1.

Bea Perolehan Hak Atas Tanah Dan Bangunan

Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan atau dikenal dengan sebutan BPHTB
merupakan pajak yang dikenakan atas perolehan hak atas tanah dan bangunan.
Perolehan hak atas tanah dan atau bangunan adalah perbuatan atau peristiwa hukum
yang mengakibatkan diperolehnya hak atas tanah dan atau bangunan oleh orang
pribadi atau badan. Sedangkan hak atas tanah dan atau bangunan adalah hak atas
tanah, termasuk hak pengelolaan beserta bangunan di atasnya, sebagaimana dimaksud
dalam undang-undang di bidang pertanahan dan bangunan.

DASAR HUKUM
Undang – Undang Nomor 20 tahun 2000 revisi dari Undang-Undang Nomor 21 tahun
1997 tentang Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan. Kedua dalam Undang –
Undang Nomor 28 Tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah Pasal 85
sampai dengan Pasal 93

OBJEK PAJAK BPHTB

Objek Pajak BPHTB adakah perolehan hak atas tanah dan atau bangunan, meliputi :
a. Pemindahan Hak karena:
i. Jual beli.
ii. Tukar menukar.
iii. Hibah.
iv. Hibah wasiat.
v. Waris.
vi. Pemasukan dalam perseroan atau badan hukum lainnya.
vii. Pemisahan hak yang mengakibatkan peralihan.
viii. Penunjukan pembeli dalam lelang.
ix. Pelaksanaan putusan hakim yang mempunyai kekuatan hukum tetap.
x. Penggabungan usaha.
xi. Peleburan usaha.
xii. Pemekaran usaha.
xiii. Hadiah
b. Pemberian Hak Baru karena:

1
 i. Kelanjutan pelepasan hak.
ii. Di luar pelepasan hak

BUKAN OBJEK PAJAK BPHTB

Objek Pajak yang tidak dikenakan BPHTB adalah objek pajak yang diperoleh:
a. Perwakilan diplomatik, konsulat berdasarkan perlakuan timbal balik.
b. Negara untuk menyelenggarakan pemerintahan dan atau untuk pelaksanaan
pembangunan guna kepentingan umum.
c. Badan atau perwakilan organisasi internasional yang ditetapkan dengan keputusan
Menteri dengan syarat tidak menjalankan usaha atau melakukan kegiatan lain di
luar fungsi dan tugas badan atau perwakilan organisasi tersebut.
d. Orang pribadi atau badan karena konversi hak atau karena perbuatan hukum lain
dengan tidak adanya perubahan nama.
e. Orang pribadi atau badan karena wakaf.
f. Orang pribadi atau badan yang digunakan untuk kepentingan ibadah.

SUBJEK PAJAK BPHTB

Subjek BPHTB adalah orang pribadi atau badan yang memperoleh hak atas Tanah dan
atau Bangunan yang sudah sesuai dengan ketentuan peraturan perpajakan.

DASAR PENGENAAN DAN TARIF BPHTB

Dasar pengenaan BPHTB adalah Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP). NPOP ditentukan
Sebesar :
a. Jual beli adalah harga transaksi
b. Nilai Pasar : Tukar menukar, Hibah, Hibah wasiat, Waris, Pemasukan dalam
perseroan atau badan hukum lainnya, Pemisahan hak yang mengakibatkan
peralihan, Penunjukan pembeli dalam lelang, Pelaksanaan putusan hakim yang
mempunyai kekuatan hukum tetap, Penggabungan usaha, Peleburan usaha,
Pemekaran usaha dan Hadiah.
c. Penunjukan pembeli dalam lelang adalah harga transaksi yang tercantum dalam
Risalah Lelang.

PERHITUNGAN BPHTB

2
 Jika NPOP (Nilai Perolehan Objek Pajak) tidak diketahui sebagaimana dimaksud
dalam poin a dan b diatas atau NPOP (Nilai Perolehan Objek Pajak) lebih rendah
daripada NJOP PBB berarti dasar pengenaan BPHTB memakai yang NJOP PBB.
Besarnya NPOPTKP ditetapkan regional, besar kecilnya adalah Rp60.000.000,00
untuk setiap wajb pajak kecuali dalam hal perolehan hak karena waris atau hibah
wasiat yang diterima orang pribadi yang masih dalam hubungan keluarga sedarah
dalam garis keturunan lurus satu derajat ke atas atau satu derajat kebawah dengan
pemberi hibah wasiat, termasuk suami atau istri, NPOPTKP besar kecilnya adalah
Rp300.000.000,00 secara regional yang ditetapkan berdasarkan Peraturan Daerah
setempat.
Besarnya tarif yang dikenakan dalam BPHTB adalah 5% (menggunakan tarif
tunggal).

Pada tanggal 21 Januari 2019, Wajib Pajak B membeli tanah yang terletak di
Kabupaten “KK”. NPOP sebesar Rp80.000.000,00. NJOP yang ditetapkan sebesar
Rp70.000.000,00 dan NPOPTKP sebesar Rp60.000.000,00 secara regional. Maka
BPHTB terutang Wajib Pajak B adalah

Sumber : Wardani, Pramita Sukma. 2020. Perpajakan. Banyuwangi.

3
2.