Ruang Lingkup Perjanjian

Sebelumnya perlu kami sampaikan janji promo dengan  mencicil 5% DP (down

payment) atau uang muka bisa mendapatkan pinjam pakai apartemen siap selama 2
tahun sudah merupakan suatu perjanjian, karena definisi perjanjian adalah suatu
peristiwa di mana seorang berjanji kepada seorang lain atau di mana dua orang itu
saling berjanji untuk melaksanakan sesuatu.
Berdasarkan asas konsensualitas, perjanjian tidak harus dibuat dalam bentuk
tertulis. Namun, bentuk tertulis perjanjian diperlukan untuk menguatkan pembuktian
di pengadilan. Perjanjian telah sah dalam arti mengikat apabila sudah terjadi
kesepakatan mengenai hal-hal pokok dari perjanjian tersebut.
Asas konsensualitas tercantum dalam Pasal 1320 Kitab Undang-Undang Hukum
Perdata (“KUH Perdata”) tentang syarat-syarat sahnya perjanjian yang berbunyi:
Supaya terjadi persetujuan yang sah, perlu dipenuhi empat syarat;
1. kesepakatan mereka yang mengikatkan dirinya;
2. kecakapan untuk membuat suatu perikatan;
3. suatu pokok persoalan tertentu;
4. suatu sebab yang tidak terlarang.

Namun asas konsensualitas ini terdapat pengecualian misalnya untuk perjanjian-

perjanjian tertentu harus mempunyai bentuk formal, seperti penyerahan piutang atas
nama dan kebendaan tak bertubuh berdasarkan Pasal 613 KUH Perdata harus
dengan akta otentik atau dilakukan di bawah tangan, kemudian pengalihan atas
tanah dan pemberian hak tanggungan harus dibuat dengan akta Pejabat Pembuat
Akta Tanah (PPAT) berdasarkan Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang
Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria dan Undang-Undang Nomor 4 Tahun
1996 tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-benda yang
Berkaitan dengan Tanah, dan lain sebagainya.
Kita juga perlu merujuk pada asas pacta sunt servanda yang tertuang dalam Pasal
1338 ayat (1) KUH Perdata yang menyatakan:
Semua perjanjian yang dibuat sesuai dengan undang-undang berlaku
sebagai undang-undang bagi mereka yang membuatnya.
Oleh karena itu, segala sesuatu yang telah disepakati atau disetujui oleh para pihak
harus dilaksanakan oleh para pihak sebagaimana telah dikehendaki bersama.
Dalam hal salah satu pihak tidak melaksanakannya, maka pihak lain berhak
memaksakan pelaksanaannya melalui mekanisme dan jalur hukum yang berlaku.
 
Konsekuensi Hukum Jika Developer Wanprestasi
Jika pihak developer apartemen telah berjanji namun tidak menepatinya,
berarti developer telah melakukan wanprestasi, di mana dapat berupa:
a. tidak melakukan apa yang telah disanggupi untuk dilakukan;
b. melaksanakan apa yang telah dijanjikan tetapi tidak sebagaimana yang
dijanjikan;
 c. melakukan apa yang telah dijanjikan tetapi terlambat;
d. melakukan sesuatu yang menurut perjanjian tidak boleh dilakukan.

Dengan tidak melakukan apa yang telah disanggupi untuk dilakukan,

pihak developer telah melakukan wanprestasi. Adapun konsekuensi hukum dari
wanprestasi adalah sebagai berikut:
1. Pembayaran ganti rugi

Dasar hukum pembayaran ganti rugi adalah mengacu Pasal 1243

KUH Perdata yang berbunyi:
Penggantian biaya, kerugian dan bunga karena tak dipenuhinya suatu
perikatan mulai diwajibkan, bila debitur, walaupun telah dinyatakan lalai,
tetap lalai untuk memenuhi perikatan itu, atau jika sesuatu yang harus
diberikan atau dilakukannya hanya dapat diberikan atau dilakukannya
dalam waktu yang melampaui waktu yang telah ditentukan.
Perlu Anda perhatikan, ganti rugi terdiri dari tiga unsur yaitu biaya, rugi dan
bunga. Biaya adalah segala pengeluaran yang nyata-nyata telah dikeluarkan
oleh salah satu pihak. Rugi adalah kerugian karena kerusakan barang milik
kreditur yang diakibatkan oleh kelalaian debitur. Sedangkan bunga adalah
kerugian yang berupa kehilangan keuntungan yang sudah dihitung oleh
kreditur.
Dalam kasus ini, ganti rugi biaya misalnya berupa biaya DP yang telah
dikeluarkan pembeli. Kemudian ganti rugi bunga berupa potensi keuntungan
yang diperoleh jika DP 8% ditempatkan pada simpanan bank yang berbunga.
Ganti rugi bunga dapat juga terjadi dalam hal seharusnya apartemen tersebut
sudah dapat dipakai oleh pembeli. Karena belum dapat dipakai, selama ini
pembeli harus menyewa rumah/apartemen lain misalnya. Maka biaya sewa
tempat tinggal tersebut dapat dihitung sebagai ganti rugi bunga.