1

Sosialisasi
PMK 261/PMK.03/2016

Malang, 24 Juli 2023

Kerja Bareng Penyuluh Pajak Kanwil DJP Jawa Timur I, II, III
Bersama IPPAT Jawa Timur
www.pajak.go.id
 2

Atas penghasilan yang diterima atau diperoleh orang pribadi atau

badan dari pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan

Hak atas Tanah dan/atau Bangunan dapat berupa:

1. hak milik,
2. hak guna usaha,
3. hak guna bangunan,dan
4. hak pakai,
5. hak milik atas satuan rumah susun, dan
6. kepemilikan bangunan gedung satuan rumah susun
 3

Perjanjian pengikatan jual beli atas Tanah dan/atau Bangunan

merupakan kesepakatan jual beli antara para pihak yang dapat
berupa:
1. surat perjanjian pengikatan jual beli (PPJB),
2. surat pemesanan unit,
3. kuitansi pembayaran uang muka, atau
4. bentuk kesepakatan lainnya antara pihak yang menjual atau
bermaksud menjual Tanah dan/atau Bangunan dan pihak yang
membeli atau bermaksud membeli Tanah dan/atau Bangunan.
Penghasilan dari pengalihan hak atas Tanah dan/atau 4
Bangunan adalah penghasilan yang diterima atau diperoleh
pihak yang mengalihkan hak atas Tanah dan/atau Bangunan
melalui
1. penjualan,
2. tukar menukar,
3. pelepasan hak,
4. penyerahan hak,
5. lelang,
6. hibah,
7. waris, atau
8. cara lain yang disepakati antara para pihak
 5

Penghasilan dari PPJB atas Tanah dan/atau Bangunan beserta

perubahannya adalah penghasilan yang diterima atau diperoleh:

1. pihak penjual yang namanya tercantum dalam PPJB pada saat

perjanjian dimaksud pertama kali ditandatangani; atau
2. pihak pembeli yang namanya tercantum dalam perjanjian
pengikatan jual beli sebelum terjadinya perubahan atau
adendum perjanjian pengikatan jual beli, dalam hal terjadi
perubahan pihak pembeli dalam perjanjian pengikatan jual
beli tersebut
Besarnya PPh dari pengalihan hak atas Tanah dan/atau Bangunan 6
sebesar:
1. 0% (nol persen) atas pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan kepada
pemerintah, badan usaha milik negara yang mendapat penugasan khusus dari
Pemerintah, atau badan usaha milik daerah yang mendapat penugasan khusus
dari Kepala Daerah;
2. 1 % (satu persen) dari jumlah bruto nilai pengalihan hak atas RS dan RSS yang
dilakukan oleh Wajib Pajak yang usaha pokoknya melakukan pengalihan hak
atas Tanah dan/atau Bangunan (sesuai dengan kriteria RS dan RSS yang
mendapat fasilitas dibebaskan dari pengenaan PPN, termasuk Wajib Pajak yang
dalam kegiatan usahanya mengalihkan hak atas Tanah dan/atau Bangunan
sebagai barang dagangan)
3. 2 ,5% (dua koma lima persen) dari jumlah bruto nilai pengalihan hak atas tanah
dan/atau bangunan, selain pengalihan hak atas Tanah dan/atau Bangunan pada
angka 1 dan angka 2
 7
Nilai pengalihan hak atas Tanah dan/atau Bangunan adalah:
1. nilai berdasarkan keputusan pejabat yang berwenang, (pengalihan hak kepada
pemerintah)
2. nilai menurut risalah lelang, (pengalihan hak sesuai dengan peraturan lelang)
3. nilai yang sesungguhnya diterima atau diperoleh (pengalihan hak atas Tanah dan/atau
Bangunan dilakukan melalui jual beli yang tidak dipengaruhi hubungan istimewa)
4. nilai yang seharusnya diterima atau diperoleh (pengalihan hak atas Tanah dan/atau
Bangunan dilakukan melalui jual beli yang dipengaruhi hubungan istimewa)
5. nilai yang seharusnya diterima atau diperoleh berdasarkan harga pasar (pengalihan hak
atas Tanah dan/atau Bangunan dilakukan melalui:
a. tukar menukar,
b. pelepasan hak,
c. penyerahan hak,
d. hibah,
e. waris, atau
f. cara lain yang disepakati antara para pihak.
 8

Besarnya Pajak Penghasilan atas Penghasilan (PPh) dari PPJB atas

Tanah dan/atau Bangunan beserta perubahannya dihitung
berdasarkan tarif dari jumlah bruto, yaitu:
1. nilai yang sesungguhnya diterima atau diperoleh (pengalihan
yang tidak dipengaruhi hubungan istimewa) atau
2. nilai yang seharusnya diterima atau diperoleh (pengalihan
yang dipengaruhi hubungan istimewa)
 9
Wajib Pajak (WP) yang menerima atau memperoleh penghasilan dari
pengalihan hak atas Tanah dan/atau Bangunan, wajib menyetor sendiri PPh
yang terutang ke Kas Negara, sebelum:
a. akta,
b. keputusan,
c. kesepakatan, atau
d. risalah lelang
atas pengalihan hak atas Tanah dan/atau Bangunan
ditandatangani oleh pejabat yang berwenang.
Apabila pengalihan hak atas Tanah dan/atau Bangunan kepada BUMN atau
BUMD tidak perlu mengisi SSP
Bagi Wajib Pajak yang menerima atau memperoleh penghasilan dari
pengalihan hak atas Tanah dan/atau Bangunan terutang pada saat
diterimanya sebagian atau seluruh pembayaran atas pengalihan hak atas
Tanah dan/atau Bangunan
PPh dihitung berdasarkan jumlah setiap pembayaran termasuk: 10

a. uang muka,
b. bunga,
c. pungutan, dan
d. pembayaran tambahan lainnya yang dipenuhi oleh pembeli,
sehubungan dengan pengalihan hak atas Tanah dan/atau
Bangunan tersebut.
PPh yang terutang wajib dibayar oleh orang pribadi atau badan
yang bersangkutan ke Kas Negara paling lambat tanggal 15 (lima
belas) bulan berikutnya setelah bulan diterimanya pembayaran

Pembayaran PPh dilakukan untuk setiap pengalihan hak atas

Tanah dan/atau Bangunan
Ketentuan Tentang Pejabat 11
Pejabat yang berwenang hanya menandatangani:
a. akta,
b. keputusan,
c. kesepakatan, atau
d. risalah lelang,
atas pengalihan hak atas T dan/atau B apabila orang pribadi atau badan membuktikannya
dengan
menyerahkan fotokopi Surat Setoran Pajak (SSP) atau hasil cetakan sarana administrasi lain
yang disamakan
dengan SSP ybs dan telah dilakukan penelitian oleh KPP.
Pejabat yang berwenang meliputi:
a. pejabat pembuat akta tanah,
b. Pejabat lelang, atau
c. pejabat lain yang diberi wewenang
Sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan
Pengalihan Hak kepada Pemerintah 12

WP yang menerima atau memperoleh penghasilan dari pengalihan hak atas Tanah dan/atau
Bangunan kepada pemerintah, dipungut PPh oleh Bendahara pemerintah atau pejabat yang
melakukan pembayaran atau pejabat yang menyetujui tukar menukar.

Bendahara pemerintah atau pejabat wajib menyetor PPh yang telah dipungut ke Kas
Negara,
sebelum melakukan pembayaran kepada WP yang berhak menerimanya atau sebelum
tukar menukar dilaksanakan.

Penyetoran PPh dilakukan dengan menggunakan SSP atau sarana administrasi lain yang
disamakan dengan SSP atas nama WP yang menerima pembayaran atau yang melakukan
tukar menukar.

Dalam hal penghasilan dari pengalihan hak atas Tanah dan/atau Bangunan kepada
pemerintah tidak perlu mengisi SSP.
 13
1. Pelunasan PPh yang terutang atas penghasilan dari PPJB atas Tanah dan/atau
Bangunan beserta perubahannya wajib dilakukan melalui penyetoran sendiri ke Kas
Negara oleh WP yang merupakan:
a. pihak penjual; atau
b. pihak pembeli
2. PPh-nya terutang pada saat diterimanya sebagian atau seluruh pembayaran
3. PPh-nya dihitung berdasarkan jumlah setiap pembayaran
4. PPh yang terutang wajib dibayar paling lambat tanggal 15 (lima belas) bulan
berikutnya setelah bulan diterimanya pembayaran
5. Pembayaran PPh dilakukan untuk setiap perjanjian PPJB
6. Jika penjual telah melakukan pembayaran PPh yang terutang dari PPJB beserta
perubahannya, pembayarannya diperhitungkan dalam pelunasan PPh terutang
selain pengalihan kepada pemerintah sepanjang PPJB dimaksud diakhiri dengan
pembuatan akta pengalihan hak atas Tanah dan/atau Bangunan
7. Pihak penjual hanya menandatangani perubahan atau adendum PPJB jika
kepadanya dibuktikan bahwa kewajiban pembeli yang namanya tercantum dalam
PPJB sebelum terjadinya perubahan atau adendum atas PPJB sebagaimana dimaksud
dalam Pasal 1 ayat (5) huruf b telah dipenuhi dengan menyerahkan fotokopi SSP atau
hasil cetakan sarana administrasi lain yang disamakan dengan SSP ybs yang telah
dilakukan penelitian oleh KPP
Penyetoran PPh ke Kas Negara 14
melalui:
a. layanan pada loket/teller (over
the counter); dan/atau
b. layanan dengan menggunakan
sistem elektronik lainnya,
pada bank/pos persepsi.
Bagi Wajib Pajak yang usaha
pokoknya melakukan pengalihan hak
atas Tanah dan/atau Bangunan, PPh
terutang di lokasi tanah dan/atau
bangunan berada, selain itu, terutang
di tempat tinggal orang pribadi yang
bersangkutan atau tempat kedudukan
badan dimana SPT Tahunan PPh Wajib
Pajak badan yang bersangkutan
diadministrasikan.
 15

Ketentuan Lain

Dalam pemenuhan hak dan kewajiban sehubungan dengan

PPh dari:
1. pengalihan hak atas Tanah dan/atau Bangunan,
2. PPJB atas Tanah dan/atau Bangunan beserta perubahannya,
Wajib Pajak wajib memiliki NPWP, kecuali:
1. orang pribadi yang penghasilannya di bawah PTKP, dan
2. subjek pajak luar negeri, tidak termasuk bentuk usaha tetap.
 16
Wajib Pajak:
1. wajib menyetor sendiri PPh yang terutang
2. wajib melaporkan penghasilan yang diterima atau diperoleh dan PPh yang telah dibayar
dalam suatu Masa Pajak melalui SPT Masa PPh Final Pasal 4 ayat (2) , paling lama 20 (dua
puluh) hari setelah Masa Pajak berakhir ke:

a. Kantor Pelayanan Pajak yang wilayah kerjanya meliputi lokasi Tanah dan/atau
Bangunan yang bersangkutan, bagi Wajib Pajak yang usaha pokoknya melakukan
pengalihan hak atas Tanah dan/atau Bangunan; atau

b. KPP yang wilayah kerjanya meliputi tempat tinggal orang pribadi atau tempat
kedudukan badan dimana SPT Tahunan PPh WP badan ybs diadministrasikan, bagi Wajib
Pajak selain Wajib Pajak yang usaha pokoknya melakukan pengalihan hak atas Tanah
dan/atau Bangunan, kecuali untuk Subjek Pajak Luar Negeri, penyampaian SPT Masa
dianggap telah dilakukan jika Wajib Pajak telah melakukan penyetoran, dan tanggal
penyampaian SPT Masa sesuai tanggal validasi NTPN yang tercantum pada SSP atau
sarana administrasi lain yang disamakan dengan SSP.
 17

Bendahara pemerintah atau pejabat sebagaimana wajib membuat dan

menyampaikan laporan paling lama 20 (dua puluh) hari setelah bulan dilakukannya
pengalihan hak dimaksud ke KPP tempat bendahara pemerintah unit ybs terdaftar.

BUMN yang mendapat penugasan khusus dari pemerintah atau BUMD yang
mendapat penugasan khusus dari kepala daerah harus:
a. membuat daftar pihak yang mengalihkan hak objek yang akan dialihkan
dimaksud disertai dengan fotokopi surat penugasan dimaksud dan
menyampaikan kepada pejabat yang berwenang menandatangani akta
pengalihan hak sebagai pengganti SSP; dan
b. membuat dan menyampaikan laporan dalam rangka penugasan dimaksud
paling lama 20 (dua puluh) hari setelah bulan dilakukannya pengalihan hak
dimaksud ke KPP tempat BUMN atau BUMD ybs terdaftar.
Wajib Pajak wajib: 18
1. menyetor sendiri PPh yang terutang
2. menyampaikan laporan atas:
a. penghasilan yang diterima atau diperoleh
b. PPh yang telah dibayar, paling lama 20 hari setelah Masa Pajak berakhir kepada:
1. KPP yang wilayah kerjanya meliputi lokasi objek ybs, bagi Wajib Pajak yang
usaha pokoknya melakukan pengalihan hak atas Tanah dan/atau Bangunan; atau
2. KPP yang wilayah kerjanya meliputi tempat tinggal orang pribadi atau tempat
kedudukan badan dimana SPT Tahunan PPh ybs diadministrasikan.

Bagi Wajib Pajak selain Wajib Pajak yang usaha pokoknya melakukan pengalihan hak atas
Tanah dan/atau Bangunan, penyampaian SPT Masa dianggap telah dilakukan jika Wajib
Pajak telah melakukan penyetoran,
tanggal penyampaian SPT Masa sesuai tanggal validasi NTPN yang tercantum pada SSP
atau sarana administrasi lain yang disamakan dengan SSP.
 19

Pejabat yang berwenang menandatangani:

1. akta,
2. keputusan,
3. kesepakatan, atau
4. risalah lelang
Wajib menyampaikan laporan bulanan mengenai penerbitan akta, keputusan,
kesepakatan, atau risalah lelang atas pengalihan hak atas Tanah dan/atau
Bangunan, paling lama
20 (dua puluh) hari setelah bulan dilakukannya pengalihan hak dimaksud ke KPP
tempat pejabat ybs terdaftar
 20

Penjual harus menyampaikan laporan mengenai perubahan atau adendum PPJB

atas pengalihan harta berupa Tanah dan/atau Bangunan paling lama 20 (dua puluh)
hari setelah bulan dilakukannya perubahan atau addendum PPJB dimaksud ke KPP
yang wilayah kerjanya meliputi:
a. lokasi Tanah dan/atau Bangunan ybs, bagi penjual yang usaha pokoknya
melakukan pengalihan hak atas Tanah dan/atau Bangunan; atau
b. tempat tinggal orang pribadi atau tempat kedudukan badan dimana SPT
Tahunan PPh Wajib Pajak badan ybs diadministrasikan, bagi penjual selain a.
 21

Laporan
merupakan bukti pemenuhan kewajiban Pajak
Penghasilan bagi pihak yang melakukan pengalihan
hak atas Tanah dan/atau Bangunan yang
penghasilannya dikenai tarif 0% (nol persen)
 22
Dikecualikan dari kewajiban pembayaran atau pemungutan PPh
adalah:
a. orang pribadi yang mempunyai penghasilan di bawah PTKP yang melakukan pengalihan hak atas Tanah dan/atau
Bangunan dengan jumlah bruto pengalihannya kurang dari Rp60 juta dan bukan merupakan jumlah yang dipecah-
pecah;
b. orang pribadi yang melakukan pengalihan harta berupa Tanah dan/atau Bangunan dengan cara hibah kepada
keluarga sedarah dalam garis keturunan lurus satu derajat, badan keagamaan, badan pendidikan , badan sosial
termasuk yayasan, koperasi atau orang pribadi yang menjalankan usaha mikro dan kecil, sepanjang hibah tersebut
tidak ada hubungan dengan usaha, pekerjaan, kepemilikan, atau penguasaan antara pihak-pihak ybs;
c . badan yang melakukan pengalihan harta berupa Tanah dan/atau Bangunan dengan cara hibah kepada badan
keagamaan, badan pendidikan, badan sosial termasuk yayasan, koperasi atau orang pribadi yang menjalankan usaha
mikro dan kecil, sepanjang hibah tersebut tidak ada hubungan dengan usaha, pekerjaan, kepemilikan, atau penguasaan
antara pihak-pihak ybs;
d. pengalihan harta berupa Tanah dan/atau Bangunan karena waris;
e. badan yang melakukan pengalihan harta berupa Tanah dan/atau Bangunan dalam rangka penggabungan,
peleburan, atau pemekaran usaha yang menggunakan nilai buku;
f. Wajib Pajak yang melakukan pengalihan harta berupa bangunan dalam rangka melaksanakan perjanjian BGS, BSG,
atau pemanfaatan BMN berupa Tanah dan/atau Bangunan; atau
g. Wajib Pajak yang tidak termasuk subjek pajak yang melakukan pengalihan harta berupa Tanah dan/atau Bangunan.

Pengecualian diberikan dengan penerbitan SKB PPh

 23

1. Dalam hal terdapat pengalihan hak atas Tanah dan/atau Bangunan melalui perjanjian
atau kerja sama antara pemilik Tanah dan/atau Bangunan dan Wajib Pajak lain yang
secara substansi merupakan pembeli hak atas Tanah dan/atau Bangunan, serta
selanjutnya Wajib Pajak lain dimaksud mengalihkan hak atas Tanah dan/atau Bangunan
tersebut kepada pihak ketiga, perjanjian atau kerjasama tersebut merupakan PPJB yang
dikenai PPh.
2. Penghasilan yang diterima atau diperoleh Wajib Pajak yang memiliki Tanah dan/atau
Bangunan dari Wajib Pajak lain yang secara substansi merupakan pembeli Tanah
dan/atau Bangunan sebagaimana dimaksud pada angka 1 merupakan penghasilan
3. Penghasilan yang diterima atau diperoleh Wajib Pajak lain yang secara substansi
merupakan pembeli hak atas Tanah dan/atau Bangunan dari pihak ketiga merupakan
penghasilan.
4. Penghasilan sebagaimana dimaksud pada angka 2 dan angka 3 dikenai PPh.
www.pajak.go.id
www.pajak.go.id