Tugas buat proses step by step dari :

Proses ppjb,(perjanjian jual-beli) dari orang dibeli oleh perusahaan, shm (sertifikat hak bangun)
berubah shgb(sertifikat hak guna banguan)

Total harga tanah 10 miliar

Untuk pembahasan hari selasa

Proses perjanjian jual-beli dari orang dibeli oleh perusahaan, sertifikat hak bangun berubah sertifikat
hak guna banguan

Dalam proses jual beli tanah, rumah, atau bangunan Anda akan dihadapkan pada istilah perjanjian
legal Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB). Selain PPJB, ada pula Pengikatan Jual Beli (PJB) dan Akta
Jual Beli (AJB). PPJB adalah perjanjian jual-beli antara pihak penjual dan pembeli. Dimana statusnya
masih sebatas kesepakatan dan belum ada peralihan hak kepemilikan tanah/rumah secara hukum.

Sertifikat hak milik

Berdasarkan UU No.5 Tahun 1960 tentang Pokok-pokok Agraria sertifikat tanah yang sah di mata
hukum adalah:

Sertifikat Hak Milik (SHM) adalah sertifikat atas kepemilikan penuh hak lahan dan/atau tanah yang
dimiliki pemegang sertifikat tersebut. SHM sering disebut sertifikat yang paling kuat karena pihak lain
tidak akan campur tangan atas kepemilikan tanah atau lahan tersebut. Jika melihat karakteristiknya,
tanah dengan sertifikat SHM adalah tanah dengan nilai yang paling tinggi (mahal).

Sifat pembuktian tanah sertifikat sebagai tanda bukti hak, dapat kita lihat pada Pasal 32 Peraturan
Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah :

Pasal 32 :

Sertipikat merupakan surat tanda bukti hak yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat
mengenai data fisik dan data yuridis yang termuat di dalamnya, sepanjang data fisik dan data yuridis
tersebut sesuai dengan data yang ada dalam surat ukur dan buku tanah hak yang bersangkutan.

Dalam hal atas suatu bidang tanah sudah diterbitkan sertipikat secara sah atas nama orang atau
badan hukum yang memperoleh tanah tersebut dengan itikad baik dan secara nyata menguasainya,
maka pihak lain yang merasa mempunyai hak atas tanah itu tidak dapat lagi menuntut pelaksanaan
hak tersebut apabila dalam waktu 5 (lima) tahun sejak diterbitkannya sertipikat itu telah tidak
mengajukan keberatan secara tertulis kepada pemegang sertipikat dan Kepala Kantor Pertanahan
yang bersangkutan ataupun tidak mengajukan gugatan ke Pengadilan mengenai penguasaan tanah
atau penerbitan sertipikat tersebut.

Perbedaan SHM dan HGB

Ada pun cara mengubah sertifikat ini ke SHM, yaitu sebagai berikut.
Mendatangi kantor Badan Pertanahan Negara (BPN), lalu mengisi formulir yang sudah disiapkan dan
membawa dokumen Izin Mendirikan Bangunan (IMB), HGB, fotokopi Surat Pemberitahuan Pajak
Tahunan (SPPT) Pajak Bumi dan Bangunan (PBB), dan Kartu Tanda Penduduk (KTP).

Membayar biaya pendaftaran SHM sebesar Rp50.000,00 untuk luas tanah maksimal 600 meter
persegi.

Setelah itu, lakukan pengambilan sertifikat di loket pelayanan. Pengambilan ini biasanya memerlukan
waktu lima sampai 14 hari kerja.

PPJB (Perjanjian Pengikatan Jual Beli) adalah sebuah perjanjian antara dua pihak yang mengatur
tentang penjualan suatu properti. Dalam hal ini, PPJB terjadi antara orang dengan perusahaan yang
ingin membeli properti yang dimiliki oleh orang tersebut.

Setelah PPJB terjadi dan perusahaan membayar seluruh harga properti, maka dilakukanlah proses
balik nama SHM (Sertifikat Hak Milik) dari nama orang menjadi nama perusahaan. Proses ini melalui
tahapan-tahapan seperti pembayaran pajak dan biaya notaris, pengajuan permohonan perubahan
nama SHM, dan penerbitan SHM atas nama perusahaan.

Dalam hal SHM berubah menjadi SHGB (Sertifikat Hak Guna Bangunan), hal ini bisa terjadi karena
beberapa alasan, seperti peraturan daerah yang mewajibkan semua sertifikat atas bangunan diatas
tanah selalu berstatus SHGB, atau perusahaan akan membangun gedung diatas tanah tersebut.

Dasar hukumnya adalah Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok
Agraria (UUPA) yang mengatur tentang hak atas tanah dan sumber daya alam. Sedangkan mengenai
perubahan nama SHM menjadi SHGB, dasar hukumnya terdapat pada Pasal 31 ayat (1) UUPA yang
menyebutkan bahwa hak atas tanah dapat diberikan sebagai hak milik, hak guna bangunan, atau hak
pakai.

Pasal 37. Hak guna-bangunan terjadi: a. mengenai tanah yang dikuasai langsung oleh Negara; karena
penetapan Pemerintah; b. mengenai tanah milik; karena perjanjian yang berbentuk otentik antara
pemilik tanah yang bersangkutan dengan pihak yang akan memperoleh hak guna bangunan itu, yang
bermaksud menimbulkan hak tersebut

Proses PPJB (Perjanjian Pengikatan Jual Beli) di Indonesia biasanya melibatkan beberapa tahapan
yang harus dilakukan oleh kedua belah pihak, yaitu penjual dan pembeli. Berikut adalah tahapan-
tahapan umum dalam proses PPJB di Indonesia:

1. Persiapan dokumen: Penjual dan pembeli harus menyiapkan dokumen-dokumen yang

diperlukan seperti sertifikat tanah, surat-surat kepemilikan, bukti pembayaran pajak, dan
dokumen lainnya yang relevan.
2. Kesepakatan harga dan syarat-syarat jual beli: Penjual dan pembeli harus menentukan harga
dan syarat-syarat jual beli seperti cara pembayaran, jangka waktu pembayaran, dan lain
sebagainya.
3. Pembuatan perjanjian: Setelah terjadi kesepakatan, kedua belah pihak harus membuat
perjanjian PPJB yang mencakup semua syarat dan ketentuan yang telah disepakati.
 4. Penandatanganan perjanjian: Setelah perjanjian PPJB selesai dibuat, kedua belah pihak harus
menandatanganinya di hadapan notaris atau PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah) untuk
memastikan legalitas perjanjian tersebut.
5. Pembayaran uang muka: Setelah perjanjian ditandatangani, pembeli harus membayar uang
muka sebagai tanda jadi. Besarnya uang muka ini disesuaikan dengan kesepakatan antara
penjual dan pembeli.
6. Pelunasan pembayaran: Pembeli harus melunasi pembayaran sesuai dengan kesepakatan
yang telah dibuat, baik secara tunai atau dengan fasilitas kredit dari bank.
7. Pemindahan hak atas tanah: Setelah pembayaran lunas, maka penjual akan menyerahkan
hak atas tanah kepada pembeli. Proses pemindahan hak atas tanah ini biasanya melalui
proses balik nama sertifikat tanah yang diurus oleh notaris atau PPAT.
8. Penerbitan sertifikat hak atas tanah: Setelah proses balik nama selesai, maka akan
diterbitkan sertifikat hak atas tanah yang atas namanya, baik dalam bentuk SHM (Sertifikat
Hak Milik) atau SHGB (Sertifikat Hak Guna Bangunan) tergantung jenis hak atas tanah yang
diberikan.

Itulah beberapa tahapan umum dalam proses PPJB di Indonesia. Namun, proses ini dapat berbeda-
beda tergantung dari kebijakan masing-masing perusahaan dan kondisi transaksi jual beli yang
terjadi.

Pengurusan SHM (Sertifikat Hak Milik) di Indonesia diatur oleh beberapa undang-undang dan
peraturan pemerintah, di antaranya:

1. Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA).
UUPA mengatur mengenai hak atas tanah, termasuk SHM, serta tata cara perolehan dan
pemberian hak atas tanah.
2. Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun (UURS). UU ini mengatur
mengenai pengelolaan, pengurusan, dan pemberian SHM atas unit rumah susun.
3. Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah. Peraturan ini
mengatur mengenai pendaftaran tanah dan pembuatan sertifikat hak atas tanah, termasuk
SHM.
4. Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 29
Tahun 2016 tentang Tata Cara Pendaftaran Tanah Sistematis Lengkap (PTSL). Peraturan ini
mengatur mengenai tata cara pendaftaran tanah secara sistematis dan lengkap, serta
pemberian SHM.

Dalam praktiknya, pengurusan SHM di Indonesia dilakukan oleh Badan Pertanahan Nasional (BPN)
atau lembaga yang ditunjuk oleh pemerintah daerah. Proses pengurusan SHM meliputi beberapa
tahap, seperti pengukuran tanah, pengajuan permohonan, verifikasi dan validasi dokumen, hingga
penerbitan sertifikat hak atas tanah.
Namun, terdapat juga beberapa masalah dalam pengurusan SHM di Indonesia, seperti kurangnya
data dan informasi yang akurat, proses yang rumit dan birokratis, serta praktik-praktik yang tidak
transparan dan rentan terhadap korupsi. Oleh karena itu, pemerintah terus melakukan reformasi dan
perbaikan sistem pengurusan SHM untuk memastikan kepastian hukum atas hak atas tanah dan
mendorong investasi serta pembangunan yang berkelanjutan.