Jual beli tanah harus dilakukan di hadapan PPAT

Adapun beberapa syarat untuk membuat AJB yang biasanya akan diminta oleh petugas PPAT, meliputi:

Data Tanah

1. Pajak Bumi Bangunan (PBB) 5 tahun terakhir dan disertai Surat Tanda Terima Setoran

2. Sertifikat tanah (dilampirkan untuk pengecekan balik nama)

3. Surat Izin Mendirikan Bangunan (IMB) 

4. Bukti pembayaran rekening listrik, telepon dan air

5. Surat Roya dari Bank (jika masih hipotik)

Data Penjual dan Pembeli (Perorangan)

1. Fotokopi KTP suami dan istri (bila sudah menikah)

2. Fotokopi Kartu Keluarga

3. Fotokopi Akta Nikah

4. Fotokopi keterangan WNI

Hal-Hal yang Wajib Dipenuhi:

1. Memeriksa keaslian sertifikat ke BPN

2. Penjual telah membayar Pajak Penghasilan (PPh) sebesar 5% dari harga jual

3. Penjual telah membayar Pajak Jual beli

4. Memiliki surat pernyataan dari penjual bahwa tanah yang dimiliki tidak dalam sengketa

Peraturan Pemerintah No. 37 Tahun 1998, PPAT disebut sebagai pejabat umum yang diberi kewenangan
untuk membuat akta-akta otentik mengenai perbuatan hukum tertentu terkait hak atas tanah atau Hak
Milik Atas Satuan Rumah Susun.

Hal ini juga diatur dalam PP No. 37 Tahun 1998 Pasal 1 ayat 2 yang berbunyi “PPAT Sementara adalah
pejabat Pemerintah yang ditunjuk karena jabatannya untuk melaksanakan tugas PPAT dengan membuat
akta PPAT di daerah yang belum cukup terdapat PPAT.”

Tanah yang akan diperjualbelikan harus LUNAS PBB & TIDAK DALAM SENGKETA.
Dalam Undang-Undang Pokok Agraria (UUPA) pasal 5, pengertian jual beli tanah yang sah mengacu pada
pengertian jual beli tanah menurut hukum adat. Di dalamnya terdapat dua konsep utama, yaitu terang
dan tunai.

Terang maksudnya pemindahan hak dilakukan di hadapan kepala adat, yang berperan sebagai pejabat,
dalam hal ini PPAT. Sedangkan tunai mengacu pada pemindahan hak yang dilakukan secara serentak.

Cara Membuat Surat Sporadik

 Pemohon menuliskan identitasnya dengan jelas dan lengkap. Susunan identtias tersebut antara
lain, nama, umur, pekerjaan, nomor Kartu Tanda Penduduk (KTP), dan Alamat;

 Pemohon menyatakan dengan beritikad baik menguasai sebidang tanah yang telah dikuasainya
dengan merinci lokasi serta status tanah tersebut. Susunan dari bagian ini antara lain, jalan,
RT/RW, Desa/Kelurahan, Kota Administrasi, NIB, status tanah, peruntukan tanah; 

 Pemohon menerangkan batas-batas tanah dari sebelah utara, timur, selatan, barat dengan
menuliskan pemilik tanah pada batas mata angin tersebut;

 Pemohon menjelaskan bahwa tanah tersebut dikuasai/dimiliki sejak tahun berapa serta
menegaskan tanah tersebut dikuasai secara terus-menerus, tidak dijadikan atau menjadi
jaminan suatu hutang, serta tidak dalam status sengketa;

 Pemohon menegaskan bahwa pembuatan surat sporadik ini ialah dengan sungguh-sungguh dan
bersedia diangkat sumpah jika diperlukan serta menyatakan bersedia dituntut dihadapan pihak
yang berwenang jika isi dari surat sporadik terkait tidak benar;

 Surat sporadik ini harus mencantumkan kedua orang saksi dan harus membubuhkan tanda
tangannya;

 Pemohon menandatangani surat sporadik ini dengan dibubuhkan materai;

 Surat sporadik ini harus mencantumkan tanda tangan kelurahan atau kepala desa sebagai pihak
yang mengetahui.
Contoh Perhitungan Pajak PBB

Pak Agung adalah pemilik bisnis rumah kost di daerah Kelapa Gading, Jakarta Utara dengan memiliki
area kost seluas 300 meter persegi dengan luas bangunan 240 meter persegi. Diketahui bahwa harga
tanah per meter adalah 10 juta dan harga bangunannya 5 juta/meter.

Pertama, Anda harus cari dulu nilai total tanah dan bangunannya:

Tanah = 300 x 10.000.000 = Rp3.000.000.000

Bangunan = 240 x 5.000.000 = Rp1.200.000.000

Kedua, hitung nilai NJOP dengan menjumlahkan nilai tanah dan bangunan:

NJOP = Rp3.000.000.000 + Rp1.200.000.000 = Rp 4.200.000.000

Terakhir, hitung besaran PBB :

NJKP = 20% x Rp4.200.000.000 = Rp840.000.000

PPB = 0,5% x Rp840.000.000  = Rp4.200.000

Dari hasil dari hitung-hitungan di atas, didapatkan besaran pajak PBB yang harus dibayarkan oleh Pak
Agung setiap tahunnya adalah Rp4.200.000.

 Apa Itu Hak Tanggungan?

Hak tanggungan sebagaimana yang dimaksud dalam Undang-Undang No.4 Tanggal 9 April 1996 Pasal 1
Ayat 1 adalah: 

“Hak Tanggungan atas tanah beserta benda-benda yang berkaitan dengan tanah, yang selanjutnya
disebut Hak Tanggungan, adalah hak jaminan yang dibebankan pada hak atas tanah sebagaimana
dimaksud dalam Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria,
berikut atau tidak berikut benda-benda lain yang merupakan satu kesatuan dengan tanah itu, untuk
pelunasan utang tertentu terhadap kreditor-kreditor lain.”

Hak tanggungan juga berkaitan erat dengan Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT), khususnya bagi
kamu yang ingin mencicil KPR. APHT memiliki fungsi utama yaitu untuk mengatur persyaratan dan
ketentuan yang berhubungan dengan pemberian Hak Tanggungan dari debitur ke kreditur. Pemberian
hak tanggungan ini juga berguna sebagai jaminan pelunasan utang pihak debitur kepada kreditur.

Objek Hak Tanggungan

Berikut objek-objek dari hak tanggungan:

 Hak - hak atas tanah yakni Hak Milik (HM)

 Hak Guna Usaha (HGU)

  Hak Guna Bangunan (HGB)

 Hak Pakai

 Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun (HMASRS).

Prosedur Mengajukan Hak Tanggungan

1. Mendatangi PPAT/Notaris untuk membuat Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT)

2. Jika sudah memiliki APHT, permohonan pendaftaran dapat diajukan ke badan pertanahan
dengan mengisi formulir yang sudah disediakan.

3. Membayar biaya pendaftaran Hak Tanggungan dan Penerimaan Negara Bukan Pajak (PNBP)

sesuai Surat Perintah Setor (SPS) di kantor pertanahan.

Syarat Pembebanan Hak Tanggungan

Berdasarkan Undang-undang Hak Tanggungan (UUHT), berikut syarat-syarat pembebanan Hak

Tanggungan yang harus diketahui:

 Pemberian Hak Tanggungan harus dimulai dengan perjanjian pemberian Hak Tanggungan yang
berguna sebagai jaminan pelunasan utang.

 Hak Tanggungan baru dapat diberikan apabila sudah memenuhi persyaratan spesialitas, yakni
Nama dan identitas jelas pemegang dan pemberi Hak Tanggungan, domisili asal kedua belah
pihak, penunjukan utang secara jelas, uraian dari utang tersebut, serta nilai tanggungan.

 Pemberian Hak Tanggungan harus memenuhi persyaratan publisitas yang dapat dilakukan
dengan mendaftarkan Hak Tanggungan pada Kantor Pertanahan setempat beserta irah-irah
Demi Keadilan Berdasarkan Ketuhanan Yang Maha Esa.

 Sertifikasi Hak Tanggungan harus beserta titel eksekutorial.

 Apabila perjanjian pelunasan utang yang telah disepakati tidak dapat dipenuhi oleh pihak
debitur, maka pemegang Hak Tanggungan berhak memiliki kuasa atas objek Hak Tanggungan.

Eksekusi Hak Tanggungan

 Pemberian Hak Tanggungan harus didaftarkan terlebih dahulu Kantor Pertanahan sebagai bukti,
kemudian pihak Kantor Pertanahan akan menerbitkan Sertifikat Hak Tanggungan.

 Sertifikasi Tanggungan memiliki fungsi yang sama dengan keputusan pengadilan yang telah
mendapatkan kekuatan hukum tetap.

 Berdasarkan kesepakatan bersama antara pemberi dan pemegang Hak Tanggungan, penjualan
objek tanggungan dapat dilakukan di bawah tangan apabila memang akan menghasilkan
keuntungan tertinggi.
 Penjualan dibawah tangan tersebut namun hanya dapat dilakukan setelah lewat satu bulan
setelah diberitahukan secara tertulis kepada pihak yang terkait, dan setidaknya telah dimuat
dalam dua surat kabar di daerah setempat yang bersangkutan.

 Surat kuasa pembebanan Hak Tanggungan harus diciptakan dengan akta notaris atau akta PPAT

 Eksekusi Hak Tanggungan dapat dilakukan layaknya eksekusi putusan Pengadilan dengan
kekuatan hukum yang tetap.

 Eksekusi diawali dengan teguran dan diakhiri dengan pelelangan tanah yang dibebani dengan
Hak tanggungan.

 Setelah pelelangan dilakukan, maka uang hasil lelang diserahkan kepada Kreditur. Dan
kemudian, tanah tersebut akan diroya dan diserahkan secara bersih kepada pembeli lelang.

 Penjualan atau lelang terhadap suatu benda tetap harus diumumkan dua kali dengan berselang
lima belas hari di surat kabar atau media massa yang terbit di kota tempat objek lelang atau
kota yang berdekatan.
BPHTB