Modul Perpajakan 2

PERTEMUAN 9:
Bea Perolehan Hak atas Tanah dan
Bangunan (BPHTB)
A. TUJUAN
PEMBELAJARAN
Pada bab ini akan dijelaskan mengenai
Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan
(BPHTB) Anda harus mampu:
1.1 Memahami Pengenaan BPHTB
Karena Waris, Hibah Wasiat
dan Pemberian Hak Pengelolaan
1.2 Memahami Saat Dan Tempat
Pajak Terutang Serta Tata Cara
Pembayaran
1.3 Memahami Tata Cara Penetapan
dan Penagihan BPHTB
B. URAIAN MATERI
Tujuan Pembelajaran 1.1:
Memahami Pengenaan BPHTB Karena Waris,
Hibah Wasiat dan Pemberian Hak Pengelolaan

• PENGENAAN BPHTB KARENA

WARIS DAN HIBAH WASIAT
Sesuai dengan bunyi pasal 3 ayat (2) UU
BPHTB pengenaan BPHTB karena waris dan
hibah wasiat diatur dengan peraturan
pemerintah. Untuk itu telah terbit Peraturan
Pemerintah No: 111/2000, tanggal 1 Desember
2000 yang mengatur hal-hal sebagai berikut :
1) BPHTB terutang karena waris dan
hibah wasiat sebesar : 50 % dari
yang seharusnya terutang.
2) Saat terutang pajak adalah sejak
tanggal yang bersangkutan
mendaftarkan peralihan haknya ke
Kantor Pertanahan.
 Kantor Pertanahan.
3) Dasar pengenaan (NPOP) adalah
nilai pasar pada saat pendaftaran
hak.
4) Apabila NPOP lebih kecil dari NJOP
PBB maka yang menjadi dasar
pengenaan adalah NJOP PBB. Nilai
Perolehan Objek Pajak Tidak Kena
Pajak (NPOTKP) terdiri dari 2 jenis
:
a. Maksimum Rp 300 juta terhadap
waris dan juga terhadap hibah
wasiat yang diterima oleh orang
pribadi yang masih dalam hubungan
keluarga sedarah dalam garis
keturunan lurus satu derajat ke atas
dan satu derajat ke bawah dengan
pemberi hibah wasiat termasuk
suami/istri.
b. Maksimum Rp 60 juta terhadap
penerima hibah wasiat selain dari
yang diatas.
Contoh:
1) Seorang anak menerima warisan dari
orang tuanya sebidang tanah dan
bangunan dengan nilai pasar pada
waktu pendaftaran hak sebesar Rp 250
juta. Terhadap tanah dan bangunan
tersebut telah dikenakan PBB dengan
NJOP sebesar Rp 325 juta. Apabila
NPOPTKP karena waris untuk daerah
tersebut ditentukan sebesar Rp 250 juta,
tentukanlah besarnya BPHTB yang
terutang.
Jawab:
BPHTB = 50% x 5% x (Rp 325 juta – Rp 250
juta) = Rp 1.875.000,
2) Seorang cucu menerima hibah wasiat
dari kakeknya sebidang tanah seluas
300 M2 dengan nilai pasar pada waktu
pendaftaran hak sebesar Rp 300 juta.
Terhadap tanah tersebut telah
diterbitkan SPPT PBB pada tahun
pendaftaran hak dengan NJOP sebesar
 Rp 250 juta. Apabila NPOPTKP pada
daerah tersebut ditentukan sebesar Rp
50 juta, berapakah BPHTB yang
terutang?
Jawab:
BPHTB = 50% x 5% x(Rp 300 juta – Rp 50 juta)
= Rp 6.250.000,-
3) Sebuah Yayasan Yatim Piatu “Al-
Jannah” menerima hibah wasiat dari
seorang dermawan sebidang tanah
seluas 1.000 M2 dengan nilai pasar pada
waktu pendaftaran hak sebesar Rp 800
juta. Apabila NPOPTKP pada daerah
tersebut ditentukan sebesar Rp 60 juta,
tentukanlah BPHTB terutang yang
harus dibayar oleh Yayasan tersebut!

Jawab:
BPHTB Terutang
= 50% x 5% x ( Rp 800 juta – Rp 60 juta)
= Rp 18.500.000,-
• PENGENAAN BPHTB KARENA
PEMBERIAN HAK
PENGELOLAAN
Sesuai dengan pasal 3 ayat (2) Undang-Undang
BPHTB, pengenaan BPHTB karena pemberian hak
pengelolaan diatur dengan peraturan pemerintah.
Untuk itu telah diterbitkan Peraturan Pemerintah
No: 112 Tahun 2000 tanggal 1 Desember 2000
yang mengatur hal-hal sebagai berikut :
1) Yang dimaksud dengan Hak Pengelolaan
adalah hak menguasai dari Negara atas
tanah yang kewenangan
pelaksanaannya sebagian dilimpahkan
kepada pemegang haknya untuk
merencanakan peruntukan dan
penggunaan tanah, menggunakan tanah
untuk keperluan tugasnya, menyerahkan
bagian-bagian tanah tersebut kepada
pihak ketiga dan atau bekerjasama
dengan pihak ketiga.
2) Besarnya BPHTB karena Hak
Pengelolaan adalah :
a) 0% dari BPHTB yang seharusnya
 terutang bila penerima Hak
Pengelolaan adalah Departemen,
Lembaga Pemerintah Non
Departemen, Pemerintah
Propinsi/Kabupaten/Kota,. Lembaga
Pemerintah Lain dan Perum
Perumnas.
b) 50% dari BPHTB yang seharusnya
terutang untuk selain yang diatas.
c) Saat terutang Pajak yaitu sejak
tanggal ditandatangani dan
diterbitkannya keputusan pemberian
Hak Pengelolaan.
d) Dasar pengenaan ( NPOP) adalah
Nilai Pasar.
e) Apabila Nilai Pasar lebih kecil dari
NJOP PBB maka yang dipakai
adalah NJOPPBB.
Contoh :
1) Perum Perumnas menerima Hak
Pengelolaan dari Pemerintah sebidang
tanah seluas seluas 5 Ha dengan nilai
pasar pada waktu penerbitan hak
sebesar Rp 3 milyar. Apabila
NPOPTKP pada daerah tersebut
ditetapkan sebesar Rp 60 juta.
Tentukanlah besarnya BPHTB yang
harus dibayar oleh Perum Perumnas
tersebut !
Jawab :
BPHTB terutang
= 0% x 5% x (Rp 3 milyar – Rp 60 juta)
= 0 ( nihil ).
2) Sebuah perusahaan negara milik daerah
(BUMD Perpakiran) menerima hak
pengelolaan dari pemerintah sebidang
tanah dan sebuah gedung untuk parkir
dengan nilai pasar pada waktu
penerbitan hak sebesar Rp 1 milyar.
Terhadap tanah dan bangunan tersebut
telah diterbitkan SPPT PBB dengan
NJOP sebesar Rp 1,25 milyar. Apabila
NPOPTKP atas daerah tersebut
ditetapkan sebesar Rp 50 juta,
 ditetapkan sebesar Rp 50 juta,
berapakah besarnya BPHTB yang harus
dibayar oleh BUMD Perpakiran
tersebut?
​
Jawab :
BPHTB yang harus dibayar :
= 50% x 5% x (Rp 1,25 milyar – Rp 50
juta)
= Rp 30 juta

Tujuan Pembelajaran 1.2:

Menjelaskan Saat Dan Tempat Pajak Terutang
Serta Tata Cara Pembayara

• SAAT TERUTANG PAJAK

Ketentuan pasal 9 ayat (1) Undang-Undang
BPHTB memuat tentang saat terutang pajak
atas perolehan hak atas tanah dan atau
bangunan sebagai berikut :
1) Jual Beli : Sejak tanggal dibuat &
ditanda-tanganinya Akta
2) Tukar Menukar : Sejak tanggal
dibuat & ditandatanganinya Akta
3) Hibah : Sejak tanggal dibuat &
ditanda-tanganinya Akta
4) Waris : Sejak tanggal yang
bersangkutan mendaftarkan
peralihan haknya ke Kantor
Pertanahan
5) Pemasukan dalam Perseroan : Sejak
tanggal dibuat & ditandatanganinya
Akta
6) Pemisahan Hak : Sejak tanggal
dibuat & ditandatanganinya
7) Lelang : Sejak tanggal penunjukan
pemenang Lelang
8) Putusan Hakim : Sejak tanggal
putusan Pengadilan yang
mempunyai kekuatan hukum tetap
9) Hibah Wasiat : Sejak tanggal yang
bersangkutan mendaftarkan
peralihan Haknya ke Kantor
Pertanahan
 10) Pemberian Hak Baru : Sejak
tanggal ditanda-tangani dan
diterbitkannya Surat Keputusan
Pemberian Hak
11) Penggabungan Usaha : Sejak
tanggal dibuat & ditandatanganinya
Akta
12) Peleburan Usaha : Sejak tanggal
dibuat & ditandatanganinya Akta
13) Pemekaran Usaha : Sejak tanggal
dibuat & ditandatanganinya Akta
14) Hadiah : Sejak tanggal dibuat &
ditanda-tanganinya Akta Pajak
terutang harus dilunasi pada saat
terjadinya perolehan hak, dengan
kata lain saat terutang pajak
BPHTB adalah merupakan saat
untuk wajib membayar pajak​

• TEMPAT PAJAK TERUTANG :

Tempat pajak terutang adalah di wilayah
Kabupaten, Kota, atau Propinsi yang meliputi
letak tanah dan atau bangunan
• TATA CARA PEMBAYARAN
Ketentuan tata cara pembayaran BPHTB
tercantum dalam pasal 10 Uundang-Undang
BPHTB yang dijabarkan lebih lanjut dengan
Keputusan Menteri Keuangan Nomor
517/KMK.04/2000 tanggal 14 Desember 2000
yang kemudian ditindak lanjuti dengan
Keputusan Dirjen Pajak Nomor 269/PJ/2001
tanggal 2 April 2001 dan Surat Edaran Dirjen
Pajak Nomor 09/PJ.6/2001 tanggal 6 April
2001 yang intinya adalah sebagai berikut :
a) Pembayaran tidak mendasarkan
kepada adanya Surat Ketetapan
Pajak
b) Dibayar dengan menggunakan Surat
Setoran Bea ( SSB ) ke Kas
Negara melalui Bank/Kantor Pos
atau Tempat Pembayaran lain yg
ditunjuk
c) SSB juga berfungsi sebagai SPOP
 dan sekaligus digunakan untuk
melaporkan data perolehan hak atas
tanah dan atau bangunan​
​
Kewajiban membayar BPHTB Bayar pada saat :
1) Dibuat & ditandatanganinya Akta
2) Pendaftaran Hak untuk Waris & Hibah
Wasiat
3) Ditunjuknya pemenang Lelang
4) Ditandatanganinya SK Pemberian Hak
dalam hal pemberian Hak Baru
5) Putusan Pengadilan yang mempunyai
kekuatan hukum tetap.

Tujuan Pembelajaran 1.1:

Memahami Tata cara penetapan dan penagihan

• Tata Cara penetapan

Tata cara penetapan BPHTB diatur didalam

pasal 11 dan 12 sebagai berikut :

1. Dalam jangka waktu 5 tahun sejak

pajak terutang, berdasarkan hasil
pemeriksaan terdapat kurang bayar,
Direktorat Jenderal Pajak, dalam hal
ini Kepala Kantor Pelayanan
PBB/KPP Pratama menerbitkan
Surat Ketetapan BPHTB Kurang
Bayar (SKBKB) ditambah denda
2% per bulan maksimum untuk
jangka waktu 24 bulan (48% ).
2. Setelah terbit SKBKB, terdapat data
baru lagi sehingga Pajak terutang
bertambah, maka Kepala Kantor
Pelayanan PBB/KPP Pratama
menerbitkan Surat Ketetapan
BPHTB Kurang Bayar
Tambahan(SKBKBT) ditambah
sanksi administrasi sebesar 100%
dari jumlah kenaikan, kecuali wajib
pajak melapor sebelum ada
pemeriksaan
Contoh :

Bapak Krosbin Simatupang membeli sebidang

tanah di Surabaya pada tanggal 5 Januari 2015
dengan harga perolehan menurut PPAT sebesar
Rp.300.000.000,- dan BPHTBnya telah dibayar
lunas pada tanggal tersebut. Berdasarkan
pemeriksaan yang dilakukan oleh Kantor
Pelayanan PBB Surabaya Satu pada tanggal 7
Pebruari 2015, ternyata NJOP PBB atas tanah
tersebut adalah sebesar Rp.350.000.000,-

Pada tanggal 1 Maret 2015 diperoleh data baru

(novum), ternyata transaksi yang benar atas tanah
tersebut adalah sebesar Rp 400.000.000,- Atas
temuan-temuan tersebut diatas Kepala Kantor
Pelayanan PBB Surabaya Satu telah menerbitkan
SKBKB pada tanggal 7 Pebruari 2015 dan
SKBKBT pada tanggal 1 Maret 2015. Berapa
BPHTB yang harus dibayar oleh Bapak Krosbin
Simatupang tersebut berdasarkan SKBKB dan
SKBKBT yang diterbitkan oleh Kepala Kantor
Pelayanan PBB tersebut bila NPOPTKP ditentukan
sebesar Rp 50.000.000,- ?
Jawab :

1. BPHTB yang telah dibayar pada tanggal

5 Januari 2015 adalah :

= 5% x (300.000.000 - 50.000.000)

= Rp 12.500.000,-

2. BPHTB yang seharusnya terutang pada

tanggal 7 Pebruari 2015 :

= 5% x (350.000.000 - 50.000.000)

= Rp 15.000.000,-

BPHTB
Yang harus dibayar = Rp 15.000.000,-
= Rp 12.500.000,-
Yang telah dibayar (-)
Kurang bayar = Rp 2.500.000,-
Denda :

= 2 x 2% x Rp 2.500.000,- = Rp 100.000,-

= Rp
SKBKB 2.600.000,-

3. BPHTB yang seharusnya terutang pada tanggal

1 Maret 2015 : 5% x (400.000.000 - 50.000.000)

= Rp 17.500.000,-

= Rp
Yang telah dibayar 15.000.000,-
= Rp
Kurang bayar 2.500.000,-

Sanksi administrasi (100%)=

Rp ​2.500.000,-

= Rp
SKBKBT 5.000.000,-

• Tata Cara Penagihan

Sesuai dengan pasal 13, 14 dan 15 Undang-

Undang

BPHTB maka apabila :

1) Pajak terutang tidak/kurang bayar

2) Dari pemeriksaan, SSB kurang bayar
3) Wajib Pajak dikenakan sanksi administrasi
berupa denda/bunga, maka Direktorat Jenderal
Pajak menerbitkan Surat Tagihan BPHTB
(STB) ditambah sanksi bunga 2% per bulan
maksimum 24 bulan.
 Surat Tagihan BPHTB setara dengan Surat
Ketetapan Pajak (SKP), SKBKB, SKBKBT, STB,
SK Pembetulan / SK Pengurangan / SK Keberatan
/ SK Banding merupakan Dasar Penagihan Pajak.

Pajak terutang berdasar SURAT-SURAT tersebut diatas harus

dilunasi paling lambat 1(satu) bulan sejak diterima oleh wajib
pajak, lewat batas waktu dapat ditagih dengan
SURAT PAKSA.

C. SOAL LATIHAN/TUGAS

D. DAFTAR PUSTAKA
​

Anastasia Diana, ​Lislis Setiawati, 2009,

Perpajakan Indonesia, Konsep, Aplikasi dan
Penuntun Praktis, Andi, Yogyakarta.

BFI, 2014, Pajak Terapan Brevet A & B,

Modul- 1, ​Bina Fiskal Indonesia,
Tangerang Selatan.

BFI, 2014, Pajak Terapan Brevet A & B,

Modul-2, ​Bina Fiskal Indonesia,
Tangerang Selatan.

Jeni susyanti, Ahmad Dahlan, 2015, Perpajakan

untuk praktisi dan akademisi, Empat Dua
Media, Malang Jawa Timur

Mardiasmo, 2011, Perpajakan Edisi revisi,

Andi, Yogyakarta

Republik Indonesia, Undang-Undang No. 46

Tahun 2009, tentang Perubahan Kedua atas
Undang-Undang No. 8 Tahun 1983, tentang
“Pajak Pertambahan Nilai Barang dan Jasa dan
Pajak Penjualan Barang Mewah”
 Pajak Penjualan Barang Mewah”

Republik Indonesia, Undang-Undang No. 19

Tahun 2000, tentang Perubahan atas Undang-
Undang No. 19 Tahun 1997, tentang
“Penagihan Pajak Dengan Surat Paksa”

Republik Indonesia, Undang-Undang No. 12

Tahun 1994, tentang Perubahan atas Undang-
Undang No. 12 Tahun 1985, tentang “Pajak
Bumi dan Bangunan”

Republik Indonesia, Undang-Undang No. 21

Tahun 1997, tentang “Bea Perolehan Hak Atas
Tanah Pajak Bumi dan Bangunan”

Siti Resmi, Perpajakan teori dan kasus,

Salemba Empat

Waluyo, Perpajakan Indonesia Edisi 10 ,

Salemba Empat​

​
​

Modul Perpajakan 2
​
​
​

Modul Perpajakan 2

Modul Perpajakan 2

​
​

Modul Perpajakan 2

Modul Perpajakan 2

​
Modul Perpajakan 2

22