Bismillaahirrohmaanirrohim.

Assalaamualaikum warohmatullahi wabarokatuh.

Kami IRWAN MEI KUSTANTO

NIM. 047861973

UPBJJ MATARAM.

Izin menjawab pertanyaan diskusi sesi 7 ini.

1. Proses jual beli tanah yang sehaurnya, sehingga dikemudian hari tidak timbul permasalahan
hukum.
Hukum agraria nasional saat ini di negara kita didasarkan pada hukum adat, penjelasan mengenai
jual beli tanah tidak diatur dalam UUPA Nomor 5 tahun 1960. Sehingga pengertian jual beli tanah
harus berarti sebagai perbuatan hukum yang berupa penyerahan hak milik/penyerahan tanah
untuk selama-lamanya oleh penjual kepada pembeli yang juga saat itu menyerahkan harganya
kepada penjual. KUHPerdata pasal 1458 menjelaskan bahwa “jual beli dianggap telah terjadi
diantara kedua belah pihak saat mereka mencapai kesepakatan mengenai benda yang
diperjualbelikan beserta harganya biarpun benda tersebt belum diserahkan dan harganya belum
dibayar”. Transaksi harus memiliki bukti adanya pembelian untuk menandakan bahwa benda
tersebut sudah beralih, sama halnya juga untuk jual beli tanah dan bangunan. Setiap Jual beli
tanah atau rumah dibuktikan dengan Akta Jual Beli tanah dan bangunan (AJB). Pembuatan AJB
dilakukan oleh para pihak dikantor Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Jual beli tanah harus
bersifat terang dan tunai, yaitu harus di hadapan PPAT dan harus dibayar lunas. Sebelum PPAT
membuatAJB, PPAT akan memberikan penjelasan mengenai prosedur dan persyaratan yangperlu
dilengkapi penjual dan pembeli.

Dalam proses pembuatan AJB, persyaratanyang dibutuhkan pihak penjual dan pembeli adalah
sebagai berikut

1. Pemeriksaan Sertifikat dan Surat Tanda Terima Setoran PBB PPAT akan melakukan
pemeriksaan Sertifikat hak atas tanah. Pemeriksaan dilakukan untuk mencocokan data
antara sertifikat dengan Buku Tanah dikantor Pertanahan, memastikan bahwa tanah
tersebut tidak terlibat dalam sengketa hukum, tidak sedang dijaminkan, dan tidak dalam
penyitaan. PPAT juga memeriksa Pajak Bumi dan Bangunan atau PBB. PPAT juga melakukan
pemeriksaan pada Surat Tanda Terima Setoran PBB atau STTS PBB untuk memastikan bahwa
tanah tersebut tidak menunggak pembayaran PBB.
2. Persetujuan Suami Istri, apabila penjual sudah menikah, maka tanah dan bangunan akan
menjadi harta bersama, sehingga penjualan tanah tersebut harus atas dasar persetujuan
suami/istri dengan penandatanganan surat persetujuan khusus atau turut menandatangani
AJB. Apabila suami atau istri sudah meninggal, dapat dilakukan dengan melampirkan surat
keterangan kematian dari kantor kelurahan.
3. Biaya pajak dan pembuatan AJB. Penjual harus membayar pajak penghasilan (PPh) dan
pembeli harus membayar Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB),
denganketentuan sebagai berikut: Pajak Penjual (PPh) = Harga Jual x 2,5 % PajakPembeli
(BPHTB) = { Harga Jual – Nilai Tidak Kena Pajak} x 5 % Pembeli dan Penjual membayar jasa
 PPAT yang pada umumnya akan ditanggung bersama atau jika kedua belah pihak bersepakat
ditanggung oleh salah satu pihak.
4. Pembuatan dan Penandatangan AJB, PPAT membacakan dan menjelaskan isi AJB. Apabila
penjual dan pembeli menyetujui isi AJB maka kemudian AJB ditandatangani oleh
penjual, pembeli, saksi dan PPAT. Setelah ditandatangani, AJB dicetak. AJB cetakan asli dibuat
untuk disimpan oleh PPAT dan diserahkanke kantor pertahanan untuk keperluan balik nama,
sedangkan pihak penjual dan pembeli akan mendapatkan salinan AJB.
5. Proses balik nama di kantor pertanahan Setelah AJB ditandatangani, maka sertikat baru
akan bisa dibalik nama kenama pembeli.

Dalam hal ini tentunya dalam setiap transaksi harus memiliki bukti adanya pembelian
untuk menandakan bahwa benda atau tanah tersebut sudah beralih ke penjual kemudian proses
yang sama dilakukan kembali untuk menerbitkan sertifikat baru dengan nama pembeli, sama hal
nya juga untuk jual beli tanah dan bangunan. Dan dalam satu bidang tanah hanya
diperbolehkan memiliki satu sertifikat. Jika ada sertifikat lain maka sudah dipastikan itu tidak sah.
Ini untuk menghindarkan terjadinya sertifikat ganda dan kekeliruan.

7 Hal Yang Harus Diperhatikan Ketika Melakukan Jual Beli Tanah :

1) Pahami dan teliti dokumen status tanah yang hendak dijual atau dibeli
2) Pahami dan teliti status kepemilikan tanah
3) Teliti dan pahami luas tanah
4) Ketahui lokasi tanah
5) Pastikan proses jual beli tanah disertai dengan Akta Jual Beli (AJB)
6) Penyertaan PPJB
7) Pembayaran PPh dan BPHTB

2. Dokumen apa saja yang harus ada saat proses jual beli tanah serta apabila tanah tersebut bukan
merupakan hak milik, melainkan hak pakai, hak guna bangunan maupun hak guna usaha,
bagaimana sebaiknya keputusan dalam jual beli tanah tersebut.
Berkas-berkas yang perlu diserahkan untuk proses balik nama meliputi :
1. Dokumen Pembeli
 Fotokopi Kartu Tanda Penduduk
 Fotokopi Kartu Keluarga Fotokopi Akta Nikah (jika sudah menikah)
 Fotokopi NPWP
 Bukti lunas pembayaran BPHTB
 Surat permohonan balik nama yang sudah ditandatangani
 AJB dari PPAT
2. Dokumen Penjual
 Fotokopi Kartu Tanda Penduduk
 Fotokopi Kartu Keluarga Fotokopi
 Akta Nikah
 Sertifikat Hak Atas Tanah
 Bukti lunas pembayaran PPh

Secara mendasar, tanah di dalam KUHPerdata dikategorikan sebagai benda tidak bergerak. Maka
dari itu apabila kita membicarakan mengenai jual beli tanah perpindahan yang dilakukan bukan
objeknya (tanah) melainkan hak kepemilikan atas tanahnya. Berdasarkan KUHPerdata jual beli
harus didasarkan pada persetujuan yang mengikat dan disetujui oleh kedua belah pihak,
dari segi barang, harga, tempat, prosedurnya. Dan diantara kesepakatan antara kedua belah
pihak yang bersangkutan, pasti ada pihak ketiga yang membantu dalam membuat perjanjian
yang menunjukkan adanya kesepakatan diantara keduanya, yaitu Pejabat Pembuat Akta Tanah
(PPAT). Kewenangan PPAT berdasarkan Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998
tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PP 37/1998), adalah membuat akta-akta
otentik mengenai perbuatan hukum tertentu yang berkaitan dengan hak atas tanah. Biasanya,
yang sering dilakukan adalah melakukan jual beli tanah dengan status kepemilikan hak
milik, karena lebih mudah dalam melakukan jual beli.

Untuk tanah yang berstatus hak pakai di atas tanah negara dan tanah hak pengelolaan (HPL),
dapat beralih dan dialihkan pada pihak lain sesuai dengan yang ada dalam Pasal 54 ayat (1)
Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996 tentang Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangungan dan
Hak Pakai atas Tanah (PP 40/1996). Peralihan hak pakai karena jual beli dapat dilakukan apabila
terdapat perjanjian pemberian hak pakai atas tanah hak milik yang bersangkutan.
Dengan adanya perjanjian peralihan hak pakai atas tanah menunjukkan adanya peralihan
dan harus didaftarkan di Kantor Pertanahan Untuk tanah yang statusnya milik perseorangan,
jual beli tanah hak pakai hanya mungkin dilakukan bila sudah diatur terlebih dulu
dalam perjanjian pemberian hak pakai antara pemegang hak milik dan pemegang hak pakai.
Apabila tidak memenuhi hal tersebut, maka pemegang hak pakai tidak bisa menjual hak pakainya
kepada pihak ketiga

Peralihan HGU. HGU dapat diberikan untuk jangka waktu paling lama 25 tahun. Untuk
perusahaan yang memerlukan waktu lebih lama dapat diberikan HGU untuk jangka waktu
paling lama 35 tahun. Atas permintaan pemegang HGU dan mengingat keadaan
perusahaannya, jangka waktu tersebut dapat diperpanjang dengan waktu paling lama 25 tahun.
Perpanjangan dan pembaharuan HGU dapat dilakukan atas permohonan pemegang hak
bila memenuhi syarat:

(i) tanahnya masih diusahakan denganbaik sesuai dengan keadaan, sifat, dan tujuan
pemberian hak tersebut,
(ii) syarat-syarat pemberian hak tersebut dipenuhi dengan baik oleh pemeganghak
(iii) pemegang hak masih memenuhi syarat sebagai pemegang hak.

HGU dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain melalui :

(i) jual-beli,
(ii) tukar-menukar,
(iii) penyertaan dalam modal,
(iv) hibah, dan
(v) pewarisan.

Peralihan HGU karena jual beli wajib dilakukan dengan akta yang dibuat oleh Pejabat Pembuat
Akta Tanah. Jual beli yang dilakukan melalui pelelangan dibuktikan dengan adanya
Berita Acara Lelang. Sedangkan peralihan HGU melalui pewarisan wajib dibuktikan dengan
surat wasiat atau surat keterangan waris yang dibuat oleh instansi yang berwenang.

https://smartlegal.id/smarticle/2018/12/05/tahapan-jual-beli-tanah/

https://bizlaw.co.id/jual-beli-tanah-dengan-status-hak-pakai

https://hukumproperti.com/aspek-hukum-hak-guna-usaha-dan-peraturannya