 Pasal 1457 KUHPerdata

jual beli adalah suatu persetujuan yang mengikat pihak

penjual berjanji menyerahkan sesuatu barang / benda, dan
pihak lain yang bertindak sebagai pembeli mengikat diri
berjanji untuk membayar harga.

 Salim H.S
Perjanjian jual beli adalah Suatu Perjanjian yang dibuat
antara pihak penjual dan pihak pembeli. Di dalam perjanjian
itu pihak penjual berkewajiban untuk menyerahkan objek jual
beli kepada pembeli dan berhak menerima harga dan
pembeli berkewajiban untuk membayar harga dan berhak
menerima objek tersebut.
 Subjek:
Pihak 1 (Penjual) : Sulaiman Widodo (33 tahun) & Istri (MULYATI) 29
tahun.
Pihak 2 (Pembeli) : Sudrajat Ongkomulyo (69 tahun)
 Objek :
HGB atas sebidang tanah seluas 222 m2 meliputi bangunan
diatasnya dan segala turutannya.
 Adanya Kesepakatan antara para pihak
Kesepakatan dalam perjanjian jual beli ialah mengenai harga dan
barang.
barang : Objek,dalam hal ini HGB atas sebidang tanah berukuran
222 m2 juga meliputi sebuah bangunan dan segala turutannya.
Harga : Rp. 780.000.000,- (tujuhratus delapanpuluh juta Rupiah).
 Cakap untuk melakukan perbuatan hukum
cakap untuk melakukan perbuatan hukum ialah dewasa (tidak
minderjaringheid dalam KUHPdt ukuran dewasa 21th) tidak dalam
pengampuan. Dapat kita lihat bahwa:
Pihak 1: Sulaiman Widodo (33 th) & Mulyati (29 th)
Pihak 2 : Sudrajat Ongkomulyo (69 tahun)
 Adanya Objek
Objeknya adalah HGB atas sebidang tanah seluas 222 m2 meliputi
bangunan yang ada diatasnya dan segala turutannya.
 Adanya Causa Halal
dapat dilihat pada pasal 2 Akta Jual Beli tsb.
 Unsur esensialia adalah uunsur pokok dari sebuah perjanjian. Dalam
perjanjian jual beli yang menjadi unsur pokok ialah barang dan
harga.
 Unsur Naturalia adalah unsur yang ada tanpa dikehendaki oleh
para pihak. Dalam perjanjian jual beli unsur naturalia ialah
kewajiban daripada pihak penjual dan pihak pembeli. Pada pasal
1467 KUHPerdata : biaya penyerahan dipikul oleh si penjual dan
biaya pengambilan dipikul oleh si pembeli.
 Unsur Accidentalia ialah unsur pelengkap/ unsur yang ada jika
dikehendaki oleh para pihak. Biasanya mengenai jangka waktu
pembayaran, cara penyerahan, pilihan tempat, jumlah biaya yang
ditanggung penjual/pembeli,dll. Dapat kita temui pada pasal 7
akta tsb.
 Prestasi adalah apa yang menjadi hak dari kreditur dan menjadi
kewajiban dari debitur yang menjadi objek dari sebuah perjanjian.
 Perjanjian Jual Beli merupakan perjanjian timbal-balik.
 Prestasinya : Si Penjual berkewajiban “memberikan sesuatu” yang
menjadi hak daripada si pembeli yaitu HGB atas sebidang tanah
222 m2 meliputi bangunan dan segala turutannya. Sedangkan si
pembeli berkewajiban “memberikan sesuatu” yang menjadi hak si
penjual yaitu menerima pembayaran (uang) atas sebidang tanah
tersebut sebesar 780 juta.
 Dalam perjanjian yang termuat di akta tsb juga ada prestasi
dengan bentuk “ tidak melakukan sesuatu” dapat dilihat pada
pasal 4 akta tsb.
 Wanprestasi adalah tidak terpenuhinya prestasi sebagaimana yang
telah diperjanjikan oleh para pihak.
 Dalam perjanjian ini ada kemungkinan timbulnya wanprestasi
dalam bentuk “keliru memenuhi prestasi”. Kemungkinan ini terjadi
apabila isi dari pada pasal 4 dilanggar.
 Perjanjian standar adalah perjanjian yang telah dibakukan. Menurut
Mariam Darus Badrulzaman ciri-ciri perjanjian baku adalah sebagai
berikut.
 1) Isinya ditetapkan secara sepihakl oleh pihak yang posisi
(ekonominya) kuat.
 2) Masyarakat (debitur) sama sekali tidak ikut bersama-sama
menentukan isi perjanjian itu.
 3) Terdorong oleh kebutuhannya, debitur terpaksa menerima
perjanjian itu.
 4) Bentuk tertentu (tertulis).
 5)Dipersiapkan secara missal atau Kolektif (Mariam Darus
Badrulzaman, 1980:11)
 Kemudian Mariam Darus Badrulzaman membagi menjadi 4 jenis
perjanjian baku,yaitu sebagai berikut.
1) Perjanjian Baku Sepihak, yaitu perjanjian yang isinya ditentukan
oleh pihak yang kuat kedudukannya didalam perjanjian itu. Pihak
yang kuat disini ialah pihak kreditur yang lazimnya mempunya posisi
(ekonomi) kuat dibandingkan pihak debitur.
2) Perjanjian Baku Timbal Balik, yaitu perjanjian baku yang isinya
ditentukan oleh kedua belah pihak, misalnya perjanjian baku yang
terdiri dari pihak majikan (kreditur) dan pihak buruh (debitur). Kedua
pihak lazimnya terikat dalam organisasi, misalnya perjanjian buruh
kolektif.
3) Perjanjian Baku yang ditetapkan oleh Pemerintah terhadap
perbuatan-perbuatan hokum tertentu, misalnya perjanjian-
perjanjian yang mempunyai objek hak-hak atas tanah. Dalam
bidang agraria,lihatlah misalnya formulir-formulir perjanjian
sebagaimana diatur dalam SK Mendagri tanggal 6 Agustus 1977 no.
104/Dja/1977 berupa antara lain akta jual beli.
4) Perjanjian baku yang ditentukan di lingkungan notaris atau
advokat, yaitu perjanjian-perjanjian yang konsepnya sejak semula
sudah disediakan untuk mememnuhi permintaan dari anggota
masyarakat yang minta bantuan notaris atau advokat yang
bersangkutan. (Contract Model).
 Dalam Hal ini, Akta Jual Beli tersebut termasuk kedalam kualifikasi
Perjanjian Baku yang ditetapkan Oleh Pemerintah karena objeknya
mengandung unsur hak-hak atas tanah, sebagaimana disebutkan
pada pasal 26 UUPA : “Jual-Beli, penukaran, penghibahan,
pemberian dengan wasiat dan perbuatan-perbuatan lain yang
dimaksudkan untuk memindahkan hak milik serta pengawasannya
diatur dengan Peraturan Pemerintah”. Dapat kita artikan bahwa Isi
dari akta jual beli tersebut harus sesuai dengan ketentuan-
ketentuan UU yang terkait.
 Kemudian Klausul-Klausul yang ada didalam perjanjian tersebut
kami anggap sudah sesuai dengan pasal 18 UU no. 8/1999 tentang
perlindungan Konsumen.
 Bentuk Perikatan Dalam Perjanjian tersebut ialah Perikatan yang
tidak dapat dibagi. Perikatan tidak dapat dibagi ialah perikatan
yang prestasinya tidak dapat dibagi. Dilihat dari sifat Objeknya yaitu
Bangunan Rumah Tinggal yang tidak dapat dibagi, karena jika
dibagi akan mengurangi hakekat dari benda tersebut.