1.

Dari uraian kasus diatas, bagaimana seharusnya proses jual beli tanah
sehingga dikemudian hari tidak timbul permasalahan hukum!

Supardy Marbun mengatakan setidaknya ada lima hal yang perlu dilakukan oleh
masyarakat jika ingin jual beli tanah.

 Pertama adalah memastikan keaslian tanda bukti hak atas tanah di Kantor
Pertanahan tempat lokasi tanah Anda berada.
 Kedua, buatlah Akta Jual Beli (AJB) tanah yang dibuat di Pejabat Pembuat
Akta Tanah (PPAT) yang bertugas di wilayah lokasi tanah, jangan
menggunakan PPAT di luar wilayah kewenangan kerjanya.
 Ketiga, jika penjual akan menjual kepada pembeli dengan disertai pemberian
tanda jadi atau uang muka berdasarkan kesepakatan dan akan dilunasi dalam
jangka waktu tertentu maka diperlukan pembuatan Perjanjian Pengikatan Jual
Beli (PBJB) di hadapan Notaris, karena PBJB yang dihadapan notaris
merupakan akta otentik yang memiliki kekuatan pembuktian yang sempurna
sesuai dengan Pasal 1870 KUH Perdata.
 Keempat, apabila penjual sudah menikah, maka tanah dan bangunan akan
menjadi harta bersama, sehingga penjualan tanah tersebut harus atas dasar
persetujuan suami/istri dengan penandatanganan surat persetujuan khusus,
atau turut menandatangani AJB. Apabila suami atau istri sudah meninggal,
dapat dilakukan dengan melampirkan surat keterangan kematian dari kantor
kelurahan.
 Kelima, penjual harus membayar pajak penghasilan (PPh) dan pembeli harus
membayar Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB), dengan
ketentuan sebagai berikut Pajak Penjual (PPh) = Harga Jual x 2,5 %, Pajak
Pembeli (BPHTB) = {Harga Jual – Nilai Tidak Kena Pajak} x 5%, Pembeli dan
Penjual kemudian juga membayar pembuatan AJB di PPAT yang pada
umumnya akan ditanggung bersama atau jika kedua belah pihak bersepakat
ditanggung oleh salah satu pihak yang nilainya maksimal 1% dari harga
transaksi tanah.

2. Dokumen apa saja yang harus ada saat proses jual beli tanah serta apabila
tanah tersebut bukan merupakan hak milik, melainkan hak pakai, hak guna
bangunan maupun hak guna usaha, bagaimana sebaiknya keputusan dalam
jual beli tanah tersebut, berikan analisa hukumnya!

Dokumen Pembeli :
 Fotokopi Kartu Tanda Penduduk
 Fotokopi Kartu Keluarga
  Fotokopi Akta Nikah (jika sudah menikah)
 Fotokopi NPWP
 Bukti lunas pembayaran BPHTB
 Surat permohonan balik nama yang sudah ditandatangani
 AJB dari PPAT

Dokumen Penjual :
 Fotokopi Kartu Tanda Penduduk
 Fotokopi Kartu Keluarga
 Fotokopi Akta Nikah
 Sertifikat Hak Atas Tanah
 Bukti lunas pembayaran PPh

Untuk tanah yang berstatus hak pakai di atas tanah negara dan tanah hak
pengelolaan (HPL), dapat beralih dan dialihkan pada pihak lain sesuai dengan yang
ada dalam Pasal 54 ayat (1) Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996 tentang
Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangungan dan Hak Pakai atas Tanah (PP 40/ 1996).
Peralihan hak pakai karena jual beli dapat dilakukan apabila terdapat perjanjian
pemberian hak pakai atas tanah hak milik yang bersangkutan. Dengan adanya
perjanjian peralihan hak pakai atas tanah menunjukkan adanya peralihan dan harus
didaftarkan di Kantor Pertanahan.

Sumber :

1. https://ekonomi.bisnis.com/read/20190502/47/917774/ini-dia-5-hal-yang-perlu-dilakukan-
dalam-jual-beli-tanah.
2. https://media.neliti.com/media/publications/35145-ID-implikasi-yuridis-jual-beli-tanah-yang-
tidak-dilakukan-di-hadapan-ppat-terhadap.pdf