ASPEK HUKUM DALAM BISNIS

Unsur - Unsur Perjanjian

(Esensial, Naturalia, Aksidental, Anatomi Perjanjian)

Oleh :
KELOMPOK 7

Andien Hana Putri 041911233126

Monica Kemuning Ayu Sekardini 041911233141
Nathasya Gabrielle 041911233167
Ismi Nuriyah 041911233175
Mattea Divinia 041911233183
Fikriananda Addo Rahmawan 041911233256

FAKULTAS EKONOMI DAN BISNIS

UNIVERSITAS AIRLANGGA SURABAYA
2021
Unsur - Unsur Perjanjian
Unsur-unsur sangat penting dan harus dipersiapkan dengan baik untuk menghindari
kesalahan pelaksanaan suatu perjanjian. Para pihak patut mempersiapkan lebih dulu tentang
hal-hal yang menjadi pokok dari maksud dan tujuan diadakannya perjanjian. Terdapat 3 unsur
yang ada dalam kontrak, yaitu :

● Unsur Esensialia
Unsur Esensialia atau Unsur Primer merupakan suatu unsur atau hal pokok yang harus
ada dan tidak boleh diabaikan. Tanpa hal - hal tersebut, perjanjian tidak dapat
dilaksanakan atau dianggap tidak memiliki hal - hal tertentu, tidak sah, serta tidak
dianggap mengikat. Unsur - unsur pokok ini berbeda pada setiap kontrak perjanjian,
tergantung pada jenis usaha yang diatur dalam kontrak, misalnya dalam kontrak
perjanjian jual beli, harus terdapat “barang” dan “harga”.
Contoh :
➔ “Pihak kedua mengikatkan diri untuk menjual dan menyerahkan rumah
kepada pihak pertama yang dengan ini mengikatkan diri untuk menyerahkan
uang kepada dan menerima penyerahan rumah dari pihak kedua yang jenis
dan isinya sebagai berikut, ...”
➔ “Pembayaran diberikan dalam jangka waktu 3 (tiga) bulan, yang mana
pembayaran setiap bulannya adalah sebesar Rp 40.000.000”

● Unsur Naturalia
Unsur Naturalia merupakan suatu unsur berupa klausul, pasal, isi, atau ketentuan
dalam kontrak yang berasal dari buku III KUHPerdata, yang berdasarkan sifat
mengatur dan sistem terbukanya mengakibatkan para pihak dapat membuat sendiri
kontrak dengan memakai atau tidak memakai berlakunya ketentuan - ketentuan dalam
buku III KUHPerdata tentang perikatan. Apabila syarat ini tidak ada dalam perjanjian,
perjanjian tetap dianggap sah. Hal-hal yang biasa diatur adalah cara pembayaran,
waktu dan tempat penyerahan, biaya angkutan, dan pemasangan atau instalasi. Jika
dibandingkan dengan unsur esensialia, keharusan unsur naturalia lebih sekunder.
Contoh:
➔ Pembayaran oleh pihak pertama dilakukan di tempat usaha pihak kedua
pada tanggal 1 (satu) setiap bulan. Apabila dilakukan setelah tanggal 1 (satu)
 maka, tempat pembayaran dilakukan di bank pihak kedua pada tanggal 5
(lima). Adapun nama bank pihak kedua diberitahukan kemudian.

● Unsur Accidentalia
Adalah suatu syarat yang tidak harus ada, tapi dicantumkan dalam perjanjian
tujuannya untuk kepastian. Dalam hal ini dapat memperjanjikan hal-hal yang telah
disepakati bersama dan menuangkannya dalam kontrak, walaupun hal-hal yang
disepakati tersebut tidak diatur dalam undang-undang.
Contoh :
Dalam perjanjian sewa misalnya pihak penyewa diminta untuk menyerahkan kuitansi
pembayaran telepon, air dan listrik

Anatomi Perjanjian
● Judul
Antara judul dan isi kontrak harus sama

● Pembuka
Setelah judul kontrak kemudian disusul dengan kalimat pembukaan. Contoh :
Pada hari ini Senin tanggal dua puluh enam bulan Januari tahun dua ribu
empat kami yang bertanda tangan di bawah ini :

● Komparisi
Merupakan bagian dari akta yang menyebutkan nama-nama para pihak yang membuat
kontrak. Berfungsi untuk menjelaskan Identitas para pihak yang membuat
kontrak/perjanjian, dalam kedudukan apa yang bersangkutan bertindak, berdasarkan
apa kedudukannya tersebut, bahwa ia cakap dan berwenang melakukan tindakan
hukum yang disebut dalam akta dan Ia mempunyai hak untuk melakukan tindakan
yang dinyatakan dalam akta. Contoh:
Agus Priagus, Jabatan Direktur Utama PT. Merdeka Jaya berdasarkan Akta
Notaris……… yang beralamat di Jalan Angkasa 88 Bandung,, bertindak untuk dan
atas nama PT. Merdeka Jaya selanjutnya dalam perjanjian ini disebut sebagai PIHAK
PERTAMA.
 ● Isi
Mencakup terkait segala informasi mengenai perjanjian oleh para pihak yang
bersangkutan terdiri atas objek perjanjian, hak dan kewajiban masing-masing pihak,
dan uraian lengkap terkait prestasi. Contoh isi dari perjanjian sewa rumah: Objek
berupa rumah, harga sewa dan cara pembayaran, jangka waktu, kewajiban dan
tanggung jawab pemeliharaan, hak dan kewajiban (pemilik dan penyewa), risiko, dsb.

● Penutup
Terdiri dari sub bagian kalimat penutup dan Sub bagian tanda tangan, contoh :
Demikianlah perjanjian ini dibuat dalam dua rangkap masing-masing bermeterai
cukup dan mempunyai kekuatan hukum yang sama, serta ditandatangani oleh kedua
belah pihak dengan disaksikan oleh dua orang saksi.

PIHAK PERTAMA PIHAK KEDUA

_______________________ _______________________

● Lampiran
Merupakan berbagai dokumen tambahan yang dibutuhkan dalam sebuah perjanjian.
Contoh dari lampiran: Perjanjian terdahulu, draft kontrak, deskripsi barang atau jasa
transaksi, legal opinion, financial statement, dsb.

Contoh :
SURAT PERJANJIAN KERJA

Pada hari ini Sabtu, 14 September 2021 bertempat di Jatisampurna, Bekasi, kami yang
bertanda tangan dibawah ini :

Nama : RANDI SAPUTRA

No. KTP : 3175806510650005

Jabatan : Owner

Alamat : Jl. Transad I no. 67 RT 009/003, Jatiranggon, Jatisampurna, Bekasi

Bertindak untuk dan atas nama Pemilik (Owner) yang selanjutnya disebut sebagai PIHAK
PERTAMA.

Nama : DENI HALIM

No. KTP : 3175803212720027

Jabatan : Pemborong Tenaga Pekerjaan

Alamat : Kp. Pondok Ranggon, RT 002/008, Jatiranggon, Jatisampurna, Bekasi

Bertindak untuk dan atas nama Pemborong Tenaga Pekerjaan yang selanjutnya disebut
sebagai PIHAK KEDUA.

Dengan ini menerangkan bahwa semua pihak setuju dan sepakat untuk mengadakan
Perjanjian Kerjasama dengan menggunakan ketentuan-ketentuan dan syarat-syarat sebagai
berikut :

LINGKUP KERJASAMA

PASAL 1

Semua pihak telah sepakat dan setuju untuk mengadakan suatu perjanjian kerja dalam
proyek milik PIHAK PERTAMA kepada PIHAK KEDUA dalam menjalankan sebuah proyek
pembangunan / pekerjaan sebagai berikut :

Nama Paket : Pembangunan Ruko 2 Lantai

Lokasi : Jalan Raya

No. Kontrak : RUKO/09/12/20

Tgl. Kontrak : Rabu, 9 Desember 2019

Jenis pekerjaan : Borongan Tenaga Kerja

Total Nilai Kontrak :

Rp. 800.000/m2 x 128 m2 = Rp. 102.400.000

 Terbilang : Seratus Dua Juta Empat Ratus Ribu Rupiah

PEMBAYARAN

PASAL 2

Kedua belah pihak akan bertanggung jawab dari segi pendanaan yang diatur dengan
beberapa ketentuan dibawah ini :

1. Semua pengeluaran dan untuk keperluan pembangunan dilakukan melalui

pengajuan dari PIHAK KEDUA dan harus disetujui oleh PIHAK PERTAMA
yang akan dituangkan dalam anggaran biaya dengan waktu yang akan ditentukan
sesuai dengan kesepakatan kedua belah pihak.
2. Termin Pembayaran dibayarkan sesuai progress dengan nilai akhir total yang ada
di kontrak.

TUGAS

PASAL 3

Kedua belah pihak akan melaksanakan tugas dan tanggung jawabnya berkaitan
dengan pelaksanaan pembangunan proyek, sebagai berikut :

1. PIHAK PERTAMA
a. Berhak menentukan item pekerjaan yang akan dilaksanakan.
b. Menyediakan kebutuhan material untuk pembangunan.
c. Menyediakan kesediaan design.
2. PIHAK KEDUA akan melakukan pekerjaan untuk semua item yaitu :
a. Struktur
b. Arsitektur
c. Finishing

Item terkecuali yaitu, Galian Air dan Instalasi Listrik

 Demikian surat perjanjian kerjasama ini telah dibaca, dimengerti, dan disetujui oleh
kedua belah pihak pada hari ini dan tanggal tersebut pada surat perjanjian kerjasama ini,
dibuat sebanyak rangkap 2 (dua) dan dibubuhi tanda tangan sebagai tanda kesepakatan
bersama tanpa ada tekanan dan unsur paksaan dari pihak manapun dan mempunyai kekuatan
hukum yang sama

Analisis :

1. Judul atau heading dari kontrak perjanjian diatas adalah Surat Perjanjian Kerja.
Kontrak perjanjian diatas dibuka dengan kalimat “Pada hari ini Sabtu, 14 September
2021 bertempat di Jatisampurna, Bekasi, kami yang bertanda tangan dibawah ini”.
2. Pada kontrak perjanjian diatas telah terdapat komparisi, yaitu Randi Saputra, yang
beralamat di Jl. Transad I no. 67 RT 009/003, Jatiranggon, Jatisampurna, Bekasi
bertindak untuk dan atas nama Pemilik (Owner) yang selanjutnya disebut sebagai
PIHAK PERTAMA dan Deni Halim, yang beralamat di Kp. Pondok Ranggon, RT
002/008, Jatiranggon, Jatisampurna, Bekasi bertindak untuk dan atas nama
Pemborong Tenaga Pekerjaan yang selanjutnya disebut sebagai PIHAK KEDUA.

Selain itu, isi perjanjian pada kasus juga telah terdiri atas objek perjanjian, hak dan
kewajiban masing-masing pihak yang ditunjukkan pada Pasal 1 hingga Pasal 3, dan
juga telah terdapat Unsur Esensialia seperti yang tertulis pada Pasal 1, Unsur
Naturalia seperti yang tertulis pada Pasal 2, dan Unsur Accidentalia seperti yang
tertulis pada Pasal 3.

3. Pada kontrak perjanjian diatas ditutup dengan kalimat “Demikian surat perjanjian
kerjasama ini telah dibaca, dimengerti, dan disetujui oleh kedua belah pihak pada hari
ini dan tanggal tersebut pada surat perjanjian kerjasama ini, dibuat sebanyak rangkap
2 (dua) dan dibubuhi tanda tangan sebagai tanda kesepakatan bersama tanpa ada
tekanan dan unsur paksaan dari pihak manapun dan mempunyai kekuatan hukum
yang sama”.