi keputusan atas
keberatan yang diajukan.
b. Keputusan Direktur Jenderal Pajak atas keberatan dapat berupa mengabulkan
seluruhnya atau sebagian, menolak, atau menambah besarnya jumlah pajak
terutang.
c. Apabila jangka waktu 12 (dua belas) bulan telah lewat dan Direktur Jenderal
Pajak tidak memberi suatu keputusan , keberatan yang diajukan tersebut
dianggap dikabulkan.

II. TATA CARA PENGAJUAN PERMOHONAN BANDING

1. Badan Penyelesaian Sengketa Pajak
Apabila Wajib Pajak tidak atau belum puas dengan keputusan yang diberikan atas
keberatan, maka dapat mengajukan banding.
Wajib Pajak dapat mengajukan permohonan banding hanya kepada Badan
Penyelesaian Sengketa Pajak (BPSP) terhadap keputusan mengenai keberatannya
yang ditetapkan oleh Direktur Jenderal Pajak.
2. Syarat-Syarat Pengajuan Banding
a. Tertulis dalam bahasa Indonesia
b. Dalam jangka waktu paling lama 3 (tiga) bulan sejak keputusan keberatan
diterima.
c. Alasan yang jelas
d. Dilampiri salinan dari Surat Keputusan atas keberatan
3. Sifat Putusan
Putusan BPSP merupaka putusan akhir dan bersifat tetap dan bukan Keputusan
Tata Usaha Negara.
4. Imbalan Bunga
Apabila pengajuan keberatan atau permohonan banding diterima sebagian atau
seluruhnya, maka kelebihan pembayaran dikembalikan dengan ditambah imbalan
bunga sebesar 2% sebulan, untuk selama-lamanya 24 bulan.
III. PENGURANGAN
7
 Atas permohonan Wajib Pajak, dapat diberikan pengurangan BPHTB dalam hal :
a. tanah dan atau bangunan digunakan untuk kegiatan sosial dan pendidikan yang semata-
mata tidak bertujuan mencari keuntungan.
b. kondisi tertentu tanah dan atau bangunan yang ada hubungannya dengan Wajib Pajak.
c. hibah kepada orang pribadi dalam hubungan keluarga sedarah dalam garis keturunan
lurus satu derajat ke atas atau ke bawah.
Besarnya pengurangan BPHTB ditetapkan sebesar :
1. 50% dari pajak yang seharusnya terutang untuk Wajib Pajak tersebut pada butir a dan b;
2. 75% dari pajak yang seharusnya terutang untuk Wajib Pajak tersebut pada butir c.

IV. PENGEMBALIAN KELEBIHAN PEMBAYARAN

1. Pengajuan Pengembalian Atas Kelebihan Pembayaran Pajak
Wajib Pajak dapat mengajukan permohonan pengembalian atas kelebihan pembayaran
pajak kepada Direktur Jenderal Pajak.
2. Syarat-Syarat Pengajuan Kelebihan Pembayaran
a. Tertulis dalam bahasa Indonesia
b. menyebutkan jumlah kelebihan pembayaran.
c. Alasan yang jelas
3. Jangka Waktu Penyelesaian
a. Direktur Jenderal Pajak dalam jangka waktu paling lama 12 (dua belas) bulan
sejak diterimanya permohonan harus memberikan keputusan.
b. Apabila dalam jangka waktu 12 (dua belas) bulan te;ah terlampaui dan
Direktur Jenderal Pajak tidak memberi keputusan, permohonan kelebihan
pambayaran pajak dianggap dikabulkan serta Surat Ketetapan Bea Perolehan
Hak atas Tanah dan Bangunan Lebih Bayar harus diterbitkan dalam jangka
waktu paling lama 1 (satu) bulan.
c. Pengembalian kelebihan pembayaran pajak dilakukan dalam jangka waktu
Paling lama 2 (dua) bulan sejak diterbitkannya Surat Ketetapan Bea Perolahan
Hak atas Tanah dan Bangunan Lebih Bayar.
4. Imbalan Bunga
Apabila pengembalian kelebihan pembayaran pajak dilakukan setelah lewat
jangka waktu 2 (dua) bulan, Direktur Jenderal Pajak memberikan imbalan bunga

8
 sebesar 2 % (dua persen) sebulan atas keterlambatan pembayaran kelebihan
pembayaran pajak.
Dalam hal Wajib Pajak mempunyai utang BPHTB dalam wilayah Daerah Tingkat II yang
sama, maka kelebihan pembayaran BPHTB diperhitungkan dahulu dengan utang BPHTB
dan atau PBB.

V. LAIN-LAIN
Pengajuan keberatan dan banding tidak menunda kewajiban membayar pajak dan
pelaksanaan penagihan pajak.

BEA PEROLEHAN HAK TANAH DAN BANGUNAN

I. Pengertian
1. Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan adalah pajak yang dikenakan atas
perolehan hak atas tanah dan atau bangunan , yang selanjutnya disebut pajak;
2. Perolehan hak atas tanah dan atau bangunan adalah perbuatan atau peristiwa hukum
yang mengakibatkan diperolehnya hak atas tanah dan atau bangunan oleh orang
pribadi atau badan;
3. Hak atas tanah adalah hak atas tanah sebagaimana dimaksud dalam Undang-undang
Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria dan peraturan
perundang-undangan yang berlaku.
II. Objek Pajak
Yang menjadi objek pajak adalah perolehan hak atas tanah dan atau bangunan.
Perolehan hak atas tanah dan atau bangunan meliputi :
a. Pemindahan hak karena:
1. jual beli;
2. tukar-menukar;
3. hibah;
4. hibah wasiat;
5. pemasukan dalam perseroan atau badan hukum lainnya;

9
 6. pemisahan hak yang mengakibatkan peralihan;
7. penunjukan pembeli dalam lelang;
8. pelaksanaan putusan hakim yang mempunyai kekuatan hukum tetap;
9. hadiah.
b. Pemberian hak baru karena :
1. Kelanjutan pelepasan hak ;
2. di luar pelepasan hak.
Hak atas tanah adalah hak milik, hak guna usaha, hak guna bangunan, hak pakai,
hak milik atas satuan rumah susun atau hak pengelolaan.
III. Objek Pajak Yang Tidak Dikenakan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan
adalah objek pajak yang diperoleh :
perwakilan diplomatik, konsulat berdasarkan asas perlakuan timbal balik;
Negara untuk penyelenggaraan pemerintahan dan atau untuk pelaksanaan pembangunan
guna kepentingan umum;
badan atau perwakilan organisasi internasional yang ditetapkan oleh Menteri;
orang pribadi atau badan karena konversi hak dan perbuatan hukum lain dengan tidak
adanya perubahan nama;
karena wakaf;
karena warisan;
untuk digunakan kepentingan ibadah.
IV. Subjek Pajak
Yang menjadi subjek Pajak adalah orang pribadi atau badan yang memperoleh hak atas
tanah dan atau bangunan.
Subjek pajak sebagaimana tersebut di atas yang dikenakan kewajiban membayar pajak
menjadi Wajib Pajak menurut Undang-undang Bea Perolehan Hak atas Tanah dan
Bangunan.

V. Tarif Pajak
Tarif Pajak ditetapkan sebesar 5 % (lima persen)

VI. BPHTB atas Perolehan Hak Karena Hibah Wasiat dan Pemberian Hak Pengelolaan
1. Besarnya bea atau pajak yang terutang atas perolehan hak atas tanah dan atau
bangunan karena hibah wasiat yang diterima oleh :
10
 a. orang pribadi yang masih dalam hubungan keluarga sedarah dalam garis
keturunan lurus satu derajat ke atas dan kebawah termasuk suami / isteri
dikenakan 0 % dari bea atau pajak atas perolehan hak atas tanah dan atau
bangunan yang seharusnya terutang.
b. orang pribadi selain pada butir a dan badan hukum tertentu dikenakan sebesar
50 % dari bea atau pajak atas perolehan perolehan hak atas tanah dan atau
bangunan yang seharusnya terutang.
2. Besarnya bea atau pajak yang terutang atas perolehan hak atas tanah dan atau
bangunan karena pemberian hak pengelolaan :
a. 0 % (nol persen) dari bea atau pajak atas perolehan hak atas tanah dan atau
bangunan yang seharusnya terutang, apabila penerima hak pengelolaan adalah
Departemen, Pemerintah Daerah Tingkat I,II, Lembaga Pemerintah lainnya dan
Perusahaan Umum (PERUM) Pembangunan Perumahan Nasional
(PERUMNAS),dan dinyatakan dengan Surat Keterangan Bebas BPHTB yag
diterbitkan oleh Kepala KPPBB yang wilayah kerjanya meliputi letak tanah
yang diberikan Hak Pengelolaan.
b. 25 % (dua puluh lima persen) dari bea atau pajak atas perolehan hak atas tanah
dan atau bangunan yang seharusnya terutang, apabila penerima hak
pengelolaan selain dimaksud pada huruf a.

VII. Dasar Pengenaan dan Cara Penghitungan Pajak

Dasar pengenaan pajak adalah Nilai Perolehan Objek Pajak
Nilai Perolehan Objek Pajak dalam hak :
jual beli adalah harga transaksi;
tukar-menukar adalah nilai pasar objek pajak tersebut;
hibah adalah nilai pasar objek pajak tersebut;
pemasukan dalam perseroan atau badan hukum lainnya adalah nilai pasar objek pajak
tersebut;
pemisahan hak yang mengakibatkan peralihan adalah nilai pasar objek pajak tersebut;
penunjukan pembeli dalam lelang adalah harga transaksi yang tercantum dalam Risalah
Lelang;
peralihan hak karena pelaksanaan putusan hakim yang mempunyai kekuatan hukum tetap
adalah nilai pasar objek pajak tersebut;
pemberian hak baru atas tanah sebagai kelanjutan dari pelepasan hak adalah nilai pasar
objek Pajak tersebut;

11
 pemberian hak baru atas tanah di luar pelepasan hak adalah nilai pasar objek pajak
tersebut.
- Apabila Nilai Perolehan Objek Pajak tidak diketahui atau lebih rendah daripada Nilai
Jual Objek Pajak yang digunakan dalam pengenaan Pajak Bumi dan Bangunan pada
tahun terjadinya perolehan, dasar pengenaan pajak yang dipakai adalah Nilai Jual
Objek Pajak Bumi dan Bangunan.
- Apabila Nilai Jual Objek Pajak Bumi dan Bangunan belum ditetapkan , Menteri dapat
menetapkan besarnya Nilai Jual Objek Pajak Pajak Bumi dan Bangunan.
Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak ditetapkan sebesar Rp 30.000.000,00 (tiga
puluh juta rupiah)untuk peraturan lama dan Rp 60.000.000 untuk aturan baru dan
dapat diubah dengan Peraturan Pemerintah.
Nilai Perolehan Objek Pajak Kena Pajak adalah Nilai Perolehan Objek Pajak dikurangi
dengan Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak.
Besarnya pajak yang terutang :
5 % X Nilai Perolehan Objek Pajak Kena Pajak
contoh :
1. Pada tanggal 2 Juli 1998, Wajib Pajak "A" membeli tanah dengan Nilai Perolehan
Objek Pajak Rp 22.000.000,00 Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak Rp
30.000.000,00. Karena Nilai Perolehan Objek Pajak berada di bawah Nilai Perolehan
Objek Pajak Tidak Kena Pajak, Maka perolehan hak atas tanah tersebut tidak
dikenakan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan.
2. Pada tanggal 1 Agustus 1998 membeli tanah dengan :
Nilai Perolehan Objek Pajak Rp 50.000.000,00
Nilai Perolehan Objek Pajak
Tidak Kena Pajak Rp 30.000.000,00
Nilai Perolehan Objek Pajak
Kena Pajak Rp 20.000.000,00
Pajak yang terutang :
5 % x Rp 20.000.000,00 = Rp 1.000.000,00

VIII. Saat dan Tempat Pajak Terutang

1. Saat yang menentukan pajak yang terutang atas perolehan hak atas tanah dan atau
bangunan untuk :
12
 jual beli adalah sejak tanggal dibuat dan ditandatangani akta;
tukar-menukar adalah sejak tanggal dibuat dan ditandatangani akta;
hibah adalah sejak tanggal dibuat dan ditandatangani akta;
pemasukan dalam perseroan atau badan hukum lainnya adalah sejak tanggal dibuat
dan ditandatangani akta;
pemisahan hak yang mengakibatkan peralihan adalah sejak tanggal dibuat dan
ditandatangani akta;
lelang adalah sejak tanggal penunjukan pemenang lelang;
putusan hakim adalah sejak tanggal putusan pengadilan yang mempunyai kekuatan
hukum yang tetap;
hibah wasiat adalah sejak tanggal yang bersangkutan mendaftarkan peralihan haknya
ke Kantor Pertanahan.
pemberian hak baru atas tanah sebagai kelanjutan dari pelepasan hak adalah sejak
tanggal diterbitkannya surat keputusan pemberian hak;
pemberian hak baru di luar pelepasan hak adalah sejak tanggal diterbitkannya surat
keputusan pemberian hak;
hadiah adalah sejak tanggal dibuat dan ditandatanganinya akta.
Pajak yang terutang harus dilunasi pada saat terjadinya perolehan hak
Tempat Pajak yang terutang adalah di wilayah Kabupaten Daerah Tingkat II, atau Kotamadya
Daerah Tingkat II, atau Propinsi Daerah Tingkat I untuk Kotamadya Administratif yang meliputi
letak tanah dan atau bangunan.
IX. Pembayaran
Wajib Pajak membayar pajak yang terutang dengan tidak mendasarkan pada adanya
surat ketetapan pajak.
Pajak yang terutang dibayar di Bank Persepsi/ Kantor Pos atau tempat pembayaran
yang ditunjuk oleh Menteri Keuangan dengan Surat Setoran BPHTB sebelum :
akta pemindahan hak atas tanah dan atau bangunan ditandatangani oleh Pejabat
Pembuat Akta Tanah/Notaris;
Risalah Lelang untuk pembeli ditandatangani oleh kepala Kantor Lelang/ Pejabat
Lelang;
dilakukan pendaftaran hak oleh Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten/ Kotamadya
dalam hal pemberian hak baru dan pemindahan hak karena pelaksanaan Putusan
Hakim atau hibah wasiat.

13
 Permohonan Keberatan, Banding, Pengurangan dan Pengembalian Bea
Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan

I. TATA CARA PENGAJUAN PERMOHONAN KEBERATAN

1. Yang Dapat Diajukan Keberatan
Wajib Pajak dapat mengajukan keberatan hanya kepada Direktur Jenderal Pajak
atas suatu :
Surat Ketetapan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan Kurang Bayar
(SKBKB);
Surat Ketetapan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan Kurang Bayar
Tambahan (SKBKBT);
Surat Ketetapan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan Lebih Bayar
(SKBLB);
Surat Ketetapan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan Nihil (SKBN).

2. Syarat-Syarat Mengajukan Keberatan

Keberatan diajukan secara tertulis dalam bahasa Indonesia dengan mengemukakan
jumlah pajak yang terutang menurut perhitungan Wajib Pajak dengan disertai alasan-
alasan yang jelas
Keberatan harus diajukan dalam jangka waktu paling lama 3 (tiga) bulan sejak
tanggal diterimanya SKBKB atau SKBKBT atau SKBLB atau SKBN, kecuali apabila
Wajib Pajak dapat menunjukkan bahwa jangka waktu itu tidak dapat dipenuhi karena
keadaan di luar kekuasaannya.
Keberatan yang tidak memenuhi persyaratan tidak dianggap sebagai Surat Keberatan
sehingga tidak dipertimbangkan.
Tanda penerimaan Surat Keberatan yang diberikan oleh pejabat Direktorat Jenderal
Pajak yang ditunjuk untuk itu atau tanda pengiriman Surat Keberatan melalui pos

14
 tercatat menjadi tanda bukti penerimaan Surat Keberatan tersebut bagi kepentingan
Wajib Pajak.

3. Permintaan Penjelasan
Apabila diminta oleh Wajib Pajak untuk keperluan pengajuan keberatan, Direktur
Jenderal Pajak wajib memberikan keterangan secara tertulis hal-hal yang menjadi
dasar pengenaan pajak.
Wajib Pajak dapat menyampaikan alasan tambahan atau penjelasan tertulis

4. Jangka Waktu Penyelesaian

Direktur Jenderal Pajak dalam jangka waktu paling lama 12 (dua belas) bulan sejak
tanggal Surat Keberatan diterima, harus memberi keputusan atas keberatan yang
diajukan.
Keputusan Direktur Jenderal Pajak atas keberatan dapat berupa mengabulkan
seluruhnya atau sebagian, menolak, atau menambah besarnya jumlah pajak terutang.
Apabila jangka waktu 12 (dua belas) bulan telah lewat dan Direktur Jenderal Pajak
tidak memberi suatu keputusan , keberatan yang diajukan tersebut dianggap
dikabulkan.

II. TATA CARA PENGAJUAN PERMOHONAN BANDING

1. Badan Penyelesaian Sengketa Pajak
Apabila Wajib Pajak tidak atau belum puas dengan keputusan yang diberikan atas
keberatan, maka dapat mengajukan banding.
Wajib Pajak dapat mengajukan permohonan banding hanya kepada Badan
Penyelesaian Sengketa Pajak (BPSP) terhadap keputusan mengenai keberatannya
yang ditetapkan oleh Direktur Jenderal Pajak.
2. Syarat-Syarat Pengajuan Banding
Tertulis dalam bahasa Indonesia
Dalam jangka waktu paling lama 3 (tiga) bulan sejak keputusan keberatan diterima.
Alasan yang jelas
Dilampiri salinan dari Surat Keputusan atas keberatan
3. Sifat Putusan
15
 Putusan BPSP merupaka putusan akhir dan bersifat tetap dan bukan Keputusan
Tata Usaha Negara.
4. Imbalan Bunga
Apabila pengajuan keberatan atau permohonan banding diterima sebagian atau
seluruhnya, maka kelebihan pembayaran dikembalikan dengan ditambah imbalan
bunga sebesar 2% sebulan, untuk selama-lamanya 24 bulan.
III. PENGURANGAN
Atas permohonan Wajib Pajak, dapat diberikan pengurangan BPHTB dalam hal :
tanah dan atau bangunan digunakan untuk kegiatan sosial dan pendidikan yang semata-
mata tidak bertujuan mencari keuntungan.
kondisi tertentu tanah dan atau bangunan yang ada hubungannya dengan Wajib Pajak.
hibah kepada orang pribadi dalam hubungan keluarga sedarah dalam garis keturunan
lurus satu derajat ke atas atau ke bawah.
Besarnya pengurangan BPHTB ditetapkan sebesar :
50% dari pajak yang seharusnya terutang untuk Wajib Pajak tersebut pada butir a dan b;
75% dari pajak yang seharusnya terutang untuk Wajib Pajak tersebut pada butir c.

IV. PENGEMBALIAN KELEBIHAN PEMBAYARAN

1. Pengajuan Pengembalian Atas Kelebihan Pembayaran Pajak
Wajib Pajak dapat mengajukan permohonan pengembalian atas kelebihan pembayaran
pajak kepada Direktur Jenderal Pajak.
2. Syarat-Syarat Pengajuan Kelebihan Pembayaran
a. Tertulis dalam bahasa Indonesia
b. menyebutkan jumlah kelebihan pembayaran.
c. Alasan yang jelas
3. Jangka Waktu Penyelesaian
Direktur Jenderal Pajak dalam jangka waktu paling lama 12 (dua belas) bulan sejak
diterimanya permohonan harus memberikan keputusan.
Apabila dalam jangka waktu 12 (dua belas) bulan te;ah terlampaui dan Direktur
Jenderal Pajak tidak memberi keputusan, permohonan kelebihan pambayaran pajak
dianggap dikabulkan serta Surat Ketetapan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan
Bangunan Lebih Bayar harus diterbitkan dalam jangka waktu paling lama 1 (satu)
bulan.
16
 Pengembalian kelebihan pembayaran pajak dilakukan dalam jangka waktu Paling
lama 2 (dua) bulan sejak diterbitkannya Surat Ketetapan Bea Perolahan Hak atas
Tanah dan Bangunan Lebih Bayar.
4. Imbalan Bunga
Apabila pengembalian kelebihan pembayaran pajak dilakukan setelah lewat
jangka waktu 2 (dua) bulan, Direktur Jenderal Pajak memberikan imbalan bunga
sebesar 2 % (dua persen) sebulan atas keterlambatan pembayaran kelebihan
pembayaran pajak.
Dalam hal Wajib Pajak mempunyai utang BPHTB dalam wilayah Daerah Tingkat II yang
sama, maka kelebihan pembayaran BPHTB diperhitungkan dahulu dengan utang BPHTB
dan atau PBB.

V. LAIN-LAIN
Pengajuan keberatan dan banding tidak menunda kewajiban membayar pajak dan
pelaksanaan penagihan pajak.

BEA PEROLEHAN HAK TANAH DAN BANGUNAN

I. Pengertian
1. Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan adalah pajak yang dikenakan atas
perolehan hak atas tanah dan atau bangunan , yang selanjutnya disebut pajak;
2. Perolehan hak atas tanah dan atau bangunan adalah perbuatan atau peristiwa hukum
yang mengakibatkan diperolehnya hak atas tanah dan atau bangunan oleh orang
pribadi atau badan;
3. Hak atas tanah adalah hak atas tanah sebagaimana dimaksud dalam Undang-undang
Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria dan peraturan
perundang-undangan yang berlaku.
II. Objek Pajak
Yang menjadi objek pajak adalah perolehan hak atas tanah dan atau bangunan.
Perolehan hak atas tanah dan atau bangunan meliputi :

17
 a. Pemindahan hak karena:
1. jual beli;
2. tukar-menukar;
3. hibah;
4. hibah wasiat;
5. pemasukan dalam perseroan atau badan hukum lainnya;
6. pemisahan hak yang mengakibatkan peralihan;
7. penunjukan pembeli dalam lelang;
8. pelaksanaan putusan hakim yang mempunyai kekuatan hukum tetap;
9. hadiah.
b. Pemberian hak baru karena :
1. Kelanjutan pelepasan hak ;
2. di luar pelepasan hak.
Hak atas tanah adalah hak milik, hak guna usaha, hak guna bangunan, hak pakai,
hak milik atas satuan rumah susun atau hak pengelolaan.
III. Objek Pajak Yang Tidak Dikenakan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan
adalah objek pajak yang diperoleh :
perwakilan diplomatik, konsulat berdasarkan asas perlakuan timbal balik;
Negara untuk penyelenggaraan pemerintahan dan atau untuk pelaksanaan pembangunan
guna kepentingan umum;
badan atau perwakilan organisasi internasional yang ditetapkan oleh Menteri;
orang pribadi atau badan karena konversi hak dan perbuatan hukum lain dengan tidak
adanya perubahan nama;
karena wakaf;
karena warisan;
untuk digunakan kepentingan ibadah.
IV. Subjek Pajak
Yang menjadi subjek Pajak adalah orang pribadi atau badan yang memperoleh hak atas
tanah dan atau bangunan.

18
 Subjek pajak sebagaimana tersebut di atas yang dikenakan kewajiban membayar pajak
menjadi Wajib Pajak menurut Undang-undang Bea Perolehan Hak atas Tanah dan
Bangunan.

V. Tarif Pajak
Tarif Pajak ditetapkan sebesar 5 % (lima persen)

VI. BPHTB atas Perolehan Hak Karena Hibah Wasiat dan Pemberian Hak Pengelolaan
1. Besarnya bea atau pajak yang terutang atas perolehan hak atas tanah dan atau
bangunan karena hibah wasiat yang diterima oleh :
a. orang pribadi yang masih dalam hubungan keluarga sedarah dalam garis
keturunan lurus satu derajat ke atas dan kebawah termasuk suami / isteri
dikenakan 0 % dari bea atau pajak atas perolehan hak atas tanah dan atau
bangunan yang seharusnya terutang.
b. orang pribadi selain pada butir a dan badan hukum tertentu dikenakan sebesar
50 % dari bea atau pajak atas perolehan perolehan hak atas tanah dan atau
bangunan yang seharusnya terutang.
2. Besarnya bea atau pajak yang terutang atas perolehan hak atas tanah dan atau
bangunan karena pemberian hak pengelolaan :
a. 0 % (nol persen) dari bea atau pajak atas perolehan hak atas tanah dan atau
bangunan yang seharusnya terutang, apabila penerima hak pengelolaan adalah
Departemen, Pemerintah Daerah Tingkat I,II, Lembaga Pemerintah lainnya dan
Perusahaan Umum (PERUM) Pembangunan Perumahan Nasional
(PERUMNAS),dan dinyatakan dengan Surat Keterangan Bebas BPHTB yag
diterbitkan oleh Kepala KPPBB yang wilayah kerjanya meliputi letak tanah
yang diberikan Hak Pengelolaan.
b. 25 % (dua puluh lima persen) dari bea atau pajak atas perolehan hak atas tanah
dan atau bangunan yang seharusnya terutang, apabila penerima hak
pengelolaan selain dimaksud pada huruf a.

VII. Dasar Pengenaan dan Cara Penghitungan Pajak

Dasar pengenaan pajak adalah Nilai Perolehan Objek Pajak
Nilai Perolehan Objek Pajak dalam hak :
jual beli adalah harga transaksi;
tukar-menukar adalah nilai pasar objek pajak tersebut;
hibah adalah nilai pasar objek pajak tersebut;

19
pemasukan dalam perseroan atau badan hukum lainnya adalah nilai pasar objek pajak
tersebut;
pemisahan hak yang mengakibatkan peralihan adalah nilai pasar objek pajak tersebut;
penunjukan pembeli dalam lelang adalah harga transaksi yang tercantum dalam Risalah
Lelang;
peralihan hak karena pelaksanaan putusan hakim yang mempunyai kekuatan hukum tetap
adalah nilai pasar objek pajak tersebut;
pemberian hak baru atas tanah sebagai kelanjutan dari pelepasan hak adalah nilai pasar
objek Pajak tersebut;
pemberian hak baru atas tanah di luar pelepasan hak adalah nilai pasar objek pajak
tersebut.
- Apabila Nilai Perolehan Objek Pajak tidak diketahui atau lebih rendah daripada Nilai
Jual Objek Pajak yang digunakan dalam pengenaan Pajak Bumi dan Bangunan pada
tahun terjadinya perolehan, dasar pengenaan pajak yang dipakai adalah Nilai Jual
Objek Pajak Bumi dan Bangunan.
- Apabila Nilai Jual Objek Pajak Bumi dan Bangunan belum ditetapkan , Menteri dapat
menetapkan besarnya Nilai Jual Objek Pajak Pajak Bumi dan Bangunan.
Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak ditetapkan sebesar Rp 30.000.000,00 (tiga
puluh juta rupiah)untuk peraturan lama dan Rp 60.000.000 untuk aturan baru dan
dapat diubah dengan Peraturan Pemerintah.
Nilai Perolehan Objek Pajak Kena Pajak adalah Nilai Perolehan Objek Pajak dikurangi
dengan Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak.
Besarnya pajak yang terutang :
5 % X Nilai Perolehan Objek Pajak Kena Pajak
contoh :
1. Pada tanggal 2 Juli 1998, Wajib Pajak "A" membeli tanah dengan Nilai Perolehan
Objek Pajak Rp 22.000.000,00 Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak Rp
30.000.000,00. Karena Nilai Perolehan Objek Pajak berada di bawah Nilai Perolehan
Objek Pajak Tidak Kena Pajak, Maka perolehan hak atas tanah tersebut tidak
dikenakan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan.
2. Pada tanggal 1 Agustus 1998 membeli tanah dengan :
Nilai Perolehan Objek Pajak Rp 50.000.000,00
Nilai Perolehan Objek Pajak

20
 Tidak Kena Pajak Rp 30.000.000,00
Nilai Perolehan Objek Pajak
Kena Pajak Rp 20.000.000,00
Pajak yang terutang :
5 % x Rp 20.000.000,00 = Rp 1.000.000,00

VIII. Saat dan Tempat Pajak Terutang

1. Saat yang menentukan pajak yang terutang atas perolehan hak atas tanah dan atau
bangunan untuk :
jual beli adalah sejak tanggal dibuat dan ditandatangani akta;
tukar-menukar adalah sejak tanggal dibuat dan ditandatangani akta;
hibah adalah sejak tanggal dibuat dan ditandatangani akta;
pemasukan dalam perseroan atau badan hukum lainnya adalah sejak tanggal dibuat
dan ditandatangani akta;
pemisahan hak yang mengakibatkan peralihan adalah sejak tanggal dibuat dan
ditandatangani akta;
lelang adalah sejak tanggal penunjukan pemenang lelang;
putusan hakim adalah sejak tanggal putusan pengadilan yang mempunyai kekuatan
hukum yang tetap;
hibah wasiat adalah sejak tanggal yang bersangkutan mendaftarkan peralihan haknya
ke Kantor Pertanahan.
pemberian hak baru atas tanah sebagai kelanjutan dari pelepasan hak adalah sejak
tanggal diterbitkannya surat keputusan pemberian hak;
pemberian hak baru di luar pelepasan hak adalah sejak tanggal diterbitkannya surat
keputusan pemberian hak;
hadiah adalah sejak tanggal dibuat dan ditandatanganinya akta.
Pajak yang terutang harus dilunasi pada saat terjadinya perolehan hak
Tempat Pajak yang terutang adalah di wilayah Kabupaten Daerah Tingkat II, atau Kotamadya
Daerah Tingkat II, atau Propinsi Daerah Tingkat I untuk Kotamadya Administratif yang meliputi
letak tanah dan atau bangunan.
IX. Pembayaran
Wajib Pajak membayar pajak yang terutang dengan tidak mendasarkan pada adanya
surat ketetapan pajak.
21
 Pajak yang terutang dibayar di Bank Persepsi/ Kantor Pos atau tempat pembayaran
yang ditunjuk oleh Menteri Keuangan dengan Surat Setoran BPHTB sebelum :
akta pemindahan hak atas tanah dan atau bangunan ditandatangani oleh Pejabat
Pembuat Akta Tanah/Notaris;
Risalah Lelang untuk pembeli ditandatangani oleh kepala Kantor Lelang/ Pejabat
Lelang;
dilakukan pendaftaran hak oleh Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten/ Kotamadya
dalam hal pemberian hak baru dan pemindahan hak karena pelaksanaan Putusan
Hakim atau hibah wasiat.

Permohonan Keberatan, Banding, Pengurangan dan Pengembalian Bea

Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan

I. TATA CARA PENGAJUAN PERMOHONAN KEBERATAN

1. Yang Dapat Diajukan Keberatan
Wajib Pajak dapat mengajukan keberatan hanya kepada Direktur Jenderal Pajak
atas suatu :
Surat Ketetapan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan Kurang Bayar
(SKBKB);
Surat Ketetapan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan Kurang Bayar
Tambahan (SKBKBT);
Surat Ketetapan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan Lebih Bayar
(SKBLB);
Surat Ketetapan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan Nihil (SKBN).

2. Syarat-Syarat Mengajukan Keberatan

22
 Keberatan diajukan secara tertulis dalam bahasa Indonesia dengan mengemukakan
jumlah pajak yang terutang menurut perhitungan Wajib Pajak dengan disertai alasan-
alasan yang jelas
Keberatan harus diajukan dalam jangka waktu paling lama 3 (tiga) bulan sejak
tanggal diterimanya SKBKB atau SKBKBT atau SKBLB atau SKBN, kecuali apabila
Wajib Pajak dapat menunjukkan bahwa jangka waktu itu tidak dapat dipenuhi karena
keadaan di luar kekuasaannya.
Keberatan yang tidak memenuhi persyaratan tidak dianggap sebagai Surat Keberatan
sehingga tidak dipertimbangkan.
Tanda penerimaan Surat Keberatan yang diberikan oleh pejabat Direktorat Jenderal
Pajak yang ditunjuk untuk itu atau tanda pengiriman Surat Keberatan melalui pos
tercatat menjadi tanda bukti penerimaan Surat Keberatan tersebut bagi kepentingan
Wajib Pajak.

3. Permintaan Penjelasan
Apabila diminta oleh Wajib Pajak untuk keperluan pengajuan keberatan, Direktur
Jenderal Pajak wajib memberikan keterangan secara tertulis hal-hal yang menjadi
dasar pengenaan pajak.
Wajib Pajak dapat menyampaikan alasan tambahan atau penjelasan tertulis

4. Jangka Waktu Penyelesaian

Direktur Jenderal Pajak dalam jangka waktu paling lama 12 (dua belas) bulan sejak
tanggal Surat Keberatan diterima, harus memberi keputusan atas keberatan yang
diajukan.
Keputusan Direktur Jenderal Pajak atas keberatan dapat berupa mengabulkan
seluruhnya atau sebagian, menolak, atau menambah besarnya jumlah pajak terutang.
Apabila jangka waktu 12 (dua belas) bulan telah lewat dan Direktur Jenderal Pajak
tidak memberi suatu keputusan , keberatan yang diajukan tersebut dianggap
dikabulkan.

II. TATA CARA PENGAJUAN PERMOHONAN BANDING

1. Badan Penyelesaian Sengketa Pajak
Apabila Wajib Pajak tidak atau belum puas dengan keputusan yang diberikan atas
keberatan, maka dapat mengajukan banding.

23
 Wajib Pajak dapat mengajukan permohonan banding hanya kepada Badan
Penyelesaian Sengketa Pajak (BPSP) terhadap keputusan mengenai keberatannya
yang ditetapkan oleh Direktur Jenderal Pajak.
2. Syarat-Syarat Pengajuan Banding
Tertulis dalam bahasa Indonesia
Dalam jangka waktu paling lama 3 (tiga) bulan sejak keputusan keberatan diterima.
Alasan yang jelas
Dilampiri salinan dari Surat Keputusan atas keberatan
3. Sifat Putusan
Putusan BPSP merupaka putusan akhir dan bersifat tetap dan bukan Keputusan
Tata Usaha Negara.
4. Imbalan Bunga
Apabila pengajuan keberatan atau permohonan banding diterima sebagian atau
seluruhnya, maka kelebihan pembayaran dikembalikan dengan ditambah imbalan
bunga sebesar 2% sebulan, untuk selama-lamanya 24 bulan.
III. PENGURANGAN
Atas permohonan Wajib Pajak, dapat diberikan pengurangan BPHTB dalam hal :
tanah dan atau bangunan digunakan untuk kegiatan sosial dan pendidikan yang semata-
mata tidak bertujuan mencari keuntungan.
kondisi tertentu tanah dan atau bangunan yang ada hubungannya dengan Wajib Pajak.
hibah kepada orang pribadi dalam hubungan keluarga sedarah dalam garis keturunan
lurus satu derajat ke atas atau ke bawah.
Besarnya pengurangan BPHTB ditetapkan sebesar :
50% dari pajak yang seharusnya terutang untuk Wajib Pajak tersebut pada butir a dan b;
75% dari pajak yang seharusnya terutang untuk Wajib Pajak tersebut pada butir c.

IV. PENGEMBALIAN KELEBIHAN PEMBAYARAN

1. Pengajuan Pengembalian Atas Kelebihan Pembayaran Pajak
Wajib Pajak dapat mengajukan permohonan pengembalian atas kelebihan pembayaran
pajak kepada Direktur Jenderal Pajak.
2. Syarat-Syarat Pengajuan Kelebihan Pembayaran

24
 a. Tertulis dalam bahasa Indonesia
b. menyebutkan jumlah kelebihan pembayaran.
c. Alasan yang jelas
3. Jangka Waktu Penyelesaian
Direktur Jenderal Pajak dalam jangka waktu paling lama 12 (dua belas) bulan sejak
diterimanya permohonan harus memberikan keputusan.
Apabila dalam jangka waktu 12 (dua belas) bulan te;ah terlampaui dan Direktur
Jenderal Pajak tidak memberi keputusan, permohonan kelebihan pambayaran pajak
dianggap dikabulkan serta Surat Ketetapan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan
Bangunan Lebih Bayar harus diterbitkan dalam jangka waktu paling lama 1 (satu)
bulan.
Pengembalian kelebihan pembayaran pajak dilakukan dalam jangka waktu Paling
lama 2 (dua) bulan sejak diterbitkannya Surat Ketetapan Bea Perolahan Hak atas
Tanah dan Bangunan Lebih Bayar.
4. Imbalan Bunga
Apabila pengembalian kelebihan pembayaran pajak dilakukan setelah lewat
jangka waktu 2 (dua) bulan, Direktur Jenderal Pajak memberikan imbalan bunga
sebesar 2 % (dua persen) sebulan atas keterlambatan pembayaran kelebihan
pembayaran pajak.
Dalam hal Wajib Pajak mempunyai utang BPHTB dalam wilayah Daerah Tingkat II yang
sama, maka kelebihan pembayaran BPHTB diperhitungkan dahulu dengan utang BPHTB
dan atau PBB.

V. LAIN-LAIN
Pengajuan keberatan dan banding tidak menunda kewajiban membayar pajak dan
pelaksanaan penagihan pajak.

BEA PEROLEHAN HAK TANAH DAN BANGUNAN

25
I. Pengertian
1. Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan adalah pajak yang dikenakan atas
perolehan hak atas tanah dan atau bangunan , yang selanjutnya disebut pajak;
2. Perolehan hak atas tanah dan atau bangunan adalah perbuatan atau peristiwa hukum
yang mengakibatkan diperolehnya hak atas tanah dan atau bangunan oleh orang
pribadi atau badan;
3. Hak atas tanah adalah hak atas tanah sebagaimana dimaksud dalam Undang-undang
Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria dan peraturan
perundang-undangan yang berlaku.
II. Objek Pajak
Yang menjadi objek pajak adalah perolehan hak atas tanah dan atau bangunan.
Perolehan hak atas tanah dan atau bangunan meliputi :
a. Pemindahan hak karena:
1. jual beli;
2. tukar-menukar;
3. hibah;
4. hibah wasiat;
5. pemasukan dalam perseroan atau badan hukum lainnya;
6. pemisahan hak yang mengakibatkan peralihan;
7. penunjukan pembeli dalam lelang;
8. pelaksanaan putusan hakim yang mempunyai kekuatan hukum tetap;
9. hadiah.
b. Pemberian hak baru karena :
1. Kelanjutan pelepasan hak ;
2. di luar pelepasan hak.
Hak atas tanah adalah hak milik, hak guna usaha, hak guna bangunan, hak pakai,
hak milik atas satuan rumah susun atau hak pengelolaan.
III. Objek Pajak Yang Tidak Dikenakan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan
adalah objek pajak yang diperoleh :
perwakilan diplomatik, konsulat berdasarkan asas perlakuan timbal balik;

26
 Negara untuk penyelenggaraan pemerintahan dan atau untuk pelaksanaan pembangunan
guna kepentingan umum;
badan atau perwakilan organisasi internasional yang ditetapkan oleh Menteri;
orang pribadi atau badan karena konversi hak dan perbuatan hukum lain dengan tidak
adanya perubahan nama;
karena wakaf;
karena warisan;
untuk digunakan kepentingan ibadah.
IV. Subjek Pajak
Yang menjadi subjek Pajak adalah orang pribadi atau badan yang memperoleh hak atas
tanah dan atau bangunan.
Subjek pajak sebagaimana tersebut di atas yang dikenakan kewajiban membayar pajak
menjadi Wajib Pajak menurut Undang-undang Bea Perolehan Hak atas Tanah dan
Bangunan.

V. Tarif Pajak
Tarif Pajak ditetapkan sebesar 5 % (lima persen)

VI. BPHTB atas Perolehan Hak Karena Hibah Wasiat dan Pemberian Hak Pengelolaan
1. Besarnya bea atau pajak yang terutang atas perolehan hak atas tanah dan atau
bangunan karena hibah wasiat yang diterima oleh :
a. orang pribadi yang masih dalam hubungan keluarga sedarah dalam garis
keturunan lurus satu derajat ke atas dan kebawah termasuk suami / isteri
dikenakan 0 % dari bea atau pajak atas perolehan hak atas tanah dan atau
bangunan yang seharusnya terutang.
b. orang pribadi selain pada butir a dan badan hukum tertentu dikenakan sebesar
50 % dari bea atau pajak atas perolehan perolehan hak atas tanah dan atau
bangunan yang seharusnya terutang.
2. Besarnya bea atau pajak yang terutang atas perolehan hak atas tanah dan atau
bangunan karena pemberian hak pengelolaan :
a. 0 % (nol persen) dari bea atau pajak atas perolehan hak atas tanah dan atau
bangunan yang seharusnya terutang, apabila penerima hak pengelolaan adalah
Departemen, Pemerintah Daerah Tingkat I,II, Lembaga Pemerintah lainnya dan
Perusahaan Umum (PERUM) Pembangunan Perumahan Nasional
(PERUMNAS),dan dinyatakan dengan Surat Keterangan Bebas BPHTB yag

27
 diterbitkan oleh Kepala KPPBB yang wilayah kerjanya meliputi letak tanah
yang diberikan Hak Pengelolaan.
b. 25 % (dua puluh lima persen) dari bea atau pajak atas perolehan hak atas tanah
dan atau bangunan yang seharusnya terutang, apabila penerima hak
pengelolaan selain dimaksud pada huruf a.

VII. Dasar Pengenaan dan Cara Penghitungan Pajak

Dasar pengenaan pajak adalah Nilai Perolehan Objek Pajak
Nilai Perolehan Objek Pajak dalam hak :
jual beli adalah harga transaksi;
tukar-menukar adalah nilai pasar objek pajak tersebut;
hibah adalah nilai pasar objek pajak tersebut;
pemasukan dalam perseroan atau badan hukum lainnya adalah nilai pasar objek pajak
tersebut;
pemisahan hak yang mengakibatkan peralihan adalah nilai pasar objek pajak tersebut;
penunjukan pembeli dalam lelang adalah harga transaksi yang tercantum dalam Risalah
Lelang;
peralihan hak karena pelaksanaan putusan hakim yang mempunyai kekuatan hukum tetap
adalah nilai pasar objek pajak tersebut;
pemberian hak baru atas tanah sebagai kelanjutan dari pelepasan hak adalah nilai pasar
objek Pajak tersebut;
pemberian hak baru atas tanah di luar pelepasan hak adalah nilai pasar objek pajak
tersebut.
- Apabila Nilai Perolehan Objek Pajak tidak diketahui atau lebih rendah daripada Nilai
Jual Objek Pajak yang digunakan dalam pengenaan Pajak Bumi dan Bangunan pada
tahun terjadinya perolehan, dasar pengenaan pajak yang dipakai adalah Nilai Jual
Objek Pajak Bumi dan Bangunan.
- Apabila Nilai Jual Objek Pajak Bumi dan Bangunan belum ditetapkan , Menteri dapat
menetapkan besarnya Nilai Jual Objek Pajak Pajak Bumi dan Bangunan.
Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak ditetapkan sebesar Rp 30.000.000,00 (tiga
puluh juta rupiah)untuk peraturan lama dan Rp 60.000.000 untuk aturan baru dan
dapat diubah dengan Peraturan Pemerintah.
Nilai Perolehan Objek Pajak Kena Pajak adalah Nilai Perolehan Objek Pajak dikurangi
dengan Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak.
28
 Besarnya pajak yang terutang :
5 % X Nilai Perolehan Objek Pajak Kena Pajak
contoh :
1. Pada tanggal 2 Juli 1998, Wajib Pajak "A" membeli tanah dengan Nilai Perolehan
Objek Pajak Rp 22.000.000,00 Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak Rp
30.000.000,00. Karena Nilai Perolehan Objek Pajak berada di bawah Nilai Perolehan
Objek Pajak Tidak Kena Pajak, Maka perolehan hak atas tanah tersebut tidak
dikenakan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan.
2. Pada tanggal 1 Agustus 1998 membeli tanah dengan :
Nilai Perolehan Objek Pajak Rp 50.000.000,00
Nilai Perolehan Objek Pajak
Tidak Kena Pajak Rp 30.000.000,00
Nilai Perolehan Objek Pajak
Kena Pajak Rp 20.000.000,00
Pajak yang terutang :
5 % x Rp 20.000.000,00 = Rp 1.000.000,00

VIII. Saat dan Tempat Pajak Terutang

1. Saat yang menentukan pajak yang terutang atas perolehan hak atas tanah dan atau
bangunan untuk :
jual beli adalah sejak tanggal dibuat dan ditandatangani akta;
tukar-menukar adalah sejak tanggal dibuat dan ditandatangani akta;
hibah adalah sejak tanggal dibuat dan ditandatangani akta;
pemasukan dalam perseroan atau badan hukum lainnya adalah sejak tanggal dibuat
dan ditandatangani akta;
pemisahan hak yang mengakibatkan peralihan adalah sejak tanggal dibuat dan
ditandatangani akta;
lelang adalah sejak tanggal penunjukan pemenang lelang;
putusan hakim adalah sejak tanggal putusan pengadilan yang mempunyai kekuatan
hukum yang tetap;

29
 hibah wasiat adalah sejak tanggal yang bersangkutan mendaftarkan peralihan haknya
ke Kantor Pertanahan.
pemberian hak baru atas tanah sebagai kelanjutan dari pelepasan hak adalah sejak
tanggal diterbitkannya surat keputusan pemberian hak;
pemberian hak baru di luar pelepasan hak adalah sejak tanggal diterbitkannya surat
keputusan pemberian hak;
hadiah adalah sejak tanggal dibuat dan ditandatanganinya akta.
Pajak yang terutang harus dilunasi pada saat terjadinya perolehan hak
Tempat Pajak yang terutang adalah di wilayah Kabupaten Daerah Tingkat II, atau Kotamadya
Daerah Tingkat II, atau Propinsi Daerah Tingkat I untuk Kotamadya Administratif yang meliputi
letak tanah dan atau bangunan.
IX. Pembayaran
Wajib Pajak membayar pajak yang terutang dengan tidak mendasarkan pada adanya
surat ketetapan pajak.
Pajak yang terutang dibayar di Bank Persepsi/ Kantor Pos atau tempat pembayaran
yang ditunjuk oleh Menteri Keuangan dengan Surat Setoran BPHTB sebelum :
akta pemindahan hak atas tanah dan atau bangunan ditandatangani oleh Pejabat
Pembuat Akta Tanah/Notaris;
Risalah Lelang untuk pembeli ditandatangani oleh kepala Kantor Lelang/ Pejabat
Lelang;
dilakukan pendaftaran hak oleh Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten/ Kotamadya
dalam hal pemberian hak baru dan pemindahan hak karena pelaksanaan Putusan
Hakim atau hibah wasiat.

Permohonan Keberatan, Banding, Pengurangan dan Pengembalian Bea

Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan

I. TATA CARA PENGAJUAN PERMOHONAN KEBERATAN

1. Yang Dapat Diajukan Keberatan
30
 Wajib Pajak dapat mengajukan keberatan hanya kepada Direktur Jenderal Pajak
atas suatu :
Surat Ketetapan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan Kurang Bayar
(SKBKB);
Surat Ketetapan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan Kurang Bayar
Tambahan (SKBKBT);
Surat Ketetapan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan Lebih Bayar
(SKBLB);
Surat Ketetapan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan Nihil (SKBN).

2. Syarat-Syarat Mengajukan Keberatan

Keberatan diajukan secara tertulis dalam bahasa Indonesia dengan mengemukakan
jumlah pajak yang terutang menurut perhitungan Wajib Pajak dengan disertai alasan-
alasan yang jelas
Keberatan harus diajukan dalam jangka waktu paling lama 3 (tiga) bulan sejak
tanggal diterimanya SKBKB atau SKBKBT atau SKBLB atau SKBN, kecuali apabila
Wajib Pajak dapat menunjukkan bahwa jangka waktu itu tidak dapat dipenuhi karena
keadaan di luar kekuasaannya.
Keberatan yang tidak memenuhi persyaratan tidak dianggap sebagai Surat Keberatan
sehingga tidak dipertimbangkan.
Tanda penerimaan Surat Keberatan yang diberikan oleh pejabat Direktorat Jenderal
Pajak yang ditunjuk untuk itu atau tanda pengiriman Surat Keberatan melalui pos
tercatat menjadi tanda bukti penerimaan Surat Keberatan tersebut bagi kepentingan
Wajib Pajak.

3. Permintaan Penjelasan
Apabila diminta oleh Wajib Pajak untuk keperluan pengajuan keberatan, Direktur
Jenderal Pajak wajib memberikan keterangan secara tertulis hal-hal yang menjadi
dasar pengenaan pajak.
Wajib Pajak dapat menyampaikan alasan tambahan atau penjelasan tertulis

4. Jangka Waktu Penyelesaian

31
 Direktur Jenderal Pajak dalam jangka waktu paling lama 12 (dua belas) bulan sejak
tanggal Surat Keberatan diterima, harus memberi keputusan atas keberatan yang
diajukan.
Keputusan Direktur Jenderal Pajak atas keberatan dapat berupa mengabulkan
seluruhnya atau sebagian, menolak, atau menambah besarnya jumlah pajak terutang.
Apabila jangka waktu 12 (dua belas) bulan telah lewat dan Direktur Jenderal Pajak
tidak memberi suatu keputusan , keberatan yang diajukan tersebut dianggap
dikabulkan.

II. TATA CARA PENGAJUAN PERMOHONAN BANDING

1. Badan Penyelesaian Sengketa Pajak
Apabila Wajib Pajak tidak atau belum puas dengan keputusan yang diberikan atas
keberatan, maka dapat mengajukan banding.
Wajib Pajak dapat mengajukan permohonan banding hanya kepada Badan
Penyelesaian Sengketa Pajak (BPSP) terhadap keputusan mengenai keberatannya
yang ditetapkan oleh Direktur Jenderal Pajak.
2. Syarat-Syarat Pengajuan Banding
Tertulis dalam bahasa Indonesia
Dalam jangka waktu paling lama 3 (tiga) bulan sejak keputusan keberatan diterima.
Alasan yang jelas
Dilampiri salinan dari Surat Keputusan atas keberatan
3. Sifat Putusan
Putusan BPSP merupaka putusan akhir dan bersifat tetap dan bukan Keputusan
Tata Usaha Negara.
4. Imbalan Bunga
Apabila pengajuan keberatan atau permohonan banding diterima sebagian atau
seluruhnya, maka kelebihan pembayaran dikembalikan dengan ditambah imbalan
bunga sebesar 2% sebulan, untuk selama-lamanya 24 bulan.
III. PENGURANGAN
Atas permohonan Wajib Pajak, dapat diberikan pengurangan BPHTB dalam hal :
tanah dan atau bangunan digunakan untuk kegiatan sosial dan pendidikan yang semata-
mata tidak bertujuan mencari keuntungan.
kondisi tertentu tanah dan atau bangunan yang ada hubungannya dengan Wajib Pajak.
32
 hibah kepada orang pribadi dalam hubungan keluarga sedarah dalam garis keturunan
lurus satu derajat ke atas atau ke bawah.
Besarnya pengurangan BPHTB ditetapkan sebesar :
50% dari pajak yang seharusnya terutang untuk Wajib Pajak tersebut pada butir a dan b;
75% dari pajak yang seharusnya terutang untuk Wajib Pajak tersebut pada butir c.

IV. PENGEMBALIAN KELEBIHAN PEMBAYARAN

1. Pengajuan Pengembalian Atas Kelebihan Pembayaran Pajak
Wajib Pajak dapat mengajukan permohonan pengembalian atas kelebihan pembayaran
pajak kepada Direktur Jenderal Pajak.
2. Syarat-Syarat Pengajuan Kelebihan Pembayaran
a. Tertulis dalam bahasa Indonesia
b. menyebutkan jumlah kelebihan pembayaran.
c. Alasan yang jelas
3. Jangka Waktu Penyelesaian
Direktur Jenderal Pajak dalam jangka waktu paling lama 12 (dua belas) bulan sejak
diterimanya permohonan harus memberikan keputusan.
Apabila dalam jangka waktu 12 (dua belas) bulan te;ah terlampaui dan Direktur
Jenderal Pajak tidak memberi keputusan, permohonan kelebihan pambayaran pajak
dianggap dikabulkan serta Surat Ketetapan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan
Bangunan Lebih Bayar harus diterbitkan dalam jangka waktu paling lama 1 (satu)
bulan.
Pengembalian kelebihan pembayaran pajak dilakukan dalam jangka waktu Paling
lama 2 (dua) bulan sejak diterbitkannya Surat Ketetapan Bea Perolahan Hak atas
Tanah dan Bangunan Lebih Bayar.
4. Imbalan Bunga
Apabila pengembalian kelebihan pembayaran pajak dilakukan setelah lewat
jangka waktu 2 (dua) bulan, Direktur Jenderal Pajak memberikan imbalan bunga
sebesar 2 % (dua persen) sebulan atas keterlambatan pembayaran kelebihan
pembayaran pajak.
Dalam hal Wajib Pajak mempunyai utang BPHTB dalam wilayah Daerah Tingkat II yang
sama, maka kelebihan pembayaran BPHTB diperhitungkan dahulu dengan utang BPHTB
dan atau PBB.

33
V. LAIN-LAIN
Pengajuan keberatan dan banding tidak menunda kewajiban membayar pajak dan
pelaksanaan penagihan pajak.

34