AKTA PERJANJIAN PENGIKATAN JUAL

BELI (PPJB) YANG DIBUAT DIHADAPAN

NOTARIS SEBAGAI SARANA
PERALIHAN HAK ATAS TANAH
Oleh: Alwesius, S.H, M.Kn
Notaris-PPAT
Anggota Majelis Pembinaan dan Pengawas PPAT
Anggota Majelis Kehormatan Notaris
PENGERTIAN
 PPJB ADALAH PERJANJIAN PENDAHULUAN ATAU BANTUAN
YANG DIBUAT OLEH PENJUAL DAN PEMBELI UNTUK
MELAKSANAKAN JUAL BELI DIHADAPAN PPAT

 MISALNYA BANGUNAN OBJEK JUAL BELI MASIH DALAM

PROSES PEMBANGUNAN, HARGA BELUM APAT DIBAYAR
LUNAS, ATAU PENJUAL BERLUM DAPAT MENGOSONGKAN
TANAHNYA
PEMBELIAN TANAH DAN RUMAH DIKAITKAN
DENGAN SUBYEK PENJUALNYA

 TERDIRI DARI :

I. PEMBELIAN DARI PENGEMBANG (PPJB

PENGEMBANG)
PELAKSANAANNYA WAJIB MEMPERHATIKAN
KETENTUAN YANG DIATUR DIDALAM
PERATURAN PERUNDANG-UNDANGAN
PERUMAHAN DAN KAWASAN PEMUKIMAN
SERTA RUMAH SUSUN

II. PEMBELIAN DARI NON PENGEMBANG ==

PERORANGAN DAN/ATAU BADAN HUKUM
 PPJB PENGEMBANG/PROYEK
PERUMAHAN

PPJB PROYEK PERUMAHAN

PPJB HARUS DIBUAT DI HADAPAN NOTARIS
 Perjanjian Pendahuluan Jual Beli atau Perjanjian Pengikatan Jual
Beli yang selanjutnya disebut PPJB adalah kesepakatan antara
pelaku pembangunan dan setiap orang untuk melakukan jual beli
Rumah atau satuan Rumah susun yang dapat dilakukan oleh
pelaku pembangunan sebelum pembangunan untuk Rumah
susun atau dalam proses pembangunan untuk Rumah tunggal
dan Rumah deret yang dibuat di hadapan notaris.(Pasal 1 angka
11 PP NO. 14 Tahun 2016 yang diubah dengan PP No. 12 Tahun
2021)
 PPJB ditandatangani oleh calon pembeli dan pelaku
pembangunan yang dibuat di hadapan notaris. (Pasal 22 K ayat
3 PP NO. 14 Tahun 2016 yang diubah dengan PP No. 12 Tahun
2021)
 Dalam hal calon pembeli merupakan MBR, honorarium atas jasa
hukum notaris ditetapkan sebesar 1%o (satu per mil) dari harga
jual Rumah umum yang ditetapkan oleh Pemerintah pusat. (Pasal
22 K ayat 4 PP NO. 14 Tahun 2016 yang diubah dengan PP No.
SYARAT PEMBUATAN PPJB

 PPJB dilakukan setelah adanya kepastian atas:

1. status kepemilikan tanah;
2. hal yang diperjanjikan;
3. PBG;
4. ketersediaan Prasarana, Sarana, dan Utilitas
Umum; dan
5. keterbangunan paling sedikit 20 o/o (dua puluh
persen).
(Pasal 22 ayat 5 PP NO. 14 Tahun 2016 yang diubah
dengan PP No. 12 Tahun 2021)
 PPJB NON PENGEMBANG
(PERORANGAN DAN/ATAU BADAN
HUKUM)

PPJB PROYEK PERUMAHAN

ALASAN DIBUATNYA PPJB
 Pada prinsipnya PPJB dibuat karena belum dipenuhinya syarat tertentu untuk
dibuatnya AJB dihadapan PPAT atau tanah yang menjadi obyek jual beli
terletak di luar daerah kerja PPAT yang akan membuat AJB. Alasan lainnya:
1. PPJB dibuat karena belum dilakukannya pengecekan atas sertipikat tanah ybs.
2. PPJB dibuat karena harga belum dapat dibayar lunas, sehingga pembayaran harga
dilakukan secara bertahap.
3. PPJB dibuat karena tanahnya belum dipecah, digabung atau sertipikat belum
dibaliknama atau akan dilakukan perpanjangan hak terlebih dahulu.
4. PPJB dibuat karena bangunan belum selesai dibangun
5. PPJB dibuat karena belum dilakukannya Roya HT
6. DLL

 Dalam praktik ada juga PPJB yang dibuat oleh karena pihak pembeli belum
mau melaksanakan penandatanganan AJB sekalipun semua persyaratan untuk
penandatanganan AJB tersebut telah terpenuhi

 Alasan apapun yang menjadi dasar pembuatan PPJB sebaiknya alasan tersebut
diuraikan secara rinci dan tegas di dalam akta PPJB dan untuk alas an
tertentu (misalnya adanya perubahyan haktanhnya didalam isi perjanjian
HAL-HAL YANG DIMUAT DALAM PPJB
 Latar belakang dan alasan dibiuatnya PPJB
 Obyek jual beli
 Kesepakatan untuk pelaksanaan jual beli dan persyaratan atas pelaksanaan
jual beli tersebut
 Kapan pelaksanaan jual beli akan dilakukan
 Harga Jual Beli, Cara Pembayaran dan bukti pembayaran, waktu pembayaran
dan akibatnya jika tidak dibayar pada waktunya
 Jaminan Penjual
 Larangan bagi Penjual untuk menyewakan, menjaminkan, mengalihkan hak
atau melepaskan hak atas Objek Jual Beli
 Klausul yang berkaitan dengan alasan dilakukannya PPJB, misalnya klausul
berkaitan dengan Pengurusan Balik Nama, Pengurusan Periubahan Hak.
Pengurusan Pemecahan Sertpikat, penyelesaian Pembangunan rumah yang
sedang dibangun dll)
 Kuasa mutlak untuk pelaksanaan jual beli dari Penjual kepada Pembeli
 Larangan Pengalihan Hak
 Larangan bagi Para Pihak untuk membatalkan PPJB secara sepihak
 Batal atau pembatalan PPJB
KUASA JUAL DALAM PPJB (KUASA MUTLAK
 KUASA MUTLAK ADALAH KUASA YANG TIDAK DAPAT DICABUT
KEMBALI DAN TIDAK AKAN BERAKHIR OLEH KARENA SEBAB-
SEBAB YANG TERCANTUM DI DALAM PASAL 18123, PASAL 1814
DAN PASAL 1816 KUHPERDATA) ATAU KUASA YANG BERISIKAN
PEMINDAHAN HAK DSARI PEMBERI KUASA KEPADA PENERIMA
KUASA

 KUASA MUTLAK WAJIB DICANTUMKAN DALAM PPJB UNTUK

MEMBERI KEWENANGAN KEPADA PEMBELI AGAR APABILA
PEMBELI TELAH MEMENUHI SEMUA KEWAJIBANNYA DAN TELAH
DIPENUHINYA SYARAT UNTUK MELAKSANAKAN JUAL BELI MAKA
JUAL BELI DAPAT DILAKSANAKAN DENGAN CARA PEMBELI DAPAT
MENANDATANGANI AKTA JUAL BELI DIHADAPAN PPAT TANPA
BANTUAN PENJUAL (PEMBELI BERTINDAK MEWAKILI PENJUAL
DAN BEWRTINDAK UNTUK DIRI SENDIRI SELAKMU PEMBELI)
PPH DAN BPHTB DALAM PEMBUATAN PPJB
I. PAJAK PENGHASILAN (PPH)
 Prinsipnya dalam hal terdapat penghasilan maka timbul kewajiban untuk
membayar PPh

 Dalam Pembuatan Akta PPJB, baik secara bertahap maupun PPJB Lunas,
karena telah ada pembayaran maka terdapat Penghasilan dan karenanya
wajib membayar PPh

 Notaris/PPAT dilarang membuat akta jika PPh tersebut belum dilunasi

II. BPHTB
 Prinsipnya BPHTB dikenakan pada saat terjadinya peristiwa Perolehan hak
atas Tanah dan/atau Bangunan
 Jadi selama belum ada peristiwa tersebut tyang mdenjadi dasar
terutangnya BPHTB seharusnya tidak ada kewaqjiban untuk membayar
BPHTB
 Namun demikian UU No. 1 Tahun 2022 jo PP No. 35 tahun 2023 telah
mewajibkan untuk terlebih dahulu dilunasinya BPHTB sebelum
KEPEMILIKAN OBJEK TELAH BERALIH KARENA PPJB

 SEMA NO. 4 TAHUN 2016 HURUF B.

RUMUSAN HUKUM KAMAR PERDATA
PERDATA UMUM ANGKA 7:

Peralihan hak atas tanah berdasarkan

Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) secara
hukum terjadi jika pembeli telah membayar
lunas harga tanah serta telah menguasai
objek jual beli dan dilakukan dengan itikad
baik.
PENDAFTARAN PPJB
 Pasal 90 PP NO. 18 TAHUN 2021
(1) Pihak yang berkepentingan dapat mengajukan permohonan pencatatan
perjanjian pengikatan jual beli atau perjanjian sewa atas Tanah terdaftar
ke Kantor Pertanahan.
(2) Pencatatan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dilakukan pada daftar
umum dan/atau sertipikat Hak Atas Tanah

 Pasal 127B (1) PERMEN ATR/KA.BPN NO. 16 TAHUN 2021

“Pihak yang berkepentingan dapat mengajukan permohonan pencatatan
perjanjian pengikatan jual beli atau perjanjian sewa atas tanah terdaftar ke
Kantor Pertanahan.”

 Pasal 127B (6) PERMEN ATR/KA.BPN NO. 16 TAHUN 2021

“Dalam hal terdapat catatan mengenai perjanjian pengikatan jual beli
sebagaimana dimaksud pada ayat (1) maka Hak Atas Tanah atau Hak Milik
Atas Satuan Rumah Susun tidak dapat dilakukan peralihan hak selain
kepada pihak yang tercantum dalam perjanjian.
 SEKIAN – SEMOGA BERMANFAAT

ALWESIUS, SH, MKn

HP : 081310438333 (WA),
Email: alwesius_notaris@yahoo.co.id dan
alwesius.notaris@gmail.com