BEA PEROLEHAN HAK ATAS

TANAH DAN BANGUNAN

NUNIK LESTARI DEWI S.E., M.SC. AK.

 DASAR HUKUM

 UU NO. 28 TAHUN 2009 TENTANG PAJAK

DAERAH DAN RETRIBUSI DAERAH →
pemungutan diserahkan ke pemerintah
Kabupaten/Kota.
 PERDA NO. 2 TAHUN 2011
 BPHTB

Pajak yang dikenakan atas perolehan hak atas

tanah dan/atau bangunan

Perbuatan/peristiwa hukum yang mengakibatkan

diperolehnya hak atas tanah dan/atau
bangunan
 Hak atas tanah dan/atau bangunan

 Hak milik (HM)

 Hak guna usaha (HGU)
Dari Negara
& hak guna bangunan (HGB)
 Hak pakai (HP)
 Hak pengelolaan (HPL)
 SUBJEK PAJAK

“Orang pribadi atau badan yang memperoleh hak

atas tanah dan 6atau bangunan”

dikenakan berkewajiban membayar pajak

Wajib Pajak
 OBJEK PAJAK
PEROLEHAN HAK ATAS TANAH DAN/ATAU
BANGUNAN

Pemindahan Hak Pemberian Hak Baru

1. jual beli; 2. tukar-menukar;

3. hibah; 4. hibah wasiat;
5. waris; 1. di luar pelepasan hak
6. pemasukan dalam perseroan atau 2. kelanjutan pelepasan hak
badan hukum lainnya;
7. pemisahan hak yang mengakibatkan
peralihan;
8. penunjukan pembeli dalam lelang;
9. putusan hakim yang mempunyai
kekuatan hukum tetap;
10. penggabungan usaha;
11. peleburan usaha;
12. pemekaran usaha;
13. hadiah.
 OBYEK PAJAK
YANG TIDAK DIKENAKAN BPHTB

Objek Pajak yang diperoleh : 8

◆perwakilan diplomatik dan konsulat (asas timbal balik)
◆Negara untuk kepentingan pemerintahan dan umum
◆badan / perwakilan organisasi internasional yang
ditetapkan oleh Menteri Keuangan
◆orang pribadi/badan yang melakukan konversi hak
tanpa ada perubahan nama
◆orang pribadi/badan karena wakaf
◆untuk kepentingan ibadah
 Tata Cara Perhitungan BPHTB

Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP)

Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP) -
Nilai Perolehan Objek Pajak Kena Pajak (NPOPKP)

BPHTB = 5% x NPOPKP

Tarif 5% → ditetapkan dengan Peraturan Daerah No. 2

Tahun 2011
 NPOP

•Jika NPOP ini

Jenis Transaksi NPOP tidak diketahui,
Pemindahan hak khusus maka gunakan
untuk jual beli dan NJOP PBB
pembelian dalam lelang Harga Transaksi •Jika NPOP
Pemindahan hak, selain diketahui namun
jual beli dan pembelian lebih rendah dari
NJOP PBB, maka
dalam lelang Nilai Pasar gunakan NJOP
PBB
Pemberian hak
 Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena
Pajak (NPOPTKP)

Ditetapkan
11 dengan
Peraturan Pemerintah Daerah

Minimal Rp 300.000.000,00
untuk waris atau hibah Minimal Rp 60.000.000,00
wasiat bagi orang pribadi untuk setiap WP, selain perolehan
yg masih dalam hubungan hak dari waris & hibah wasiat
keluarga sedarah dalam
garis keturunan lurus satu derajat
 WILAYAH PEMUNGUTAN

DIWILAYAH DAERAH(KABUPATEN, KOTA ATAU

PROVINSI) TEMPAT TANAH DAN/ATAU
BANGUNAN BERADA
 SAAT TERUTANG BPHTB
◼ jual beli
◼ tukar-menukar
◼ hibah
◼ pemasukan dlm perseroan/ badan
hukum lainnya sejak tanggal dibuat dan
◼ pemisahan hak yang mengakibatkan ditandatanganinya akta
peralihan
◼ hadiah
◼ penggabungan usaha, peleburan
usaha, pemekaran usaha

◼ waris sejak tanggal pendaftaran peralihan hak ke Kantor

◼ hibah wasiat Pertanahan

◼ putusan hakim sejak tanggal putusan pengadilan (kekuatan hukum tetap)

◼ lelang sejak tanggal penunjukan pemenang lelang

◼ pemberian hak baru sbg sejak tanggal diterbitkannya surat

kelanjutan pelepasan hak & keputusan/ketetapan pemberian hak
di luar pelepasan hak
 PENGURANGAN
DIBERIKAN DLM HAL

Kondisi tertentu WP yg ada

14 Tanah dan/atau bangunan yg
hubungannya dengan OP
1. WP OP yg memperoleh hak atas tanah & bagunan
digunakan untuk kepentingan
RS & RSS diperoleh langsung dr pengembang & sosial/pendidikan yg tidak
2.
dicicil (25%)
WP OP yang menerima hibah dari OP yg
mencari keuntungan (50%)
mempunyai hubungan keluarga sedarah (50%)
3. WP OP yang memperoleh hak baru melalui program
pemerintah dibidang pertanahan & tidak mempunyai
kemampuan secara ekonomis (75%) Kondisi WP yg ada hub.nya
4. WP OP Veteran/PNS/TNI/POLRI/Pensiunan/ dgn sebab-sebab tertentu
Purnawirawan atas perolehan RumDin dari
Pemerintah (75%)

1. Pembelian dan hasil ganti rugi pemerintah dibawah NJOP (50%)

2. Pengganti tanah yang dibebaskan pemerintah (50%)
3. Terkena dampak krisis sehingga harus melakukan restrukturisasi usaha dan utang sesuai kebijakan
pemerintah (100%)
4. WP Bank Mandiri dari merger BBD, BDN, BPI dan Bank Exim (100%)
5. WP Badan dalam rangka penggabungan usaha & peleburan usaha yang disetujui DJP (50%)
6. WP yang memperoleh hak atas tanah dan bangunan yang tidak berfungsi seperti semula karena bencana
alam paling lama 3 bulan sejak tandatangan akta (50%)
7. WP Badan Korpri dalam rangka pengadaan perumahan bagi anggota Korpri/PNS (100%)
8. WP Badan anak perusahaan dari perusahaan asuransi & reasuransi yang memperoleh hak dari perusahaan
induknya (50%)
9. WP badan yang memperoleh hak baru selain hak pengelolaan dan telah menguasai tanah & bangunan
secara fisik > 20 tahun (50%)
 SKPDKB

Surat ini diterbitkan apabila berdasarkan

hasil pemeriksaan ternyata jumlah pajak
yang terutang masih kurang dibayar

SANKSI: 2% perbulan dari

jumlah kurang bayarnya dalam
jangka waktu paling lama 24
bulan, dihitung dari saat
terutangnya pajak
 SKPDKBT

Surat ini diterbitkan apabila ada data baru

dan/atau data yang semula belum terungkap
yang menyebabkan penambahan jumlah pajak
terutang dari yang tertera di SKPDKB

SANKSI: 100% dari jumlah kurang

bayarnya

Jika WP melaporkan sendiri perubahan sebelum

dilakukan tindakan pemeriksaan, maka kenaikan
tersebut tidak dikenakan
 SKPDLB dan SKPDN

 SKPDLB: Surat ketetapan ini diterbitkan jika

terdapat kelebihan pembayaran pajak (jumlah pajak
yang telah dibayar lebih besar daripada pajak yang
seharusnya terutang).

 SKPDN: Surat ketetapan yang menunjukkan bahwa

jumlah pajak yang terutang sama besarnya dengan
jumlah pajak yang seharusnya dibayar.
 KEBERATAN

SKPDKB, SKPDKBT, SKPDLB, SKPDN

Maksimum 3 bulan sejak

diterimanya SKPD

Walikota atau Pejabat yang ditunjuk

Keputusan maksimum 12 bulan

• Ditolak
• Diterima seluruh/sebagian
• Menambah
 BANDING

Surat Keputusan Keberatan

WAJIB PAJAK WAJIB PAJAK

(MENERIMA) (MENOLAK)

BANDING
Apabila SK Keberatan Diajukan secara tertulis dalam
menambah jumlah pajak Bahasa Indonesia dengan
terutang alasan yg jelas, dalam jk waktu
(merupakan dasar maksimum 3 bulan sejak SK
Keberatan diterima
penagihan)

BADAN PERADILAN
PEMBAYARAN
PAJAK
 Contoh
Melisa memiliki sebuah tanah seluas 500 m2 dan di
atasnya berdiri sebuah bangunan seluas 300 m2. NJOP
tanah berdasarkan kelas A18 adalah Rp702.000/m2,
dan NJOP bangunan berdasarkan kelas A1 adalah
Rp1.200.000. Tanggal 2 Mei 2018 tanah dan
bangunan tersebut dijual kepada Bpk Budiman seharga
Rp800.000.000. NPOPTKP di daerah tersebut
ditetapkan Rp60.000.000. Pada tanggal transaksi, Bpk
Budiman sudah melunasi semua kewajiban
pajaknya.Tanggal 22 Oktober 2018 diketahui bahwa
harga transaksi yang sebenarnya adalah
Rp950.000.000.
a. Hitunglah BPHTB yang dilunasi Bpk Budiman pada
tanggal 2 Mei 2018!
b. Berapa total/jumlah pajak yang harus dilunasi oleh
Bpk Budiman setelah terbit SKPDKB?
 Jawaban soal a

 Tanah: 500m2 X 702.000 = 351.000.000

 Bangunan: 300m2 X 1.200.000 = 360.000.000
 NJOP: 711.000.000
 NPOP (Harga Transaksi): 800.000.000
 NJOP lebih rendah dari NPOP
 NPOP: 800.000.000
 NPOPTKP: 60.000.000
 NPOPKP: 740.000.000
 BPHTB: 5% X 740.000.000 = 37.000.000
 Jawaban soal b

 NPOP: 950.000.000
 NPOPTKP: 60.000.000
 NPOPKP: 890.000.000
 BPHTB: 5% X 890.000.000 = 44.500.000
 SELISIH: 44.500.000 – 37.000.000 = 7.500.000 (KB)
 SANKSI: 2% X 7.500.000 X 6 bulan = 900.000
 JUMLAH KURANG BAYAR: 8.400.000
TERIMA KASIH