1. Bagaimana prosedur peralihan hak atas tanah?Jelaskan!

Menurut Pasal 37 Peraturan Pemerintah (PP) Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran
Tanah, Akta Jual Beli (AJB) merupakan bukti sah (selain risalah lelang, jika peralihan
haknya melalui lelang) bahwa hak atas tanah dan bangunan sudah beralih kepada pihak lain.
AJB dibuat di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) atau camat untuk daerah
tertentu yang masih jarang terdapat PPAT. Secara hukum, Peralihan Hak atas tanah dan
bangunan tidak bisa dilakukan di bawah tangan.
Langkah pertama yang harus dilakukan untuk melakukan jual beli tanah dan bangunan
adalah dengan mendatangi kantor PPAT untuk mendapatkan keterangan mengenai proses
jual beli dan menyiapkan persyaratan untuk proses jual beli tersebut. PPAT memiliki wilayah
kerja untuk daerah tingkat dua. Jika PPAT berkantor di Jakarta Timur, ia hanya bisa
membuat akta PPAT untuk wilayah Jakarta Timur saja. Demikian juga jika berkantor di Kota
Bekasi, ia hanya bisa membuat akta untuk objek yang ada di Kota Bekasi saja.
Sebelum dilakukan jual beli, PPAT akan menerangkan langkah-langkah dan persyaratan
yang diperlukan untuk melaksanakan jual beli. Kepentingan lainnya adalah untuk
menyerahkan asli sertifikat terlebih dahulu untuk dilakukan pengecekan terhadap kesesuaian
data teknis dan yuridis antara sertifikat dan buku tanah yang ada di kantor pertanahan.

Pemeriksaan Sertifikat ke BPN

Pemeriksaan sertifikat ke BPN dilakukan oleh PPAT yang bertujuan untuk mengetahui
bahwa objek jual beli tidak dalam sengketa hukum, dalam jaminan, sita, atau blokir dari
pihak lain. Jika ada catatan di dalam buku tanah yang ada di BPN, maka penjual
berkewajiban terlebih dahulu untuk membersihkan catatan tersebut. Jika catatan tersebut
berupa blokir, maka blokir tersebut harus diangkat terlebih dahulu. Tanpa proses ini jual beli
tidak bisa dilaksanakan.

Menyerahkan SPPT PBB dan Bukti Pembayarannya

Berkas lainnya yang harus diserahkan kepada PPAT adalah Surat Pemberitahuan Pajak
Terhutang Pajak Bumi dan Bangunan atau SPPT PBB dan bukti pembayarannya. Penyerahan
SPPT PBB sebelum jual beli dilakukan juga diperlukan untuk memastikan bahwa tidak ada
tunggakan pembayaran PBB dan menghitung biaya-biaya dan pajak-pajak yang menjadi
kewajiban masing-masing pihak. Penghitungan biaya-biaya tersebut bisa dilakukan
berdasarkan Nilai Jual Objek Pajak (NJOP).

Menyerahkan Dokumen-Dokumen para Pihak

Dokumen-dokumen para pihak perlu diserahkan kepada PPAT sebelum dilakukan
penandatanganan akta jual beli, hal ini bertujuan supaya PPAT bisa menyiapkan AJB-nya
terlebih dahulu sehingga pada saat hari yang disepakati untuk penandatanganan AJB bisa
dilakukan dengan segera.
Dokumen yang disiapkan oleh penjual:
 - Asli sertifikat;
- Asli SPPT PBB tahun terakhir dan bukti pembayaran;
- Ijin Mendirikan Bangunan (IMB) dan dokumen lainnya mengenai tanah dan bangunan,
jika objek jual beli berupa tanah dan bangunan;
- Fotokopi KTP dan KK suami dan istri;
- Fotokopi surat nikah, jika sudah menikah. Jika penjual belum menikah diperlukan surat
pernyataan yang menyatakan bahwa yang bersangkutan belum menikah;
- Fotokopi Nomor Pokok Wajib Pajak (NPWP);
- Fotokopi Surat Keterangan Kematian (dalam hal pemilik sudah meninggal); dan
- Fotokopi Surat Keterangan Waris yang dilegalisir oleh kelurahan.

Dokumen yang disiapkan oleh pembeli:

- Fotokopi KTP dan KK; dan
- Fotokopi NPWP.
- Bagaimana Jika Pihak Suami atau Istri Meninggal Dunia?
Jika suami atau istri ada yang meninggal dunia, harus ada persetujuan untuk menjual dari
ahli waris tanpa melihat nama yang tercantum di dalam sertifikat, apakah atas nama
suami atau atas nama istri. Artinya persetujuan ahli waris tetap diperlukan jika sertifikat
atas nama istri dan yang meninggal adalah suami. Begitu pula sebaliknya.

Bagaimana Jika Suami atau Istri Tidak Bisa Menandatangani AJB?

Ikatan tali perkawinan menyebabkan terjadinya percampuran harta antara suami dan istri,
sepanjang tidak ada perjanjian kawin. Dalam hal menjual diperlukan persetujuan suami atau istri.
Jika suami atau istri karena sesuatu dan lain hal tidak bisa ikut hadir pada saat penandatanganan
AJB, wajib ada surat persetujuan menjual yang dibuat di hadapan notaris, minimal surat
persetujuan tersebut dilegalisir.

Lain hal jika ada perjanjian kawin yang menyatakan pemisahan harta, tidak diperlukan
persetujuan suami atau istri. Sebab lainnya adalah harta yang diperoleh sebelum pernikahan tidak
termasuk harga 'gono-gini'. Untuk menentukan objek jual beli ini merupakan harga 'gono-gini'
atau bukan, bisa dilihat dengan membandingkan tanggal pernikahan dengan tanggal
diperolehnya objek jual beli. Jika tanah dan bangunan diperoleh sebelum tanggal pernikahan atau
sesudah perceraian, harta tersebut bukan merupakan harta 'gono-gini'.

Penandatanganan Akta Jual Beli

Jika semua syarat-syarat yang diperlukan sudah dilengkapi, seperti dokumen-dokumen di atas,
penjual sudah menerima haknya, pajak-pajak sudah dibayarkan, biaya Akta Jual Beli
(AJB) sudah diterima PPAT maka dilakukan penandatanganan AJB dengan dihadiri oleh dua
orang saksi yang pada umumnya karyawan kantor PPAT tersebut.

Balik Nama Sertifikat

Balik nama sertifikat diajukan oleh PPAT pembuat AJB ke kantor pertanahan setempat. Proses
balik nama ini memakan waktu kurang lebih dua minggu. Teknisnya adalah nama yang ada di
sertifikat pada awalnya dicoret dan digantikan oleh pembeli dengan mencantumkan dasar
peralihannya, yaitu nomor dan tanggal AJB beserta PPAT yang membuatnya. Setelah itu,
sertifikat sudah selesai dibaliknamakan ke atas nama pembeli.

Pengecekan Fisik di Lokasi

Adakalanya sertifikat atas tanah tidak ada masalah secara yuridis, namun secara fisik bisa saja
kebalikannya, hal ini bisa terjadi terutama di daerah yang pemahaman hukum masih kurang.
Mereka masih beranggapan bahwa dengan menguasai fisik sudah cukup untuk menandai
kepemilikan mereka atas objek tersebut. Jadi jika kita ingin membeli rumah atau tanah
sebaiknya dilakukan pengecekan secara yuridis dan fisik. Secara yuridis dilakukan ke Kantor
Pertanahan dan pengecekan secara fisik dilakukan ke lokasi dengan bertanya kepada tetangga
atau pihak yang berwenang seperti RT, RW, dan kelurahan. Anda harus cermat saat melakukan
transaksi tanah karena perjuangannya memerlukan energi, waktu, dan biaya yang cukup besar.

2. Jelaskan bentuk-bentuk peralihan hak atas tanah dalam praktik pertanahan?

Secara umum terjadinya peralihan hak atas tanah itu dapat disebabkan oleh berbagai perbuatan
hukum antara lain:

1. Jual beli
2. Tukar menukar
3. Hibah
4. Pemasukan dalam perusahaan
5. Pembagian hak bersama
6. Pemberian hak guna bangunan/hak pakai atas tanah hak milik
7. Pemberian hak tanggungan
8. Pemberian kuasa pembebanan hak tanggungan

Peralihan hak atas tanah dalam beberapa bentuk, yaitu:

- Pemindahan hak, adalah suatu perbuatan hukum yang bertujuan memindahkan hak dari
suatu pihak ke pihak lain.
- Pemindahan hak dengan lelang, adalah proses membeli dan menjual barang atau jasa
dengan cara menawarkan kepada penawar, menawarkan tawaran harga lebih tinggi, dan
kemudian menjual barang kepada penawar harga tertinggi.
- Peralihan hak karena pewarisan hak, adalah hak milik atas tanah dapat berlangsung terus
selama pemiliknya masih hidup dan bila pemiliknya meninggal dunia, maka hak miliknya
dapat dilanjutkan oleh ahli warisnya sepanjang memenuhi syarat sebagai subjek hak
milik.
- Peralihan hak karena penggabungan atau peleburan perseroan atau koperasi, Berdasarkan
penjelasan Pasal 43 ayat 1 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 yang berbunyi
“peralihan hak atas tanah, hak pengelolaan, atau hak milik atas satuan rumah susun
karena penggabungan atau peleburan perseroan atau koperasi yang tidak didahului
dengan likuidasi perseroan atau koperasi yang bergabung atau melebur dapat didaftar
berdasarkan akta yang membuktikan terjadinya penggabungan atau peleburan tersebut
disahkan oleh Pejabat yang berwenang sesuai ketentuan peraturan perundang-undangan
yang berlaku”.
- Pembebanan hak, menurut Pasal 44 ayat (1) PP 24/1997 adalah pembebanan hak
tanggungan pada hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun, pembebanan
HGB, HP dan hak sewa untuk bangunan atas hak milik, dan pembebanan lain pada hak
atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun yang ditentukan dengan peraturan
perundang-undangan dapat didaftar jika dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh PPAT
yang berwenang menurut ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku.

Sumber :

https://www.cermati.com/artikel/cara-lengkap-peralihan-hak-tanah-dan-bangunan-berakta-
jual-beli

https://owntalk.co.id/2020/11/09/bentuk-peralihan-hak-atas-tanah-dalam-praktik-pertanahan/