BAB 5

BEA PEROLEHAN HAK ATAS TANAH DAN BANGUNAN

(BPHTB)

PENGERTIAN BPHTB
Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan atau BPHTB diatur dalam UU No. 20 Tahun 2000.
Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan atau BPHTB adalah pajak dikenakan atas
perolehan hak atas tanah dan atau bangunan.

SUBJEK BPHTB
Orang pribadi atau badan yang memperoleh hak atas tanah dan atau bangunan.

OBJEK BPHTB
Objek BPHTB adalah Perolehan hak atas tanah dan atau bangunan, meliputi Pemindahan Hak.
Adapun perolehan hak atas tanah dan atau bangunan tersebut meliputi:
1. Jual beli;
2. Tukar-menukar;
3. Hibah;
4. Hibah wasit;
5. Waris;
6. Pemasukan dalam perseroan atau badan hukum lain;
7. Pemisahan hak yang mengakibatkan peralihan;
8. Penunjukan pembeli dalam lelang;
9. Pelaksanaan putusan hakim yang mempunyai kekuatan hukum tetap;
10. Penggabungan usaha;
11. Peleburan Usaha;
12. Pemekaran Usaha; dan
13. Hadiah.

HAK ATAS TANAH

Perolehan hak atas tanah dan atau bangunan yang sering terjadi dalam masyarakat adalah:
1. Hak milik
2. Hak guna usaha
3. Hak guna bangun
4. Hak pakai
5. Hak milik atas satuan rumah susun
6. Hak pengelolaan

OBJEK PAJAK YANG DIKECUALIKAN

Objek pajak yang dikecualikan dalam BPHTB diantaranya adalah:
1. Perwakilan diplomatik, konsulat berdasarkan asas perlakuan timbal balik
2. Negara untuk penyelenggaraan pemerintahan dan atau untuk pelaksanaan pembangunan
guna kepentingan umum
3. Badan atau perwakilan organisasi Internasional yang ditetapkan oleh Menteri
4. Orang pribadi atau badan karena konverhak dan perbuatan hukum lain dengan tidak
adanya perubahan nama
5. Karena wakaf
6. Karena warisan
7. Untuk digunakan kepentingan ibadah
8. Objek pajak yang diperoleh karena hibah wasiat dan hak pengelolaan.

DASAR PENGENAAN BPHTB

Yang menjadi Dasar Pengenaan Pajak BPHTB adalah Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP)
dalam hal:
1. Jula beli adalah harga transaksi
2. Tukar menukar adalah nilai pasar
3. Hibah adalah nilai pasar
4. Hibah wasiat adalah nilai pasar
5. Waris adalah nilai pasar
6. Pemasukan dalam perseroan atau badan hukum lainnya adalah nilai pasar
7. Pemisahan hak yang mengakibatkan peralihan adalah nilai pasar
 8. Peralihan hak karena pelaksanaan putusan hakim yang mempunyai kekuatan hokum tetap
adalah nilai pasar.
9. Pemberian hak baru atas tanah sebagai kelanjutan dari pelepasan hak adalah nilai pasar
10. Pemberian hak baru atas tanah di luar pelepasan hak adalah nilai pasar
11. Penggabungan usaha adalah nilai pasar
12. Peleburan usaha adalah nilai pasar
13. Pemekaran usaha adalah nilai pasar
14. Hadiah adalah nilai pasar
15. Penunjukkan pembeli dalam lelang adalah harga transaksi yang tercantum dalam risalah
lelang.

PENGENAAN BPHTB
Berikut pengenaan BPHTB, diantaranya adalah:
1. Pengenaan BPHTB karena waris dan hibah wasiat BPHTB yang terutang atas perolehan
hak karena waris dan hibah wasiat adalah sebesar 50% dari BPHTB yang seharusnya
terutang.
2. Pengenaan BPHTB karena pemberian Hak Pengelolaan, besarnya BPHTB karena
pemberian Hak Pengelolaan adalah sebagai berikut:
a. 0% (nol persen) dan BPHTB yang seharusnya terutang dalam hal penerimaan Hak
Pengelolaan adalah Departemen, Lembaga Pemerintah Non Departemen, Pemerintah
Daerah Propinsi, Pemerintah Daerah Kabupaten/Kota, Lembaga Pemerintah lainnya
dan Perusahaan Umum Pembangunan Perumahan Nasional (Perum Perumnas).
b. 50% (lima puluh persen) dari BPHTB yang seharusnya terutang dalam hal penerima
Hak Pengelolaan selain di maksud diatas.

NILAI PEROLEHAN OBJEK PAJAK TIDAK KENA PAJAK (NPOPTKP)

NPOPTKP ditetapkan secara regional dan paling banyak:
a. Max Rp 60.000.000 untuk lainnya
b. Max Rp 300.000.000 dalam perolehan hak karena waris atau hibah wasiat yang diterima
orang pribadi yang masih dalam hubungan keluarga sedarah dalam garis keturunan lurus
satu derajat ke atas atau satu derajat ke bawah dengan pemberi hibah termasuk istri/suami
TARIF BPHTB
Besarnya tarif BPHTB adalah 5%

SAAT, TEMPAT, DAN CARA PEMBAYARAN PAJAK TERUTANG

SAAT TERUTANG
Saat terutang pajak atas perolehan haK katas tanah dan atau bangunan untuk:
1. Jula beli adalah sejak tanggal dibuat dan ditandatanganinya akta
2. Tukar menukar adalah sejak tanggal dibuat dan ditandatanganinya akta
3. Hibah adalah sejak tanggal dibuat dan ditandatanganinya akta
4. Waris adalah sejak tanggal yang bersangkutan mendaftarkan peralihan haknya ke Kantor
Pertanahan
5. Pemasukan dalam perseroan atau badan hukum lainnya adalah sejak tanggal dibuat dan
ditandatanganinya akta
6. Pemisahan hak yang mengakibatkan peralihan adalah sejak tanggal dibuat dan
ditandatanganinya akta
7. Lelang adalah sejak tanggal penunjukkan pemenang lelang
8. Putusan hakim adalah sejak tanggal putusan pengadilan yang mempunyai kekuatan
hukum yang tetap.
9. Hibah wasiat adalah sejak tanggal yang bersangkutan mendaftarkan peralihan haknya ke
kantor pertanahan.
10. Pemberian hak baru atas tanah sebagai kelanjutan dari pelepasan hak adalah sejak tanggal
ditandatangani dan diterbitkannya surat keputusan pemberian hak.
11. Pemberian hak baru di luar pelepasan hak adalah sejak tanggal ditandatangani dan
diterbitkannya surat keputusan pemberian hak
12. Penggabungan usaha adalah sejak tanggal dibuat dan ditandatanganinya akta
13. Peleburan usaha adalah sejak tanggal dibuat dan ditandatanganinya akta
14. Pemekaran usaha adalah sejak tanggal dibuat dan ditandatanganinya akta
15. Hadiah adalah sejak tanggal dibuat dan ditandatanganinya akta

TEMPAT PEMBAYARAN
Tempat pajak terutang adalah wilayah Kabupaten, Kota atau provinsi yang meliputi letak tanah
dan bangunan.

CARA DAN TEMPAT PEMBAYARAN

Cara pembayaran pajak adalah wajib pajak membayar pajak yang terutang dengan tidak
mendasarkan pada adanya surak ketetapan pajak. Pajak terutang di bayar ke kas Negara melalui
Kantor Pos/Bank BUMN/BUMD atau tempat pembayaran lain yang ditunjuk oleh Menteri
dengan Surat Setoran Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan (SSB).

CARA PENGHITUNGAN BPHTB

Besarnya BPHTB terutang adalah Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP) dikurangi Nilai
Perolehan Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP) dikalikan tariff 5%.
Rumusnya adalah sebagai berikut:

BPHTB = 5% X ( NPOP - NPOPTKP)

CONTOH SOAL
1. Pada tanggal 6 Januari 2015, Tuan Amir membeli tanah yang terletak di Kabupaten
Bandung Selatan dengan harga Rp 50.000.000. NJOP PBB tahun 2015 Rp
40.000.000.NPOPTKP untuk kabupaten Bandung Selatan ditetapkan Rp 60.000.000.
Hitunglah besarnya BPHTB Tuan Amir.

2. Pada tanggal 1 Maret 2015 bapak Gideon membeli sebuah rumah seluas 200 m2 yang
berada diatas sebidang tanah hak milik seluas 500 m2 di kota Bogor dengan harga
perolehan sebesar Rp 500.000.000. Berdasarkan data SPPT PBB atas objek tersebut
ternyata NJOP nya sebesar Rp 600.000.000 (tanah dan bangunan). Bila NPOPTKP
ditentukan sebesar Rp 50.000.000
Maka berapa BPHTB yang harus dibayar bapak Gideon.
3. Andi menerima hibah wasiat dari orang tuanya sebidang tanah seluas 300 m2 dengan
nilai pasar pada waktu pendaftaran hak sebesar Rp 400.000.000. Terhadap tanah
tersebut telah diterbitkan SPPT PBB pada tahun pendaftaran hak dengan NJOP sebesar
Rp 350.000.000. NPOPTKP nya adalah Rp 300.000.000 . Hitunglah BPHTB yang
terutang oleh Andi.

4. Sebuah perusahaan negara milik daerah (BUMD Perparkiran) menerima hak

pengelolaan dari pemerintah sebidang tanah dan sebuah gedung untuk parkir dengan
nilai pasar pada waktu penerbitan hak sebesar Rp 1 M. Terhadap tanah dan bangunan
tersebut telah diterbitkan SPPT PBB dengan NJOP sebesar Rp 1,25M. Apabila
NPOPTKP atas daerah tersebut ditetapkan sebesar Rp 50.000.000 maka hitunglah
besarnya BPHTB yang harus dibayar oleh BUMD perparkiran tersebut.

5. Jika soal no 4 di atas yang menerima hak pengelolaan adalah swasta maka hitunglah
besarnya BPHTB yang harus dibayar.