Bagi masyarakat yang awam terhadap hukum, segala permasalahan tentang tanah dan

kepemilikannya terasa rumit. Hal ini terbukti dari banyaknya kasus sengketa tanah yang
semakin hari semakin banyak. Setiap proses peralihan tanah baik melalui jual-beli,
warisan,hibah, tukar menukar dan lain sebagainya sebenarnya dapat diselesaikan dengan
prosedur hukum yang benar. Hal ini penting untuk menghindari sengketa yang muncul
dikemudian hari.

Sebagai contoh dalam kasus hibah berikut ini.

Tuan Sadath memiliki sebidang tanah berikut bangunan toko diatasnya seluas 300 meter
persegi, terletak di Jalan Pamulang Barat no 7 Tangerang Selatan. Tanah tersebut sudah
bersertifikat hak milik. Dikarenakan sudah terlalu tua dan tidak bisa lagi mengurusi tokonya.
Kemudian Tuan Sadath menjual tanah beserta tokonya kepada Tuan Hidayat selaku partner
bisnisnya.

Dari kasus tersebut, bagaimana prosedur jual beli yang benar agar di kemudian hari tidak
timbul permasalahan?

JAWAB:

*APA BILA DI LAKUKAN HIBAH ADALAH

Menurut pasal Pasal 1666 ayat 1 Kitab Undang-undang Hukum Perdata, hibah adalah suatu
persetujuan dimana si penghibah, pada waktu hidupnya dengan cuma-cuma dan tidak dapat
ditarik kembali, menyerahkan suatu benda guna keperluan si penerima hibah.

Unsur-unsur dalam hibah antara lain:

- Perjanjian dalam hibah adalah pemberian dengan cuma-cuma, artinya pemberian itu harus
dengan sukarela tanpa pamrih.
- Hibah tidak dapat ditarik kembali, artinya ketika pemberi hibah ingin menghibahkan
benda yang menjadi hak miliknya, maka harus ada penerimaan secara sukarela dari
penerima hibah. Selain itu, harta hibah ini juga tidak dapat ditarik atau dikembalikan. Jadi
harus ada persetujuan di antara pemberi hibah dan penerima hibah.
- Pemberian hibah harus dilakukan semasa hidup, jadi proses hibah harus terjadi saat
pemilik harta hibah masih hidup.

Dalam proses peralihan atau pemindahan hak atas tanah karena hibah, pihak yang
mengalihkan harus mempunyai hak dan kewenangan untuk memindahkan hak. Di mana
pihak yang menerima hak juga harus memenuhi syarat sebagai pemegang hak atas tanah yang
baru. Jadi jika dalam contoh kasus Tuan Muji dan Tuan Bambang memenuhi unsur-unsur di
atas, maka proses hibah atas tanah dan bangunan toko tersebut dapat dilakukan.

Pembuatan Dokumen Akta Hibah

Sebagaimana peralihan hak atas tanah lainnya, proses hibah juga perlu disaksikan,
didampingi, serta dibuat oleh dan di hadapan PPAT. Harus ada akta PPAT di dalam proses ini,
sesuai dengan ketentuan Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998 tentang Peraturan
Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah.

This study source was downloaded by 100000846826782 from CourseHero.com on 11-18-2022 01:58:42 GMT -06:00

https://www.coursehero.com/file/117293110/Tugas-3-HKUM-Agrariadocx/
 Syarat, prosedur, serta penyerahan dokumen yang wajib dilakukan oleh Tuan Sadath dan
Tuan Hidayat dalam pembuat akta hibah di PPAT antara lain:

1. Formulir permohonan yang sudah diisi dan ditandatangani pemohon atau kuasanya, di atas
materai cukup.
2. Fotokopi identitas pemohon/penerima hak (KTP, KK), serta kuasa apabila dikuasakan.
3. Sertikat asli dari tanah yang dihibahkan.
4. Akta hibah beserta pengantar dari PPAT.
5. Ijin pemindahan hak, apabila dalam sertikat/keputusannya dicantumkan tanda yang
menyatakan bahwa hak tersebut hanya boleh dipindahtangankan jika telah diperoleh ijin
dari instansi yang berwenang;
6 Fotokopi SPPT PBB tahun berjalan yang telah dicocokan dengan aslinya oleh petugas
loket;
7. Penyerahan bukti SSB (BPHTB) danbukti SSP/PPH untuk perolehan tanah lebih dari Rp
60 juta;
8. Surat Pernyataan Tidak dalam Sengketa;
9. Surat Penguasaan Fisik yang ditandatangani pemberi hibah dan dilegalisasi Notaris.

Jika semua hal di atas sudah terpenuhi, dan masing-masing pihak sudah memastikan bahwa
tanah serta bangunan tidakdalam sengketa, maka akta hibah akan dibuatkan oleh pihak PPAT,
dengan disaksikan oleh dua orang saksi.

Prosedur Peralihan Hak di Kantor Pertanahan

Setelah hibah resmi dilakukan serta telah ada akta hibah dan PPAT, maka Tuan Hidayat
sebagai penerima hibah harus mengurus proses peralihan tanah di Kantor Pertahanan, agar
status dari tanah hibah tersebut menjadi hak miliknya. Jika semua syarat dan prosedur di atas
telah selesai dilakukan, maka proses hibah dan peralihan tanah dinyatakan sah secara hukum.
Dengan ini, kemungkinan sengketa yang akan terjadi di kemudian hari dapat diminimalisir.

Sumber Referensi

1. Pasal 1666 ayat 1 Kitab Undang-undang Hukum Perdata

2. Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998

*APA BILA DI LAKUKAN JUAL BELI ADALAH

Transaksi jual beli membutuhkan data-data yang akurat selama proses berlangsung.

1. Data Penjual personal data

Adapun, data penjual yang perlu disiapkan, antara lain:

- Fotokopi KTP (apabila sudah menikah maka fotokopi KTP Suami dan Istri);
- Kartu Keluarga (KK);
- Surat Nikah (jika sudah nikah);
- Asli Sertifikat Hak Atas Tanah yang akan dijual meliputi (Sertifikat Hak Milik,
Sertifikat Hak Guna Bangunan, Sertifikat Hak Guna Usaha, Sertifikat Hak Milik atas

This study source was downloaded by 100000846826782 from CourseHero.com on 11-18-2022 01:58:42 GMT -06:00

https://www.coursehero.com/file/117293110/Tugas-3-HKUM-Agrariadocx/
 Satuan Rumah Susun). Selain 4 jenis sertifikat tersebut, bukan Akta PPAT yang
digunakan, melainkan Akta Notaris;

- Bukti Pembayaran Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) 5 tahun terakhir;

- NPWP;
- Fotokopi Surat Keterangan WNI atau ganti nama, bila ada untuk WNI keturunan;
- Surat bukti persetujuan suami istri (bagi yang sudah berkeluarga);
- Jika suami/istri penjual sudah meninggal maka yang harus dibawa adalah akta
kematian;
- Jika suami istri telah bercerai, yang harus dibawa adalah Surat Penetapan dan Akta
Pembagian Harta Bersama yang menyatakan tanah/bangunan adalah hak dari penjual
dari pengadilan.

2. Data Pembeli

- Fotokopi KTP (apabila sudah menikah maka fotokopi KTP suami dan Istri);
- Kartu Keluarga (KK);
- Surat Nikah (jika sudah nikah);
- NPWP.

3. Proses Pembuatan AJB di Kantor PPAT

Sebelum membuat AJB, PPAT akan melakukan pemeriksaan mengenai keaslian sertifikat ke
kantor Pertanahan. Penjual harus membayar pajak penghasilan (PPh, sedangkan pembeli
diharuskan membayar Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB), dengan
ketentuan sebagai berikut:

Pajak Penjual (PPh = NJOP/Harga Jual x 5 %

Pajak Pembeli (BPHTB) = {NJOP/Harga Jual – Nilai Tidak Kena Pajak} x 5 %

NJOP adalah singkatan dari Nilai Jual Objek Pajak, yakni harga rata-rata yang diperoleh dari
transaksi jual beli yang terjadi secara wajar.

Calon pembeli dapat membuat surat pernyataan bahwa dengan membeli tanah tersebut maka
tidak lantas menjadi pemegang Hak Atas Tanah yang melebihi ketentuan batas luas
maksimum.

PPh maupun BPHTB dapat dibayarkan di Bank atau Kantor Pos. sebelum PPh dan BPHTB
dilunasi maka akta belum dapat dibayarkan. Biasanya untuk mengurus pembayaran PPh dan
BPHTB dibantu oleh PPAT bersangkutan.

Anda perlu mengecek apakah jangka waktu Hak Atas Tanah sudah berakhir atau belum.
Sebab untuk Sertifikat Hak Guna Bangunan (SHGB) dan Sertifikat Hak Guna Usaha (SHGU)
ada jangka waktunya. Jangan sampai membeli tanah SHGB atau SHGU dengan kondisi
sudah jatuh tempo.

Selanjutnya, Anda perlu mengecek apakah di atas tanah yang akan dibeli ada Hak yang lebih
tinggi. Misalkan, tanah yang akan dibeli adalah tanah SHGB yang di atasnya ada Hak

This study source was downloaded by 100000846826782 from CourseHero.com on 11-18-2022 01:58:42 GMT -06:00

https://www.coursehero.com/file/117293110/Tugas-3-HKUM-Agrariadocx/
 Pengelolaan (HP). Penjual dan pembeli harus meminta izin dahulu kepada pemegang hak
pengelolaan tersebut.

Berikutnya, apakah rumah yang akan dibeli pernah menjadi jaminan kredit dan belum
dilakukan penghapusan (roya) atau tidak. Apabila pernah, harus diminta surat roya dan surat
lunas dari penjual agar nantinya bisa balik nama.

4. Pembuatan AJB

Pembuatan AJB harus dihadiri penjual dan pembeli (suami istri bila sudah menikah) atau
orang yang diberi kuasa dengan surat kuasa tertulis. Adapun, saksi yang perlu dihadirkan
sekurang-kurangnya dua saksi.

PPAT akan membacakan dan menjelaskan isi akta. Apabila pihak penjual dan pembeli
menyetujui isinya, akta akan ditandatangani oleh penjual, pembeli, saksi dan PPAT. Akta
dibuat dua lembar asli, satu disimpan oleh PPAT dan satu lembar lain akan diserahkan ke
kantor pertahanan untuk keperluan balik nama. Salinannya akan diberikan pada pihak penjual
dan pembeli.

5. Proses ke Kantor Pertanahan

Setelah AJB selesai di buat, PPAT menyerahkan berkas AJB ke kantor pertanahan untuk balik
nama. Penyerahan berkas AJB harus dilakukan selambat-lambatnya tujuh hari kerja sejak
ditandatangani.

Adapun berkas-berkas yang diserahkan meliputi:

- Surat permohonan balik nama yang telah ditandatangani pembeli;

- Akta Jual Beli dari PPAT;
- Sertifikat Hak Atas Tanah;
- Fotokopi KTP penjual dan pembeli;
- Bukti lunas pembayaran PPh dan BPHTB.

Setelah berkas diserahkan di kantor pertanahan, akan ada tanda bukti penerimaan yang akan
diserahkan kepada pembeli. Nama pemegang hak lama atau penjual akan dicoret dengan
tinta hitam dan diberi paraf oleh kepala kantor pertanahan atau pejabat yang ditunjuk.

Nama pembeli selaku pemegang hak baru atas tanah akan ditulis pada halaman dan kolom
yang ada pada buku tanah dan sertifikat, dengan pembubuhan tandatangan kepala kantor
pertanahan atau pejabat yang ditunjuk. Dalam waktu empat belas hari, pembeli berhak
mengambil sertifikat yang sudah balik atas nama pembeli di kantor pertahanan setempat.

This study source was downloaded by 100000846826782 from CourseHero.com on 11-18-2022 01:58:42 GMT -06:00

https://www.coursehero.com/file/117293110/Tugas-3-HKUM-Agrariadocx/
Powered by TCPDF (www.tcpdf.org)