Bea Perolehan Hak

atas Tanah dan

Bangunan
(BPHTB)
 PENGERTIAN BPHTB

BPHTB adalah Pajak yang dikenakan atas perolehan

hak atas tanah dan atau bangunan

Perolehan hak atas tanah dan atau bangunan adalah

perbuatan atau peristiwa hukum yang mengakibatkan
diperolehnya hak atas tanah dan atau bangunan oleh orang
pribadi atau badan

Hak atas tanah dan atau bangunan adalah hak atas tanah,
termasuk hak pengelolaan, beserta bangunan di atasnya,
sebagaimana dimaksud dalam UU No. 5 Tahun 1960 tentang
Peraturan Dasar Pokok-pokok Agraria, UU No.16 Tahun 1985
tentang Rumah Susun, dan ketentuan peraturan perundang-
undangan lainnya
 SUBJEK PAJAK

Yang menjadi subjek pajak

adalah orang pribadi atau
badan yang memperoleh hak
atas tanah dan atau bangunan
 OBJEK BPHTB

OBJEK BPHTB adalah

Perolehan Hak atas Tanah dan
atau Bangunan
 PEROLEHAN HAK ATAS TANAH DAN ATAU
BANGUNAN
a. Pemindahan hak karena :
1. Jual beli
2. Tukar menukar
3. Hibah
4. Hibah wasiat
5. Waris
6. Pemasukan dalam perseroan atau badan hukum lainnya
7. Pemisahan hak yang mengakibatkan peralihan
8. Penunjukkan pembeli dalam lelang
9. Pelaksanaan putusan hakim yang mempunyai kekuatan
hukum tetap
10. Penggabungan usaha
 11. Peleburan usaha
12. Pemekaran usaha
13. Hadiah
b. Pemberian hak baru karena :
1. Kelanjutan pelepasan hak
2. Di luar pelepasan hak
Yang dimaksud dengan Hak Atas Tanah adalah :
1. Hak milik
2. Hak guna usaha
3. Hak guna bangunan
4. Hak pakai
5. Hak milik atas satuan rumah susun
6. Hak pengelolaan
BPHTB 7
OBJEK PAJAK YANG TIDAK DIKENAKAN BPHTB

a. Perwakilan diplomatik, konsulat berdasarkan asas

perlakuan timbal balik
b. Negara untuk penyelenggaraan pemerintahan dan atau
untuk pelaksanaan pembangunan guna kepentingan
umum
c. Badan atau perwakilan organisasi internasional yang
ditetapkan dengan Keputusan Menteri dengan syarat
tidak menjalankan usaha atau melakukan kegiatan lain di
luar fungsi dan tugas badan atau perwakilan organisasi
tersebut
d. Orang pribadi atau badan karena konversi hak atau
karena perbuatan hukum lain dengan tidak adanya
perubahan nama
e. Orang pribadi atau badan karena wakaf
f. Orang pribadi atau badan yang digunakan untuk
kepentingan ibadah
 DASAR PENGENAAN PAJAK
Dasar Pengenaan Pajak adalah Nilai Perolehan Objek Pajak

Nilai Perolehan Objek Pajak dalam hal :

a. Jual beli adalah harga transaksi
b. Tukar menukar adalah nilai pasar
c. Hibah adalah nilai pasar
d. Hibah wasiat adalah nilai pasar
e. Waris adalah nilai pasar
f. Pemasukan dalam perseroan atau badan hukum lainnya
adalah nilai pasar
g. Pemisahan hak yang mengakibatkan peralihan adalah nilai
pasar
h. Peralihan hak karena pelaksanaan putusan hakim yang
mempunyai kekuatan hukum tetap adalah nilai pasar
Lanjutan….

i Pemberian hak baru atas tanah sebagai kelanjutan dari pelepasan

hak adalah nilai pasar
j. Pemberian hak baru atas tanah di luar pelepasan hak adalah nilai
pasar
k. Penggabungan usaha adalah nilai pasar
l. Peleburan usaha adalah nilai pasar
m. Pemekaran usaha adalah nilai pasar
n. Hadiah adalah nilai pasar
o. Penunjukan pembeli dalam lelang adalah harga transaksi yang
tercantum dalam Risalah Lelang

• Apabila NPOP huruf a sampai n tidak diketahui atau lebih rendah

daripadaNilai Jual Objek Pajak yang digunakan dalam pengenaan
PBB pada tahun terjadinya perolehan, dasar pengenaan pajak yang
dipakai adalah NJOP PBB

• Apabila NJOP PBB belum ditetapkan, besarnya NJOP PBB

ditetapkan oleh Menteri
 SAAT DAN TEMPAT PAJAK YANG TERUTANG
Saat terutang pajak atas perolehan hak atas tanah dan atau
Bangunan, untuk:
a. Jual beli adalah sejak tanggal dibuat dan ditandatanganinya
akta
b. Tukar-menukar adalah sejak tanggal dibuat dan
ditandatanganinya akta
c. Hibah adalah sejak tanggal dibuat dan ditandatanganinya akta
d. Waris adalah sejak tanggal yang bersangkutan mendaftarkan
peralihan haknya ke Kantor Pertanahan
e. Pemasukan dalam perseroan atau badan hukum lainnya
adalah sejak tanggal dibuat dan ditandatanganinya akta
f. Pemisahan hak yang mengakibatkan peralihan adalah sejak
tanggal dibuat dan ditandatanganinya akta
g. Lelang adalah sejak tanggal penunjukan pemenang lelang
Lanjutan……

h. Putusan hakim adalah sejak tanggal putusan pengadilan

yang mempunyai kekuatan hukum yang tetap
i. Hibah wasiat ad alah sejak tanggal yang bersangkutan
mendaftarkanperalihan haknya ke Kantor Pertanahan
j. Pemberian hak baru atas tanah sebagai kelanjutan dari
pelepasan hak adalah sejak tanggal
ditandatanganinya dan diterbitkannya surat
keputusan pemberian hak
k. Pemberian hak baru di luar pelepasan hak adalah sejak
tanggal ditanda tangani dan diterbitkannya surat
keputusan pemberian hak
l. Penggabungan usaha adalah sejak tanggal dibuat dan
ditandatanganinya akta
m. Peleburan usaha adalah sejak tanggal dibuat dan
ditandatanganinya akta
n. Pemekaran usaha adalah sejak tanggal dibuat
daditandatanganinya akta
o. Hadiah adalah sejak tanggal dibuat dan ditandatanganinya
akta
Lanjutan….

- Pajak yang terutang harus dilunasi pada

saat terjadinya perolehan hak

- Tempat Pajak yang terutang adalah di

wilayah Kabupaten Daerah Tingkat II atau
Kotamadya Daerah Tingkat II, atau Propinsi
Daerah Tingkat I untuk Kotamadya
Administratif yang meliputi letak tanah dan atau
bangunan
 TARIF PAJAK
TARIF PAJAK DITETAPKAN SEBESAR
5% (LIMA PERSEN)
 NPOP
(Nilai Perolehan Objek Pajak)
NPOP itu merupakan nilai transaksi
atau nila kesepakatan antara penjual dan
pembeli. Nilai NPOP bisa lebih besar
ataupun lebih kecil dari Nilai Jual Objek
Pajak (NJOP)
 NILAI PEROLEHAN OBJEK PAJAK KENA PAJAK
(NPOPKP)

NPOPKP = NPOP – NPOPTKP

BPHTB = TARIF PAJAK x NPOPKP

= 5 % x (NPOP – NPOPTKP)

Note : Dalam Perhitungan NPOPKP, yang digunakan adalah yang nilainya paling
besar diantara NPOP atau NJOP
NILAI PEROLEHAN OBJEK PAJAK TIDAK
KENA PAJAK (NPOPTKP)

NPOPTKP ditetapkan secara regional paling banyak

Rp 60 juta, kecuali dalam hal perolehan hak
karena waris, atau hibah wasiat yang diterima
orang pribadi yang masih dalam hubungan keluarga
sedarah dalam garis keturunan lurus satu derajat ke
atas atau satu derajat ke bawah dengan pemberi
hibah wasiat, termasuk suami/istri, NPOPTKP
ditetapkan secara regional paling banyak Rp 300
juta.
 BPHTB atas Hibah wasiat /
Warisan
 BPHTB yang harus dibayar atas hibah
wasiat / warisan sebesar 50% dari
BPHTB terutang :

 BPHTB = 50% x (5% x NPOP PKP)

BPHTB 18
 BPHTB atas Hak Pengelolaan
 Besarnya BPHTB karena Hak Pengelolaan adalah :
0% dari BPHTB yang seharusnya terutang bila
penerima Hak Pengelolaan adalah Departemen,
Lembaga Pemerintah Non Departemen, Pemerintah
Propinsi/Kabupaten/Kota,. Lembaga Pemerintah Lain
dan Perum Perumnas.

 BPHTB = 50% x 5% x NPOP PKP

BPHTB 19
Contoh soal

1. Tanggal 4 Juli 2000, WP “E” membeli

tanah dengan Nilai Perolehan Objek
Pajak Rp 55.000.000, NPOPTKP Rp
60.000.000

NPOP lebih kecil dari NPOPTKP maka

perolehan hak atas tanah tersebut
tidak dikenakan BPHTB
 Contoh Soal
 1. Tuan A membeli tanah dan bangunan dengan
nilai Rp 500 juta. NJOP PBB tanah dan bangunan
tsb Rp 400 juta. Bila ditetapkan NPOP TKP Rp 60
juta. Hitung BPHTB yang terutang atas Tuan A
NPOP Rp 500 juta
NPOTKP 60 juta
NPOPPKP 440 juta

BPHTB = 5% x Rp 440 juta = Rp 22 juta

BPHTB 21
 PT Perdana membeli gudang dengan nilai
transaksi sebesar Rp 950 juta. Sesuai SPPT
PBB , tanah luasnya 1.000 m2 dengan nilai
NJOP Rp 537.000/m2 dan bangunan
gudang seluas 500 m2 dengan NJOP
700.000/m2. Bila NPOPTKP ditetapkan Rp
50 juta, Hitung BPHTB terutang.

BPHTB 22
Contoh Hibah :
1. Tuan Hakim memperoleh Hibah dari Orang

tuanya sebidang tanah senilai Rp 650 juta. Dalam

SPPT PBB tertera luas tanah 2.000 m2 dengan
NJOP Rp 335.000/m2 Bila NPOTKP ditetapkan Rp
300 juta, Hitung BPHTB yang harus dibayar Tuan
Hakim

BPHTB 23
 Latihan soal :
 Pada tanggal 1 Pebruari 2016, Bapak Sumarno membeli
sebidang tanah yang terletak di Kota Tangerang Selatan dengan
Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP) sebesar Rp 50.000.000,-
Apabila NPOPTKP ditetapkan untuk Kota Tangerang Selatan
sebesar Rp 60.000.000,- . Tentukanlah BPHTB yang menjadi
kewajiban Bapak Sumarno!
 Pada tanggal 1 Maret 2016 , Bapak Ali membeli sebuah rumah
seluas 200 M2 yang berada diatas sebidang tanah hak milik
seluas 500 M2 di Kota Bogor dengan harga perolehan sebesar
Rp 500.000.000,- Berdasarkan data SPPT PBB atas objek
tersebut ternyata NJOPnya sebesar Rp.600.000.000,- (tanah
dan bangunan). Bila NPOPTKP ditentukan sebesar
Rp50.000.000,- Hitunglah kewajiban BPHTB yang harus
dipenuhi oleh Bapak Ali !.

BPHTB 24
 Latihan soal :
 Seorang anak menerima warisan dari orang tuanya sebidang tanah dan
bangunan dengan nilai pasar pada waktu pendaftaran hak sebesar Rp
250 juta. Terhadap tanah dan bangunan tersebut telah dikenakan PBB
dengan NJOP sebesar Rp 325 juta. Apabila NPOPTKP karena waris
untuk daerah tersebut ditentukan sebesar Rp 250 juta, NPOPTKP selain
waris dan hibah wasiat keturunan garis lurus 60 jt, tentukanlah
besarnya BPHTB yang terutang.
 Seorang cucu menerima hibah wasiat dari kakeknya sebidang tanah
seluas 300 M2 dengan nilai pasar pada waktu pendaftaran hak sebesar
Rp 300 juta. Terhadap tanah tersebut telah diterbitkan SPPT PBB pada
tahun pendaftaran hak dengan NJOP sebesar Rp 250 juta. Apabila
NPOPTKP pada daerah tersebut ditentukan sebesar Rp 50 juta, dan
NPOPTKP karena waris untuk daerah tersebut ditentukan sebesar Rp
200 juta berapakah BPHTB yang terutang?

BPHTB 25
 Latihan soal :
 Sebuah Yayasan Yatim Piatu “Al- Jannah” menerima hibah wasiat dari
seorang dermawan sebidang tanah seluas 1.000 M2 dengan nilai pasar
pada waktu pendaftaran hak sebesar Rp 800 juta. Apabila NPOPTKP
pada daerah tersebut ditentukan sebesar Rp 60 juta, dan NPOPTKP
karena waris untuk daerah tersebut ditentukan sebesar Rp 300 juta
tentukanlah BPHTB terutang yang harus dibayar oleh Yayasan
tersebut!
 Perum Perumnas menerima Hak Pengelolaan dari Pemerintah sebidang
tanah seluas seluas 5 Ha dengan nilai pasar pada waktu penerbitan
hak sebesar Rp 3 milyar. Apabila NPOPTKP pada daerah tersebut
ditetapkan sebesar Rp 60 juta. Tentukanlah besarnya BPHTB yang
harus dibayar oleh Perum Perumnas tersebut !

BPHTB 26
 Latihan soal :
 Sebuah perusahaan negara milik daerah (BUMD
Perpakiran) menerima hak pengelolaan dari
pemerintah sebidang tanah dan sebuah gedung
untuk parkir dengan nilai pasar pada waktu
penerbitan hak sebesar Rp 1 milyar. Terhadap tanah
dan bangunan tersebut telah diterbitkan SPPT PBB
dengan NJOP sebesar Rp 1,25 milyar. Apabila
NPOPTKP atas daerah tersebut ditetapkan sebesar
Rp 50 juta, berapakah besarnya BPHTB yang harus
dibayar oleh BUMD Perpakiran tersebut?

BPHTB 27