PEMINDAHAN HAK

K-06

Dr. Listyowati Sumanto, SH. MH

 JUAL BELI TANAH

AKTA JUAL BELI &

AKTA PENGIKATAN JUAL BELI

Dr. Listyowati Sumanto, SH. MH

 PEMINDAHAN HAK
• Perbuatan hukum yang bertujuan
memindahkan hak atas tanah kepada pihak
lain untuk selama-lamanya
• Jenis-jenis perbuatan hukum pemindahan hak;
1. Jual beli
2. Tukar menukar
3. Hibah
4. Hibah wasiat
5. Pemasukan dalam perusahaan (inbreng)

Dr. Listyowati Sumanto, SH. MH

 JUAL BELI TANAH
adalah
• Perbuatan hukum pemindahan hak untuk
selama-lamanya dari penjual kepada
pembeli, disertai dengan pembayaran
harga (baik sebagian maupun
seluruhnya) dari pembeli kepada penjual,
yang dilaksanakan secara TERANG dan
mempunyai sifat TUNAI

Dr. Listyowati Sumanto, SH. MH

SYARAT SAHNYA JUAL BELI
• SYARAT MATERIIL • SYARAT FORMIL
1. Penjual berhak menjual 1. Tunai
tanah yang bersangkutan. 2. Terang
2. Pembeli memenuhi syarat
3. Riil/nyata
sebagai subyek
pemegang hak atas tanah
yang bersangkutan.
3. Tanah hak ybs boleh
diperjualbelikan menurut
hukum.
4. Tanah hak ybs tidak
dalam sengketa.

Dr. Listyowati Sumanto, SH. MH

SIFAT JUAL BELI
❖ Jual Beli bersifat
TUNAI,
❖ RIIL,
❖ TERANG
Artinya……??

Dr. Listyowati Sumanto, SH. MH

Terang?? Tunai??

Dr. Listyowati Sumanto, SH. MH

 Pengertian TUNAI
(Menurut H. ADAT)
Artinya: Dua perbuatan hukum yang
dilakukan bersamaan:
• Penjual memindahkan hak atas tanah
kepada pembeli
• Pembeli membayar harganya secara
penuh (lunas) atau sebagian (belum lunas)
• Jika sifat tunai terpenuhi maka pembeli
sudah menjadi pemegang hak yang baru
(meskipun belum lunas)
• Sisa harganya dianggap sebagai HUTANG
PIUTANG
Dr. Listyowati Sumanto, SH. MH
 Pengertian “TUNAI”
•

A = PEMINDAHAN HAK
S1 S2
PENJUAL PEMBELI
B = PEMBAYARAN HARGANYA

JUAL BELI WAJIB

DILAKSANAKAN
DIHADAPAN PPAT &
DIDAFTARKAN DI
KANTOR PERTANAHAN
Dengan terlaksananya A + B = JUAL BELI
TELAH SELESAI & PEMBELI TELAH MENJADI
PEMEGANG HAK BARU (WALAUPUN
Tanah HARGANYA BARU DIBAYAR SEBAGIAN) YANG
DIBUKTIKAN DENGAN AKTA JUAL BELI YANG
HM/HGB/HP DIBUAT PPAT

Dr. Listyowati Sumanto, SH. MH

 Pengertian RIIL & TERANG
■ Pengertian RIIL:
■ Dengan mengucapkan kata-kata dengan
mulut saja belum terjadi jual-beli.
■ (Putusan Mahkamah Agung No.
271/K/Sip/1956 & Putusan Mahkamah
Agung No. 840/K/Sip/1971).

• Pengertian TERANG
• Jual beli dilakukan dihadapan PPAT (Pejabat
Pembuat Akta Tanah) yang bertugas membuat
Akta Jual Beli (bukan perbuatan hukum yang gelap
yang dilakukan secara sembunyi-sembunyi) .
Dr. Listyowati Sumanto, SH. MH
 Obyek Jual Beli
1. Hak atas tanah (Hak Milik, Hak Guna Usaha,
Hak Guna Bangunan, Hak Pakai)
2. Hak Milik atas Satuan Rumah Susun
3. Bangunan rumah tinggal yang didirikan di atas
tanah hak (Hak Milik, HGB, HPakai, HMSRS)
jika dipenuhi syarat:
a. Bangunan tersebut milik pemegang hak
b. Bangunan tsb adalah bangunan permanen
c. Dinyatakan secara tegas dalam Akta Jual
Beli-nya

Dr. Listyowati Sumanto, SH. MH

 Prosedur Jual Beli
1. Dilaksanakan dihadapan PPAT
2. Dibuat Akta Jual Beli berdasarkan: a) surat² tentang
tanahnya, b) surat² tentang orangnya. c) Untuk
keperluan pendaftaran jual beli perlu surat tentang
prosedur.
3. Disaksikan 2 orang saksi (dewasa & cakap melakukan
perbuatan hukum)
4. Akta jual beli ditandatangani penjual, pembeli, saksi,
PPAT
5. Fungsi Akta Jual Beli:
a. Membuktikan telah terjadi jual beli
b. Merupakan syarat agar jual beli dapat didaftarkan di
Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota
6. PPAT mendaftarkan ke Kantor Pertanahan
selambatnya 7 hari kerja setelah jual beli dilaksanakan
Dr. Listyowati Sumanto, SH. MH
 Pendaftaran Jual Beli
1. Kepala Kantor Pertanahan menerima dari
PPAT:
a) Akta Jual Beli,
b) Warkah²nya,
c) Sertifikat asli hak atas tanahnya
2. Mencatat pemindahan haknya yaitu nama
penjual dicoret dan mencatat nama pembeli
pada BUKU TANAH & SERTIFIKAT
3. SERTIFIKAT asli diserahkan kepada pembeli

Dr. Listyowati Sumanto, SH. MH

 Fungsi Pendaftaran Jual Beli
1. MEMPERKUAT PEMBUKTIAN
(jual beli yang telah dibuktikan dengan akta
jual beli, kini dapat dicatat dalam Buku Tanah
& Sertifikat hak atas tanah ybs)
2. MEMPERLUAS PEMBUKTIAN
(jual beli yang semula bersifat tertutup hanya
diketahui penjual, pembeli, saksi, PPAT, kini
dengan dilakukan pendaftaran jual beli dapat
diketahui oleh siapa saja yang berkepentingan
menjadi bersifat terbuka)

Dr. Listyowati Sumanto, SH. MH

Kapan beralihnya hak?
• Hak beralih dari
penjual kepada
pembeli yaitu sejak
ditandatangani Akta
Jual Beli oleh Penjual,
Pembeli, PPAT, 2
orang saksi
 PELAKSANAAN JUAL BELI
1. Dihadapan PPAT yang membuat 1. Dilaksanakan di Kantor
Akta Jual Beli
2. Pembuatan Akta Jual Beli
berdasarkan surat tentang
tanahnya, orangnya, prosedur
(tanda bukti pembayaran biaya
pendaftaran jual beli)
3. Dihadiri penjual/kuasanya),
pembeli/kuasanya & 2 orang
saksi (dewasa & cakap menurut
hukum)
4. Setelah dibacakan Akta Jual
Belinya oleh PPAT dan
ditandatangani penjual, pembeli,
saksi, & PPAT
PENDAFTARAN JUAL BELI
Pertanahan Kabupaten/Kota
2. Setelah PPAT menyerahkan Akta
Jual Beli & 3 macam warkah,
maka dilaksanakan pendaftaran
jual beli
3. JIKA TANAH SUDAH
BERSERTIFIKAT
Mencatat jual beli pada BUKU
TANAH & SERTIFIKAT tanah
hak yang dijual, atas nama
PEMBELI sebagai pemegang
hak baru dan nama PENJUAL
dicoret
 PELAKSANAAN JUAL BELI PENDAFTARAN JUAL BELI
5. Maka jual beli telah selesai yaitu 4. JIKA TANAH BELUM
hak atas tanah (penguasaan BERSERTIFIKAT
yuridis atas tanahnya) sudah Terlebih dahulu diumumkan 60
berpindah kepada PEMBELI dan hari (sporadik) di Kantor Kepala
pembeli sudah membayar Desa, Kantor Kecamatan, Kantor
harganya (sebagian/seluruhnya) Pertanahan setempat
pada saat yang bersamaan Jika tidak ada yang berkeberatan
6. Dengan demikian sudah setelah pengunguman tsb, barulah
memenuhi syarat TUNAI (seperti di KONVERSI dan dibuatkan:
dalam HUKUM ADAT) BUKU TANAH &
7. Yang wajib mendaftarkan jual beli SERTIFIKAT (atas nama PEMILIK
tsb adalah PPAT dengan semula/PENJUAL) dan mencatat
membawa Akta Jual beli, Surat2 jual beli tsb pada Buku Tanah dan
yang diperlukan. Sertifikat (a/n PEMBELI sedang
nama penjual di coret)
5. Kemudian Sertifikat diserahkan
kepada PEMBELI
 HUKUM TANAH NASIONAL HUKUM PERDATA
1. Jual beli adalah perbuatan 1. Jual beli adalah suatu
hukum pemindahan hak perjanjian (OBLIGATOIR)
selama-lamanya Pasal 1457, 1458 KUHPer)
2. Sifatnya TUNAI pada waktu 2. Jual beli tsb belum
yang bersamaan terjadi: mengakibatkan terjadinya
Pemindahan hak pemindahan hak
(penguasaan yurudis) dan 3. Pemindahan haknya baru
Pembayaran harganya terjadi setelah dilaksanakan
(sebagian/seluruhnya) YURIDISCHE LEVERING
3. Dengan dilakukan jual beli (perbuatan hukum pemindahan
maka pemindahan haknya hak) Pasal 1 S. 1834-No. 27
telah selesai dilaksanakan Overschrijvings Ordonnantie
yang dibuktikan dengan (Ordonansi Balik Nama)
AKTA JUAL BELI yang dihadapan Overschrijving
dibuat oleh PPAT Ambtenaar.
 HUKUM TANAH NASIONAL HUKUM PERDATA

4. Supaya diketahui oleh pihak2 4. Dan sekaligus melaksanakan

yang berkepentingan, jual beli PENDAFTARAN JUAL BELI
tsb wajib didaftarkan di tsb yang dicatat pada AKTA
Kantor Pertanahan HAK EIGENDOMnya.
(Kabupaten/Kota) yang
fungsinya untuk memperluas
dan memperkuat pembuktian)
5. Yang didaftarkan adalah
5. Yang didaftarkan adalah
haknya: REGISTRATION OF
aktanya: REGISTRATION OF
TITLES
DEEDS
 HAL-HAL DALAM PRAKTEK
Semua syarat telah terpenuhi
1. Harga dibayar dengan penuh (lunas)
2. Pajak-pajak pengalihan hak telah AKTA
disetor / dibayar JUAL
Tran- 3. Surat-surat telah lengkap BELI
saksi Ada syarat yang belum terpenuhi
JUAL
1. Harga dibayar bertahap (belum lunas)
BELI AKTA
2. Pajak-pajak pengalihan belum
disetor/dibayar PENGIKATAN
3. Masih ada kewajiban dari salah satu JUAL BELI
pihak

PERJANJIAN PENGIKATAN JUAL BELI (PPJB)/

PERJANJIAN Akan Melakukan Jual Beli
 PENGIKATAN JUAL BELI
Penjual berjanji akan mengikatkan diri kepada pembeli,
yang dengan ini berjanji dan mengikatkan diri kepada
penjual untuk menjual tanah, setelah syarat-syarat
terpenuhi

Sifatnya Hak atas tanah BELUM berpindah

PERJANJIAN dari penjual kepada pembeli

Jikalau masih TIDAK BOLEH, Dalam

PPJB, apakah karena pembeli praktek lazim
tanah yang belum menjadi dibuat
bersangkutan boleh pemegang hak Perjanjian
dijaminkan ke bank atas tanah Jaminan Dan
dengan dibebani Kuasa
Hak Tanggungan? (PPJK)
 Pasal 90 PP
No.18/2021
(1) Pihak yang
berkepentingan dapat
mengajukan permohonan
Perjanjian pencatatan perjanjian
pengikatan jual beli atau
Pengikatan Jual perjanjian sewa atas tanah
Beli terdaftar ke Kantor
Pertanahan.
Perjanjian Sewa (2) Pencatatan sebagaimana
dimaksud pada ayat (1)
Atas Tanah dilakukan pada daftar
umum dan/atau sertipikat
Hak Atas Tanah.
Dr. Listyowati Sumanto, SH. MH
 AKTA JUAL BELI
• Wajib dibuat dihadapan Pejabat
Pembuat Akta Tanah (PPAT)
• Dengan menggunakan AKTA
JUAL BELI yang bentuk dan
cara pembuatannya ditentukan
dalam Peraturan Menteri Negara
Agraria/Ka.BPN No. 3 Tahun
1997 jo Peraturan Kepala BPN
Nomor 8 Tahun 2012
Dr. Listyowati Sumanto, SH. MH
Dr. Listyowati Sumanto, SH. MH
Dr. Listyowati Sumanto, SH. MH
 Tamat

Dr. Listyowati Sumanto, SH. MH