Poin penting pembeda antara PPJB dengan perikatan bersyarat adalah pada

timbul atau tidaknya perikatan diantara para pihak. Salah satu cara melihat ada
tidaknya perikatan adalah dengan melihat ada tidaknya sanksi atas wanprestasi.

Pada perikatan bersyarat, apabila perjanjian tidak jadi dilakukan, maka tidak ada
sanksi bagi suatu pihak karena memang tidak ada perikatan diantara mereka.

Sedangkan pada PJB, ada sanksi bagi pihak yang wanprestasi. Misalnya penjual
yang belum mengurus sertifikat hak atas tanah, apabila penjual tidak
melaksanakan kewajibannya mengurus sertifikat atas tanah, maka akibatnya
adalah wanperstasi.

Pada perikatan bersyarat, apabila keadaan mengharuskan syarat tangguh tidak

terpenuhi atau suatu pihak tidak berhasil membuat syarat tangguh itu terpenuhi
sehingga Perjanjian yang diharapkan tidak terjadi, maka tidak ada sanksi untuk
pihak tersebut karena tidak ada perikatan diantara mereka. Perjanjian belum
lahir.

Dapat disimpulkan, bahwa PJB bukan perikatan bersyarat karena pada PJB, telah
lahir perikatan diantara pihak dan dapat diberikan sanksi kepada pihak yang
membuat Jual Beli yang diharapkan tidak terjadi. Misalnya pembeli wanprestasi,
maka DP dapat hangus. Begitu pula bagi penjual yang menyebabkan gagalnya
Jual beli tersebut, dapat dimintai ganti rugi sebagaimana diatur pasal 1243
KUHPerdata.

Isi dari perjanjian pengikatan jual beli yang merupakan perjanjian pendahuluan
untuk lahirnya perjanjian pokok/ utama biasanya adalah berupa janji-janji dari
para pihak yang mengandung ketentuan tentang syarat-syarat yang disepakati
untuk sahnya melakukan perjanjian pokoknya. Misalnya dalam perjanjian
pengikatan jual beli hak atas tanah, dalam klausul perjanjiannya biasanya berisi
janji-janji baik dari pihak penjual hak atas tanah maupun pihak pembelinya
tentang pemenuhan terhadap syarat-syarat agar perjanjian pokoknya yaitu
perjanjian jual beli dan akta jual beli tersebut dapat ditanda tangani dihadapan
Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT)

Sebaliknya, perikatan bersyarat adalah perikatan yang pemenuhan prestasinya

digantungkan pada syarat. Syarat dalam hal ini artinya adalah suatu peristiwa
yang masih akan datang dan belum tentu akan terjadi. 1 Syarat tangguh
maksudnya adalah apabila syarat peristiwa yang dimaksudkan itu terjadi,
maka perikatan dilaksanakan.2 Selama syarat itu belum terpenuhi, maka
kewajiban berprestasi oleh debitur belum ada.

1 Miriam Darus Badrulzaman, Op.Cit., hlm.46.

2 Abdulkadir Muhammad, Op.Cit., hlm.45.