A.

7 Tata Cara Jual Beli Rumah yang Benar

Tata cara jual beli rumah di masa sekarang bisa dibilang cukup mudah. Karena sudah
banyak perantara jual beli rumah yang membantu menyelesaikan proses jual beli rumah
hingga rampung, ini merupakan salah satu solusi Cara Menjual Rumah Dengan Cepat.
Pembeli cukup menyiapkan persyaratan yang diajukan, perantara akan membantu mengurus
segala detail perijinan dalam jual beli rumah. Meskipun begitu, Anda perlu
memahami Prosedur Jual Beli Rumah dan Cara Jual Beli Tanah dan Rumah secara garis
besar beserta biaya-biaya apa saja yang diperlukan. Sehingga Anda sebagai pihak penjual
atau pembeli rumah tidak merasa dicurangi karena besarnya biaya yang
dikeluarkan.(Baca: Cara Bisnis Properti)

Jual Beli Rumah Tunai

Ketika penjual rumah dan pembeli sudah sepakat untuk bertransaksi termasuk soal
kesesuaian harga, maka yang harus dilakukan penjual rumah adalah:

1. Menunjukkan bukti kepemilikan rumah yang terdiri dari sertifikat asli, bukti pembayaran
PBB, Akta Jual Beli (AJB) asli, blueprint rumah. Ini hanya sebagai bukti bukan untuk
diserahkan pada saat itu juga. Apabila penjual rumah membelinya dengan Cara Over Kredit
Rumah KPR dan belum lunas sehingga bukti kepemilikan rumah masih berada di bank, maka
ditunjukkan saja fotokopi dari sertifikat yang bisa dipinjam di bankSetelah Pembeli sudah
benar-benar yakin untuk melanjutkan transaksi, maka penjual diperbolehkan meminta uang
tanda jadi atau uang muka. Namun hal ini tidak bersifat mengikat berapa besar jumlahnya.
Berapapun uang muka diberikan, maka harus ada kwitansi dan dilanjutkan dengan Surat
Pengikat Perjanjian Jual Beli (SPPJB) yang dibuat oleh pihak notaris.
2. Pembeli akan melanjutkan proses dengan menghubungi pihak notaris yang telah dia tunjuk
untuk mengurus Akte Jual Beli (AJB). Biaya notaris ini merupakan tanggungan pembeli
3. Sedangkan pihak penjual wajib memberikan data-data asli kepemilikan rumah yang
didalamnya termasuk sertifikat, IMB, AJB, PBB, dan juga fotokopi data pribadi penjual KTP
dan Kartu Keluarga kepada pihak notaris yang telah ditunjuk. Surat-surat asli yang telah
diserahkan kepada notaris akan diberikan tanda terima untuk pengambilan dilain waktu.
4. Surat-surat asli rumah akan digunakan oleh notaris untuk mengecek kebenaran dan keaslian
surat-surat tersebut pada Badan Pertanahan Nasional. Bila dalam proses pengecekan surat-
surat bersih, dengan artian tidak ada proses sengketa dan lain-lainnya, maka notaris akan
membuat jadwal bagi penjual dan pembeli untuk melakukan tanda tangan bersama dengan
saksi-saksi yang telah ditunjuk.
5. Setelah proses penandatanganan, pembeli berkewajiban melunasi harga jual rumah. Penjual
wajib memberitahu pihak notaris bila proses pelunasan selesai. Sedangkan bukti tanda terima
surat-surat asli kepemilikan rumah diserahkan pada pembeli untuk mengambil surat-surat
asli kepemilikan rumah yang telah berpindah tangan.
6. Proses selanjutnya bagi pihak pembeli akan melakukan pendaftaran balik nama rumah dan
bangunan dari pemilik lama ke pemilik baru ke Kantor Badan Pertanahan Nasional
menggunakan sertifikat AJB, bukti pembayaran PBB, IMB, dan fotokopi KTP dan KK
pemilik rumah lama dan pemilik rumah baru.
 Biaya-Biaya dalam Jual Beli Rumah

Dalam tata cara jual beli rumah tersebut, selama prosesnya membutuhkan biaya-biaya dan
besarnya yang wajib diketahui.

1. Biaya Pengecekan Sertifikat

Biaya pertama yang timbul dalam tata cara jual beli rumah adalah biaya pengecekan sertifikat
rumah atau bangunan. Pembeli melalui notaris melakukan pengecekan sertifikat ke Kantor
Badan Pertanahan Nasional untuk memastikan apakah benar sertifikat tersebut tidak sedang
menjadi sitaan, memblokiran, atau sengketa.

Bila sertifikat sedang dalam keadaan diblokir atau disita, otomatis transaksi tidak bisa
terlaksana. Kecuali catatan pemblokiran tersebut diangkat oleh pihak yang berwenang.
Apabila catatan pemblokiran tersebut dikeluarkan oleh pengadilan dengan sebuah surat
keputusan resmi karena ada sengketa maka hanya pengadilan yang bisa mengangkat atau
menghapus catatan tersebut. Tentunya penghapusan catatan dari pengadilan harus melalui
jalur resmi dengan kekuatan hukum dan masalah sengketa dan lain-lain dinyatakan selesai

Biaya Akta Jual Beli

Biaya kedua yang timbul dalam tata cara jual beli rumah adalah biaya pembuatan Akta Jual
Beli (AJB). Proses pembuatan AJB dilakukan dan diresmikan oleh Pejabat Pembuat Akta
Tanah atau PPAT sebagai imbalan jasa. Pada umumnya PPAT meminta imbalan jasa 1% dari
nilai transaksi. Misalkan saja nilai tansaksi jual beli rumah yang telah disepakati senilai 1
Milyar, maka biaya jasa PPAT sebesar 10 juta. Pihak yang wajib membayar biaya jasa PPAT
adalah pihak pembeli rumah

3. Biaya Akta Kuasa untuk Menjual

Kuasa untuk Menjual dikeluarkan apabila pihak penjual menunjuk perwakilan penjualan
kepada pihak lain. Akta Kuasa untuk Menjual tidak boleh dilakukan dibawah tangan saja
harus melalui pihak PPAT. Biaya untuk membuat Akta Kuasa untuk Menjual sebesar 1% dari
harga rumah yang akan dijual.(Baca : Tata Cara Jual Beli Apartemen )

4.Biaya Akta Pengikat Jual Beli (PJB)

Akta Pengikat Jual Beli hanya dikeluarkan oleh notaris bila ada sebab-sebab khusus proses
jual beli belum bisa dilaksanakan sampai tuntas. Sebab khusus tersebut bisa berupa
pembayaran belum dilunasi, pajak atas bangunan ada yang belum diselesaikan. Sehingga hak
atas rumah atau bangunan tersebut masih pada pemilik lama sampai Akta Jual Beli (AJB)
tuntas ditandatangani di Kantor PPAT. Ketika proses bisa dilanjutkan kembali maka AJB
akan dibuatkan berdasarkan PJB ini.

5. Biaya Balik Nama

Balik nama adalah proses mengubah nama dalam sertifikat rumah dari pemilik lama ke
pemilik baru. Prosesnya diajukan ke Kantor Pertanahan setempat oleh pihak PPAT dengan
membayar sejumlah biaya yang telah ditentukan oleh pihak Kantor Pertanahan Nasional

6.Biaya PNBP (Penerimaan Negara Bukan Pajak)

 PNBP dibayar pada waktu mengajukan Peralihan hak atau Balik Nama. Besar biaya PNB ini
adalah adalah satu perseribu/mill dari Nilai Objek Pajak (NJOP) tanah. (Baca juga: Tata Cara
Jual Beli Apartemen)

7. Biaya PPh (Pajak Penghasilan)

Besarnya Pajak Penghasilan yang ditentukan pemerintah adalah 2,5% dari besarnya
transasksi. PPh dibayar sebelum penandatanganan Akta Jual Beli dan disetorkan melalui bank
penerima pembayaran. Kemudian divalidasikan ke kantor pajak setempat. PPh ini menjadi
tanggung jawab penjual.
 Tata Cara Jual Beli Tanah dan Balik Nama Sertifikat
Tata cara jual beli tanah aktivitas yang sering terjadi dalam masyarakat. Baik jual beli tanah
dalam skala luas tanah kavling ataupun dalam skala kecil perseorangan. Hal ini juga
merupakan salah satu Cara Bisnis Properti penjualan tanah yang banyak di geluti oleh
sebagian masyarakat. Proses Cara Membeli Tanah memiliki Syarat Jual Beli Tanah yang
pada dasarnya cukup sederhana, namun perlu kecermatan agar tidak terjadi masalah di
belakang hari. Ada beberapa hal Cara Membuat Sertifikat Tanah jual beli yang perlu diteliti
betul-betul keabsahannya agar proses pembelian sempurna di mata hukum. Hal tersebut
meliputi proses Cara Mengurus Sertifikat Tanah sebelum pembelian dan proses saat
berlangsungnya pembelian tanah. Berikut ini kami sampaikan mengenai tata cara jual beli
tanah.

1. Periksa Sebelum Membeli

Tata Cara Jual Beli Tanah pertama yang perlu diperiksa baik-baik saat melakukan jual beli
tanah adalah:

1. Datangi obyek tanah yang akan dibeli untuk melakukan pemeriksaan secara luas dan
lingkungannya.
2. Periksa juga sertifikat atas tanah tersebut. Bila tidak memiliki sertifikat, artinya tanah tersebut
milik pemerintah dan sewaktu waktu bisa terkena gusuran. Jika tidak memiliki sertifikat
ada Tata Cara Jual Beli Tanah yang belum bersertifikat. Periksa juga apakah sertifikat tanah
tersebut tidak sedang dijadikan jaminan bank atau sedang dalam persengketaan. Pembeli bisa
memeriksanya ke Pengadilan Negeri di kota tanah tersebut berada.
3. Setelah mendatangi obyek tanah beserta kelengkapan suratnya, pembeli harus aktif
melakukan pemeriksaan lebih lanjut. Yaitu memeriksa pajak atas tanah tersebut (PBB).
Datangi kantor pajak dan pemeriksaan surat kelengkapan tanah di kantor pertanahan
setempat.(Baca : Cara Membuat Sertifikat Tanah)
4. Sebagai pembeli, Anda harus benar-benar cermat

2. Pengajuan Akta Jual Beli

Setelah pembeli dan penjual sepakat untuk bertantransi, maka penjual membuat Akta Jual
Beli (AJB) dengan Cara Membuat Surat Tanah melalui Kantor PPAT (Pejabat Pembuat Akta
Tanah). PPAT merupakan pejabat umum yang telah mendapat persetujuan dan ditunjuk
Kepala Badan Pertanahan Nasional. Tugas utamanya adalah membuat dan mengesahkan
Akta Jual Beli, sebagai bukti peralihan hak tanah dari Penjual ke Pembeli.

Mereka ini adalah Camat Setempat sebagai pihak PPAT sementara yang mengetahui dimana
tanah tersebut berada beserta Notaris yang sudah lulus selesksi ujian PPAT. Ujian PPAT ini
berlangsung di kampus Sekolah Tinggi Pertanahan Nasional (STPN). (Baca juga: Prosedur
Pembelian Rumah KPR dan Tunai)

Apakah itu AJB? Akta Jual Beli atau yang lebih sering dikenal dengan AJB merupakan
lembar resmi bagi Kantor Pertanahan/ BPN membalik-nama sertifikat pada pembeli.(Baca
: Perbedaan ppjb pjb dan ajb shm)

Tentunya saat melakukan balik nama ini syarat yang harus dipenuhi di hadapan PPAT
adalah:
 Penjual atau Pihak Pertama harus menyerahkan berkas lengkap:

1. Sertifikat tanah asli,

2. Kartu Tanda Penduduk (KTP) dari penjual dan istri/suaminya (bila sudah berkeluarga). Bila
suami/istri sudah meninggal harus membawa surat kematian,
3. Surat persetujuan suami istri. Ini dimaksudkan agar tidak ada persengketaan antar keluarga
pemilik tanah di kemudian hari,
4. Bukti Pembayaran Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) terakhir dan lima tahun sebelumnya,
5. Kartu Keluarga

Pembeli harus menyerahkan berkas lengkap:

1. Kartu Tanda Penduduk yang masih berlaku,

2. Kartu Keluarga.

3. Proses Pembuatan AJB di Kantor PPAT

Proses pembuatan Akta Jual Beli yang dilaksanakan di kantor PPAT akan melalui proses
pemeriksaan dan tahapan yang detail. Tahap pertama adalah persiapan.

1. Pejabat pembuat Akta Tanah akan mengecek keaslian sertifikat tanah ke kantor Pertanahan,
2. Pejabat pembuat Akta Tanah diperbolehkan meminta calon pembeli membuat pernyataan
bahwa dengan membeli tanah itu tidak berhak mengakui kelebihan tanah di luar batas
maksimum,
3. Pejabat juga meminta surat pernyataan dari penjual bahwa tanah yang dijual tidak sedang
menjadi sengketa. PPAT akan menolak pembuatan AJB bila tanah tersebut sedang dalam
tanggungan bank atau menjadi lahan sengketa,
4. Penjual harus membayar Pajak Penghasilan (PPh) sebesar 5% dari nilai jual. Dengan catatan
bila nilai jual tanah di atas 60.000.000,
5. Pembeli harus membayar BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan) besarnya
5% dari nilai jual hingga 30.000.000,

Setelah berkas dan kewajiban ditunaikan, maka PPAT akan meminta pihak Pembeli dan
Penjual menandatangani Akta Jual Beli tersebut. Dalam proses jual beli ini syarat-syaratnya
adalah:

1. Pembuatan Akta Jual Beli Tanah dihadiri kedua belah pihak penjual dan calom pembeli,
2. Dihadiri oleh minimal 2 saksi dari perangkat desa melalui Kantor Kecamatan sebagai petugas
PPAT sementara atau kedua pegawai Notaris jika melalui Notaris PPAT,
3. Pejabat pembuat Akta Tanah menjelaskan isi dan maksud pembuatan akta, termasuk
pelunasan dalam transaksi,
4. Bila kedua belah pihak penjual dan pembeli sepakat, maka Akta Jual Beli ditandatangani oleh
penjual, pembeli, saksi-saksi, dan Pejabat pembuat akta,
5. Akta Jual Beli dibuat dua rangkap asli, satu lembar disimpan oleh Kantor PPAT. Satu lembar
lainnya disimpan di Kantor Pertanahan untuk keperluan pendaftaran balik nama. Kepada
kedua belah pihak penjual dan pembeli diberikan salinannya.
 4. Proses Balik Nama

Tahap berikutnya dalam tata cara jual beli tanah adalah proses balik nama, yaitu proses
menjadikan nama pembeli sebagai pemilik atas tanah yang baru dibelinya. Jadi setelah proses
jual beli tanah tersebut, Pejabat Pembuat Akta Tanah menyerahkan berkas Akta Jual Beli
(AJB) ke Kantor Pertanahan untuk tahap selanjutnya proses balik nama sertifikat tanah.

Pengiriman Akta Jual Beli tersebut paling lambat adalah tujuh hari kerja sejak
penandatanganan akta tersebut. Adapun berkas-berkas dan syarat yang harus dikumpulkan
adalah

1. Surat permohonan balik nama yang sudah ditandatangani oleh pembeli atau kuasanya (bila
dikuasakan),
2. Akta Jual Beli yang sudah beres,
3. Sertifikat hak atas tanah asli,
4. Salinan Kartu Tanda Penduduk pembeli dan penjual yang sudah dilegalisir,
5. Bukti lunas membayar Pajak Bumi dan Bangunan tahun terakhir,
6. Bukti lunas membayar Bea Perolehan Hak Atas Tanah

Setelah berkas sampai di Kantor Pertanahan, maka Kantor Pertanahan membuat tanda bukti
menerima permohonan balik nama pada Pejabat pembuat Akta Tanah. Petugas Kantor
Pertanahan akan mencoret nama pemegang hak lama (penjual) dari dalam buku tanah dan
sertifikat. Selanjutnya Kepala Kantor Pertanahan yang telah ditunjuk memberikan paraf pada
sertifikat tanah. Kemudian nama pemegang hak yang baru (pembeli) ditulis pada halaman
dan kolom yang ada pada buku tanah dan sertifikat. Yang terakhir, sertifikat tanah yang baru
tersebut ditandatangani dan diberi stempel oleh Kepala Kantor Pertanahan atau pejabat yang
ditunjuk. (Baca juga: Tips Membeli Rumah Bekas dan Baru

Tata cara jual beli tanah meski terlihat rumit, namun sebenarnya cukup sederhana, yang
penting memahami alur dan tahapannya. Yang yang lebih penting adalah ketelitian saat
memilih tanah yang akan dibeli agar tidak terjadi masalah yang tidak dikehendaki
dikemudian hari. Demikian rangkuman kami. Semoga bermanfaat.
 Cara Membuat Sertifikat Rumah Dari AJB
Sertifikat rumah merupakan hal penting yang diperlukan untuk membuktikan keabsahaan
dalam kepemilikan rumah tersebut. Sebab tanpa adanya bukti kepemilikan yang sah suatu
saat bisa saja akan merugikan diri sendiri. Namun dalam hal itu untuk proses dalam
pembuatan sertifikat rumah atau proses Cara Membuat Surat Tanah juga tidak gampang.

Perlu adanya proses yang harus di lakukan agar rumah maupun tanah yang anda miliki bisa
benar-benar sah untuk di keluarkan sertifikatnya. Sertifikat rumah dan tanah juga mampu
mempengaruhi harga jual jika suatu saat anda ingin pindah atau membeli rumah
baru. Sertifikat rumah dan tanah juga bisa anda jadikan untuk jaminan dalam peminjaman
uang dari lembaga keuangan jika suatu saat ingin atau memerlukan modal besar dalam
membangun usaha (baca : cara gadai sertifikat rumah di bank ). Karena hanya sertifikat
rumah yang paling tinggi nilai keabsahannya untuk bukti kepemilikan rumah atau tanah.

Banyak sertifikat lainnya yang bisa dijadikan sebagai bukti dalam kepemilikan rumah atau
tanah. Misalnya akta jual beli (AJB). Karena banyak sekali terjadi penipuan untuk hal
kepemilikan surat rumah atau tanah dari jenis seperti ini. Jadi, anda harus mengetahui Tata
Cara Jual Beli Rumah agar nantinya terhindar penipuan yang bisa merugikan dan
menyusahkan anda.

Untuk itu dalam proses membuat sertifikat rumah dan tanah diperlukan langkah-langkah cara
membuat sertifikat rumah yang harus dilengkapi datanya, sebagai berikut :

1. Melengkapi surat-surat (dokumen)

Sebelumnya anda harus menyiapkan serta melampirkan surat-surat yang menjadi persyaratan.
Berikut kelengkapan dokumen yang harus dilengkapi :

a. Surat Hak Guna Bangunan (asli)

b. Surat Izin Mendirikan Bangunan (fotokopi)
c. Kartu Tanda Penduduk (KTP) dan Kartu Keluarga (KK)
d. Surat Pemberitahuan Pajak Terhutang Pajak Bumi dan Bangunan (SPPT PBB)
e. Surat pernyataan tentang kepemilikan rumah dan lahan.

Untuk persyaratan diatas hanya berlaku jika bukan merupakan warisan dari orang tua. Namun
jika kepemilikan sebelumnya berdasarkan warisan anda dapat membuat sertifikat rumah dan
tanah dengan melampirkan :

a. Sertifikat Akta Jual Beli Rumah atau Tanah

b. Kartu Tanda Penduduk (KTP) dan Kartu Keluarga (KK)
c. Fotocopy surat girik (keterangan dari warisan)
d. Surat keterangan dari kelurahan atau dusun mengenai tentang keterangan tidak ada
sengketa di rumah dan tanah tersebut. Keterangan asal usul rumah dan tanah, dan keterangan
tanah secara priodik.

2. Mendatangi Kantor BPN

Setelah surat-surat diatas dilengkapi datangi lah kantor BPN setempat yang sesuai dengan
daerah lokasi rumah dan tanah yang anda miliki. Proses di Kanto BPN anda harus membeli
formulir pendaftaran. Maka setelah itu anda harus mengisi formulir tersebut biasanya
 formulir dalam paket map warna biru dan kuning. Lalu tentukan waktu dengan pegawai BPN
untuk memverifikasi data dari formulir pendaftaran yang anda isi.

3. Menunggu Sertifikat Selesai

Setelah proses sebelumnya selesai dan komplit data yang diperlukan dalam pembuatan
sertifikat. Maka anda tinggal menunggu terbit nya sertifikat rumah dan tanah. Sebelum
sertifikat selesai di proses maka anda akan diberikan surat ukur rumah dan tanah yang
menjadi pegangan sementar. Kemudian akan di tukar nantinya dengan sertifikat rumah dan
tanah saat selesai di terbit kan. Namun perlu juga diketahui bahwa anda harus bersabar untuk
menunggu penerbitan sertifikat selesai. Anda harus membayar Bea Perolehan Hak Atas
Tanah (BPHT) selagi menunggu sertifikat rumah dan tanah keluar.

Biasanya lama waktu persetujuan dan penerbitan sertifikat bisa memakan waktu hingga satu
tahun maupun lebih. Jangan lupa juga rutin untuk melakukan cek dengan mendatangi petugas
BPN untuk memastikan kapan sertifikat rumah dan tanah anda selesai dan bisa
diambil. Untuk mengurus sertifikat rumah dan tanah selain dari BPN anda juga bisa
membuatnya melalui PPAT. PPAT adalah Pejabat Pembuat Akta Tanah yang bisa untuk
melakukan proses dalam penerbitan dan pembuatan sertifikat rumah dan tanah.

Membuat sertifikat rumah dan tanah melalui PPAT dilakukan apabila anda membeli rumah
dan tanah yang sebelumnya sudah ada pemiliknya (baca : cara jual beli tanah ). Anda bisa
membuat sertifikat sekaligus balik nama dengan melalui PPAT.

Dalam hal ini surat yang dimaksud adalah Sertifikat Hak Milik. Sertifikat dengan jenis ini
adalah yang paling kuat dari pada sertifikat jenis lainnya (baca : perbedaan ppjb pjb dan ajb
shm ). Namun jika pemilik rumah dan tanah sebelumnya merupakan kerabat, anda tidak
terlalu perlu untuk melakukan balik nama sertifikat.

Tetapi untuk berjaga-jaga supaya tidak terjadi masalah kedepannya anda harus melakukan
proses balik nama sertifikat rumah dan tanah secepatnya. Berikut Proses dan syarat Tata Cara
Jual Beli Tanah untuk balik nama sertifikat sebagai berikut :

 Anda (pembeli) dan penjual rumah telah membuat surat akta jual beli yang telah disaksikan
oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT).(Baca : Cara Membeli Rumah)
 Pemilik rumah sebelumnya (penjual) telah melunasi pajak penghasilan (PPh), serta pembeli
juga harus sudah melunasi Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB). Jika dua
hal ini PPh dan BPHTB serta PBB belum di bayar lunas maka proses untuk balik nama
sertifikat rumah tidak dapat dilakukan
 Anda (pembeli) dan penjual harus melunasi biaya Akta Jual Beli sekaligus biaya bea Balik
Nama Sertifikat kepada PPAT yang telah ditunjuk. Untuk mendapatkan hasil jasa yang
maksimal, penjual dan pembeli sebaiknya membayar biaya jasa kepada PPAT di depan
(muka). Ini bertujuan saat proses balik nama sertifikat selesai, maka anda (pembeli) hanya
tinggal mengambil sertifikat rumah dan tanah yang telah menjadi nama anda tersebut tanpa
mengeluarkan biaya lagi.
 Pihak PPAT segera akan mengurus balik nama ke Badan Pertanahan Nasional (BPN) di
daerah lokasi setempat yang disertai sertifikat asli, akta jual beli, salinan KTP anda dan
penjual, bukti pelunasan PPh, dan juga pelunasan BPHTB. Pada proses balik nama ini yang
diserahkan kepada BPN adalah sertifikat yang asli beserta copyan akta jual beli.
 Apabila sudah sesuai prosedur dan jadwal maka proses balik nama sertifikat akan memakan
waktu kurang lebih 2 (dua) minggu, namun anda perlu bersabar sedikit karena dalam
prakteknya bisa mencapai 1 hingga 2 bulan. Ini disebabkan pihak PPAT melakukan
pengurusan balik nama sertifikat ke kantor BPN secara kolektif.

Besar biaya yang dikeluarkan pembuatan balik nama sertifikat rumah dan tanah tergantung
pada zona nilai tanah (ZNT). Lalu Badan Pertanahan Nasional menentukan biaya pembuatan
balik nama ini tergantung dari nilai transaksi beserta lokasi rumah dan tanah nya.

B. 6 Prosedur Pembelian Rumah KPR dan

Tunai
Memiliki hunian pribadi adalah dambaan setiap keluarga. Namun harga tanah dan rumah semakin
hari semakin melonjak. Pembelian rumah secara kredit merupakan salah satu pilihan bagi anda yang
ingin tetap membeli rumah dengan tabungan yang masih belum dapat membeli secara tunai. Dan
untuk anda yang mempunyai budget tabungan yang lumayan tebal, tentunya membeli rumah secara
tunai adalah pilihan paling sesuai.
ads

Info rumah kredit :

 Cara Over Kredit Rumah

 Cara Over Kredit Rumah KPR
 Cara Kredit Rumah Tanpa DP

Berikut beberapa prosedur pembelian rumah yang layak anda simak :

1. Menentukan rumah yang ingin anda beli
Tahapan paling awal dari membeli rumah adalah menentukan rumah mana yang ingin anda beli. Cari
rumah-rumah yang sedang ditawarkan baik melalui media cetak maupun meminta informasi kepada
bank mengenai rumah yang sedang ditawarkan.(Baca Tips Memilih Rumah Di Perumahan)

2. Aktif mencari promo

Membeli rumah biasanya tidak langsung jadi ketika ingin membeli rumah maka besok langsung
terbeli rumah. Untuk mendapatkan harga rumah teerbaik, ada baiknya anda aktif mencari promo yang
banyak ditawarkan para developer. Promo tersebut bisa berupa harga yang murah hingga
ditiadakannya uang muka.

3. Cermati pengembang
Jangan asal langsung tergiur dengan promo harga murah dan beragam keunggulan promo yang
ditawarkan developer pengembang. Cari tahu pula bagaimana sepak terjang pengembang. Apakah
pengembang memang dapat dipercaya sehingga anda tidak akan tertipu.

4. Tanyakan segala informasi mengenai rumah

Jika anda sudah mulai menetapkan pilihan pada rumah yang sedang ditawarkan maka anda harus
aktif mencari tahu segala informasi tentang rumah tersebut. Tanyakan harga, lokasi, untuk
perumahan yang belum dibangun, tanyakan pula kapan rumah akan dibangun, apakah ketika anda
selesai memberikan uang muka maka akan langsung dibangun, bagaimana denah dan bentuk rumah
serta berapa lama pembangunan rumah berjalan.

5. Kunjungi lokasi rumah

Untuk mengetahui kondisi rumah secara real, ada baiknya anda mengunjungi lokasi rumah yang
ditawarkan. Cek apakah rumah berada di dekat gardu listrik (baca : bahaya rumah dekat gardu
listrik), apakah rumah berada di lajur tusuk sate (baca : bahaya rumah tusuk sate).

Jika rumah yang anda inginkan merupakan rumah yang second yang sudah berdiri maka cermati
kondisi rumah tersebut, apakah tembok-temboknya masih utuh (baca: bahaya tembok rumah retak),
apakah rumah tersebut kelihatan angker (baca : ciri-ciri rumah yang ada jinnya). Lihat pula
lingkungan rumah tersebut apakah termasuk ke dalam kategori rumah yang tidak sehat (baca : ciri-
ciri rumah tidak sehat).

6. Bandingkan beberapa bank yang melayani KPR

KPR merupakan kepanjangan dari kredit kepemilikan rumah. Masing-masing bank memiliki aturan
yang berbeda-beda dalam mengeluarkan surat persetujuan kredit kepemilikan rumah bagi para
nasabahnya. Bandingkan suku bunga yang ditetapkan bank. Bandingkan pula biaya provisi dan biaya
administrasi pada tahap awal pengajuan kredit serta kebijakan untuk pelunasan kredit lebih awal.

7. Membayar tanda jadi

Jika seluruh informasi yang anda kumpulkan telah meyakinkan dan membulatkan tekat anda untuk
membeli rumah anda harus segera membayar tanda jadi atau booking rumah yang ingin anda beli.
Tanda jadi ini adalah uang untuk memesan tanah kavling yang hendak anda beli agar tidak
ditawarkan ke calon pembeli lainnya serta harganya sudah tidak dapat dinaikkan lagi. Pastikan
kwitansi bermaterai Rp.6000,-.

8. Mengajukan surat persetujuan kredit ke bank

Untuk perumahan yang dikelola developer pengembang, biasanya pihak developer pengembang
perumahan sudah memiliki kerja sama dengan bank-bank tertentu. Tetapi anda dapat pula
mengajukan kredit ke bank lainnya. Jika anda memilih mengajukan kredit ke bank yang bukan partner
rekan dari developer maka anda akan diminta untuk mengurus pengajuan kredit sendiri. Beberapa
dokumen harus anda persiapkan dalam menguus pengajuan kredit ini.

9. Membayar uang muka

Beberapa developer ada yang memiliki ketentuan bahwa tanda jadi sudah merupakan uang muka
sehingga anda sudah tidak memerlukan tahapan ini. Sedangkan beberapa developer pengembang
lainnya masih meminta untuk membayar uang muka. Besarnya uang muka biasanya 30% dari harga
rumah dikurangi dengan uang yang anda setorkan sebagai tanda jadi sebelumnya. Pastikan pula
kuitansi bermaterai Rp.6000,-.
 Pembayaran uang muka lebih baik anda lakukan setelah bank mengeluarkan surat persetujuan
kredit. Hal tersebut dikarenakan jika anda baru pertama kalinya mengajukan kredit dibank biasanya
bank hanya mengabulkan sekitar 80% permohonan kredit anda. Sehingga uang muka yang harus
anda bayarkan ke developer juga lebih besar untuk menutup kekurangan besarnya kredit yang tidak
dikabulkan oleh pihak bank.

10. Simpan dokumen penting

Simpan dengan baik keseluruhan dokumen dalam pembelian rumah serta dokumen yang digunakan
dalam mengajukan KPR.(Baca : Pengertian KPR)

Info rumah KPR :

 Cara Over Kredit Rumah

 Cara Over Kredit Rumah KPR
 Cara Kredit Rumah KPR
 Prosedur Pembelian Rumah KPR dan Tunai

11. Bayar cicilan KPR dengan rutin

Yang wajib anda lakukan selanjutnya adalah membayar secara rutin cicilan KPR. Jika telat satu bulan
saja dalam membayar cicilan, maka anda akan mengalami kesulitan untuk menutupi cicilan serta
menanggung biaya hidup.

Jika anda memiliki uang yang berlebih di akir-akir masa KPR maka segera lunasi cicilan KPR anda.
Biasanya bank akan memberikan potongan yang jumlahnya lumayan jika anda melunasi cicilan lebih
awal dari kesepakatan.

12. Pembayaran secara tunai

Untuk pembayaran secara tunai cara-cara yang digunakan mirip dengan pembayaran dengan KPR.
Anda mencari tahu segala macam informasi mengenai rumah yang ingin anda beli.

13. Minta fotocopy sertifikat rumah

Jika rumah yang ingin anda beli merupakan rumah second yang sudah dihuni orang sebelumnya.
Mintakan fotocopy sertifikat kepada pemilik rumah.

Info sertifikat :

 Cara Membuat Sertifikat Rumah

 Cara Mengurus Sertifikat
 Cara Gadai Sertifikat Rumah di Bank
 Cara Membuat Sertifikat Tanah Jual Beli
 Cara Membuat Sertifikat Tanah

14. Menanyakan ke notaris

Bawa fotocopi sertifikat rumah yang ingin anda beli ke notaris atau Pejabat Pembuat Akta Tanah.
Tanyakan berapa biaya yang diperlukan untuk ganti nama pemilik dalam sertifikat beserta dokumen
apa saja yang diperlukan. Dalam memprosesnya, notaris akan mengecek keaslian sertifikat rumah
yang ingin anda beli, sehingga anda tidak akan tertipu.

15. Membayar DP uang muka rumah

Pada saat pembayaran DP uang muka, lakukan dengan developer secara langsung atau pemilik asli
pemegang sertifikat rumah yang ingin anda beli. Jangan lupa materai Rp. 6000,- pada kwitansi DP.
Pada saat membayar uang muka, buatlah perjanjian akapan anda sanggup melunasi pembayaran
secara tunai.

16. Pelunasan dihadapan notaris

 Arahkan pembayaran dengan menggunakan transfer uang antar rekening bank. Hal ini dapat
menghindarkan anda membawa dan menyimpan uang tunai dalam jumlah besar (baca : cara
mencegah rumah kemalingan). Lakukan penandatanganan kwitansi pelunasan dan akta jual beli
tanah dihadapan notaris bersamaan dengan diserahkannya sertifikat asli.

Rumah dengan aman sudah menjadi milik anda.

Secara Singkat berikut adalah prosedur pembelian rumah kpr dan tunai yang harus anda pahami
agar rumah yang anda beli tidak bermasalah dan resmi.

Prosedur Pembelian Rumah KPR

Ada empat aktor yang terlibat di sini

 Pembeli
 Penjual
 Notaris
 Pihak Bank
 Agen penjual rumah (jika ada)

Berikut adalah prosedurnya

1. Pembeli mencari rumah yang di suka

2. Pembeli deal harga dengan penjual rumah
3. Pembeli memberitahukan penjual rumah bahwa rumah akan di beli dengan KPR bank
4. Penjual dan pembeli menyepakati lama waktu pengajuan KPR (biasanya 1 bulan)
5. Penjual dan pembeli menyepakati uang DP / tanda jadi.
6. Pembeli mengajukan kpr di bank dengan melengkapi persyaratan yang di tentukan di bank.
7. Pihak bank akan melakukan survey terhadap rumah yang akan di beli.
8. Pihak bank akan memberitahukan apakah survei lolos atau tidak.
9. Jika lolos, pihak bank akan menjadwalkan akad jual beli di notaris beserta pelunasan uang jual beli
rumah ke penjual.
10. Penjual, pembeli, notaris, dan pihak bank melakukan akad jual beli
11. Rumah sudah menjadi milik pembeli.
12. Melakukan pembayaran bulanan hingga selesai tenornya.

Prosedur Pembelian Rumah Tunai

Berbeda dengan pembelian rumah KPR, aktor yang terlibat untuk pembelian rumah cash adalah
sebagai berikut.

 Pembeli
 Penjual
 Notaris
 Agen (jika ada)

Berikut adalah prosedur dalam jual beli rumah melalui cash.

1. Pembeli mencari rumah yang di suka

2. Pembeli deal harga dengan penjual rumah
3. Pembeli memberitahukan penjual rumah bahwa rumah akan di beli dengan cash
4. Penjual dan pembeli menyepakati / deal harga
5. Penjual dan pembeli menyepakati uang DP / tanda jadi.
6. Pembeli dan penjual menunjuk notaris netral
7. Pembeli dan penjual melakukan perjanjian waktu pelaksanaan akad jual beli.
8. Pembeli melakukan pelunasan harga rumah
9. Notaris melakukan akad jual beli.
10. Notaris akan menghitung biaya – biaya (termasuk pajak) yang harus di bayar pembeli dan penjual.
11. Proses balik nama
12. Selesai

Harap di ingat, prosedur ini adalah untuk rumah yang sudah SHM atau memiliki sertifikat hak milik,
bisa juga untuk prosedur pembelian ruko (HGB).

Artikel Terkait :

5 Syarat Jual Beli Tanah Kavling yang Perlu Diketahui

Jual beli tanah kavling menjadi bisnis menguntungkan bagi sebagian orang dan atau
perusahaan semacam developer perumahan. Tanah kavling adalah beberapa bidang tanah
sawah, ladang, hutan dalam sebuah area yang luas yang akan dipecah-pecah menjadi
beberapa sertifikat untuk area perumahan. Proses Cara Membeli Tanah atau jual tanah bisa
dilakukan oleh perorangan maupun badan usaha yang sah seperti developer.

ads

Keuntungannya bisnis jual beli tanah kavling ini adalah dari segi pelaksanaan dan biaya yang
dibutuhkan lebih mudah dibandingkan jual beli rumah, apartemen, atau gedung perkantoran.
Biaya yang dibutuhkan pun cukup rendah karena hanya membutuhkan biaya untuk membeli
tanah dan mengurus surat-surat legalitasnya. Jadi meskipun menjual tanah kosongan, Tata
Cara Jual Beli Tanah dan aspek legalitas jangan diabaikan.

Pada dasarnya tidak ada perbedaan tata cara dan syarat jual beli tanah kavling dengan
tata Cara Membuat Surat Tanah pada umumnya. Pihak pembelinya adalah sebuah badan
usaha atau developer, penjualnya adalah para penduduk pemilik bidang-bidang sawah atau
kebun yang sah. Bedanya adalah pada adanya proses ijin pengubahan fungsi lahan. Misalkan
saja dari fungsi tanah sawah menjadi tanah pekarangan dan perumahan. Selain itu pihak
pembeli harus sudah mengantongi ijin site-plan kawasan tanah kavling tersebut secara rapi
 dan tertata. Syarat tersebut sangat berbeda dengan Tata Cara Jual Beli Tanah yang Belum
Bersertifikat.

Untuk lebih lengkapnya, kami akan membahas satu persatu syarat jual beli tanah kavling.

1. Legalitas Tanah

Cara Jual Beli Tanah kavling yang pertaman yang pertama dan harus dipenuhi adalah
kelengkapan surat-surat tanah yang sah dan legal dari tanah yang akan dijual. Maksudnya
setiap tanah yang akan diperjualbelikan harus memiliki sertifikat tanah yang dikeluarkan oleh
Kantor Badan Pertanahan Nasional (BPN).

Apabila tanah yang dijual masih berupa tanah adat, tanah girik, atau letter-C dan tidak
memiliki sertifikat, maka pihak penjual harus segera mengurus sertifikatnya ke BPN. Bila
tidak ada surat-surat sahnya maka pihak PPAT yang berwenang dalam proses jual beli tanah
tidak mau mengurusnya. Cara Membuat Sertifikat Tanah tidaklah serumit yang kita
bayangkan.

Cara sederhana membuktikan keabsahan sertifikat tanah yang dijual, maka perlu dilakukan
pengecekan di Kantor BPN. Pengecekan ini bisa dilakukan oleh calon pembeli dan pemilik
tanah bersama-sama. Bisa pula dengan bantuan PPAT atau notaris untuk melakukan
pengecekan. Sertifikat yang telah dicek di kantor BPN akan diberi stempel dan tanggal
pengecekan. (Baca juga: Cara Mengurus Sertifikat Tanah yang Hilang)

Apabila tanah kavling yang akan dibeli sedang dalam anggunan di perbankan atau koperasi,
aka harus segera dilakukan pelepasan Hak Tanggungan (HT) terlebih dulu. Harus ada
pelunasan sebanyak tanggungan yang melekat pada tanah tersebut atau biasa juga disebut
roya.(baca : Pinjaman Beli Tanah)

Bila tanah masih dalam proses pengurusan sertifikat atau dalam proses roya, pembeli bisa
meminta perikatan jual beli tanah melalui notaris dengan ketentuan yang jelas dan mengikat
pihak penjual dan pembeli. Jangka waktu pasti kapan terbitnya sertifikat tanah dari BPN,
tahap pembayaran, mekanisme pembatalan dan pengembalian uang yang telah dibayarkan
harus dicantumkan. (Baca juga: Cara Menjual Rumah Dengan Cepat)

2. Ijin Alih Fungsi

Syarat jual beli tanah kavling yang kedua adalah perijinan alih fungsi lahan oleh pihak
pembeli. Pembeli harus menunggi Surat Keterangan dari pihak Pemerintah Daerah setempat
atas ijin pengeringan alih fungsi tanah sawah menjadi pekarangan.

Status tanah sawah yang diubah menjadi tanah pekarangan memakan waktu enam bulan. Itu
pun pengajuan pengeringan lahan dibatasi hanya 600 meter. Hal ini bertujuan agar pembelian
tanah kavling aman dan tidak merugikan pihak-pihak lain di sekitarnya. Oleh karena itu
sebelum membeli tanah kavling harus memahami penuh legalitas dan perizinannya. (Baca
juga: Tata Cara Membeli Rumah Agar Tidak Menyesal)

3. Ijin Site Plan

Syarat yang ketiga dalam proses jual beli tanah kavling adalah mempunyai ijin site-plan yang
dikeluarkan oleh KIMPRASWIL yang mendapatkan klarifikasi dari dinas-dinas terkait. Ijin
 ini bertujuan untuk memastikan tata kawasan sesuai dengan peruntukan yang ditetapkan oleh
Pemerintah Daerah.(baca : Perbedaan ppjb pjb dan ajb shm)

Pembeli tanah kavling yang biasanya adalah developer perumahan harus mempunyai ijin site
plan atas tanah kavling yang dibelinya. Berupa pembangunan jalan lingkungan, menyediakan
area fasilitan umum dan fasiltas sosial dan mengurus perizinannya.

Selain itu tanah kavling plan harus diberikan sertifikat tanah per kavling sesuai site-plan agar
mudah dalam menjual atau membangun rumah diatasnya. Calon konsumen kedua
dikemudina hari akan lebih senang membeli tanah yang sudah bersertifikat lengkap dan
terjamin.

4. Pematangan Lahan

Syarat yang keempat dalam proses jual beli tanah kavling adalah proses pematangan lahan.
Setelah pembeli memiliki tanah kavling luas dalam keadaan apa adanya, seperti bersawah,
gundukan, cekungan dan lain-lain, maka pihak pembeli harus melakukan pengurukan dan
perataan atas tanah kavling tersebut agar rapi.

Selain itu, pihak pemilik tanah kavling harus menambahkan fasilitas badan jalan, saluran
drainase, gerbang proyek dan kantor pemasaran.

5. Pemecahan sertifikat

Syarat kelima dalam proses jual beli tanah kavling adalah pemecahan sertifikat tanah menjadi
kavling-kavling yang lebih kecil. Pihak developer akan memacah terlebih dahulu sertifikat
kemudian dilakukan jual beli di hadapan PPAT. Pemecahan dilakukan atas Pernyataan
Pemecahan atas Nama Diri Sendiri oleh pihak developer. Sementara sertifikat sedang
pengurusan pemecahan di BPN, maka antara penjual dan pembeli bisa dibuat surat Pengikat
Jual Beli (PJB), yang mengumumkan bahwa AJB akan dibuat setelah pemecahan sertifikat
sudah selesai. (Baca juga: Perbedaan PPJB, PJB, dan AJB SHM)

Syarat memecah sertifikat melalui kantor BPN adalah:

 Permohonan pengukuran
 Pernyataan telah memasang tanda batas oleh pemilik
 Akta Jual Beli sebagian
 Pernyataan Pemecahan atas Nama Diri Sendiri
 Sertifikat Asli
 Fotokopi pembayaran PBB tahun berjalan
 KTP dan Kartu Keluarga Pemohon
 KTP dan KK penjual (jika proses jual beli berlangsung)
 Surat Kuasa bila diserahkan pada pihak yang ditunjuk
 Tapak Kavling
 Bukti-bukti pembayaran pajak dan bea atas jual beli lainnya

Lama proses pengurusan pemecahan atau pemisahan sertifikat ini adalah 15 hari. Demikian
syarat jual beli tanah kavling yang perlu Anda ketahui. Semoga bermanfaat.

Cara Membuat Surat Tanah SHM dengan Mudah

Setiap tanah dan bangunan yang berdiri harus memiliki kekuatan hukum dan status hak
kepemilikan. Status dan keabsahan tanah dinyatakan dalam kertas sertifikat resmi yang
dikeluarkan oleh Kantor Badan Pertanahan Nasional (BPN). Surat tanah yang paling kuat
statusnya secara hukum adalah Sertifikat Hak Milik (SHM), ini merupakan Syarat Jual Beli
Tanah agar nantinya tidak ada permasalahan saat anda membeli tanah. Cara Mengurus
Sertifikat Tanah atau cara mengurus surat-surat tanah Anda menjadi SHM cukup mudah,
yang penting Anda mengikuti prosedurnya dengan benar. Untuk lebih jelasnya, terlebih
dahulu Anda harus tahu jenis hak kepemilikan atas tanah

Mengurus Surat Tanah SHM di BPN

Cara membuat surat tanah SHM cukup mudah. Yang penting Anda mengetahui prosedurnya
dengan benar. Lakukan pengajuan mengurus surat tanah SHM ke kantor Badan Pertanahan
Nasional

1. Pertama-tama untuk membuat surat SHM, Anda harus mengisi kelengkapan syarat-syarat
pengajuan di kantor Badan Pertanahan Nasional. Syarat-syaratnya adalah sebagai berikut:

 Mengambil dan mengisi formulir yang dikeluarkan oleh Kantor BPN. Pemohon harus
melengkapi formulir dengan sebenar-benarnya mengenai identitas diri pemohon, luas tanah,
 letak tanah dan penggunaan tanah yang dimohonkan. Kemudian ditandatangani diatas materi
bernilai cukup.
 Surat pernyataan tanah tidak menjadi sengketa serta Surat Pernyataan tanah dikuasai secara
fisik.
 Fotokopi identitas pemohon meliputi KTP, Kartu Keluarga disertai aslinya untuk dicocokkan
diloket BPN
 Bukti Kepemilikan tanah, bisa berupa surat tanah girik ditambah bukti pembayaraan PBB
tahun berjalan dan SSP/PPh
 Surat kuasa apabila dikuasakan pada pihak yang telah ditunjuk.

2. Selanjutnya, pihak Kantor BPN menerima dan memeriksa dokumen-dokumen lengkap

permohonan Anda. Setelah surat-surat dinyatakan lengkap, maka pihak Kantor BPN akan
meminta Anda melakukan pembayaran biaya pengukuran atas tanah.(Baca : Tata Cara Jual
Beli Apartemen)
Biaya resmi untuk mengurus tanah SHM berdasarkan Peraturan Pemerintah no 128 tahun
2015 tentang Jenis Penerimaan Negara Bukan Pajak (PNBP), biaya administrasinya sebesar
limapuluh ribu rupiah. Perihal waktu memproses sertifikat hingga jadi antara 38 hingga 97
hari untuk sertifikat tanah baru atau 15 hari untuk pengurusan sertifikat tanah peralihan.
(Baca juga:

Tarif pelayanan Pengukuran dan Pemetaan Batas Bidang Tanah, dihitung berdasarkan rumus
sebagai berikut:

 Luas tanah 0-100 hektar = (Luas/500 x Harga Satuan Biaya Khusus Pengukuran) + 100.000
 Luas tanah 100-1000 hektar = (Luas/4000 x HSBKu) + 14.000.000
 Luas tanah di atas 1000 hektar = (Luas/10.000 x HSBKu) + 134.000.000

Harga satuan Biaya Khusus Pengukuran (HSBKu) ditetapkan oleh menteri Keuangan dan
tiap provinsi berbeda-beda besarnya. Surat Ukur Tanah yang dikeluarkan oleh petugas BPN
diserahkan untuk melengkapi persyaratan membuat surat tanah SHM yang sedang diproses
pihak BPN. (Baca juga: Prosedur Pembelian Rumah KPR dan Tunai)

3. Dari proses pengukuran tersebut akan dibuatkan penerbitan Surat Keputusan dari Kantor
BPN yang disahkan oleh Kantor BPN RI Pusat. Pihak pemohon dikenakan biaya proses
penerbitan SK penerbitan surat SHM.(Baca : Cara Membeli Rumah)
4. Pihak Kantor BPN akan membuat pembukuan Hak dan Penerbitan Sertifikat tanah SHM.
Selanjutnya surat tanah SHM tersebut akan diserahkan kepada pihak pemohon. Surat tanah
SHM dicetak dua rangkap asli. Satu rangkap disimpan di kantor BPN sebagai buku tanah
sekaligus arsip. Rangkap kedua dipegang oleh pihak pemilik tanah yang sah.
Arsip buku tanah mencantumkan data-data detail tentang tanah, mencakup data fisik dan data
hukum yuridis. Yaitu meliputi luas tanah, batas-batas, dasar kepemilikan, dan data pemilik
tanah yang sah. Yang terlampir dalam surat tanah SHM tersebut adalah surat ukur sebagai
data fisik tanah dan gambar tanah yang telah dilakukan oleh petugas pengukur BPN, sebagai
penyerta. (Baca juga: Tata Cara Jual Beli Tanah yang Belum Bersertifikat)

Selain Kantor BPN, pemohon bisa meminta bantuan PPAT untuk mengurus surat tanah
SHM. Namun biaya jasa pengurusan bisa jadi lebih mahal. Bila memang masih ada waktu
luang, tidak perlu ragu mengurus surat tanah SHM sendiri ke kantor BPN. (Baca juga: Cara
Jual Beli Tanah dan Rumah)
 Demikian penjelasan kami tentang cara membuat surat tanah. Semoga bisa membantu dan
bermanfaat bagi Anda.

Hak Atas Tanah

Berikut ini adalah 6 Hak Atas Tanah atau Sertifikat Kepemilikan Tanah yang perlu Anda
ketahui:

 Girik Grik

Girik Grik sering dianggap sebagai bukti kepemilikan atas tanah seseorang. Padahal Girik
adalah surat tanda pembayaran pajak atas tanah. Secara hukum, status hukum tanah Girik
sangat lemah dan dalam proses jual beli harus dialihkan dulu menjadi sertifikat resmi melalui
kantor BPN. Surat Girik Grik ini bisa menjadi dasar untuk membuat sertifikat tanah. (Baca
juga: Tata Cara Jual Beli Tanah yang Belum Bersertifikat)

 Sertifikat Hak Pakai (HP)

Sertifikat Hak Pakai menjelaskan hak penggunaan atau mengambil hasil dari tanah yang
dikuasakan Negara atau tanah milik orang lain sesuai dengan perjanjian yang dibuat. Namun
perjanjian ini bukanlah perjanjian sewa menyewa lahan yang bersifat jangka pendek,
melainkan jangka panjang 25 tahun. (Baca juga: Tata Cara Jual Beli Tanah dan Balik Nama
Sertifikat)

 Sertifikat Hak Guna Usaha (HGU)

Sertifikat Hak Guna Usaha diberikan pada seseorang untuk mengelola sebidang tanah yang
dikuasai langsung oleh negara dalam jangka waktu yang telah diatur dalam UU Agragia atau
paling lama 25 tahun. Jangka waktu tersebut bisa dipenrpanjang kembali bila waktunya telah
habis. (Baca juga: Tata Cara Jual Beli Apartemen yang Wajib Diketahui)

 Sertifikat HMSRS

HMSRS atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun merupakan hak kepemilikan atas satuan
rumah susun. Sifatnya bisa terpisah maupun perseorangan. HMSRS mencakup hak pemilikan
SRS, dan fasilitas bersama atas apa yang disebut bagian bersama, tanah bersama, dan benda
bersama. Ketiga hal itu menjadi satu kesatuan yang tidak bisa dipisahkan. Contoh properti
yang menggunakan sertifikat ini adalah Apartemen dan Rumah Susun. (Baca juga: Perbedaan
Rumah Susun dan Apartemen )

 Sertifikat HGB

HGB atau Hak Guna Bangunan adalah hak mendirikan atau memiliki bangunan rumah,
kantor, mall di atas tanah yang bukan milik pribadi dalam jangka waktu tertentu dan telah
 ditetapkan oleh UU Agraria. Biasanya jangka waktunya sekitar 30 tahun dan bisa
diperpanjang bila masa penggunaannya telah habis. Hak Guna bangunan ini bisa dialihkan
kekuatan hukumnya menjadi sertifikat Hak Milik. Sertifikat ini selain diperuntukkan oleh
warga negara Indonesia juga boleh dimiliki warga asing dalam jangka yang terlah ditentukan
dalam kesepakatan. (Baca juga: Prosedur Jual Beli Rumah Warisan)

 Sertifikat HM

Sertifikat Hak Milik merupakan sertifikat dengan status paling kuat diantara kelima status
hukum pertanahan sebelumnya. Hak yang ada dalam SHM bersifat turun temurun yang
dimiliki oleh seseorang yang namanya tercantum sebagai pemilik dalam SHM tersebut. SHM
ini hanya diperuntukkan bagi warga negara Indonesia. (

Cara Membeli Tanah agar Tidak Tertipu

Dalam membeli sebidang tanah, prosesnya tidak seperti semudah membeli barang elektronik
yang hanya melihat fisik dan spesifikasi maka dilakukan pembayaran dengan disertai bukti
kwitansi. Pada Tata Cara Jual Beli Tanah, proses harus lebih teliti dengan memerlukan
beberapa tahap agar kemudian terhindar dari kemungkinan terjadinya sengketa kedepannya

Berikut beberapa cara membeli tanah yang perlu diingat :

1. Ketahui penyebab jual beli tanah dianggap tidak sah

Dalam membeli sebuah tanah, perlu kita ketahui bahwa tanah yang akan dibeli harus
dipastikan tidak sedang dalam sengketa, misalnya masih dalam tanggungan dari pihak
tertentu atau tidak sedang dalam penyitaan dari penjamin tanah sebelumnya. Kita juga perlu
memeriksa kondisi atau keadaan tanah dengan memeriksa sendiri dan apakah sesuai dengan
surat-surat tanah dalam hal ini sertifikat tanah. Kita perlu mencocokan keadaan fisik misalnya
ukuran luas tanah dan letak tanah apakah sudah sesuai dengan yang tertera dengan di dalam
sertifikat sebagaimana tertulis. Sebab, saat ini banyak kejahatan atau sengketa yang bisa
terjadi dalam hal jual beli tanah dengan proses seperti demikianSelain itu perlu diketahui
bahwa dalam pembelian tanah, diperlukan bukti kuat dalam mendukung proses jual beli
tersebut. Proses jual beli sebaiknya bukan hanya sekedar kuitansi pembelian biasa.
Kedudukan jual beli secara sah akan kuat bila dilengkapi dengan kelengkapan bukti berupa
keterangan surat jual beli. Hal tersebut biasanya dibuat dalam bentuk akta atau biasa dibuat
akta tanah.
Pada surat tersebut dibuat dihadapan notaris sehingga lebih kuat secara hukum dan
pembuatannya pun juga terdapat saksi pendukung. Sebaiknya juga dalam pembelian segera
dilakukan proses Cara Membuat Sertifikat Rumah Dari AJB dengan pembalikan nama
pemilik tanah atau AJB yang bisa dilakukan dengan meminta keterangan dan bantuan dari
pihak notaris pembuat akta tanah, mumpung masih terdapat pihak penjual dan pembeli tanah.
Pihak notaris juga dapat bisa sebagai perantara kejelasan prosedur prosedur jual beli dan
pengurusan surat-surat tanahkepemilikan pada kantor pertanahan.

2. Ketahui keadaan tanah

Bila ingin membeli tanah, walau untuk sebuah investasi atau untuk membangun rumah
sendiri maka sebaiknya kita perlu mengecek kondisi tanah. Secara fisik kita perlu mengecek
ukuran atau luas tanah, batas-batas tanah, bentuk tanah, serta keadaan tanah. Untuk ukuran
dan batas perlu dipastikan apakah sesuai dengan keterangan surat tanah dan dengan batas
yang sesuai dengan batas tanah orang lain.

Kadang tanah kosong yang dijual tidak nampak jelas batasnya. Selain itu menilai luas tanah
juga disesuaikan dengan kebutuhan pencarian kita, apakah luasnya sudah sesuai dengan
rencana pembangunan rumah atau gedung lainnya. Selain itu kita juga perlu meninjau lokasi
tanah terhadap lingkungan untuk melihat nilai investasinya dalam beberapa tahun kedepan.
Hal ini perlu bagi orang yang memang membeli tanah untuk tujuan investasi.

Untuk keadaan tanah, kita melihat apakah tanah tersebut berupa jenis bebatuan, daerah
pegunungan, daerah pantai, atau mungkin permukaan yang tidak rata serta kontur tanah yang
lembek. Hal ini penting dinilai sebab sangat berguna dalam menentukan biaya tambahan
ketika akan membangun sebuah bangunan di tanah tersebut. Sebab mungkin saja kita perlu
biaya untuk menambah timbunan, atau mungkin menilai sumber air yang akan digunakan
pada tempat tersebut.

Biasanya orang membeli tanah, terutama di daerah baru berkembang tanpa memikirkan
sumber air serta aliran irisgasi. Sehingga pada saat membangun rumah, akan memakan biasa
lebih besar serta lebih rumit lagi saat membuat akses sumber air serta jalur pembuangan
limbah rumah tangga

3. Periksa surat-surat tanah serta hak pemilik

Setelah melihat tanah, maka kita perlu mencocokkan keadaan fisik tanah terhadap keterangan
dari surat kepemilikan atau sertifikat. Hal yang dinilai dapat berupa luas tanah atau ukuran
tanah, letak tanah, bentuk tanah serta batas-batas tanah apakah sudah sesuai dengan keadaan
fisik atau belum. Selain itu kita perlu memastikan juga nama pemilik hak dalam sertifikat
dengan orang yang mengaku sebagai pemilik tanah tersebut sekarang. Jika kita mendapatkan
perbedaan nama antara pemilik yang tercatat dalam sertifikat dengan identitas yang saat ini
sebagai pemilik tersebut maka tidak ada salahnya kita mengecek atau memastikan kembali.
Kita perlu memastikan apakah tanah tersebut milik perorangan atau kelompok orang
misalnya warisan keluarga)

Sebagai contoh, biasanya perbedaan nama pemilik dari surat pemilik atau sertifikat dengan
identitas penjual cenderung berkesempatan bisa lebih besar mengalami sengketa. Hal yang
paling sering ditemukan misalnya jika tanah tersebut awalnya adalah milik dari ayah si
penjual sekarang yang diwariskan. Namun didalam sertifikat tersebut masih tertulis nama
ayah dari si pemilik tanah tersebut. Karena keadaan tersebut, bila kita sudah terlanjur
membayar harga tanah, bisa saja dikemudian hari saudara dari pemilik tanah tersebut yang
juga mengaku sebagai pewaris sah dari sang ayah yang sudah meninggal juga menuntut hak
atas penjualan tersebut. Hal ini kemudian akan menjadi sengketa serta bisa merugikan kita
sebagai pembeli

4. Pakai jasa Notaris PPAT pada proses jual beli

Dalam proses jual beli tanah, sebaiknya pembeli jangan ragu atau sungkan mengeluarkan
dana tambahan untuk menyewa jasa notaris PPAT dalam membantu proses jual beli tanah.
Hal ini bertujuan aga dari pihak PPAT dapat mengecek kondisi sertifikat dengan tanah
apakah sesuai serta tidak ditemukannya permasalahan pada sertifikat sebagai surat hak milik
sebelum proses jual beli. Pihak PPAT bisa mengecek juga keaslian sertifikat tersebut di
badan pertanahan untuk menghindari permasalahan atau sengketa pemalsuan sertifikat. Jika
sertifikat tidak bermasalah atau aman, maka proses jual beli dapat dilanjutkan

5. Membuat AJB dan balik nama

Masih memerlukan jasa notaris PPAT, dengan memakai jasa tersebut maka proses jual beli
dapat lebih kuat dengan adanya saksi dari PPAT. Selain itu kita bisa membuat surat kuasa
atau akta tanah serta meminta dilakukannya balik nama hak pemilik tanah. Segala surat
permohonan dapat dibantu dibuat oleh pihak PPAT, sementara untuk jual beli biasanya baik
kita maupun pihak penjual diminta untuk menyiapkan berkas surat pembayaran PBB,
sertifikat tanah, IMB, serta surat roya jika masih ada tanggungan dari pihak ketiga.

Selain itu kita juga menyiapkan kartu identitas, bukti pembayaran PPh dan BPHTB. Selain
itu, tanyakan kepada pihak PPAT, hal apa lagi yang harus dilakukan agar proses jual beli
yang dilakukan bisa terjadi secara sah dari segi hukum dan dengan bukti yang kuat