ASPEK HUKUM DALAM BISNIS

UNSUR DAN ANATOMI PERJANJIAN

Disusun oleh:
Kelompok 6

1. Farah Fauziyyah T (041911233032)

2. Ida Ayu Pratiwi W (041911233032)
3. Alifinda Khairina S (041911233147)

FAKULTAS EKONOMI DAN BISNIS

UNIVERSITAS AIRLANGGA
2022
UNSUR-UNSUR DALAM PERJANJIAN

Unsur Esensialia
Setiap kontrak harus memiliki unsur-unsur atau hal hal yang pokok yang tanpa hal itu
kontrak tidak dapat dilaksanakan atau dianggap tidak memiliki hal hal tertentu. Apabila unsur
unsur itu tidak ada maka suatu kontrak dianggap tidak lahir atau tidak ada. Unsur unsur pokok
dalam suatu kontrak dapat berbeda antara satu dengan yang lainnya tergantung pada jenis usaha
yang diatur dalam kontrak. Contoh:
1. Kontrak Jual Beli Rumah
Pada saat seseorang bermaksud untuk membeli suatu rumah dan pada saat yang sama
pihak lain bermaksud untuk menjual rumah maka tentu pembeli berkehendak untuk
memiliki rumah yang dimaksud, sedangkan penjual menginginkan harga (uang) dari
penjualan rumahnya. Baik maksud maupun kehendak dari pembeli dan penjual kemudian
dituangkan dalam suatu kontrak yang bernama jual beli rumah. Dalam kontrak jual beli
rumah diatas identitas pembeli dan penjual merupakan hal hal pokok esensial sebab identitas
merupakan karakter khas yang membedakan satu pihak dengan pihak lain dan terhadap
pemilik identitas itulah sama lain (pihak yang berkontrak), dalam hal ini pembeli dan
penjual memiliki kewajiban dan hak yang pokok atau esensial. Kewajiban pokok dari
pembeli adalah menyerahkan sejumlah uang (sebagai unsur esensial) kepada penjual.
Sedangkan kewajiban yang pokok dari penjual adalah menyerahkan rumah (unsur esensial)
kepada pembeli. Uang dan rumah merupakan unsur esensial dalam suatu kontrak jual beli
rumah. Dalam tahapan selanjutnya kedua pihak menempuh prosedur formal yang
melibatkan peran. notaris/PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah).

2. Kontrak Sewa-Menyewa Mobil

Pada suatu kontrak sewa menyewa, pemilik bermaksud untuk tidak menggunakan
barang miliknya untuk periode waktu tertentu. Biasanya pemilik akan memanfaatkan nilai
ekonomis dari barang miliknya selama pemilik barang sewaan tidak menggunakannya
dengan cara menyewakan kepada pihak lain. Demikian pula dengan pihak penyewa, ia
 hanya bermaksud untuk menggunakan barang tertentu untuk sementara waktu dan tidak
perlu memiliki barang tersebut. Hal ini dapat dijumpai pada perusahaan yang lebih menyewa
mobil daripada harus membeli yang dengan membeli perusahaan harus mengeluarkan antara
lain biaya perawatan mobil, gaji sopir, dan biaya asuransi.
Oleh karena itu, kontrak sewa menyewa memiliki karakteristik yang berbeda
dibandingkan dengan kontrak lain misalnya kontrak jual beli. Kontrak sewa menyewa
memiliki unsur-unsur berupa identitas pemilik barang dan penyewa barang, jangka panjang
sewa, barang sewaan dan biasanya ditentukan pembayaran per periodenya. Pemilik barang
dalam hal ini berkewajiban untuk menyerahkan barang yang dimilikinya untuk dinikmati
oleh pihak penyewa (pihak penyewa) selama periode tertentu dan berhak menerima
pembayaran sewa. Sebaliknya pihak pertama berkewajiban untuk membayar harga sewa
selama periode tertentu dan berhak atas barang yang disewa tersebut.

3. Kontrak Kredit Perbankan

Kontrak kredit perbankan, memiliki karakteristik tersendiri dibandingkan dengan
kontrak lainnya. Dalam kontrak kredit perbankan, paling tidak terdapat tujuh unsur esensial,
yaitu:
a. Identitas para pihak yang berkontrak (untuk mengetahui kemampuan, karakter, dan
rekam jejak pengusaha)
b. Dana pinjaman (kredit)
c. Jangka waktu kredit
d. Jaminan
e. Cicilan kredit
f. Proyek yang dibiayai
g. Bunga / bagi hasil.

Unsur Naturalia
Buku III KUHPerdata mengenai perikatan merupakan undang-undang dalam lingkup perdata
yang memuat ketentuan yang pada umumnya bersifat mengatur dengan sistem terbuka.
Ketentuan yang bersifat mengatur memberikan kebebasan bagi para pihak untuk menggunakan
atau tidak menggunakan ketentuan tersebut. Artinya, para pihak yang berkontrak dapat
mengabaikan penggunaan suatu ketentuan yang terdapat dalam buku III KUHPerdata dalam
kontrak yang dibuat oleh mereka. Sehingga unsur naturalia dapat diidentifikasi sebagai suatu
unsur berupa klausul, pasal, isi, atau ketentuan dalam kontrak yang berasal atau bersumber dari
buku III KUHPerdata, yang berdasarkan sifat mengatur dan sistem terbukanya mengakibatkan
para pihak dapat membuat sendiri kontrak dengan memakai atau tidak memakai
(mengesampingkan) berlakunya ketentuan-ketentuan dalam buku III KUHPerdata tentang
perikatan. Apabila dibandingkan dengan unsur esensialia, maka keharusan adanya unsur
naturalia ini lebih sekunder. Artinya meskipun unsur naturalia ini tidak disediakan dalam kontrak
maka para pihak masih dan tetap terikat dalam kontrak tersebut. Berikut adalah contoh-contoh
dari unsur-unsur naturalia.
1. Kontrak Beli Sewa

Contoh Klausul

● Terhadap pembelian satu set meja dan kursi, pihak pertama wajib melakukan
pembayaran secara angsuran selama 12 (dua belas) bulan;
● Pembayaran oleh pihak pertama dilakukan di tempat usaha pihak kedua pada tanggal 1
(satu) setiap bulan. Apabila dilakukan setelah tanggal 1 (satu) maka, tempat
pembayaran dilakukan di bank pihak kedua pada tanggal 5 (lima). Adapun nama bank
pihak kedua diberitahukan kemudian.
● Hak milik atas satu set meja dan kursi akan beralih kepada pihak pertama setelah
angsuran dibayar lunas selama 12 (dua belas) bulan.

Dari contoh klausul kontrak beli sewa satu set meja dan kursi dapat dicermati bahwa unsur
naturalia adalah tempat pembayaran. Tempat pembayaran merupakan unsur naturalia karena
tanpa pengaturan mengenai tempat pembayaran, para pihak tetap dapat melaksanakan
pembayaran dan penyerahan barang, yang mana dua hal terakhir merupakan unsur-unsur
esensialia. Pengaturan mengenai tempat pembayaran tidak harus dimuat dalam kontrak.

2. Kontrak Tukar Menukar

Contoh Klausul

● Berdasarkan pasal 3.a dari kontrak ini, Pihak pertama wajib menyerahkan mobil
kepada pihak kedua dan pihak kedua wajib menyerahkan truk kepada pihak pertama;
 ● Waktu penyerahan dilakukan paling lambat 7 (tujuh) hari kerja setelah
ditandatanganinya kontrak ini. Apabila hari ke-7 jatuh pada hari libur maka penyerahan
dilakukan pada hari pertama setelah libur tersebut berakhir,
● Tempat penyerahan kapal dan truk ditentukan di dermaga Tanjung Mas.

Penentuan klausul mengenai waktu penyerahan dan tempat penyerahan merupakan hal
yang wajar (natural) meskipun tidak esensial. Wajar karena para pihak yang berkontrak
menginginkan kontrak diatur secara lebih terperinci. Apabila para pihak tidak mengatur
klausul mengenai tempat dan waktu penyerahan barang maka kontrak tukar-menukar
tetap dapat dilaksanakan sebab para pihak yang berkontrak masih dapat melakukan
kesepakatan-kesepakatan di luar kontrak yang mereka buat.

3. Kontrak Penyelesaian Sengketa

Contoh Klausul

● Pihak pertama dan pihak kedua sepakat menyelesaikan setiap sengketa yang timbul
dari kontrak ini secara kekeluargaan melalui musyawarah;
● Apabila musyawarah tidak memberikan hasil kesepakatan maka kedua pihak sepakat
untuk menyelesaikannya melalui arbitrase

Dalam kasus penyelesaian sengketa, unsur naturalia terdapat pada cara penyelesaian
masalah dimana para pihak-pihak yang melakukan perjanjian bersedia melakukan
musyawarah terlebih dahulu, sebelum melakukan arbitrase. Dimana arbitrase merupakan
media penyelesaian di luar pengadilan. Dimana kedua penyelesaian masalah ini
menggunakan media atau cara yang berada di naungan pengadilan.

Unsur Accidentalia
Unsur Accidentalia membahas tentang penentuan hal-hal yang disepakati oleh para pihak
dalam kontrak yang mana hal-hal tersebut tidak diatur secara tersendiri atau tidak diatur secara
lebih lanjut dalam KUHPerdata. Unsur Accidentalia ini juga dilandasi oleh semangat kebebasan
berkontrak, yang diharapkan akan menciptakan inovasi dalam bisnis dan berbanding positif pada
pertumbuhan ekonomi serta kesejhteraan masyarakat. Berikut contoh kontrak sewa-menyewa
rumah yang memiliki unsur Accidentalia:

Contoh Klausul Sewa-Menyewa Rumah

● Selama berlaku perjanjian sewa-menyewa ini tagihan atas pemakaian listrik, PBB,
telepon dan dana sosial seperti RT/RW, ditanggung dan wajib dibayar oleh pihak kedua
untuk tahun 2022 sampai dengan tahun 2024
● Untuk menjamin terbayarnya rekening-rekening tersebut, pihak kedua wajib
menyerahkan kepada pihak pertama salinan dari bukti pembayaran rekening setiap 1
bulan sekali serta bukti pembayaran Pajak Bumi dan Bangunan (PBB)

Berdasarkan contoh diatas, KUHPerdata tidak mengatur mengenai kewajiban pihak kedua untuk
melunasi segala pembebanan rekening tagihan selama pihak kedua menyewa rumah. Selain itu,
peraturan mengenai penyerahan bukti pembayaran rekening tagihan juga tidak diatur dalam
KUHPerdata. Para kedua belah pihak yang berkontrak ini membentuk kesepakatan sendiri yang
diharapkan akan mempermudah urusan dalam berkontrak serta meminimalisir adanya risiko
yang mungkin timbul oleh kesalahpahaman di masa depan.

ANATOMI PERJANJIAN

Pembuka
● Subbagian pembukaan memuat tiga hal yaitu sebutan atau nama kontrak dan penyebutan
selanjutnya yang dilakukan, tanggal dari kontrak yang dibuat dan ditandatangani, dan
tempat dibuat dan ditandatangani kontrak.
● Subbagian pencantuman identitas para pihak terdapat tiga hal yang perlu diperhatikan
yaitu para pihak harus disebutkan secara jelas, orang yang menandatangani harus
disebutkan kapasitasnya sebagai apa, dan pendefinisian para pihak yang terlibat dalam
kontrak.
● Subbagian penjelasan ini diberikan penjelasan mengapa para pihak melakukan kontrak.

Isi
 Isi perjanjian merupakan bagian penting yang terdapat pada perjanjian. Isi perjanjian ini
mencakup ketentuan dan persyaratan. Pada bagian ini pihak yang terlibat akan mencantumkan
segala hal atau sebagai pokok perjanjian, yang merupakan kehendak para pihak sebagai suatu
pernyataan tertulis yang sah. Isi perjanjian mencakup:
● Klausula definisi: mencantumkan berbagai definisi untuk keperluan kontrak
● Klausula transaksi: berisi tentang transaksi yang akan dilakukan. Misal: mengatur objek
yang akan dibeli dalam jual beli aset.
● Klausula spesifik; mengatur hal-hal spesifik dalam transaksi.
● Klausula ketentuan umum; mengatur tentang domisili hukum, penyelesaian sengketa,
pilihan hukum, pemberitahuan, keseluruhan perjanjian, dsb. Biasanya tercantum dalam
kontrak dagang maupun kontrak lainnya.

Penutup
Setiap perjanjian tertulis selalu ditutup dengan kata atau kalimat yang menyatakan bahwa
perjanjian itu dibuat dalam jumlah atau rangkap yang diperlukan dan bermaterai cukup.
Maksudnya adalah telah memenuhi ketentuan yang berlaku, misalnya Rp 6000, perjanjian ini
ditandatangani oleh para pihak atau yang mewakili dan bertindak untuk dan atas nama serta saksi
saksi.
Perlu diperhatikan bahwa apabila pada saat pembukaan perjanjian belum disebutkan
waktu dan tempat perjanjian itu dibuat, maka dalam penutupan kedua hal tersebut harus
disebutkan.

Bagian Penutup:
● Subbagian kata penutup; menjelaskan perjanjian tersebut ditandatangani oleh pihak-
pihak yang memiliki kapasitas untuk itu dibuat.
● Subbagian penempatan tanda tangan

Berikut ini rincian mengenai anatomi perjanjian:

● Judul kontrak
Berisikan judul kontrak yang berkaitan dengan isi kontrak. Terdapat nomor kontrak yang
disesuaikan oleh masing-masing instansi.
● Pembukaan
Setelah judul kontrak kemudian disusul dengan kalimat pembukaan.
● Komparisi
Merupakan bagian akta yang menyebutkan nama-nama para pihak yang membuat
kontrak, serta hari dan tanggal pembuatan kontrak.
● Latar belakang/Recital
Latar belakang diadakannya suatu perjanjian/kontrak antara para pihak dan kedudukan
para pihak.
● Isi Kontrak
Berisi tentang segala hal tentang apa yang diinginkan oleh para pihak yang membuat
perjanjian meliputi objek yang diperjanjikan, hak dan kewajiban para pihak, serta uraian
secara lengkap tentang prestasi
● Kalimat Penghubung
Kalimat berupa pernyataan kesepakatan para pihak sebelum memuat pasal - pasal tentang
isi atau muatan perjanjian.
● Substansi Perjanjian/Kontrak
Definisi, objek perjanjian/kontrak, jangka waktu perjanjian/kontrak, cara pembayaran,
hak dan kewajiban para pihak.
● Klausul Penunjang
Force majeure/keadaan kahar, addendum, pilihan penyelesaian sengketa,
notice/pemberitahuan, pengakhiran perjanjian/kontrak, dan bahasa yang digunakan.
● Penutup
Memuat pernyataan tegas kekuatan hukum dalam perjanjian/kontrak yang dibuat para
pihak yang berlaku sama dan tanda tangan para pihak.
 Analisis Kasus

1. Penyelesaian Wanprestasi Perjanjian Sewa Menyewa Mobil (Studi Kasus PT. BALI
RADIANCE)
PT. Bali Radiance adalah salah satu perusahaan penyewaan mobil terbesar di Kabupaten
Badung. PT. Bali Radiance memiliki setidaknya 107 kendaraan yang siap disewakan.
Leasing dimulai dengan membuat perjanjian sewa mobil. Dalam perjanjian sewa mobil,
pelanggaran kontrak masih sering terjadi. Berdasarkan data pelanggaran kontrak yang
pernah terjadi di PT. Bali Radiance dari tahun 2015 hingga 2017, pada tahun 2015 104
pelanggaran kasus kontrak ditemukan, pada tahun 2016 130 kasus ditemukan dan pada
tahun 2017 100 kasus ditemukan. Temuan ini membutuhkan beberapa penyelesaian yang
seimbang dan adil, sehingga hak dan kewajiban para penyewa dan PT. Bali Radiance
terakomodasi dengan baik sesuai dengan perjanjian sewa mobil. Berdasarkan hasil
penelitian tentang perjanjian sewa mobil, pelanggaran kontrak sering dilakukan secara
sengaja dan tidak disengaja. Dimana dalam pelanggaran kontrak dapat diselesaikan
dengan jalur litigasi atau jalur non litigasi. Pelanggaran kontrak yang pernah terjadi di
PT. Bali Radiance sering dilakukan oleh para penyewa seperti keterlambatan kembalinya
mobil dan disfigurasi mobil. Pelanggaran kontrak dapat diselesaikan dengan jalur non
litigasi dalam mediasi atau negosiasi. Adapun bentuk lain dari pelanggaran kontrak yang
tergolong serius misalnya mobil digadaikan oleh penyewa, dapat diselesaikan dengan
jalan litigasi atau membawanya ke pengadilan.

Analisis :
Pada umumnya bentuk perjanjian sewa menyewa ada dua macam yaitu perjanjian sewa
menyewa dalam bentuk lisan dan perjanjian sewa menyewa dalam bentuk tertulis.
Perjanjian sewa menyewa mobil pada PT. Bali Radiance merupakan perjanjian sewa
menyewa dalam bentuk tertulis, yang pada perjanjian sewa menyewa tersebut memuat
syarat dan ketentuan bagi pihak penyewa.
Berdasarkan unsur-unsur perjanjian sewa menyewa yang ada, yaitu :
1. Unsur Essensialia merupakan unsur mutlak yang ada dalam perjanjian, yaitu jenis
mobil yang disewa, harga sewanya dan juga jangka waktu penyewaan yang ada di
dalam perjanjian sewa menyewa mobil pada PT. Bali Radiance.
2. Unsur Naturalia merupakan unsur yang tidak diperjanjikan secara khusus, tetapi telah
melekat dalam perjanjian tersebut. Hal ini berarti ketentuan tersebut tidak tercantum
dalam perjanjian sewa menyewa mobil ini, tetapi secara langsung harus dilaksanakan
karena sudah diatur dalam Undang-Undang.
3. Unsur Accidentalia merupakan unsur yang ditambahkan oleh para pihak karena tidak
diatur dalam Undang-Undang, yaitu seluruh ketentuan yang ditetapkan oleh PT. Bali
Radiance seperti pengaturan biaya tambahan, biaya asuransi dan juga cara
penyelesaian yang dapat dilakukan pihak penyewa. Kebebasan tersebut secara jelas
diberikan kepada siapapun yang akan membuat perjanjian, dimana PT. Bali Radiance
membuat perjanjian sewa menyewa mobil, dan perjanjian tersebut diadakan dengan
siapa saja yang ingin menyewa mobil pada PT. Bali Radiance, dengan memenuhi
segala syarat dan ketentuan yang telah ditentukan oleh PT. Bali Radiance dan
tercantum dalam perjanjian sewa menyewa mobil.
Adapun wanprestasi yang sering dilakukan oleh pihak penyewa pada PT. Bali Radiance
adalah keterlambatan pengembalian mobil dan kerusakan pada mobil yang disewa karena
kelalaian pihak penyewa.
2. Analisis Unsur Perjanjian pada Perjanjian Kerjasama
 Analisis:
Unsur-unsur perjanjian pada kasus :
1. Unsur Esensialia (identitas kedua belah pihak yang berkontrak)
a. Adi Pranata berkedudukan sebagai pembeli pengadaaan catering, dimana Adi
selaku Pihak Pertama
b. Ika Patriaka Selaku Pihak Kedua berkedudukan sebagai pengelola modal yang
bertanggung jawab untuk mengelola pengadaan perlengkapan.

2. Unsur Naturalia (tempat pembayaran)

a. Besar uang pembiayaan adalah sebesar Rp55.000.000,- (lima puluh lima juta rupiah)
dan pembiayaan Pihak Pertama tersebut diserahkan kepada Pihak Kedua setelah akad ini
ditandatangani oleh kedua belah pihak, melalui transfer ke nomor rekening 1234567890
Bank BCA Cabang Batam an. Ika Patriaka

3. Unsur Aksidentalia (peraturan mengenai konsekuensi kelalaian pihak kedua)

a. Jika terjadi kerugian yang disebabkan kelalaian oleh Pihak Kedua, maka Pihak Pertama
berhak mendapatkan pengembalian modal usaha secara utuh.

3. Penandatanganan Perjanjian Kredit Bank BJB dengan PT Andalan Finance

Indonesia
Bank BJB kembali melakukan penandatanganan melanjutkan kerjasama fasilitas kredit
pembiayaan dengan PT Andalan Finance Indonesia (AFI) untuk yang ketiga kalinya
senilai Rp200 miliar. Penandatanganan ini dihadiri oleh Direktur Komersial bank BJB
Suartini yang didampingi oleh Pemimpin Cabang bank BJB Cabang Semarang Anre
Rasjidin Pamuntjak, lalu Managing Director – Frans F. Rundengan, didampingi oleh
President Commissioner Andalan Finance – Sebastianus H. Budi, Finance Director –
Lianawaty, dan Chief of Financial Institution Relationship – Franklin Paul Nelwan.
Penandatangan MoU ini dilaksanakan di Fairmont Hotel Jakarta, Jl. Asia Afrika No 8
Jakarta Pusat. Kerjasama antara bank BJB dan AFI ini merupakan perjanjian bilateral
ketiga dalam bentuk “Kredit Modal Kerja pada Lembaga Pembiayaan”. Dengan adanya
penambahan fasilitas kredit ini, total fasilitas kredit yang telah diterima AFI dari bank
BJB sebesar Rp.350 miliar. Selain perjanjian bilateral, bankBJB juga turut berpartisipasi
dalam perjanjian kredit sindikasi dengan AFI sebesar Rp. 260 miliar sehingga total
pendanaan dari Bank BJB kepada AFI sebesar Rp. 610 miliar.

Analisis:
Berdasarkan kasus perjanjian kredit diatas dapat diidentifikasi unsur-unsur yang harus
ada di dalam kontrak:
a. Unsur Esensialia
Dalam hal ini berkaitan dengan identitas para pihak yang berkontrak dan dana
pinjaman. Dimana pihak kreditur adalah PT Andalan Finance Indonesia (AFI)
sedangkan pihak debitur adalah Bank BJB. Dana pinjaman sebesar Rp 200 miliar.
Selain itu berkaitan dengan jangka waktu kredit, cicilan, jaminan, bunga lebih
lanjutnya akan diatur di dalam kontrak perjanjian.
b. Unsur Naturalia
Unsur ini berkaitan dengan tempat dan waktu penyerahan pendanaan tersebut.
Dapat dilakukan pada saat penandatangan kontrak yaitu di Fairmont Hotel
Jakarta, Jl. Asia Afrika No 8 Jakarta Pusat atau kesepakatan lainnya. Walaupun di
dalam kontrak tidak tertulis tempat dan waktu penyerahan, perjanjian ini tetap
bersifat mengikat.
c. Unsur Accidentalia
Dalam hal ini perjanjian kedua belah pihak dapat menambahkan pasal-pasal yang
tidak diatur dalam UU. Seperti cara penyaluran pendanaan, besarnya biaya-biaya
yang ditanggung, dll.