Tata Cara Jual Beli Properti Bagian 1: Proses Pembuatan Akta Jual – Beli

Posted on 24 Mei 2013 by Diesty

Jual beli merupakan proses peralihan hak milik yang dapat dilakukan secara tunai maupun secara
kredit. Pada bahasan sebelumnya telah dijelaskan langkah pengajuan Kredit Kepemilikan
Rumah atau KPR, berikut ini akan kami jelaskan mengenai tata cara jual beli secara tunai serta
proses balik nama sertifikat yang lazim dilakukan oleh perorangan.

1. Melakukan Kesepakatan Jual – Beli

Kegiatan jual – beli dapat dilakukan apabila ada penjual dan pembeli. Dalam pembahasan ini yang
dimaksud adalah, adanya pemilik properti yang akan menjual properti yang dimiliki kepada seorang
calon pembeli. Sebelum dilaksanakan jual beli, harus dilakukan:
1. Pengecekan keaslian dan keabsahan sertifikat tanah pada kantor pertanahan yang
berwenang.
2. Para pihak harus melunasi pajak jual beli atas tanah dan bangunan tersebut.
Setelah mencapai kesepakatan mengenai harga dan proses pemindahan hak milik antara
kedua belah pihak serta mekanisme pembayaran yang akan dilakukan, kedua belah pihak
dapat melakukan prosedur jual beli. Proses jual – beli secara benar harus berdasarkan prinsip
Terang dan Tunai, terang artinya dilakukan di hadapan Pejabat Umum yang berwenang dan
tunai artinya dibayarkan secara tunai. Jadi, apabila harga yang disepakati belum lunas maka
belum bisa disebut sebagai jual – beli.

2. Pembuatan Akta Jual – Beli

Setelah melakukan kesepakatan jual beli antara kedua belah pihak, si penjual dan pembeli harus
datang ke Kantor Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) untuk membuat akta jual beli tanah. PPAT
adalah Pejabat umum yang diangkat oleh Kepala Badan Pertanahan Nasional yang mempunyai
kewenangan membuat akta jual beli dimaksud. Sedangkan untuk daerah-daerah yang belum cukup
jumlah PPAT-nya, Camat dapat melaksanakan tugas PPAT membuat akta jual beli tanah.
Dalam transaksi jual beli tanah dan/atau bangunan tersebut, biasanya PPAT yang bersangkutan akan
meminta data-data standar, yang meliputi:
I. Data tanah
a. Asli PBB 5 tahun terakhir berikut Surat Tanda Terima Setoran (bukti bayarnya)
b. Asli sertifikat tanah (untuk pengecekan dan balik nama)
c. Asli IMB (bila ada, dan untuk diserahkan pada Pembeli setelah selesai proses AJB)
d. Bukti pembayaran rekening listrik, telpon, air (bila ada)
e. Jika masih dibebani Hak Tanggungan (Hipotik), harus ada Surat Roya dari Bank yang
bersangkutan
II. Data Penjual & Pembeli (masing-masing) dengan kriteria sebagai berikut:
A. Perorangan:
a. Copy KTP suami isteri
b. Copy Kartu keluarga dan Akta Nikah
c. Copy Keterangan WNI atau ganti nama (bila ada, untuk WNI keturunan)
B. Perusahaan:
a. Copy KTP Direksi & komisaris yang mewakili
b. Copy Anggaran dasar lengkap berikut pengesahannya dari Menteri kehakiman dan HAM
RI
c. Rapat Umum Pemegang Saham PT untuk menjual atau Surat Pernyataan Sebagian kecil
asset.

Hal – hal yang harus dipenuhi sebelum dilakukan pembuatan Akta Jual Beli:
1. Pemeriksaan keaslian sertifikat ke Badan Pertanahan Nasional
2. Penjual harus membayar Pajak penghasilan (PPh) sebesar 5% dari harga transaksi.
3. Penjual harus membayar Pajak Jual Beli.
4. Calon pembeli dapat membuat pernyataan bahwa dengan membeli tanah tersebut ia tidak
menjadi pemegang hak atas tanah yang melebihi ketentuan batas luas maksimum.
5. Surat pernyataan dari penjual bahwa tanah yang dimiliki tidak dalam sengketa.
Petugas PPAT dapat menolak pembuatan Akta jual Beli apabila tanah yang akan dijual
sedang dalam sengketa atau dalam tanggungan di bank.
Setelah syarat dan kewajiban antara penjual dan pembeli telah dipenuhi, maka proses
pembuatan Akta Jual Beli dapat dilakukan. Berikut ini adalah ketentuan pada proses
pembuatan Akta Jual – Beli:
1. Pembuatan akta harus dihadiri oleh penjual dan calon pembeli atau orang yang diberi kuasa
dengan surat kuasa tertulis jika dikuasakan.
2. Pembuatan akta harus dihadiri oleh sekurang-kurangnya dua orang saksi biasanya dari
perangkat desa jika melalui PPAT Sementara (camat) dan kedua pegawai Notaris jika
melalui NOTARIS PPAT.
1. Pejabat pembuat Akta Tanah membacakan akta dan menjelaskan mengenai isi dan maksud
pembuatan akta, termasuk juga sudah lunas atau belum untuk transaksinya.
2. Bila isi akta telah disetujui oleh penjual dan calon pembeli maka akta ditandatangani oleh
penjual, calon pembeli, saksi-saksi dan Pejabat Pembuat Akta Tanah.
3. Akta dibuat 2 lembar asli, satu lembar disimpan di Kantor PPAT dan satu lembar lainnya
disampaikan ke Kantor Pertanahan untuk keperluan pendaftaran (balik nama).
4. Memberikan salinan akta kepada penjual dan pembeli.
Langkah selanjutnya setelah pembuatan Akta Jual – Beli adalah pembuatan sertifikat.
 Petugas PPAT akan menyerahkan Akta Jual – Beli dan dokumen lainnya ke Badan
Pertanahan Nasional. Untuk proses Pembuatan Sertifikat akan dibahas di tulisan selanjutnya.

Tata Cara Jual Beli Properti Bagian 2: Proses Pembuatan Sertifikat

Posted on 4 Juni 2013 by Diesty

Setelah dilakukan pembuatan Akta Jual – Beli. Langkah selanjutnya adalah pembuatan sertifikat
atas tanah yang telah dibeli. Pembuatan sertifikat ini bertujuan untuk memperjelas status hukum
kepemilikan lahan tersebut. Setelah selesai pembuatan Akta Jual Beli, PPAT (Petugas Pembuat Akta
Tanah) kemudian menyerahkan berkas Akta Jual Beli ke Kantor Pertanahan untuk keperluan balik
nama sertifikat. Penyerahan berkas tersebut harus dilakukan selambat-lambatnya tujuh hari kerja
sejak ditanda-tanganinya akta jual beli.
Berikut adalah dokumen yang perlu disiapkan untuk proses kepengurusan sertifikat:
1. Surat permohonan balik nama yang ditandatangani oleh pembeli.
2. Akta jual beli PPAT.
3. Sertifikat hak atas tanah.
4. Kartu Tanda Penduduk (KTP) pembeli dan penjual.
5. Bukti pelunasan pembayaraan Pajak Penghasilan (PPh).
6. Bukti pelunasan pembayaran Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan.
Setelah berkas disampaikan ke Kantor Pertanahan, tanda bukti penerimaan permohonan
balik nama akan diberikan kepada PPAT. Selanjutnya oleh PPAT tanda bukti penerimaan ini
diserahkan kepada Pembeli. Nama pemegang hak lama (penjual) di dalam buku tanah dan
sertifikat dicoret dengan tinta hitam dan diparaf oleh Kepala Kantor Pertanahan atau Pejabat
yang ditunjuk. Nama pemegang hak yang baru (pembeli) ditulis pada halaman dan kolom
yang ada pada buku tanah dan sertifikat dengan dibubuhi tanggal pencatatan dan
ditandatangani oleh Kepala Kantor Pertanahan atau pejabat yang ditunjuk.Dalam waktu 14
(empat belas hari) pembeli sudah dapat mengambil sertifikat yang sudah atas nama pembeli
di kantor pertanahan setempat.
Melaui langkah-langkah yang telah disampaikan diatas, sekarang Pembeli telah SAH menjadi
pemilik lahan secara hukum.

Tata Cara Jual Beli Properti Bagian 3: Pajak Yang Dibayarkan dalam
Proses Jual – Beli Properti
Posted on 14 Juni 2013 by Diesty

Pada bahasan sebelumnya kita telah membahas tentang pembuatan akta jual – belidan pembuatan
sertifikat, dalam proses pembuatan akta dan sertifikat perlu dibayarkan beberapa pajak yang
menjadi tanggungan pembeli dan penjual (sesuai perjanjian).
Berikut adalah beberapa pajak yang harus dibayarkan:

1. Pajak Bumi dan Bangunan (PBB)

Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) adalah pajak yang dipungut atas tanah dan bangunan karena
adanya keuntungan dan/atau kedudukan sosial ekonomi yang lebih baik bagi orang atau badan yang
memiliki hak kepemilikan atau mendapat manfaat atas keberadaan tanah dan bangunan tersebut.
Dasar perhitungan pajak dalam PBB adalah Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) yang ditentukan
berdasarkan harga pasar per wilayah dan ditetapkan setiap tahun oleh menteri keuangan.
Tagihan PBB akan dikeluarkan oleh pemerintah setiap tahun di bulan Maret melalui aparat desa
setempat dalam bentuk Surat Pemberitahuan Pajak Terutang (SPPT). Dalam SPPT tercantum nama
wajib pajak dan besar pajak yang harus dibayarkan beserta rincian perhitungan. Waktu pembayaran
PBB paling lambat dilakukan 6 (enam) bulan setelah SPPT diterbitkan, apabila sampai batas waktu
yang ditetapkan belum dibayar, maka akan dikenakan denda 2% per bulan hingga maksimal 24
bulan.
Sebelum Anda membeli properti, ada baiknya cek pembayaran PBB pada terjadinya jual beli telah
dibayarkan atau belum. Pembayaran PBB biasanya dibebankan kepada penjual, artinya sebelum
dilakukan proses jual – beli, penjual harus melunasi pembayaran atas PBB.

2. Bea Perolehan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan (BPHTB)

Bea Perolehan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan (BPHTB) adalah pungutan atas perolehan hak
atas tanah dan/atau bangunan. Perolehan hak atas tanah dan/atau bangunan adalah kegiatan hukum
yang mengakibatkan diperolehnya hak atas kepemilikan hak atas tanah dan/atau bangunan oleh
perorangan maupun oleh badan. Dasar pengenaan atas bea perolehan hak atas tanah dan bangunan
dari nilai perolehan obyek pajak dengan tarif sebesar 5% dari nilai perolehan obyek pajak. BPHTB
ini dibayarkan oleh pembeli.

3. Pajak Penghasilan (PPh)

Pajak penghasilan (PPh) adalah pajak yag dibebankan pada penghasilan perorangan, perusahaan
atau badan hukum lainnya. Dalam jual – beli properti, pajak ini dibebankan kepada pihak penjual
properti dengan nilai pembayaran 5% dari nilai transaksi jual – beli yang dilakukan.

4. Pajak Pertambahan Nilai (PPN)

Pajak Pertambahan Nilai (PPN) merupakan pajak yang dikenakan atas setiap pertambahan nilai dari
barang dan jasa. Pada proses jual – beli properti PPN akan dibebankan kepada pihak pembeli
properti dan hanya dikenakan 1x (satu kali) saat membeli properti baru baik dari
pihak developer maupun perorangan. Properti yang dikenai PPN adalah properti dengan nilai
transaksi diatas Rp. 36 juta rupiah. Apabila pembelian properti dilakukan dari developer, untuk
pembayaran dan pelaporan dilakukan melalui pihak developer. Apabila pembelian properti
dilakukan dari perorangan, maka pembayaran dilakukan sendiri oleh pihak pembeli setelah
transaksi selesai dilakukan selambat – lambatnya tanggal 15 pada bulan berikutnya dan dilaporkan
kepada kantor pajak setempat selambat – lambatnya tanggal 20 pada bulan berikutnya. Nilai PPN
dihitung 10% dari nilai transaksi jual – beli yang terjadi.

5. Bea Balik Nama (BBN)

Bea Balik Nama (BBN) dikenakan kepada pihak pembeli dalam proses balik nama sertifikat atas
properti yang dijual – belikan. Biasanya untuk properti yang dibeli dari pihak developer, pajak BBN
akan diurus oleh pihak developer dan pembeli tinggal melakukan pembayaran. Namun, apabila
pembelian properti dilakukan dari pihak perorangan, pajak BBN diurus sendiri oleh pihak pembeli
atau bisa diurus melalui notaris yang membuatkan akta jual – beli. Besarnya pajak BBN akan
berbeda – bea di setiap wilayah, namun secara garis besar nilai rata – rata pajak BBN adalah 2%
dari nilai transaksi jual – beli.

6. Pajak penjualan Barang Mewah (PPnBM)

Pajak penjualan Barang Mewah (PPnBM) hanya dikenakan kepada pihak pembeli properti yang
membeli tanah atau bangunan yang memenuhi kriteria sebagai barang mewah. Properti yang masuk
dalam kategori barang mewah adalah properti dengan luas bangunan lebih dari 150 m2 atau harga
jual bangunan lebih dari Rp. 4 Juta / m2. Nilai PPnBM yang harus dibayarkan adalah 20% dari
harga jual properti dan dibayarkan pada saat transaksi. PPnBM ini tidak berlaku untuk transaksi
pembelian properti dari pihak perorangan.
Untuk besarnya nilai pajak akan berbeda setiap daerahnya. Untuk pembayaran pajak – pajak yang
terjadi dalam proeses transaksi jual – beli properti dapat dilakukan secara perorangan atau
menggunakan jasa notaris.