KLAUSULA BAKU PERJANJIAN

PENGIKATAN JUAL BELI (PPJB)

Oleh : Prof. Dr. Irawan Soerodjo, S.H., Sp.N., M.Si.,
 Pengertian, Unsur-Unsur dan Sahnya Perjanjian
A. Pengertian Perjanjian.

 Buku ke-3 (ketiga) KUHPerdata tentang Perikatan.

 Definisi Perjanjian ditemukan dalam Pasal 1313 KUHPerdata :
“Suatu Persetujuan adalah suatu perbuatan dengan mana satu orang atau lebih
mengikatkan dirinya terhadap satu orang lain atau lebih.”

 Adapun unsur-unsur suatu Perjanjian adalah :

a)Adanya suatu perbuatan;
b)Perbuatan tersebut dilakukan oleh dua orang/atau pihak atau lebih;
c)Adanya perikatan di antara dua orang/pihak atau lebih

 Berdasarkan Pasal 1338 KUHPerdata,dinyatakan bahwa :

”Semua perjanjian yang dibuat secara sah berlaku sebagai undang-undang bagi
mereka yang membuatnya.”
 Adapun Syarat Sahnya Suatu Perjanjian berdasarkan Pasal 1320 KUHPerdata adalah :
a.Kesepakatan;
b.Kecakapan;
c.Suatu hal tertentu;
d.Suatu sebab yang halal.
 Syarat Sahnya dan Jenis-Jenis Perjanjian
Jenis-jenis Perjanjian :
-Pembagian Perjanjian berdasarkan Sumber Hukumnya :
a)Perjanjian dalam lingkup hukum keluarga, seperti perkawinan maupun waris;
b)Perjanjian dalam lingkup hukum kebendaan, seperti perjanjian-perjanjian yang berhubungan
dengan peralihan hak kebendaan;
c)Perjanjian obligator, yaitu perjanjian yang menimbulkan kewajiban;
d)Perjanjian dalam lingkup hukum perdata;
e)Perjanjian dalam lingkup hukum administrasi.
Pembagian Perjanjian berdasarkan nama :
a.Perjanjian Bernama (benoemde, nominaat) artinya bahwa Perjanjian ini merupakan perjanjian
yang telah dikenal dalam KUHPerdata, seperti perjanjian jual beli, tukar-menukar, sewa-
menyewa, hibah dan lain-lain.
b.Perjanjian Tidak Bernama (onbemoemde, innominaat) artinya bahwa Perjanjian ini merupakan
jenis perjanjian yang timbul dan berkembang dalam kehidupan masyarakat, misalnya perjanjian
waralaba (franchise), perjanjian kerjasama, perjanjian distributor dan lain-lain.
c.Pembagian Perjanjian berdasarkan bentuknya :
a. Perjanjian Tertulis;
b. Perjanjian Tidak Tertulis.
d.Pembagian Perjanjian berdasarkan sifatnya :
a. Perjanjian Kebendaan;
b. Perjanjian Obligatoir;
c. Perjanjian Pokok;
d. Perjanjian Accessoir.
 KLAUSULA BAKU PERJANJIAN PENGIKATAN JUAL BELI (PPJB)
 Menurut R. Subekti Perjanjian Pengikatan Jual Beli adalah perjanjian antara Penjual dan Pembeli
sebelum dilaksanakannya jual beli dikarenakan ada unsur-unsur yang harus dipenuhi untuk jual
beli tersebut.
 Fungsi dari kedudukan PPJB adalah sebagai perjanjian pendahuluan (mempersiapkan atau
memperkuat perjanjian utama/pokok yang akan dilakukan, karena PPJB merupakan awal lahirnya
perjanjian pokok).
 PPJB terbagi dalam 2 (dua) macam yaitu :
1. PPJB lunas yang berarti dibuat apabila harga jual beli sudah dibayarkan lunas oleh Pembeli
kepada penjual tetapi belum bisa dilaksanakan AJB, karena sesuatu hal. Contohnya adalah
Pajak-pajak jual beli belum dibayarkan, Sertifikat masih dalam pengurusan, dll.
-Dalam pasal-pasal PPJB tersebut sebaiknya dicantumkan kapan pelaksanaan AJB
dilakukan dan beserta persyaratannya. (Dalam praktekt PPJB lunas juga dicantumkan
kuasa dari Penjual kepada pembeli untuk menandatangani AJB, sehingga
penandatanganan AJB tidak memerlukan kehadiran penjual).
2. PPJB tidak lunas yang berarti dibuat apabila pembayaran harga jual beli belum lunas
diterima oleh Penjual.
-Dalam praktek pengaturan PPJB tidak lunas sekurang-kurangnya dicantumkan jumlah
uang muka yang dibayarkan pada saat penandatanganan akta PPJB, cara atau termin
pembayaran, kapan pelunasan dan sanksi-sanksi yang disepakati apabila salah satu pihak
wanprestasi. PPJB tidak lunas juga harus ditindaklanjuti dengan AJB pada saat pelunasan.
 Klausula baku jangan sampai merugikan salah satu pihak, sehingga disesuaikan dengan Pasal
1320 KUHPerdata (asas konsensualisme) Para Pihak yang dapat memberikan celah hukum
ketika salah satu pihak Wanprestasi.
 Unsur-unsur PPJB
 Unsur-unsur PPJB yang perlu diperhatikan, antara lain :
1. Obyek Pengikatan Jual-Beli, artinya bahwa dalam PPJB Obyek yang ditransaksikan harus jelas dan terperinci/detail,
contohnya adalah
a. Hak atas Tanah sebagaimana dimaksud dalam Sertifikat,
b. Apabila berhubungan dengan developer, maka seperti luas bangunan beserta gambar arsitektur dan gambar
spesifikasi teknis, lokasi tanah yang sesuai dengan pencantuman nomor kavling, dan luas tanah beserta
perizinannya.
2. Kewajiban dan Jaminan Penjual, contohnya adalah
a. Penjual bisa memasukkan klausul pernyataan dan jaminan bahwa obyek jual beli sedang tidak berada dalam
jaminan utang pihak ketiga atau terlibat dalam sengketa hukum. Kalau ada pernyataan yang gak benar dari
penjual, maka calon pembeli dibebaskan dari tuntutan pihak manapun mengenai properti yang hendak dibelinya.
b. Apabila berhubungan dengan developer, maka seperti kewajiban pembangunan (serah terima), pengurusan
pemecahan sertifikat dan sanksi keterlembatan.
3. Kewajiban Pembeli, contohnya adalah Kewajiban pembeli adalah melakukan permbayaran beserta besar sanks/denda
keterlambatan (jika timbul) misalnya kehilangan uang muka yang sudah dibayarnya kalau pembatalan secara sepihak,
dsb.
4. Isi PPJB artinya bahwa Secara garis besar, PPJB berisikan kurang lebih 8 faktor penting, yaitu:
a. Pihak-pihak (subyek yang membuat perjanjian);
b. Harga yang disepakati;
c. Kewajiban dari Penjual;
d. Uraian obyek dalam PPJB;
e. Jaminan Pembeli dan Penjual;
f. Jangka Waktu;
g. Pengalihan hak;
h. Pembatalan pengikatan (syarat batal tertentu);
i. Penyelesaian perselisihan.


PENJUAL PEMBELI

OBYEK JUAL Contohnya: Tanah,

BELI saham, dll

PPJB PPJB Karena

Lunas Tidak Lunas Sesuatu Hal

Disertai Disertai Berlaku efektif

Kuasa- Kuasa-Kuasa ketika lunas
Kuasa

Catatan :
AJB AJB Perlu diperhatikan
juga dari sisi
Perpajakan (Tax).
 Kasus Posisi I

Tn. Adhy PT. ABC

SHM 12/Kebon Obyek

Melati Jual Beli

PPJB/AJB dibuat dihadapan

Pejabat yang berwenang

Berdasarkan Kasus Posisi I, mohon dianalisis mengenai :

1.Menurut saudara, apakah SHM 12/Jakarta yang menjadi obyek Jual Beli
dapat ditransaksikan kepada PT. ABC ? (sebutkan hak-hak atas tanah sebagai
dasar peralihan yang diakui berdasarkan UUPA).
2.Menurut saudara, apakah dalam Kasus Posisi I tersebut bisa langsung di
transaksikan berdasarkan AJB atau dibuat dan ditandatangani PPJB terlebih
dahulu?
3.Menurut saudara, hal-hal apa saja yang harus diperhatikan dalam Kasus
Posisi I tersebut?