Akta Jual Beli Tanah: Penjelasan,

Syarat, dan Cara Membuat

oleh Tim Editorial Rumah.com

terakhir diperbarui 22 Aug 2022 • 7 menit membacaPembeli Rumah Pemula
RumahCom – Ketika membeli properti, ada sejumlah dokumen dan pajak yang
harus diurus agar transaksi dianggap sah di mata hukum. Salah satunya Akta Jual
Beli (AJB) tanah. Tidak bisa sembarangan, proses pembuatan AJB harus dilakukan
melalui Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) agar dianggap legal.

Bagi Anda yang baru pertama kali ingin membeli tanah/bangunan, simak artikel ini
karena tim Rumah.com akan mengupas lebih dalam mengenai akta jual beli
tanah dengan penjabaran sebagai berikut:

 Apa Itu Akta Jual Beli Tanah?

 Fungsi Akta Jual Beli Tanah

 Syarat Akta Jual Beli Tanah

 Cara Membuat Akta Jual Beli Tanah

 Biaya Pembuatan Akta Jual Beli Tanah dan Cara Menghitungnya

Yuk langsung cari tahu penjelasan lengkapnya di bawah ini!

Apa Itu Akta Jual Beli Tanah?

AJB tanah jadi bukti sah terjadinya transaksi jual beli lahan.(Foto: Pexels – Fauxels)
Akta jual beli tanah adalah akta otentik yang dibuat oleh notaris atau Pejabat
Pembuat Akta Tanah (PPAT). Dokumen akta jual beli tanah biasanya akan berisi
detail aktivitas jual beli properti yang meliputi nama penjual, pembeli, tanggal waktu
penyerahan, poin kesepakatan, serta keterangan lahan/bangunan yang menjadi
objek transaksi.

Pembuatan AJB tanah hanya berhak dilakukan oleh PPAT dan proses

penandatanganannya harus dilakukan serta didampingi PPAT. Dengan membuat
Akta Jual Beli tanah, kepemilikan sebuah lahan sudah bisa dialihkan serta dibalik
nama dan dianggap sah secara hukum.

Sementara itu, ada pula PPJB atau Perjanjian Pengikatan Jual Beli. Secara fungsi,
PPJB merupakan dokumen yang menyatakan proses peralihan hak atas tanah atau
rumah melalui proses jual beli.

Namun dibandingkan dengan AJB tanah, PPJB bersifat non-otentik dan dibuat oleh
pihak penjual atau pembeli tanpa melibatkan notaris dan PPAT. Jadi bisa
disimpulkan PPJB bersifat tidak wajib namun bisa dibuat sebagai pengikat calon
penjual agar menjual lahan miliknya pada calon pembeli sesuai dengan kesepakatan
yang telah ditulis.

Tips Rumah.com
Dalam mengurus AJB, pilih Notaris/PPAT yang memiliki kredibilitas tinggi dan dokumentasikan
proses penandatanganan dokumen.

Fungsi Akta Jual Beli Tanah

Akta jual beli tanah harus dibuat dan disahkan PPAT. (Foto: PIP Semarang Kota)
Pada poin sebelumnya telah dijelaskan pengertian Akta Jual Beli tanah dimana AJB
adalah dokumen yang tidak bisa dilewatkan ketika Anda melakukan proses jual beli
tanah dan bangunan. Akta Jual Beli tanah memiliki beberapa fungsi yang harus
dipahami di antaranya:

1. AJB tanah menjadi bukti sah atas transaksi jual beli tanah atau bangunan
yang disepakati dengan harga tertentu dan ketentuan yang tertera di
dalamnya telah disetujui pihak penjual serta pembeli.

2. Bukti perkara apabila salah satu pihak dalam jual beli tidak mampu memenuhi
kewajibannya

3. Bukti sah bagi penjual dan pembeli yang menyatakan kedua belah pihak telah
memenuhi hak serta kewajiban masing-masing.

Syarat Akta Jual Beli Tanah

Serahkan sertifikat tanah asli ke PPAT untuk diperiksa keasliannya sebelum
membuat AJB.
Sama seperti pengurusan dokumen lainnya, akta jual beli tanah juga memiliki
persyaratan dokumen yang harus dipenuhi agar permohonan bisa diproses.
Sebagaimana yang telah diatur dalam Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997
tentang pendaftaran tanah.

Disebutkan pada Pasal 37 dimana peralihan hak atas tanah dan hak milik atas
satuan rumah susun melalui proses jual beli hanya dapat dibuktikan melalui akta
yang dibuat oleh PPAT dengan ketentuan yang berlaku.

Beberapa syarat yang harus dipenuhi penjual dan pembeli dalam membuat akta jual
beli tanah adalah:

1. Data Lahan
 Sertifikat tanah asli

 Bukti pembayaran PBB 5 tahun terakhir beserta STTS (Surat Tanda Terima
Setoran)

 Izin Mendirikan Bangunan (IMB) asli

 Bukti pembayaran PBB, tagihan listrik, dan air

  Surat roya atau bukti pelunasan jika properti pernah menjadi jaminan bank

 Bukti pemeriksaan keaslian sertifikat tanah ke BPN (poin ini dapat diurus
sendiri atau dengan bantuan Notaris/PPAT)

2. Persyaratan Penjual
 Fotokopi KTP

 Fotokopi KK

 Fotokopi Surat Nikah (Jika sudah berkeluarga)

3. Persyaratan Pembeli
 Fotokopi KTP suami dan istri (Jika sudah berkeluarga)

 Fotokopi KK

 Fotokopi Akta Nikah (jika ada)

 Fotokopi NPWP

 Salinan keterangan WNI atau ganti nama (jika ada, untuk WNI keturunan)

Selain syarat-syarat di atas, jika lahan merupakan hasil warisan, maka perlu
dilampirkan surat yang menyatakan persetujuan jual yang telah ditandatangani dari
ahli waris lain. Penting juga bagi penjual untuk menyatakan jika tanah atau
bangunan tidak dalam sengketa sehingga pembeli tidak kesulitan di kemudian hari.

Cara Membuat Akta Jual Beli Tanah

Proses tanda tangan AJB harus didampingi oleh saksi dari kantor PPAT. (Foto:
Pexels – Matthias Zomer)
Jika syarat dokumen telah lengkap, selanjutnya pihak penjual dan pembeli bisa
langsung membawa sertifikat asli ke kantor Notaris/PPAT untuk dibuat akta jual beli
tanah. Apabila proses pembelian rumah dilakukan melalui skema KPR, maka
biasanya pihak bank lah yang akan menunjuk Notaris/PPAT sesuai lokasi properti
berada. Setelah itu, Anda tinggal mengikuti prosedur pembuatan AJB tanah seperti
ini:

1. Setelah memberikan persyaratan dokumen, petugas PPAT akan memeriksa

kelengkapan berkas dan mengecek bukti bayar PBB untuk memastikan tidak
ada tunggakan pajak oleh petugas PPAT;

2. Petugas PPAT memeriksa keaslian sertifikat tanah ke BPN (jika

penjual/pembeli belum memeriksa) untuk memastikan tanah sedang tidak
dalam sengketa atau menjadi jaminan;

3. Pemeriksaan surat persetujuan penjualan dari suami dan istri (jika penjual
telah menikah). Jika tanah adalah waris, ahli waris harus menunjukkan surat
keterangan kematian. Sementara apabila suami atau istri telah meninggal
dunia maka anak dari penjual wajib hadir dan memberikan persetujuan;

4. Penyerahan bukti pembayaran pajak seperti pajak penghasilan (PPh) sebesar

5% dari harga transaksi dan BPHTB;
 5. Setelah dokumen diverifikasi dan dianggap tidak ada masalah, tahap
selanjutnya adalah penandatanganan akta yang harus dihadiri oleh pihak
penjual, pembeli, dan saksi yang berasal dari kantor PPAT.

Proses pembuatan AJB jika tidak ada masalah atau sengketa dapat memakan waktu
kurang lebih 1 bulan tergantung banyaknya permohonan yang masuk di kantor
PPAT. Setelah itu, tanah atau bangunan dapat berlanjut ke proses balik nama yang
memakan waktu 1 sampai 3 bulan. Ketika proses tanda tangan AJB, pihak penjual
atau pembeli bisa membawa keluarga sebagai saksi. Bila proses jual beli melalui
KPR, saksi dari pihak bank juga akan mendampingi Anda ketika tanda tangan
dokumen.

Apa Sanksi Tidak Membayar PBB? Temukan Jawabannya di Sini!

Simak sanksi tidak membayar PBB di sini!

Biaya Pembuatan Akta Jual Beli Tanah dan

Cara Menghitungnya
Selain biaya AJB tanah, siapkan juga biaya pengurusan pajak penghasilan dan
BPHTB
Saat Anda memutuskan untuk membeli tanah atau rumah, selain uang untuk
membayar lahan jangan lupa siapkan juga dana pengurusan dokumen seperti akta
jual beli tanah. Untuk AJB, biaya yang harus dikeluarkan beragam sebagaimana
telah diatur oleh Kementerian ATR/BPN dalam Peraturan Menteri ATR/Kepala BPN
Nomor 33 Tahun 2021 tentang Uang Jasa Pejabat Pembuat Akta Tanah.

Dijelaskan dalam pasal 1, uang jasa PPAT terkait pembuatan AJB tidak boleh lebih
dari satu persen harga transaksi. Biaya tersebut sudah harus mencakup honor saksi
dalam pembuatan akta.

Jika dilandaskan pada nilai ekonomis dari harga transaksi, maka detail persenan
biaya pembuatan AJB harus mengikuti ketentuan berikut:

 Nilai transaksi kurang dari sampai dengan Rp500 juta, biaya pembuatan akta
paling banyak 1 persen

 Nilai transaksi > Rp500 juta sampai Rp1 miliar, biaya pembuatan akta paling
banyak 0,75 persen

 Nilai transaksi > Rp1 miliar sampai dengan Rp2,5 miliar, biaya pembuatan
akta paling banyak 0,5 persen
  Nilai transaksi >Rp2,5 miliar, biaya pembuatan akta paling banyak 0,25
persen

Karena pembuatan AJB harus dilakukan di Notaris/PPAT, maka sebelum membayar

biaya pembuatan akta, PPAT biasanya akan meminta Anda melunasi pajak
penghasilan (PPh) sebesar 5% dari harga lahan yang dibayarkan, pajak penjual,
serta Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) sebesar 5% setelah
dikurangi Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NJOPTKP) dan Nilai Jual Objek
Pajak (NJOP).