Bea Perolehan Hak atas Tanah

dan Bangunan
(BPHTB)

Pajak Daerah & Retribusi

Daeah, PBB I & PBB II
Kuliah : Ke- XIII
Program Study : D3 Akuntansi & Perpajakan
Dosen : Nursal Baharuddin/Reg. 13017
Semester : Ganjil 2018/2019
EKA : EKA0361-02A1/3 SKS
Pukul : 10.30-13.00 AM/R 7304
Hari/Tanggal : Senen, 26 Nopember 2018

1
DASAR dasar BPHTB
• Pengertian BPHTB
• Dasar Hukum Pengenaan Pajak Daerah
• Jenis Dan Fungsi Bphtp
• Subjek Dan Objek
• Pengecualian Bphtp
• Saat Terhutang
• Njop
• Nilai Peolehan Pajak Tdk Kena Pajak (Njop)
• Perhitungan BPHTP
 BPHTB Dasar hukum
UU No.20/2000 (UU No.21/1997 rev.)
Definisi
Adalah pajak yang dikenakan atas sebuah peristiwa hukum
berupa perolehan hak atas tanah dan bangunan.

Objek pajak: perolehan hak atas tanah dan bangunan, bukan

tanah atau bangunannya sendiri.
Definisi Bea Perolehan Hak Atas Tanah
dan Bangunan (BPHTB)

BPHTB adalah pajak yang dikenakan atas perolehan

hak atas tanah dan atau bangunan
Perolehan hak atas tanah dan atau bangunan adalah
perbuatan hukum yang mengakibatkan diperolehnya hak
atas tanah dan atau bangunan oleh orang pribadi atau….

Hak atas tanah termasuk hak pengelolaan, beserta

bangunan diatasnya
 Pengertian BPHTB
PBB PBB adalah singkatan dari Pajak
Bumi dan Bangunan

NJOP NJOP, Nilai Jual Objek Pajak

BPHTB BPHTB merupakan Bea

Perolehan Hak atas Tanah dan
Bangunan.
 Prinsip prinsip yang diatur dalam
UU BPHTB
Pemenuhan kewajiaban berdasarkan sistem “ Self Assement “
Tarif sebesar 5 % dari nilai Peroleh Objek Pajak kena pajak (NPOPKP)

Nilai perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPKP) ditetapkan secaara regional
Paling banyak Rp. 60.000.000 (enam puluh juta) dan Rp. 300.000.000 (tiga ratus juta
rupiah) atas waris atau hibah wasiat.

Pengenaan sanksi terhadap Wajib Pajak dan pejabat-pejabat umum yang melanggar
ketentuan atau tidak melaksanakan kewajibannya

Pemeriksaaan BPHTP merupakan penerimaan Negara yang sebagaian besar

diserahkan kepada Pemerintah Daerah

Semua pungutan atau perolehan hak atas tanah dan atau Bangunan diluar ketentuan
UU ini tidak berlaku
Perolehan hak atas tanah dan atau bangunan
yang dimaksud berdasarkan UU BPHTB
Jual beli
Tukar menukar
Hibah, Hibah Wasiat, Waris
Penyertaan modal dalam perseroan atau badan hukum lainnya
Pemisahan hak yang mengakibatkan peralihan
Penunjukan pembeli dalam lelang
Pelaksanaan putusan hakim yang memiliki kekuatan hukum tetap
Penggabungan usaha Peleburan usaha
Pemekaran usaha
Hadiah
 Hak Atas Tanah
Jenis jenis Hak Atas Tanah

Hak Milik

Hak guna usaha

Hak guna bangunan

Hak pakai

Hak milik atas satuan rumah susun

Hak Pengelolaan
Subjek Pajak (WP) dan Objek Pajak
Subjek Pajak  Orang Pribadi atau badan yang
memperoleh hak atas tanah dan/atau
bangunan”
 Tarif Pajak 5% dari Dasar Pengenaan
Pajak (DPP) DPP = Nilai Perolehan
Objek Pajak Kena Pajak (NPOPKP
Objek Pajak Perolehan hak atas tanah dan/atau
bangunan yang dapat berupa:
a) Tanah termasuk tanaman diatasnya
b) Tanah dan bangunan
c) Bangunan
TARIF PAJAK
TARIF PAJAK DITETAPKAN SEBESAR
5% (LIMA PERSEN)
 OBJEK BPHTB

OBJEK BPHTB adalah

Perolehan Hak atas Tanah dan
atau Bangunan
 Objek Pajak
a. Pasal 2 UU BPHTB yang menjadi objek Pajak adalah perolehan atas tanah dan atau bangunan
b. Perolehan hak atas tanah dan atau bangunan tersebut menjadi :
1. Pemindahan Hak Karena :
a. Jual beli
b. Tukar Menukar
c. Hibah
d. Hibah Wasiat
e. Waris
f. Pemasukan dalam Perusahaan/Badan Hukum lainnya
g. Pemisahan Hak yang mengakibatkan peralihan
h. Penunjukan pembeli dalam lelang
i. Pelaksanaan putusan hakim yang mempunyai kekuatan hukum tetap
j. Penggabungan Usaha
k. Peleburan Usaha
l. Pemekaran Usaha
m. Hadiah
Objek Pajak (Lanjutan)

2. Perbedaan Hak Baru karena :

Kelanjutan Pelepasan Hak
Dilur Pelepasan Hak
3. Sedangkan Jenis jenis hak atas tanah yang perolehan haknya
dikarenakan BPHTB sebagaimana diatur dalam pasal 2 ayat
(3) UU BPHTB meliputi :
a. Hak Milik
b. Hak guna usaha
c. Hak guna Bangunan
d. Hak Pakai
e. Hak milik atas satuan rumah susun
f. Hak Pengelolaan
 Pengecualian BPHTB
Perwakilan diplomatik, konsulat berdasarkan asas perlakuan
timbal-balik
Negara untuk penyelenggaraan pemerintahan dan atau untuk
pelaksanaan pembangunan guna kepentingan umum

Badan atau perwakilan organisasi internasional yang

ditetapkan dengan Keputusan Menkeu

OP atau badan yang digunakan untuk kepentingan ibadah

Dll
 Saat Terutangnya BPHTB
Saat dibuat/ditandatanganinya akta dalam hal misal: perolehan hak
karena jual beli, tukar menukar, hibah, penyertaan dalam perseroan,
pemisahan hak yang mengakibatkan peralihan hadiahPendaftaran
peralihan hak karena waris ke kantor pertanahan.

Saat penunjukan pemenang lelang.

Sejak putusan pengadilan ditandatanganinya dan diterbitkannya
surat keputusan pemberian hak
 NJOP PBB sebagai DPP
NJOP : Nilai Jual Objek Pajak, yang selanjutnya disingkat NJOP adalah harga rata-
rata yang diperoleh dari transaksi jual beli yang terjadi secara wajar, dan bilamana
tidak terdapat transaksi jual beli, NJOP ditentukan melalui perbandingan harga
dengan objek lain yang sejenis, atau nilai perolehan baru, atau NJOP pengganti

NJOP PBB sebagai dasar DPP :

Dasar Pengenaan Pajak harus selalu lebih besar

NPOP dalam bentuk harga transaksi atau harga pasar yang tidak diketahui atau lebih
rendah dari NJOP PBB yang menjadi DPP adalah NJOP PBB
Tarif Pajak Dan Dasar Pengenaan (DPP)
Tarif Pajak adalah sebesar 5 % (lima persen)

Dasar Pengenaan Paajak adalah nilai Perolehan

Pajak (NJOP)
Jula Beli menggunakan arga transaksi
Tukar menukar menggunakan nilai pasar
Hibah wasiat menggunakan nilai pasar
Waris menggunakan nilai pasar
Setoran modal menggunakan nilai pasar
Lelang menggunakan harga transaksi
Hadiah menggunakan nilai pasar
Pasal 8
Nilai Prolehan objek pajak kena pajak adalah nilai peroleham objek
pajak dikurangi dengan nilai perolehan objek pajak tidak kena pajak

NPOP = NJOP – NPOTKP

Besarnya Pajak yang terhutang dihitung dengan cara mengalikan tariff

pajak dengan nilai Perolehan Onjek Pajak Kena Pajak

BPHTB = 5 % X NPOP
NILAI PEROLEHAN OBJEK PAJAK KENA PAJAK
(NPOPKP)

NPOPKP = NPOP – NPOPTKP

BPHTB = TARIF PAJAK * NPOPKP

= 5 % x (NPOP – NPOPTKP)
Contoh Soal
Jika kumara menjual tanah berikut bangunannya kepada Yoga dikoat
Jakarta. Tanah terbentuk per segi panjang ukuran 10 m X 20 m, di atas
tanah tersebut terdapat rumah ukuran 10m X 10 m. Harga tanah pada
wilayah tersebut Rp 1.000.000,00/m sedangkan harga bangunan adalah
Rp. 3.000.000,00

Berapa jumlah pajak BPHTB yang harus dibayar Yoga?

 BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah
dan Bangunan)
No KETERANGAN Ketetapan menurut UU No. 28 Tahun 2009 tentangPajak
Daerah & Retribusi Daerah

1 Objek Pajak-nya Perolehan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan

melalui pemindahan hak & pemberian hak baru

2 Subjek Pajak-nya orang pribadi atau Badan yang memperoleh Hak atas
Tanah dan/atau Bangunan

3 Wajib Pajak - nya orang pribadi atau Badan yang memperoleh Hak
atasTanah dan/atau Bangunan

4 Tarif Pajak - nya Max. 5%

-UU No. 28 Tahun 2009 Pasal 88
Terima Kasih