Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan

(BPHTB)

Wida Fadhlia
 Outline

• Dasar Hukum
• Objek, Subjek
• Dasar Pengenaan, NPOP Tidak Kena Pajak
• Tarif, Cara Menghitung
• Penagihan, Bagi hasil
• Keberatan, Banding, Pengurangan,Restitusi
 DASAR HUKUM BPHTB

1. UU No. 21/Tahun 1997, berlaku sejak 01 Januari

1998
2. Perppu No. 1/Tahun 1997, tentang penangguhan
pemberlakuan UU BPHTB, dengan adanya Krisis
Ekonomi dan Moneter maka pemberlakuan UU Pusat
BPHTB ditunda dan diberlakukan mulai 01 Juli 1998
3. UU No 1/Tahun 1998 tentang penetapan Perppu No
1/Tahun 1997 menjadi UU
4. UU No. 20/Tahun 2000, tentang Perubahan UU
BPHTB berlaku sejak 01 Januari 2001
5. UU No. 28/Tahun 2009, tentang Pajak Daerah dan
Retribusi Daerah berlaku sejak 01 Januari 2011 Daerah
6. Qanun, Perda
 Tanah dan Bangunan

Memenuhi Lahan usaha Sarana investasi

kebutuhan dasar yang
untuk tempat tinggal menguntungkan

WAJAR

Bagi yang memperoleh hak atas

Tanah dan Bangunan

Memberikan kontribusi kepada Negara

dengan membayar pajak (BPHTB)
 Definisi
• BPTHB adalah pajak yang dikenakan atas perolehan
hak atas tanah dan bangunan
• Perolehan hak atas tanah dan atau bangunan adalah
perbuatan hukum yang mengakibatkan diperolehnya
hak atas tanah dan atau bangunan oleh orang pribadi
atau badan
• BPHTB dikenakan terhadap orang pribadi atau badan
yang memperoleh hak atas tanah dan bangunan
 Objek Pajak
• Objek BPHTB adalah perolehan hak atas tanah dan/atau
bangunan yaitu perbuatan atau peristiwa hukum yang
mengakibatkan diperolehnya hak atas tanah dan/atau
bangunan oleh orang pribadi atau badan.
• Perolehan hak atas tanah dan/atau bangunan dapat terjadi
disebabkan transaksi/peristiwa berikut:
a) Pemindahan hak
b) Pemberian hak baru
 Pemindahan Hak

1) Jual beli
2) Tukar-menukar
3) Hibah
4) Hibah wasiat
5) Waris
6) Pemasukan dalam perseroan atau badan hukum lainnya
7) Pemisahan hak yang mengakibatkan peralihan
8) Penunjukan pembeli dalam lelang
9) Pelaksanaan putusan hakim yang mempunyai kekuatan hukum tetap
10) Penggabungan usaha
11) Peleburan usaha
12) Pemekaran usaha
13) Hadiah
 Pemberian Hak Baru

1) Kelanjutan pelepasan hak

2) Di luar pelepasan hak
 Penjelasan

• Hibah → Pemilik masih hidup

• Perolehan hak karena hibah wasiat  Perolehan hak atas tanah
dan atau bangunan oleh orang pribadi atau badan dari pemberi
hibah wasiat, yang berlaku setelah pemberi hibah wasiat
meninggal dunia → tdk ada hub. Waris
• Perolehan hak karena waris  Perolehan hak atas tanah dan atau
bangunan oleh ahli waris dari pewaris, yang berlaku setelah
pewaris meninggal dunia → ada hub. waris
• Pemasukan dalam perseroan atau badan hukum lainnya →
Pengalihan hak atas tanah dan atau bangunan dari OP atau badan
kepada Perseroan Terbatas atau badan hukum lainnya sebagai
penyertaan modal pada Perseroan Terbatas atau badan hukum
lainnya tersebut.

• Pemisahan hak yang mengakibatkan peralihan → pemindahan

sebagian hak bersama atas tanah dan atau bangunan oleh OP atau
badan kepada sesama pemegang hak bersama.

• Penunjukan pembeli dalam lelang → penetapan pemenang lelang

oleh pejabat lelang sebagaimana yang tercantum dalam Risalah
Lelang.
• Sebagai pelaksanaan dari putusan hakim yang telah mempunyai
kekuatan hukum yang tetap  Terjadi peralihan hak dari OP atau badan
hukum sebagai salah satu pihak kepada pihak yang ditentukan dalam
putusan hakim tersebut.

• Penggabungan usaha (merger) → Penggabungan dari dua atau lebih

badan usaha dengan cara tetap mempertahankan berdirinya salah satu
badan usaha dan melikuidasi badan usaha lainnya yang menggabung

• Peleburan usaha → Penggabungan dari dua atau lebih badan usaha

dengan cara mendirikan badan usaha baru dan melikuidasi badan-badan
usaha yang bergabung tersebut

• Pemekaran usaha → Pemisahan suatu badan usaha menjadi dua badan

usaha atau lebih dengan cara mendirikan badan usaha baru dan
mengalihkan sebagian aktiva dan pasiva kepada badan usaha baru
tersebut yang dilakukan tanpa melikuidasi badan usaha yang lama.
• Hadiah → Suatu perbuatan hukum berupa penyerahan hak atas
tanah dan atau bangunan yang dilakukan oleh OP atau badan
hukum kepada penerima hadiah

• Pemberian hak baru karena kelanjutan pelepasan hak →

Pemberian hak baru kepada orang pribadi atau badan hukum dari
Negara atas tanah yang berasal dari pelepasan hak.

• Pemberian hak baru di luar pelepasan hak → Pemberian hak baru

atas tanah kepada orang pribadi atau badan hukum dari Negara
atau dari pemegang hak milik menurut peraturan perundang-
undangan yang berlaku.
 Hak atas Tanah dan Bangunan

• Hak atas Tanah dan Bangunan adalah hak atas tanah termasuk hak
pengelolaan, beserta bangunan diatasnya.

• Hak atas tanah meliputi:

1) Hak Milik
2) Hak Guna Usaha Diatur dlm UUPA
3) Hak Guna Bangunan (UU No. 5 / 1960)
4) Hak Pakai
5) Hak Milik atas Satuan Rumah Susun ---> Diatur dalam UU Rumah Susun
(UU No. 16 / 1985)
6) Hak Pengelolaan ---------------------------> Diatur dlm PP No. 8 Tahun
1953
• Hak milik → hak turun temurun, terkuat, dan terpenuh yang
dapat dipunyai OP atau badan-badan hukum tertentu yang
ditetapkan oleh Pemerintah.

• Hak guna usaha → hak untuk mengusahakan tanah yang dikuasai

langsung oleh Negara dalam jangka waktu sebagaimana yang
ditentukan oleh perundang-undangan yang berlaku.

• Hak guna bangunan → Hak untuk mendirikan dan mempunyai

bangunan-bangunan atas tanah yang bukan miliknya sendiri dengan
jangka waktu yang ditetapkan dalam Undang-Undang Nomor 5
Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria.
• Hak pakai → Hak untuk menggunakan dan atau memungut hasil
dari tanah yang dikuasai langsung oleh Negara atau tanah milik
orang lain yang memberi wewenang dan kewajiban ditentukan
dalam keputusan pemberiannya oleh pejabat yang berwenang
memberikannya atau dalam perjajian dengan pemilik tanahnya,
• Hak milik atas satuan rumah susun → Hak milik atas satuan yang
bersifat perseorangan dan terpisah.Hak milik atas satuan rumah
susun meliputi juga hak atas bagian bersama,benda bersama, dan
tanah bersama yang semuanya merupakan satu kesatuan yang tidak
terpisahkan dengan satuan yang bersangkutan.
• Hak pengelolaan → Hak menguasai dari negara yang kewenangan
pelaksanaannya sebagian dilimpahkan kepada pemegang haknya,
antara lain, berupa perencnaan peruntukan dan penggunaan tanah,
penggunaan tanah untuk keperluan pelaksanaan tugasnya,
penyerahan bagian-bagian dari tanah tersebut kepada pihak ketiga
dan atau bekerja sama dengan pihak ketiga
 Pengecualian Objek Pajak

Objek pajak yang diperoleh:

• Perwakilan diplomatik, dan konsulat berdasarkan atas perlakuan
timbal balik;
• Negara untuk penyelenggaraan pemerintah dan/atau untuk
pelaksanaan pembangunan guna kepentingan umum
• Badan atau perwakilan organisasi internasional yang ditentukan
oleh Menteri Keuangan.
• Orang pribadi atau badan karena konversi hak atau karena
perbuatan hukum lain dengan tidak adanya perubahan nama
• Orang pribadi atau badan karena wakaf
• Orang pribadi atau badan yang digunakan untuk kepentingan
ibadah
• Objek pajak tertentu
 Subjek Pajak

• Subjek BPHTB adalah orang pribadi atau badan yang memperoleh

hak atas tanah dan/atau bangunan.

• Subjek pajak tersebut menjadi Wajib Pajak yang berkewajiban

membayar pajak (BPHTB)
 Penghitungan BPHTB

BPTHTB = Tarif Pajak x NPOPKP

BPHTB = 5% x (NPOP - NPOPTKP)

NPOP xxx
NPOPTKP xxx (-)
NPOPKP xxx
BPHTB = 5% x NPOPKP

Jika perolehan hak atas tanah dan/atau bangunan karena waris/hibah

wasiat/pemberian hak pengelolaan, maka:
BPHTB = 50% x 5% x NPOPKP
 MATRIK PERBANDINGAN BPHTB
UU BPHTB UU PDRD
Orang pribadi atau badan yang memperoleh hak
Sama
Subjek atas tanah dan atau bangunan
(Pasal 86 Ayat 1)
(Pasal 4)
Perolehan hak atas tanah dan atau bangunan Sama
Objek
(Pasal 2 Ayat 1) (Pasal 85 ayat 1)
Sebesar 5% Paling Tinggi 5%
Tarif
(Pasal 5) (Pasal 88 ayat 1)
Paling banyak Rp300 Juta untuk Waris dan Hibah Paling rendah Rp300 Juta untuk
Wasiat Waris dan Hibah Wasiat
(Pasal 7 ayat 1) (Pasal 87 Ayat 5)
NPOPTKP
Paling banyak Rp60 Juta untuk Selain Waris dan Paling rendah Rp60 Juta untuk Selain
Hibah Wasiat Waris dan Hibah Wasiat
(Pasal 7 Ayat 1) (Pasal 87 Ayat 4)
BPHTB 5% x (NPOP – NPOPTKP) 5% (Maksimal) x (NPOP-NPOPTKP)
Terutang (Pasal 8) (Pasal 89)
DJP masih melaksanakan BPHTB untuk TA 2010, selanjutnya mulai tahun 2011 BPHTB menjadi
tanggung jawab Kab/Kota. (Pasal 182 Ayat 2, UU nomor 28/2009)
 NPOP

Harga Transaksi Harga Pasar

1. Jual beli 1. Tukar menukar

2. Penunjukan pembeli 2. Hibah wasiat
dalam lelang 3. Waris
4. Hibah
5. Pemasukan ke PT
6. Pemisahan hak
7. Peralihan hak karena putusan hakim
8. Penggabungan usaha
9. Peleburan usaha
10. Pemekaran usaha
11. Hadiah
12. Pemberian hak baru karena kelanjutan
pelepasan hak
13. Pemberian hak baru di luar pelepasan hak
Apabila NPOP tidak diketahui atau lebih
rendah daripada NJOP yang digunakan dalam
pengenaan PBB pada tahun terjadinya perolehan ,
dasar pengenaan pajak yang dipakai adalah NJOP PBB.

NPOP = Rp 70.000.000,00
NJOP = Rp 75.000.000,00
Mana yang dipakai
Sebagai dasar
pengenaan ?

taofik-inc.2006
 NPOPTKP
NPOPTKP adalah batasan nilai yang tidak dikenakan pajak
Ditetapkan oleh Pemda setempat

Paling rendah Rp300.000.000,00

Dalam hal perolehan hak karena waris atau hibah wasiat
yang diterima orang pribadi yang masih dalam hubungan
keluarga sedarah dalam garis keturunan lurus satu
derajatke atas atau satu derajat ke bawah dengan
pemberi hibah wasiat, termasuk suami/istri.
Besarnya ditetapkan
Pemda setempat
Paling rendah Rp60.000.000,00
Dalam hal lainnya

NPOPTKP ditetapkan oleh Pemda setempat

Ditetapkan melalui peraturan Bupati atau Walikota
Kasus-kasus
 KASUS-1

Pada tanggal 1 Feb 2014, Bapak X membeli sebidang tanah yang

terletak di Kota ABC dengan NPOP sebesar Rp50.000.000 dan
diketahui NPOPTKP untuk kota XYZ ditetapkan Rp60.000.000
Berapa BPHTB yang terutang?
 Jawaban

NPOP Rp50.000.000
NPOPTKP Rp60.000.000 (-)
NPOPKP Nihil

Oleh karena NPOP berada di bawah NPOPTKP, maka atas

perolhan bumi/tanah tersebut tidak dikenakan PBB
 Kasus-2

Pada tanggal 1 Maret 2013, Joko membeli sebuah rumah seluas 200
M2 yang berada diatas sebidang tanah hak milik seluas 500 M2 di Kota
Bogor dengan harga perolehan sebesar Rp500.000.000,. Berdasarkan
data SPPT PBB atas objek tersebut ternyata NJOPnya sebesar
Rp.600.000.000,- (tanah dan bangunan). Bila NPOPTKP ditentukan
sebesar Rp60.000.000,-maka berapa BPHTB yang harus dipenuhi oleh
Joko?
 KASUS -3

Pada tanggal 1 Feb 2011, Bapak X membeli tanah dan bangunan yang
terletak di Kab XYZ dengan NPOP sebesar Rp500.000.000 dan diketahui
NPOPTKP untuk kota XYZ ditetapkan Rp60.000.000
Berapa BPHTB yang terutang?
 Jawaban

NPOP Rp500.000.000
NPOPTKP Rp 60.000.000 (-)
NPOPKP Rp440.000.000

BPHTB = 5% x Rp440.000.000 = Rp22.000.000

 KASUS -3a

Sebuah perusahaan negara milik daerah ( BUMD Perpakiran )

menerima hak pengelolaan dari pemerintah sebidang tanah dan
sebuah gedung untuk parkir dengan nilai pasar pada waktu
penerbitan hak sebesar Rp1 milyar. Terhadap tanah dan bangunan
tersebut telah diterbitkan SPPT PBB dengan NJOP sebesar Rp1,26
milyar. Apabila NPOPTKP atas daerah tersebut ditetapkan sebesar
Rp60 juta maka hitunglah besarnya BPHTB yang harus dibayar
oleh BUMD Perpakiran tersebut?
 Jawaban

NPOP = Rp1.260.000.000
NPOPTKP = Rp60.000.000
NPOPKP = Rp1.200.000.000

BPHTB = 5% x 50% xRp1,2 M

=
 KASUS -4

PT X membeli tanah dan bangunan yang terletak di Kab ABC dengan

nilai transaksi sebesar Rp950.000.000. Sesuai dengan SPPT, tanah
seluas 1.000m2 mempunyai NJOP Rp537.000/m2 dan bangunan seluas
500m2 mempunyai NJOP Rp700.000/m2. Diketahui NPOPTKP untuk
kota ABC ditetapkan Rp60.000.000
Berapa BPHTB yang terutang?
 Jawaban
NJOP tanah = 1.000 x Rp537.000 Rp537.000.000
NJOP bangunan = 500 x Rp700.000 Rp350.000.000 (+)
NJOP PBB Rp887.000.000

Nilai transaksi/nilai pasar Rp950.000.000

Karena nilai pasar > NJOP, maka digunakan nilai pasar

NPOP Rp950.000.000
NPOPTKP Rp 60.000.000 (-)
NPOPKP Rp890.000.000

BPHTB = 5% x Rp890.000.000 = Rp44.500.000

 Kasus -5

Tuan Syahrono membeli properti di Bandung dengan luas tanah 300m2

dan bangunan 200m2, nilai NJOP di SPPT untuk tanah adalah 0082
dan bangunan adalah 0010, nilai transaksi untuk properti tersebut
adalah 900juta. Berapakah BPHTB yang harus dibayar?
 KASUS- 6

Pak Karta membeli sebuah rumah dari pak Karyo dengan luas 150m2
yang berdiri diatas tanah seluas 300m2. NJOP tanah berada pada kelas
004, NJOP bangunan berada pada kelas 001. Harga pasar objek pajak
tersebut sebesar Rp 1 Milyar. Karena tidak paham tentang pajak, beliau
menemui saudara dan menanyakan tentang besarnya BPHTB yang
harus beliau bayar. Berapa BPHTB yang harus dibayar dengan asumsi
besarnya NPOPTKP Rp60.000.000 dan siapa yang harus membayarnya?
 KASUS- 7

Tuan X menerima hibah wasiat dari orang tuanya sebidang tanah

seluas 2.000m2 dengan nilai Rp650.000.000. Sesuai dengan SPPT,
tanah tersebut mempunyai NJOP Rp335.000/m2. Diketahui NPOPTKP
untuk kota ABC ditetapkan Rp300.000.000
Berapa BPHTB yang terutang?
 Jawaban
NJOP tanah (PBB) Rp670.000.000
Nilai transaksi/nilai pasar Rp650.000.000
Karena nilai pasar < NJOP, maka digunakan NJOP PBB

NPOP Rp670.000.000
NPOPTKP Rp300.000.000 (-)
NPOPKP Rp370.000.000

BPHTB = 50% x 5% x Rp370.000.000 = Rp9.250.000

 KASUS -8
Pada tanggal 10 Januari 2006, Pak Kasim menulis hibah wasiat
pemberian sebidang tanah kepada cucunya Karta. Tanah tersebut
seluas 300m2 dengan NJOP berada pada kelas 058. Tujuh tahun
kemudian setelah pak Kasim meninggal dunia, Karta mendaftarkan
peralihan hak karena hibah wasiat tersebut ke Kantor Pertanahan
setempat. Pada saat pendaftaran tersebut, NJOP tanah tersebut
ternyata telah meningkat 7 kelas. Sementara itu, NPOPTKP ditentukan
sebesar Rp300.000.000 untuk Waris dan hibah wasiat tertentu dan
sebesar Rp60.000.000 untuk selain waris dan hibah wasiat tertentu
tersebut.
Hitunglah besarnya BPHTB yang harus dibayar Karta pada saat
pendaftaran hak ke kantor pertanahan?
 Jawaban

NPOP (300m2 x Rp3.100.000) Rp930.000.000

NPOPTKP Rp 60.000.000 (-)
NPOPKP Rp870.000.000

BPHTB = 50% x 5% x Rp870.000.000 = Rp21.750.000

 Kasus-9
Seorang anak memperoleh warisan dari ayahnya sebidang tanah
dan bangunan dengan nilai pasar yang dinilai oleh perusahaan
penilai sebesar Rp. 300.000.000,- . Terhadap tanah dan bangunan
tersebut telah diterbitkan Surat Pemeberitahuan Pajak
Terutang(SPPT)  Pajak Bumi dan Bangunan pada tahun ahli waris
mendaftarkan warisannya ke Kantor Pertanahan setempat dengan
Nilai Jual Objek Pajak sebesar Rp. 325.000.000,-. Apabila di
Kabupaten/Kota letak tanah dan bangunan tersebut berada,
Kantor Pelayanan Pajak Pratama setampat menatapkan Nilai
Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak dalam hal perolehan
karena waris dan hibah wasiat sebesar Rp. 300.000.000,-,
berapakah BPHTB yang harus dibayar.
 KASUS-10

Pada tanggal 10 Januari 2006, Pak Kasim menulis hibah wasiat

pemberian sebidang tanah kepada anaknya Karyo. Tanah tersebut
seluas 400m2 dengan NJOP berada pada klas 066. Tujuh tahun
kemudian setelah pak Kasim meninggal dunia, Karyo mendaftarkan
peralihan hak karena hibah wasiat tersebut ke Kantor Pertanahan
setempat. Pada saat pendaftaran tersebut, NJOP tanah tersebut
ternyata telah meningkat menjadi klas 056. Sementara itu, NPOPTKP
ditentukan sebesar Rp350.000.000 untuk Waris dan hibah wasiat
tertentu dan sebesar Rp70.000.000 untuk selain waris dan hibah
wasiat tertentu tersebut. Hitunglah besarnya BPHTB yang harus
dibayar Karyo pada saat pendaftaran hak ke kantor pertanahan?
 KASUS-11
Dalam hal waris atas sebidang tanah dan bangunan yang dalam
sertifikat hak atas tanah tertera atas nama istri yang tidak melakukan
pisah harta dengan suami, kemudian si istri meninggal terlebih dahulu,
maka:
a. Suami sebagai pewaris bayar BPHTB
b. Suami sebagai pewaris bayar 50% dari BPHTB yang seharusnya
dibayar
c. Suami tidak bayar BPHTB
d. Suami tidak bayar BPHTB langsung mengubah akta ke notaris PPAT
 DASAR PENGENAAN dan SAAT PAJAK TERUTANG
(Pasal 87 dan 90)
Dasar Pengenaan BPHTB adalah Nilai Perolehan Obyek Pajak (NPOP)

TRANSAKSI PEROLEHAN NPOP (Pasal 87) SAAT TERUTANG (Pasal 90)

a. Jual beli Harga transaksi Dibuat & ditandatangi akta
b. Tukar menukar Nilai pasar Dibuat & ditandatangi akta
c. Hibah Nilai pasar Dibuat & ditandatangi akta
d. Hibah Wasiat Nilai pasar Mendaftarkan hak ke BPN
e. Waris Nilai pasar Mendaftarkan hak ke BPN
f. Pemasukan dlm perseroan Nilai pasar Dibuat & ditandatangi akta
g. Pemisahan Nilai pasar Dibuat & ditandatangi akta
h. Putusan hakim Nilai pasar Put yg berkekuatan hukum ttp
i. Hak baru dari kelanjutan hak Nilai pasar Tgl diterbitkan SK
j. Hak baru diluar pelep. Hak Nilai pasar Tgl diterbitkan SK
k. Penggabungan usaha Nilai pasar Dibuat & ditandatangi akta
l. Peleburan usaha Nilai pasar Dibuat & ditandatangi akta
m. Pemekaran usaha Nilai pasar Dibuat & ditandatangi akta
n. Hadiah Nilai pasar Dibuat & ditandatangi akta
o. Penunjukan hasil lelang Risalah Lelang Penunjukan pemenang lelang
 Tempat Terutangnya Pajak

Di Wilayah:
Kabupaten, Kota, Propinsi yang meliputi letak tanah dan/atau
bangunan

43
 PELUNASAN BPHTB:
Pada Saat Terjadinya Perolehan Hak, tidak mendasarkan pada adanya ketetapan

(How) Self-assessment system!

• WP BPHTB yang menerima perolehan hak atas tanah dan atau bangunan
untuk membayar atau melunasi sendiri BPHTB terutang dengan tidak
mendasarkan pada adanya surat ketetapan.
• Penyetoran dilakukan dengan menggunakan surat setoran BPHTB (SSB).
• SSB adalah surat yang digunakan oleh WP untuk melakukan pembayaran atau
penyetoran BPHTB yang terutang ke kas negara melalui tempat pembayaran
dan sekaligus untuk melaporkan data perolehan hak atas tanah dan/atau
bangunan.
• SBB juga berfungsi sebagai SPOP yang harus disampaikan dalam jangka waktu
paling lama 7 hari sejak tgl pembayaran atau perolehan hak atas tanah
dan/atau bangunan,

44
 PELUNASAN BPHTB:

((Where)
• Pembayaran dilakukan pada tempat yang telah ditentukan:
Kantor pos dan atau Bank BUMN/D di wilayah Kab/Kota yang meliputi
letak tanah dan atau bangunan yang dimaksud.

45
 Pembayaran……Pasal 1 ayat 52 dan pasal 90 ayat (2) :

Pajak yang terutang harus dilunasi pada saat terjadinya perolehan

hak dengan bukti pembayaran atau penyetoran pajak yang telah
dilakukan menggunakan formulir atau telah dilakukan dengan cara
lain ke kas daerah melalui tempat pembayaran yang ditunjuk oleh
Kepala Daerah dengan Surat Setoran Pajak Daerah (SSPD).

SSPD
 SURAT SETORAN PAJAK DAERAH
BEA PEROLEHAN HAK ATAS TANAH DAN BANGUNAN Lembar 1
( SSPD-BPHTB ) Untuk Wajib Pajak

BERFUNGSI SEBAGAI SURAT PEMBERITAHUAN OBJEK PAJAK

Logo Pemerintah Daerah
PAJAK BUMI DAN BANGUNAN (SPOP PBB)
DINAS PENDAPATAN PENGELOLAAN KEUANGAN & ASET DAERAH: ______________________________________________________________________________________
PERHATIAN: Bacalah petunjuk pengisian pada halaman belakang lembar ini terlebih dahulu.

A. 1. Nama Wajib Pajak:

2. NPWP:

3. Alamat Wajib Pajak:

4. Kelurahan/Desa: 5. RT/RW: 6.Kecamatan:

7. Kabupaten/Kota: 8. Kode Pos:

B. 1. Nomor Objek Pajak (NOP) PBB:

2. Letak tanah dan atau bangunan:

3. Kelurahan/Desa: 4. RT/RW:

5. Kecamatan: 6. Kabupaten/Kota:

Penghitungan NJOP PBB:

Luas NJOP PBB / m2
Uraian ( Diisi luas tanah dan atau bangunan yang ( Diisi berdasarkan SPPT PBB tahun terjadinya Luas x NJOP PBB / m2
haknya diperoleh ) perolehan hak / Tahun ……..…. )
………………………………………………..…….…
Tanah ( bumi ) 7 m2 9 Rp 11 Rp
………………………………………………..…….… …………………………...………. angka 7 x angka 9

Bangunan 8 m2 10 Rp 12 Rp
………………………………………………..…….… ………………………………………………..…….… …………………………...…….... angka 8 x angka 10

NJOP PBB: 13 Rp
…………………………...…….... angka 11 + angka 12

15. Jenis perolehan hak atas tanah dan atau bangunan: 14. Harga transaksi / Nilai pasar: Rp

16. Nomor Sertifikat :

C. AKUMULASI NILAI PEROLEHAN HAK SEBELUMNYA Rp

D. PENGHITUNGAN BPHTB ( Hanya diisi berdasarkan penghitungan Wajib Pajak )

 BPHTB – Official Assessment
Penetapan

Dalam jangka waktu 5 tahun sesudah saat terutangnya pajak DJP/Pemda

dapat menerbitkan:
1. Surat Ketetapan BPHTB Kurang Bayar (SKBKB)
• Apabila setelah dilakukan pemeriksaan/ berdasarkan keterangan lainnya
jumlah pajak yang terutang kurang dibayar.
• Sanksi administrasi: 2% sebulan untuk jangka waktu paling lama 24
bulan, dihitung mulai saat terutangnya pajak s.d. diterbitkannya SKBKB
2. Surat Ketetapan BPHTB Kurang Bayar Tambahan (SKBKBT)
• Apabila ditemukan data baru/ data semula yang belum terungkap
setelah diterbitkannya SKBKB yang menyebabkan penambahan jumlah
pajak yang terutang
• Sanksi administrasi: kenaikan 100% dari jumlah kekurangan pajak,
kecuali WP melaporkan sendiri sebelum dilakukan pemeriksaan.

48
 BPHTB – Official Assessment
Penagihan

• DJP/Pemda dapat menerbitkan Surat Tagihan BPHTB (STP) jika:

1) Pajak yang terutang tidak/kurang dibayar
2) Berdasarkan hasil pemeriksaan SSB terdapat kekurangan pembayaran
akibat salah tulis dan atau salah hitung.
3) WP dikenakan sanksi administrasi berupa denda dan atau bunga.

• Sanksi administrasi:
2% sebulan untuk jangka waktu paling lama 24 bulan, dihitung mulai saat
terutangnya pajak.

• STP, SKBKB, SKBKBT, SK pembetulan, SK Keberatan, Putusan Banding yang

menyebabkan jumlah pajak yang harus dibayar bertambah harus dilunasi dlm
jangka waktu 1 bulan sejak diterima wajib pajak.
• Jika tidak dilunasi pada waktunya maka pajak yang terutang dapat ditagih
dengan Surat Paksa.

49
 KASUS -11
Pada tanggal 10 Okt 2007, Pak Kasim membeli sebidang tanah milik pak Karta
di Jl. Kemanggisan Jakbar seluas 400 m2 dengan harga PPAT dan sesuai
dengan total NJOP sebesar Rp1.240.000.000,- BPTHB telah dibayar lunas
pada saat transaksi dan SSB sebagai bukti bayar telah dikirim ke KPP Pratama
setempat. Pada tanggal 15 Des 2007, KPP Pratama setempat memperoleh
bukti tertulis bahwa harga pasar dari tanah tersebut adalah Rp5.000.000 per
m2. Atas perbedaan tersebut diterbitkan SKBKB pada tanggal 16 Des 2007.
Apabila NPOPTKP Rp60.000.000, maka:
1. Berapa BPHTB yang telah dibayar Pak Kasim tanggal 10 Okt 2007?
2. Berapa besarnya SKBKB yang diterbitkan oleh KPP Pratama pada tanggal
16 Des 2007?
 Ilustrasi Kasus
1. BPHTB yang dibayar saat memperoleh tanah
NPOP Rp1.240.000.000
NPOPTKP Rp 60.000.000 (-)
NPOPKP Rp1.180.000.000

BPHTB = 5% x Rp1.180.000.000 = Rp59.000.000

 Ilustrasi Kasus
2. Besarnya SKBKB
NPOP (400 m2 * Rp5.000.000) Rp2.000.000.000
NPOPTKP Rp 60.000.000 (-)
NPOPKP Rp1.940.000.000

BPHTB = 5% x Rp1.940.000.000 Rp97.000.000

BPHTB yang telah dibayar Rp59.000.000 (-)
BPHTB kurang bayar Rp38.000.000
Sanksi Adm =2%*3 bln*Rp38.000.000 Rp 2.280.000 (+)
Pajak yang harus dibayar dalam SKBKB Rp 40.280.000
 Ilustrasi Kasus -12
WP memperoleh tanah dan bangunan pada tanggal 29 maret 2008
NPOP 110.000.000
NPOPTKP 60.000.000
NPOKP 50.000.000
Pajak yang terutang = 5% x 50.000.000 2.500.000
 Ilustrasi Kasus -12 (cont’)
Berdasarkan hasil pemeriksaan yang dilakukan pada tanggal 30 Desember 2008
ditemukan data yang belum lengkap yang menunjukkan NPOP seharusnya
Rp160.000.000

NPOP 160.000.000
NPOPTKP (60.000.000)
NPOKP 100.000.000
Pajak yang seharusnya terutang = 5% x 100.000.000 5.000.000
Pajak yang telah dibayar (2.500.000)
Pajak yang kurang bayar 2.500.000
Sanksi adm berupa bunga (29 Maret 2008-30 Des 2008)
10 x 2% x 2.500.000 500.000 (+)
Pajak yang harus dibayar (Jumlah pada SKBKB) 3.000.000
 Ilustrasi Kasus -12 (cont’)
Pada tahun 2013 berdasarkan hasil pemeriksaan dan keterangan lain
diperoleh data baru bahwa NPOP ternyata Rp200.000.000

NPOP 200.000.000
NPOPTKP ( 60.000.000)
NPOKP 140.000.000
Pajak yang seharusnya terutang = 5% x 140.000.000 7.000.000
Pajak yang telah dibayar (5.000.000)
Pajak yang kurang bayar 2.000.000
Sanksi adm berupa kenaikan =100% x 2.000.000 2.000.000(+)
Pajak yang harus dibayar (SKBKBT) 4.000.000
 Ilustrasi Kasus -13
Bapak Simatupang membeli sebidang tanah di Tangerang pada tanggal 5
Januari 2011 dengan harga perolehan menurut PPAT sebesar Rp.300.000.000,-
dan BPHTBnya telah dibayar lunas pada tanggal tersebut. Berdasarkan
pemeriksaan yang dilakukan oleh Kantor Dispenda Tangerang pada tanggal 7
Pebruari 2011, ternyata NJOP PBB atas tanah tersebut adalah sebesar
Rp.350.000.000,-. Pada tanggal 1 Maret 2011 diperoleh data baru (novum),
ternyata transaksi yang benar atas tanah tersebut adalah sebesar
Rp400.000.000,- Atas temuan-temuan tersebut diatas Kepala Dispenda
Tangerang telah menerbitkan SKPDKB pada tanggal 7 Pebruari 2011 dan
SKPDBT pada tanggal 1 Maret 2011.
Berapa BPHTB yang harus dibayar oleh Bapak Simatupang tersebut
berdasarkan SKPDB dan SKPDBT yang diterbitkan oleh Kepala Kepala Dispenda
tersebut bila NPOPTKP ditentukan sebesar Rp60.000.000,- ?
 Jawaban
1. BPHTB yang telah dibayar pada tanggal 5 Januari 2011 adalah:
5% x (300.000.000 - 60.000.000) = Rp12.000.000 *
2. BPHTB yang seharusnya terutang pada tanggal 7 Pebruari 2011 :
5% x (350.000.000 - 60.000.000) = Rp14.500.000,-
BPHTB yang telah dibayar = Rp12.000.000,-
BPHTB kurang bayar = Rp 2.500.000,- *
Denda : 2 x 2% x Rp2.500.000,- = Rp 100.000,-
SKBKB = Rp 2.600.000,-
3. BPHTB yang seharusnya terutang pada tanggal 1 Maret 2011 :
5% x (400.000.000 - 60.000.000) = Rp17.000.000,-
BPHTB yang telah dibayar = Rp14.500.000,-
BPHTB kurang bayar = Rp 2.500.000,- *
Sanksi administrasi ( 100% ) = Rp 2.500.000,-
SKBKBT = Rp 5.000.000,-
 Ilustrasi Kasus -14

Bapak Setya membeli sebidang tanah di Tangerang pada tanggal 25 Januari

2012 dengan harga perolehan menurut PPAT sebesar Rp.400.000.000,- dan
BPHTBnya telah dibayar lunas pada tanggal tersebut. Berdasarkan
pemeriksaan yang dilakukan oleh Kantor Dispenda Tangerang pada tanggal 5
Pebruari 2013, ternyata NJOP PBB atas tanah tersebut adalah sebesar
Rp.500.000.000,-. Pada tanggal 10 April 2015 diperoleh data baru (novum),
ternyata transaksi yang benar atas tanah tersebut adalah sebesar
Rp550.000.000,- Atas temuan-temuan tersebut diatas Kepala Dispenda
Tangerang telah menerbitkan SKBKB pada tanggal 5 Pebruari 2013 dan
SKBKBT pada tanggal 10 April 2015.
Berapa BPHTB yang harus dibayar oleh Bapak Setya tersebut berdasarkan
SKBKB dan SKBKBT yang diterbitkan oleh Kepala Dispenda/DKPKAD tersebut
bila NPOPTKP ditentukan sebesar Rp80.000.000,- ?
 Pemberian pengurangan BPHTB
• Wajib Pajak orang pribadi yang memperoleh hak baru melalui program
pemerintah di bidang pertanahan dan tidak mempunyai kemampuan
secara ekonomis (75%)
• Wajib Pajak Badan yang memperoleh hak baru selain Hak Pengelolaan dan
telah menguasai tanah dan atau bangunan secara fisik lebih dari 20 (dua
puluh) tahun yang dibuktikan dengan surat pernyataan Wajib Pajak dan
keterangan dari Pejabat Pemerintah Daerah setempat (50%)

59
 Pemberian pengurangan BPHTB (cont.)

• Wajib Pajak orang pribadi yang memperoleh hak atas tanah dan atau
bangunan Rumah Sederhana (RS), dan Rumah Susun Sederhana serta
Rumah Sangat Sederhana (RSS) yang diperoleh langsung dari
pengembangan dan dibayar secara angsuran (25%)
• Wajib Pajak orang pribadi yang menerima hibah dan orang pribadi yang
mempunyai hubungan keluarga sedarah dalam garis keturunan lurus satu
derajat ke atas atau satu derajat ke bawah (50%)

60
 Pemberian Pengurangan BPHTB karena Sebab-
sebab Tertentu :

• Wajib Pajak yang memperoleh hak atas tanah melalui pembelian dari
hasil ganti rugi pemerintah yang nilai ganti ruginya di bawah Nilai Jual
Objek Pajak (50%)
• Wajib Pajak yang memperoleh hak atas tanah sebagai pengganti atas
tanah yang dibebaskan oleh pemerintah untuk kepentingan umum
(50%)
• Wajib Pajak Badan yang terkena dampak krisis ekonomi dan moneter
yang berdampak luas pada kehidupan perekonomian nasional
sehingga Wajib Pajak harus melakukan restrukturisasi usaha dan atau
utang usaha sesuai dengan kebijaksanaan pemerintah (75%)

61
 Pemberian Pengurangan BPHTB karena Sebab-
sebab Tertentu :

• Wajib Pajak Bank Mandiri yang memperoleh hak atas tanah yang
berasal dari Bank Bumi Daya, Bank Dagang Negara, Bank
Pembangunan Indonesia, dan Bank Ekspor Impor dalam rangkaian
proses penggabungan usaha (merger) (100%)
• Wajib Pajak Badan yang melakukan Penggabungan Usaha (merger)
atau Peleburan Usaha (konsolidasi) dengan atau tanpa terlebih
dahulu mengadakan likuidasi dan telah memperoleh keputusan
persetujuan penggunaan Nilai Buku dalam rangka penggabungan
atau peleburan usaha dari Direktur Jenderal Pajak (50%)

62
 Pemberian Pengurangan BPHTB karena Sebab-
sebab Tertentu :

• Wajib Pajak yang memperoleh hak atas tanah dan atau bangunan
yang tidak berfungsi lagi seperti semula disebabkan bencana alam
atau sebab-sebab lainnya seperti kebakaran, banjir, tanah longsor,
gempa bumi, gunung meletus, dan huru- hara yang terjadi dalam
jangka waktu paling lama 3 (tiga) bulan sejak penandatanganan akta;
(50%)
• Wajib Pajak orang pribadi Veteran, Pegawai Negeri Sipil (PNS),
Tentara Nasional Indonesia (TNI), Polisi Republik Indonesia (POLRI),
Pensiunan PNS, Purnawirawan TNI, Purnawirawan POLRI atau
janda/duda-nya yang memperoleh hak atas tanah dan atau bangunan
rumah dinas Pemerintah; (75%)
63
 Pemberian Pengurangan BPHTB karena Sebab-
sebab Tertentu :

• Wajib Pajak Badan Korps Pegawai Republik Indonesia (KORPRI)

yang memperoleh hak atas tanah dan atau bangunan dalam
rangka pengadaan perumahan bagi anggota KORPRI/PNS;
(100%)
• Wajib Pajak Badan anak perusahaan dari perusahaan asuransi
dan reasuransi yang memperoleh hak atas tanah dan atau
bangunan yang berasal dari perusahaan induknya selaku
pemegang saham tunggal sebagai kelanjutan dari pelaksanaan
Keputusan Menteri Keuangan tentang Kesehatan Keuangan
Perusahaan Asuransi dan Perusahaan Reasuransi; (100%)
64
 Pemberian Pengurangan BPHTB karena Sebab-
sebab Tertentu :

• Wajib Pajak Badan Korps Pegawai Republik Indonesia (KORPRI)

yang memperoleh hak atas tanah dan atau bangunan dalam
rangka pengadaan perumahan bagi anggota KORPRI/PNS;
(100%)
• Wajib Pajak Badan anak perusahaan dari perusahaan asuransi
dan reasuransi yang memperoleh hak atas tanah dan atau
bangunan yang berasal dari perusahaan induknya selaku
pemegang saham tunggal sebagai kelanjutan dari pelaksanaan
Keputusan Menteri Keuangan tentang Kesehatan Keuangan
Perusahaan Asuransi dan Perusahaan Reasuransi; (100%)
65
 Pemberian Pengurangan BPHTB karena Sebab-
sebab Tertentu :

• Tanah dan atau bangunan digunakan untuk

kepentingan sosial atau pendidikan yang semata- mata
tidak untuk mencari keuntungan antara lain untuk
panti asuhan, panti jompo, rumah yatim piatu, sekolah
yang tidak ditujukan mencari keuntungan, rumah sakit
swasta milik institusi pelayanan sosial masyarakat.
(50%)

66