Bea Perolehan atas Tanah dan Bangunan (BPHTB)

DASAR HUKUM
1)
2)
3)
4)
5)
6)
7)
8)
9)
10)
11)
12)
13)
14)

UU RI No 20 TAHUN 2000 tentang parabola UU RI No 21 than 1997 tentang BPHTB

PP No 111 tahun 2000 tentang BPHTB karena waris dan hibah Wasiat
PP No 112 tahun 2000 tentang Pengenaan BPHTB karena Pemberian Hak Pengelolaan
PP No 113 tahun 2000 tentang Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP)
BPHTB
PP No 114 tahun 2000 tentang pencabutan PP No 33 tahun 1997 tenting Pembagian Hasil
Penerimaan BPHTB antara Pemerintah Pusat dan Daerah
KMK No 514/KMK.04/2000 tentang pencabutan KMK No 637/KMK.04/1997 Tentang Tata
Cara Pengenaan BPHTB arena Hibah Wasiat.
KMK No 515/KMK.04/2000 tentang pencabutan KMK No 638/KMK.04/1997 Tentang Tata
Cara Pengenaan BPHTB arena Hak Pengelolaan.
KMK No 516/KMK.04/2000 tentang Tentang Tata Cara Penentuan Besarnya NPOPTK BPHTB.
KMK No 517/KMK.04/2000 tentang tempat dan tata cara pembayaran BPHTB.
KMK No 518/KMK.04/2000 tentang Pemberian Pengurangan BPHTB
KMK No 519/KMK.04/2000 tentang tata cara pembagian penerimaan BPHTB
KEP. Dirjen Pajak No Kep-221/PJ/2002 tentang tata cara pemberian pengurangan BPHTB
KMK No 87/KMK.03/2002 tentang pemberian pengurangan BPHTB
KMK No 561/KMK.03/2004 tentang pemberian pengurangan BPHTB

Sri Andriani, SE, M.Si

BPHTB - 01

Bea Perolehan atas Tanah dan Bangunan (BPHTB)

DEFINISI BPHTB

(Pasal 1 UU BPHTB No 20 Tahun 2000)

1)

Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan adalah pajak yang dikenakan
atas perolehan hak atas tanah dan atau bangunan, yang selanjutnya disebut
pajak.

2)

Perolehan hak atas tanah dan atau bangunan adalah perbuatan atau
peristiwa hukum yang mengakibatkan diperolehnya hak atas tanah dan
atau bangunan oleh orang pribadi atau badan.

3)

Hak atas tanah dan atau bangunan adalah hak atas tanah, termasuk hak
pengelolaan, beserta bangunan di atasnya, sebagaimana dimaksud dalam
Undang-undang Nomor 5 Tahun 1960 tenting Peraturan Dasar Pokok-Pokok
Agraria, Undang-undang Nomor 16 Tahun 1985 tenting Rumah Susun, dan
ketentuan peraturan perundang-undangan lainnya.

Sri Andriani, SE, M.Si

BPHTB - 02

Bea Perolehan atas Tanah dan Bangunan (BPHTB)

OBJEK DAN SUBJEK PAJAK BPHTB

OBJEK BPHTB

(Pasal 2 UU No 20 tahun 2000)

Objek Pajak adalah perolehan hak atas tanah dan bangunan.

1). PEMINDAHAN HAK, karena :

Jual beli; tukar menukar; hibah; hibah wasiat; waris.

Pemasukan dalam perseroan atau badan hukum lainnya;
Pemisahan hak yang menyebakan peralihan ;
Penunjukan pembeli dalam lelang ;
Pelaksanaan keputusan hakim yang mempunyai kekuatan hukum tetap ;
Penggabungan usaha ; peleburan usaha ; pemekaran usaha ; hadiah.

2). PEMBERIAN HAK BARU, karena :

Kelanjutan pelepasan hak;
Diluar pelepasan hak.

Sri Andriani, SE, M.Si

Bea Perolehan atas Tanah dan Bangunan (BPHTB)

JENIS-JENIS HAK atas TANAH yang PEROLEHAN HAKNNYA DIKENAKAN BPHTB

1)
2)
3)
4)
5)
6)

Hak milik
Hak Guna Usaha
Hak Guna Bangunan
Hak Pakai
Hak Milik atas Satuan Rumah Susun
Hak Pengelolaan

(Pasal 2 ayat (3) UU No 20 tahun 2000)

PENGECUALIAN OBJEK YANG TIDAK DIKENAKAN BPHTB

1) Perwakilan diplomatik, konsulat berdasarkan perlakukan timbal balik;

2) Negara untuk penyelenggaraan pemerintahan dan atau untuk
pelaksanaan pembangunan guna kepentingan umum ;
3) Badan atau perwakilan organisasi Internasional yang ditetapkan oleh
Menteri ;
4) Orang Pribadi atau badan karena konversi hak dan perbuatan hukum lain
dengan tidak ada parubahan nama ;
5) Karena wakaf ;
6) Digunakan untuk kepentingan ibadah
Sri Andriani, SE, M.Si

BPHTB - 04

Bea Perolehan atas Tanah dan Bangunan (BPHTB)

Subjek Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB)

1)

Subjek Pajak BPHTB adalah orang pribadi atau badan yang memperoleh hak atas
tanah dan bangunan.

2)

Subjek pajak tersebut dikenakan kewajiban membayar pajak menjadi Wajib

pajak menurut UU BPHTB. (Pasal 4 UU BPHTB No 20 than 2000).

Sri Andriani, SE, M.Si

BPHTB - 05

Bea Perolehan atas Tanah dan Bangunan (BPHTB)

TARIF, DASAR PENGENAAN, DAN CARA PERHITUNGAN PAJAK
TARIF PAJAK

TARIF BPHTB DITETAPKAN TUNGGAL SEBESAR : 5 %

DASAR PENGENAAN BPHTB adalah Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP)

TRANSAKSI

PEROLEHAN

a. Jual Beli
b. Tukar menukar
c. Hibah
d. Hibah wasiat
e. Pemasukan dalam perseroaan atau badan hukum lainnya
f. Pemberian hak baru atas tanah sebagai kelanjutan dari
pelepasan hak
g. Pemberian hak baru diluar pelepasan hak
h. Penggabungan,peleburan, dan pemekaran usaha
i. Hadiah
j. Penunjukan pembeli dalam lelang

DASAR

PENGENAAN

harga transaksi
nilai pasar
nilai pasar
nilai pasar
nilai pasar
nilai pasar
nilai pasar
nilai pasar
nilai pasar
nilai pasar
harga transaksi yang
tercantum dalam
risalah lelang
(Pasal 6 UU No 20 tahun 2000)

Sri Andriani, SE, M.Si

BPHTB - 06

Bea Perolehan atas Tanah dan Bangunan (BPHTB)

Pengecualian NPOP

Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP) kecuali penunjukan pembeli dalam

lelang, jika tidak diketahui atau lebih rendah daripada Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) yang
digunakan adalah pengenaan Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) pada tahun terjadinya
perolehan, dasar pengenaan pajak yang dipakai adalah Nilai Jual Objek Pajak Bumi dan
Bangunan (PBB).

NPOPKP
Nilai Perolehan Objek Pajak Kena Pajak (NPOPKP) adalah Nilai Perolehan Objek
Pajak NPOP dikurangi dengan Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP);

NPOPTKP

NPOPKP = NPOP NPOPTKP

NPOPTKP ditetapkan oleh Menteri Keuangan melalui Dirjen Pajak berdasarkan usulan dari
kepala daerah / pemerintah daerah.
Nilai NPOPTKP ditentukan sebagai berikut :
(1) Untuk perolehan hak karena waris dan hibah wasiat paling tinggi Rp 300.000.000.00
(2) Untuk perolehan lainnya paling tinggi Rp 600.000.000.00

Sri Andriani, SE, M.Si

BPHTB - 07

Bea Perolehan atas Tanah dan Bangunan (BPHTB)

CARA PERHITUNGAN BPHTB
Besarnya pajak terutang dihitung dengan mengalikan tarif pajak dengan NPOPKP
BPHTB = 5 % ( NPOP NPOPTKP)
Atau ;
BPHTB = 5 % ( NJOP NPOPTKP)

BPHTB yang terutang karena waris, hibah wasiat adalah 50 % dari yang seharusnnya
terutang. Terutang sejak tanggal pendaftaran peralihan hak ke kantor Pertanahan
Kabupaten / Kota bersangkutan.
(PP No 111 tahun 2000).
BPHTB untuk hak pengelolaan diatur sebagai berikut :
0 % dari BPHTB yang seharusnya terutang, dalah hal penerima hak pengelolaan
adalah Departemen, Lembaga pemerintah Non Departemen, Pemerintah daerah,
Lembaga pemerintah lainnya dan Perum Perumnas
50 % dari BPHTB yang seharusnya terutang, untuk penerimaan Hak Pengelolaan
Lainnya.
(PP No 112 tahun 2000)

Sri Andriani, SE, M.Si

BPHTB - 08

Bea Perolehan atas Tanah dan Bangunan (BPHTB)

SAAT DAN TEMPAT PAJAK TERUTANG
SAAT PAJAK TERUTANG ;
Sejak tanggal dibuat dan ditandatangani akta dihadapan Pejabat Pembuat Akta
Tanah/ Notaris, meliputi ; Jual beli, tukar menukar, hibah, pemasukan dalam
perseroan atau badan hukum lainnya, pemisahan hah yang menyebabkan peralihan,
penggabungan usaha, peleburan usaha, hadiah.
Sejak Penunjukan pemenang lelang untuk lelang
Sejak tanggal keputusan pengadilan yang mempunyai ketetapan hukum tetap dalam
hal sudah keputusan hukum.
Sejak tanggal yang bersangkutan mendaftarkan peralihan haknya ke kantor
pertanahan, meliputi hibah wasiat dan waris
Sejak tanggal ditandatangani dan diterbitkannya surat keputusan pemberian hak,
meliputi pemberian hak baru atas tanah sebagai kelanjutan dari pelepasan hak dan
pemberian hak baru di luar pelepasan hak.
TEMPAT PAJAK TERUTANG ;
Tempat pajak terutang adalah di wilayah Kabupaten, Kota atau Propinsi yang meliputi
letak tanah dan atau bangunan.

Sri Andriani, SE, M.Si

BPHTB - 10

Bea Perolehan atas Tanah dan Bangunan (BPHTB)

PENGURANGAN
Pengurangan BPHTB diatur dalam pasal 20 UU BPHTB ; SK Menkeu No 87/KMK.03/2002
Dan SK Dirjen Pajak No 221/PJ/2002, dimana WP dalam mengajukan keberatan dalam hal:

1). Kondisi tertentu WP yang berkaitan dengan Objek pajak, yaitu :

KONDISI Wajib Pajak

PENGURANGAN
WP pribadi memperoleh hak baru melalui program pemerintah
75%
di bidang pertanahan sdan tidak mempunyai kemampuan
ekonomis.
WP pribadi menerima hibahdari keluarga sedarah satu
50%
derajat kebawah, satu derajat keatas
WP pribadi memperoleh hak atas tanah dan atau bagunan
25%
RS dan RSS langsung dari pengembang secara angsuran.
WP pribadi memperoleh hak baru selain Hak Pengelolaan
50%
dan telah menguasai tanah/ bangunan secara fisik 20 tahun

Sri Andriani, SE, M.Si

BPHTB - 15

Bea Perolehan atas Tanah dan Bangunan (BPHTB)

2). Kondisi WP yang ada hubungan dengan sebab tertentu yaitu :
KONDISI Wajib Pajak
PENGURANGAN
WP memperoleh hak atas tanah melaui pembelian dari
50%
ganti rugi pemerintah yang nilai ganti ruginnya dibawah NJOP
WP memperoleh hak atas tanah sebagai penggantian
50%
dari tanah yang dibebaskan oleh pemerintah.
WP memperoleh hak atas Objek pajak yang tidak berfungsi
50%
lagi karena bencana alam (dalam waktu 3 bulan setelah akta)
WP pribadi (Veteran,PNS,TNI,Polri,pesnsiunan,purnawirwan;
75%
janda/dudanya) yang memperoleh hak atas rumah dinasnya
WP badan yang terkena dampak krisis ekonomi sehingga
75%
harus melakukan rektrukturisasi usaha dan atau hutang usaha
WP badan yang melakukan merger dan disetujui oleh Dirjen
50%
Pajak.
Tanah dan atau bangunan bank Exim, BBD, Bapindo,BDN
100%
sehubungan dengan pembetukan Bank Mandiri

3). Tanah dan atau bangunan untuk kepentingan sosial/ pendidikan yang sematamata tidak mencari keuntungan diberi pengurang 50 %

Sri Andriani, SE, M.Si

BPHTB - 16

Bea Perolehan atas Tanah dan Bangunan (BPHTB)

PEMBAGIAN PENERIMAAN BPHTB

100 %

Pusat 20 %
Dibagi kembali setelah dikurangi ;
Biaya administrasi 20%
Restitusi tahun yang lalu
Imbalan bunga tahun yang lalu

Daerah 80 %

Dibagi ke DATI I & DATI II

DATI
I
20 % X 80 % = 16 %

Sri Andriani, SE, M.Si

DATI
II
80 % X 80 % = 64%

BPHTB - 18