Pengertian AJB, PJB, Dan PPJB

AJB atau disingkat Akta Jual Beli merupakan bukti sah secara hukum bahwa Anda sudah membeli tanah
atau bangunan dari pihak penjual secara lunas. Fungsi AJB juga penting bagi Anda saat memproses
surat peralihan dari pemilik lama properti tersebut.

AJB dibuat oleh pejabat umum yang berwenang, yaitu PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah) yang
diangkat oleh kepala BPN (Badan Pertanahan Nasional) RI. Baca juga:  Tiga Jenis Surat Tanah

Setiap proses pembelian rumah selalu melalui tahap pengurusan Akta Jual Beli. AJB yang dibuat PPAT
atau Notaris, nantinya akan digunakan untuk pengurusan peralihan sertifikat dari pemilik lama ke pemilik
baru.

Untuk mengurus AJB, ada beberapa syarat yang perlu dipenuhi oleh penjual dan pembeli, terutama
dengan kondisi belum ada sertifikat tanah.

Penjual:

1. Salinan Kartu Tanda Penduduk (suami/istri)

2. Salinan Kartu Keluarga (KK)
3. Surat Keterangan Pendaftaran Tanah (SKPT)
4. Surat bukti hak atas tanah
5. Keterangan dari Kepala Desa atau Camat
6. Surat tanda terima setoran Pajak Bumi dan Bangunan (PBB)

Pembeli:

1. Salinan Kartu Tanda Penduduk (suami/istri)

2. Salinan Kartu Keluarga (KK)
3. Salinan Nomor Pokok Wajib Pajak (NPWP)

Sementara saat akan mengurus proses AJB ke SHM, siapkan beberapa berkas yang harus diserahkan
ke kantor BPN.

1. Formulir permohonan yang sudah diisi dan ditandatangani pemohon atau kuasanya di atas
meterai cukup. Formulir permohonan memuat identitas diri, luas, letak, dan penggunaan tanah
yang dimohon, pernyataan tanah tidak sengketa, dan pernyataan tanah dikuasai secara fisik.
2. Pembuatan surat bebas sengketa yang menyatakan bahwa tanah yang dimaksud tidak dalam
keadaan sengketa, serta ditandatangani oleh RT, RW, dan disahkan oleh kelurahan setempat.
3. Akta Jual Beli dari PPAT
4. Sertifikat Hak Atas Tanah
5. Fotokopi KTP penjual dan pembeli
6. Bukti lunas pembayaran PPh dan BPHTB

Apa Bedanya PJB Dan PPJB?

PPJB dan PJB adalah dua jenis perjanjian yang punya maksud berbeda. Pengikatan Jual Beli (PJB) adalah perjanjian
yang menjelaskan kesepakatan antara penjual untuk menjual properti miliknya, kepada pembeli yang dibuat
dengan akta notaris.
Adanya PJB ini sebenarnya membantu konsumen apabila hendak menjual propertinya dengan alasan tertentu,
misalnya belum lunasnya pembayaran properti.

PJB sendiri dikenal menjadi dua macam yaitu PJB lunas dan PJB tidak lunas. PJB lunas menjelaskan transaksi atas
obyek jual beli yang berada di luar wilayah kerja notaris atau PPAT yang bersangkutan.

Sedangkan PJB tidak lunas dibuat apabila pembayaran harga jual beli belum lunas diterima oleh penjual. Pada PJB
tidak lunas, hal-hal yang dicantumkan antara lain jumlah uang muka yang dibayarkan pada saat penandatangan
akta PJB, cara atau termin pembayaran, kapan pelunasan, dan sanksi-sanksi yang diberikan.

Masih bingung terkait masalah legalitas tanah, mengurus sertifikat, IMB, hingga seputar perpajakannya? Temukan
jawabannya di sini!

Sementara PPJB yang merupakan singkatan dari Pengikatan Perjanjian Jual Beli, adalah perjanjian jual-beli antara
pihak penjual dan pembeli. Dimana statusnya masih sebatas kesepakatan dan belum ada peralihan hak
kepemilikan tanah/rumah secara hukum.

Dengan demikian, di sertifikat masih atas nama penjual, sampai klausul-klausul yang disepakati terpenuhi. PPJB
atau Pengikatan Perjanjian Jual Beli umum dilakukan agar properti tidak dibeli oleh pihak lain.

Tujuan PPJB sebagai pengikat sementara, biasanya sambil menunggu pembuatan AJB resmi di hadapan Pejabat
Pembuat Akta Tanah (PPAT).

Singkatnya, PPJB adalah isi kesepakatan penjual untuk mengikatkan diri akan menjual kepada pembeli. Tentunya
dengan disertai pemberian tanda jadi atau ‘uang muka’ berdasarkan kesepakatan.

PPJB atau lebih dikenal surat perjanjian jual beli rumah dibuat pada saat pembayaran harga belum luas. Adapun isi
yang tertera pada PPJB antara lain harga, kapan waktu pelunasan, dan ketentuan dibuatnya AJB.

(Untuk mengetahui dinamika pasar properti di Indonesia, termasuk sentimen pasar dari sudut pandang pembeli
simak dalam Rumah.com Property Affordability Sentiment Index!)

Poin-poin penting pada PPJB ini meliputi obyek pengikatan jual beli, kewajiban dan jaminan penjual, kewajiban
bagi pembeli, dan isi perjanjian pengikatan jual beli sesuai keputusan pemerintah.

Pada tahun 1995 telah diatur mengenai PPJB ini dalam Peraturan Menteri Negara Perumahan Rakyat No.
09/KPTS/M/1995 tentang Pedoman Pengikatan Jual Beli Rumah. Aturan ini dikeluarkan dengan merujuk pada
Undang-Undang Perumahan dan Permukiman tahun 1992.

Dalam peraturan ini, para pihak yang dimaksud dalam PPJB adalah Perusahaan Pembangunan Perumahan dan
Permukiman atau Developer sebagai penjual dan konsumen sebagai pembeli.

Selanjutnya diatur secara detil tentang kewajiban penjual dan pembeli, jaminan penjual, dan serah terima
bangunan. Termasuk juga pemeliharaan bangunan, penggunaan bangunan, pengalihan hak, ketentuan tentang
pembatalan pengikatan, akta jual beli, dan penyelesaian sengketa