asriman.

com

Biaya-Biaya yang Timbul Dalam Proses Jual

Beli Rumah Second – asriman.com
Asriman A. Tanjung

12-15 menit

<span style="display: inline-block; width: 0px; overflow:

hidden; line-height: 0;" data-mce-type="bookmark"
class="mce_SELRES_start"></span>

Dengan mempraktekkan ilmu yang didapat di workshop, Ibu

ini berhasil mendapatkan 70 Milyar dengan modal HANYA 10
Juta.

Lihat detil workshopnya di sini:

http://workshopdeveloperproperty.asriman.com/

Dalam proses jual beli property (seperti rumah, tanah dan

lain-lain) diperlukan biaya-biaya. Biaya-biaya tersebut ada
yang resmi dibayarkan kepada negara atau pemerintah
daerah dan ada juga biaya untuk pejabat yang
melaksanakan jual beli tersebut yang bersifat negotiable.

Biaya yang resmi

dibayarkan tersebut seperti biaya pengecekan sertifikat,
biaya akta jual beli untuk PPAT/Notaris termasuk biaya
pembuatan kuasa-kuasa bila diperlukan, biaya pengikatan
jual beli, Pajak Penghasilan (PPh) final, Bea Perolehan Hak
atas Tanah dan Bangunan (BPHTB), biaya balik nama
sertifikat, Penerimaan Negara Bukan Pajak (PNBP), Biaya
Kredit Pemilikan Rumah (KPR) jika pembelian dengan
bantuan lembaga pembiayaan dan biaya lain-lain.

1. Biaya Pengecekan Sertipikat

Pengecekan sertipikat dilakukan ke kantor pertanahan

setempat sebelum proses jual beli dilakukan. Pengecekan
sertipikat diperlukan untuk memastikan bahwa sertifikat
tidak ada catatan seperti blokir, sita atau catatan lainnya.

Jika sertifikat dalam keadaan terblokir atau ada catatan

apapun di sertifikatnya maka sertifikat tidak bisa dilakukan
pengecekan. Selanjutnya transaksi jual beli tidak bisa
dilaksanakan. Pelaksanaan transaksi bisa dilakukan
apabila catatan yang ada pada sertifikat diangkat terlebih
dahulu.

Prinsipnya adalah siapa yang memasang catatan atau

blokir maka dialah yang juga harus mengangkat blokir
tersebut.

Jika blokir dilakukan oleh pengadilan dengan surat resmi

maka pengadilan pulalah yang harus mengangkat blokir
tersebut dengan surat resmi juga. Pengadilan memblokir
sertifikat karena ada sengketa, dengan demikian
pengakatan blokir dilakukan setelah sengketa selesai atau
adanya putusan pengadilan yang memiliki kekuatan hukum
tetap (inkracht van gewijsde).

Demikian juga jika blokir dilakukan oleh kepolisian maka

kepolisian juga yang harus mengangkat blokir tersebut.
Selanjutnya jika blokir dilakukan oleh orang pribadi maka
dia jugalah yang wajib mengangkat blokirnya.
Apabila sertifikat sedang ada catatan, solusi yang bisa
dilakukan adalah dengan mengajukan Surat Keterangan
Pendaftaran Tanah (SKPT) dimana dalam SKPT tersebut
dicantumkan semua catatan yang ada di sertifikat,
termasuk data mengenai orang yang memblokir dan
permasalahannya.

Biaya pengecekan sertifikat dan SKPT ini Rp 50.000 rupiah.

2. Biaya Akta Jual Beli

Biaya akta jual beli merupakan biaya jasa seorang Pajabat

Pembuat Akta Tanah (PPAT) dia bebas menentukan berapa
biaya jasa yang dia tarik terhadap jasanya membuat akta
jual beli.

Kebanyakan PPAT menarik biaya 1 % dari nilai transaksi,

tetapi harga ini tidaklah kaku sehingga klien bisa menawar
harga tersebut sepanjang disetujui oleh PPAT.

Oleh karena itu jika nilai transaksinya 1 milyar rupiah maka

biaya akta jual beli adalah 10 juta rupiah. Apabila klien ingin
menawar juga boleh-boleh saja. Misalnya klien hanya
menganggarkan untuk biaya akta 6 juta saja. Maka klien
bisa mengajukan kepada PPAT, tergantung PPAT-lah
menerima harga tersebut atau menolaknya.

Siapa yang membayar akta jual beli ini? Biasanya biaya

akta jual beli ini ditanggung secara proporsional antara
penjual dan pembeli. Namun tidak tertutup kemungkinan
biaya akta jual beli ini dipikul oleh salah satu pihak sesuai
kesepakatan para pihak.

3. Biaya Akta Kuasa Untuk Menjual

Kuasa untuk Menjual dibutuhkan apabila pemilik sertifikat

menguasakan penjualan kepada pihak lain. Karena
pemberian kuasa menjual atas benda tidak bergerak
seperti tanah dan bangunan harus dilakukan dengan akta
notaris, tidak boleh kuasa di bawah tangan saja. Jika
sudah terlanjur dibuat surat kuasa di bawah tangan untuk
menguasakan penjualan tanah dan bangunan maka harus
dibuat kembali kuasa untuk menjual dalam bentuk akta
notaris.

Besarnya biaya akta kuasa untuk menjual ini juga

tergantung notaris, ada notaris yang menerapkan
perhitungan tertentu berdasarkan isi akta. Misalnya dalam
akta tersebut terdapat kuasa untuk menjual properti
dengan nilai tertentu, maka notaris memperhitungkan
harga properti yang ada dalam akta kuasan tersebut.

Misalnya akan dibuat akta Kuasa Untuk Menjual atas

rumah yang bernilai 5 milyar, maka notaris bisa saja
meminta biaya untuk pembuatan akta tersebut sebesar 1%-
nya, atau 50 juta rupiah. Terserah klien juga akhirnya
apakah menerima pengajuan harga dari notaris tersebut.

4. Biaya Akta Pengikatan Jual Beli

Selanjutnya biaya untuk PPAT/Notaris adalah biaya akta

Pengikatan Jual Beli (PJB).

Biasanya pembuatan akta ini berhubungan karena suatu

sebab sehingga jual beli belum dapat dilaksanakan.

Harus dibedakan mana yang jual beli dan mana yang masih
dalam bentuk PJB.
Jual beli hanya berlaku bila dilakukan dengan AJB di PPAT.
Sedangkan PJB dilakukan dengan akta Notaris.

Memang inti dari 2 kegiatan ini adalah peralihan hak tapi

apabila masih dalam bentuk PJB maka peralihan hak
belum terjadi.

Hak atas tanah tersebut masih melekat pada pemilik lama

sampai ditandatanganinya AJB dan diajukan balik nama ke
kantor pertanahan.

Baca juga: Workshop Developer Properti di Indonesia yang

Wajib Anda Ikuti

Sebabnya mungkin saja pembayaran belum dilunasi,

pajaknya belum dibayarkan atau lokasi objek yang tidak
berada di area kerja si PPAT sehingga PPAT membuat PJB
terlebih dahulu supaya nantinya bisa dilaksanakan AJB
dengan PPAT yang wilayah kerjanya di lokasi tanah. AJB
dibuat berdasarkan PJB tersebut.

Besarnya biaya PJB ini juga negosiasi antara klien dengan

Notaris karena biaya ini bersifat jasa.

Umumnya notaris juga menerapkan perhitungan yang

sama dengan penerapan harga pada AJB yaitu prosentase
dari nilai tanah dan bangunannya, yaitu 1% dari nilai
transaksi.

5. Biaya Balik Nama

Balik nama sertipikat dilakukan di Kantor Pertanahan

setempat. Proses balik nama diajukan oleh PPAT dengan
membayar sejumlah biaya sesuai dengan peraturan yang
berlaku, dimana biaya balik nama ini ditanggung oleh
pembeli.

6. Biaya PNBP (Penerimaan Negara Bukan Pajak)

PNBP dibayarkan sekaligus pada saat pengajuan Peralihan
Hak atau Balik Nama. Besarnya PNBP ini 1 0/00 (satu
perseribu/permill) dari Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) tanah.

7. PPh (Pajak Penghasilan)

Besarnya PPh adalah 2,5 % dari besarnya transaksi. PPh

harus dibayarkan sebelum akta jual beli ditandatangani.
Pembayaran PPh dilakukan di bank penerima pembayaran
dan kemudian divalidasi ke kantor pajak setempat.

PPh ini merupakan tanggungjawab penjual, tetapi ada juga

proses jual beli yang membebankan PPh kepada pembeli,
jika ada kesepakatan sebelumnya.

Sebelum diundangkannya PP Nomor 34 Tahun 2016

Tentang Tarif Baru PPh Final 2.5% atas Pengalihan Hak
Atas Tanah dan Bangunan besarnya PPh adalah 5% dari
nilai peralihan.

Contohnya jika nilai peralihan hak adalah 2 milyar, maka

PPh yang menjadi kewajiban penjual adalah 2,5% x 2 milyar
sama dengan 50 juta.

Pembayaran PPh berdasarkan domisili wajib pajak

pemegang hak, bukan berdasarkan lokasi objeknya.
Misalnya rumah yang akan dilakukan jual beli berlokasi di
Pasar Minggu, Jakarta Selatan sedangkan pemilik tinggal
dan memiliki Kartu Tanda Penduduk (KTP) di Tanjung Priuk
maka validasi dilakukan di Kantor Pajak di Tanjung Priuk.
Kondisi lainnya jika pemegang hak terdiri dari lebih dari 1
orang maka yang diwajibkan membayar cukup satu orang
saja secara bersama-sama, nanti di blanko pembayaran
PPh diberikan tanda CS (Cum Suis) yang artinya secara
bersama-sama.

8. BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan)

Sama dengan PPh, BPHTB juga harus dibayarkan sebelum

akta jual beli ditandatangani.

BPHTB dikenakan bukan hanya pada saat terjadinya jual-

beli, melainkan juga terhadap setiap perolehan hak atas
tanah dan bangunan, seperti tukar-menukar, hibah, waris,
pemasukan tanah ke dalam perseroan, dan lain-lainnya.

Pada transaksi jual-beli tanah atau rumah, yang menjadi

subjek pajak BPHTB adalah orang pribadi atau badan yang
memperoleh hak atas tanah dan bangunan itu, yaitu
pembeli.

Sedangkan untuk proses lainnya seperti pewarisan yang

harus membayarkan BPHTB adalah penerima waris. Jika
ahli waris terdiri lebih dari satu orang, cukup dicantumkan
nama salah satu ahli waris saja dengan menambahkan CS
di akhir namanya.

Dasar perhitungan BPHTB adalah nilai transaksi atau Nilai

Perolehan Objek Pajak (NPOP) dikurangi terlebih dahulu
dengan Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak
(NPOPTKP), kemudian dikalikan 5 %. Besarnya NPOPTKP
berbeda untuk tiap daerah, sebagai contoh untuk DKI
Jakarta besaran NPOPTKP adalah Rp 80 juta.

Contoh perhitungan sebidang tanah yang akan dilakukan

peralihan hak dengan nilai transaksi sebesar 500 juta yang
berlokasi di Jakarta. Begini cara menghitung BPHTB-nya:
BPHTB = 5% x [Nilai transaksi-80 juta]

= 5% x 420 juta

= 21 juta rupiah.

Untuk proses perolehan selain jual beli seperti tukar-

menukar, waris, hibah, yang menjadi dasar perhitungan
besarnya BPHTB adalah NJOP. 

Demikian juga untuk permohonan hak untuk pertama kali

juga dikenakan BPHTB yang perhitungannya berdasarkan
Nilai Jual Objek Pajak (NJOP).

Dimana perhitungan besarnya BPHTB adalah nilai transaksi

atau NJOP atau mana yang lebih besar. Khusus untuk
perolehan hak secara waris terdapat pengurangan berupa
NPOPTKP yang lebih besar, sesuai dengan peraturan yang
berlaku. Sebagai contoh besarnya NPOPTKP untuk DKI
Jakarta adalah Rp. 350 juta.

Contohnya jika NJOP adalah 500 juta, begini cara

menghitung BPHTB-nya:

BPHTB = 5% x [NJOP-350 juta]

= 5% x [500 juta-350 juta]

= 7,5 juta

9. Biaya Kredit Pemilikan Rumah (KPR)

Biaya Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT)

Biaya APHT adalah biaya pembuatan akta hak tanggungan

yang dibuat oleh notaris. APHT berfungsi sebagai akta
otentik yang mengatur hak dan kewajiban antara kreditur
dan debitur dalam suatu proses pemberian kredit.
Termasuk solusi yang diambil jika debitur wanprestasi juga
dicantumkan di dalamnya.

Besarnya biaya ini tergantung notaris yang menentukan

dan besarnya juga bisa dinegosiasikan.

Biaya Pemasangan Hak Tanggungan

Setelah APHT ditandatangani proses selanjutnya adalah

mendaftarkan APHT tersebut ke kantor pertanahan untuk
dibuatkan seritifikat hak tanggungannya oleh BPN.

Biaya provisi

Biaya provisi perlu untuk proses administrasi di bank.

Besarnya tergantung bank, ada bank yang menetepkan
biaya provisi sebesar 1% dari nilai kredit yang akan
disetujui.

Biaya Asuransi Jiwa

Biaya selanjutnya adalah biaya asuransi jiwa. Ini untuk

memberikan pengaman kepada bank. Sehingga jika debitur
meninggal maka asuransi yang sudah dibayarkan sudah
merupakan pelunas terhadap hutangnya.

Biaya Asuransi Kebakaran

Demikian juga biaya asuransi kebakaran berfungsi untuk

melindungi bangunan jika terjadi musibah kebakaran.
Artinya jika terjadi kebakaran terhadap jaminan, maka bank
akan memberikan biaya untuk membangun kembali.
Dengan demikian pemilik akan terlindungi dari bahaya
kebakaran.

Besarnya biaya asuransi jiwa dan asuransi kebakaran

sudah ditetapkan oleh bank pemberian kredit. Besarnya
tergantung besarnya kredit yang diberikan bank. Debitur
tinggal mengikuti aturan yang berlaku di bank pemberi
kredit.

Untuk lebih mudahnya dalam proses jual beli, para pihak

yang terlibat sebaiknya mempercayakan semua
perhitungan dan proses-proses yang berkaitan kepada
Notaris/PPAT setempat.

Penulis: Asriman A. Tanjung

Founder and Mastercoach of
PropertyLearningTechnologies, Inc.
Author book of Cara Benar Meraih Sukses di Bisnis
Properti
Owner of asriman.com | #1 Property Blog in Indonesia

Lihat artikel lainnya:

Selain terampil dalam mencari properti untuk dijualkan dan

pandai dalam memasarkan...

Bagi orang yang melakukan bisis properti sebagai flipper

(orang yang membeli properti...
Banyak alasan yang membuat bisnis menjadi seorang
broker properti freelance sangat...

Banyak kesalahan yang dilakukan masyarakat dalam

pengajuan KPR (Kredit Pemilikan...

Pertanyaan ini sering saya jumpai pada setiap workshop

developer properti yang saya...

Pak Rajo  Basyir berniat membeli satu unit rumah di daerah

Depok, Jawa Barat....

Article Tags:
pajak jual beli rumah
pajak penjualan rumah
biaya balik nama rumah
biaya balik nama sertifikat rumah
proses jual beli rumah
biaya jual beli rumah
pajak pembelian rumah