BAB 3

KONTRAK
PERJANJIAN JUAL
BELI & SEWA
MENYEWA
Hukum Bisnis
 JUAL BELI
Pada Pasal 1457 KUHPerdata, jual beli adalah
suatu perjanjian dengan mana pihak yang satu
mengikatkan dirinya untuk menyerahkan suatu
kebendaan dan pihak yang lain untuk
membayar harga yang telah dijanjikan.
Sedangkan menurut Abdulkadir Muhammad
(2010:243), perjanjian jual beli adalah
perjanjian dengan mana penjual memindahkan
atau setuju memindahkan hak milik atas
barang kepada pembeli sebagai imbalan
sejumlah uang yang disebut harga.
 UNSUR JUAL BELI

1. Barang/benda yang diperjualbelikan 2. Harga

Tiga macam barang dalam Pasal 503-Pasal a) Jual Beli Tunai
505 KUHPerdata: b) Jual Beli dengan Cicilan/Kredit
c) Jual Beli dengan Pemesanan/Indent
a) Ada barang yang bertubuh dan ada barang
yang tak bertubuh 3. Kewajiban Penjual
b) Ada barang yang bergerak dan ada barang d) Menyerahkan hak milik atas barang yang
yang tak bergerak diperjualbelikan
c) Ada barang yang dapat dihabiskan karena e) Menanggung kenikmatan tenteram atas
dipakai, dan ada barang yang tidak dapat barang tersebut dan menanggung terhadap
dihabiskan cacat-cacat tersembunyi
 SAAT TERJADI JUAL BELI
Unsur-unsur pokok dalam perjanian jual beli
adalah barang dan harga, sesuai asas
konsesualisme (kesepakatan) yang menjiwai
hukum perjanjian maka perjanjian jual beli
akan ada saat terjadinya atau tercapainya
“sepakat” mengenai barang dan harga.
Sifat konsesual dari jual beli tersebut
ditegaskan dalam pasal 1458 BW yang
berbunyi “jual beli sianggap sudah terjadi
antara kedua belah pihak seketika setelah
mereka mencapai sepakat tentang barang dan
harga, meskipun barang itu belum diserahkan
maupun harganya belum dibayar”.
Hak & Kewajiban Penjual
Kewajiban penjual:
● Menyerahkan hak milik atas barang yang diperjual belikan: Kewajiban menyerahkan hak
milik meliputi segala perbuatan yang menurut hukum diperlukan untuk mengalihkan
hak milik atas barang yang diperjual belikan itu dari si penjual kepada pembeli.
● Menanggung tenteram atas barang tersebut: Kewajiban untuk menanggung
kenikmatan tenteram merupakan konsekuensi dari jaminan yang oleh penjual diberikan
kepada pembeli bahwa barang yang dijual.

Hak penjual:
● Menurut Pasal 1513 KUHPerdata kewajiban utama pembeli adalah membayar harga pembelian pada waktu dan
di tempat yang ditetapkan dalam persetujuan.
● Pada Pasal 1517 KUHPerdata, jika pembeli tidak membayar harga pembelian, maka penjual dapat menuntut
pembatalan jual beli itu menurut ketentuan-ketentuan Pasal 1266 dan 1267. Pembatalan jual beli dapat dilakukan
oleh penjual jika pembeli tidak ada itikad baik untuk melakukan pembayaran.
Hak & Kewajiban Pembeli
Kewajiban pembeli:
● Kewajiban pembeli adalah membayar harga pembelian pada waktu dan ditempat
sebagaimana dietapkan menurut perjanjian.
● Jika pada waktu membuat perjanjian tidak ditetapkan tetang tempat dan waktu
pembayaran maka si pembeli harus memmbayar ditempat dan pada waktu dimana
penyerahan barangnya harus dilakukan (pasal 1514 KUHPerdata).

Hak pembeli:
● Menurut Pasal 1481 KUHPerdata hak pembeli adalah menerima barang, barang yang bersangkutan harus
diserahkan dalam keadaan seperti pada waktu penjualan.
● Menurut Pasal 1481 KUHPerdata salah satu hak pembeli adalah menunda pembayaran kecuali jika telah
diperjanjikan bahwa pembeli wajib membayar tanpa mendapat jaminan atas segala gangguan.
PEMBAYARAN
Unsur esensial perjanjian jual beli adalah adanya penyerahan hak milik atas
suatu barang dan pembayarannya harus dengan uang.

Dalam jual beli perniagaan, khususnya ekspor-impor, jarang sekali digunakan

pembayaran secara tunai. Pembayaran dalam jual beli perusahaan, termasuk
eksporimpor dapat dilakukan dengan berbagai cara, diantaranya:

● Letter of Credit (L/C) Cara pembayaran paling umum dalam jual beli
perusahaan dewasa ini, khususnya dalam ekspor impor.
● Pembayaran di muka (advance payment)
● Pembayaran kemudian (open account)
● Konsinyasi
● Inkaso (incasso / collection / debit)
WANPRESTASI MENURUT HUKUM PERDATA

Ruang Lingkup Wanprestasi dalam KUH Perdata :

1. Bentuk-bentuk wanprestasi:
a. Debitur tidak melaksanakan prestasi sama sekali
b. Debitur berprestasi tetapi tidak tepat waktu
c. Debitur berprestasi tetapi tidak baik

2. Tata cara menyatakan debitur wanprestasi:

d. Sommatie: Peringatan tertulis dari kreditur kepada debitur secara resmi
melalui Pengadilan Negeri
e. Ngebreke Stelling: Peringatan kreditur kepada debitur tidak melalui
Pengadilan Negeri

3. Isi Peringatan:
f. Teguran kreditur supaya debitur segera melaksanakan prestasi
g. Dasar teguran
WANPRESTASI MENURUT HUKUM PERDATA
Ruang Lingkup Wanprestasi dalam KUH Perdata (lanjutan):

4. Akibat Hukum bagi Debitur yang Wanprestasi:

a. Pemenuhan/pembatalan prestasi
b. Pemenuhan/pembatalan prestasi dan ganti rugi
c. Ganti rugi

5. Bentuk Khusus Wanprestasi:

d. Dalam suatu perjanjian jual beli, salah satu kewajiban Penjual menanggung
adanya cacat tersembunyi, jika ini tidak terpenuhi berarti prestasi tidak
terlaksana.
e. Cacat tersembunyi merupakan bentuk wanprestasi khusus karena akibat
wanprestasi ini berbeda dengan wanprestasi biasa

6. Akibat Wanprestasi bentuk khusus::

f. Actio redhibitoria : Barang dan uang kembali
g. Actio quantiminoris : Barang tetap dibeli, tetapi ada pengurangan harga
 WANPRESTASI MENURUT HUKUM ISLAM

 Bilamana akad yang sudah tercipta secara sah menurut ketentuan hukum itu tidak
dilaksanakan isinya oleh deitur, atau dilaksanakan tetapi tidak sebagaimana mestinya
(ada kealpaan), maka terjadilah kesalahan di pihak debitur.

 Kesalahan dalam fikih disebut at-ta’addi, yaitu suatu sikap (berbuat atau tidak
berbuat) yang tidak diizinkan oleh syarak.

 Wanprestasi dalam hukum Islam secara komprehensif adalah konsep ganti-rugi

menurut hukum islam dalam Teori Ganti rugi (dhaman) Perspektif Hukum Islam.
Resiko / Force Majeure
● Klausula yang memberikan dasar pemaaf pada salah satu pihak dalam suatu perjanjian
untuk menanggung sesuatu hal yang tidak dapat diperkirakan sebelumnya.
● Suatu keadaan yang terjadi setelah dibuatya perjanjian yang menghalangi debitur untuk
memenuhi prestasinya. Dalam hal ini debitur tidak dapat dipersalahkan dan tidak harus
menanggung resiko dan tidak dapat menduga terjadinya suatu tersebut pada waktu akad
perjajian dibuat.
● Kecuali apabila perubahan keadaan itu praktis sangat berat bagi salah satu pihak untuk
memenuhi perjanjiannya.
 SEWA MENYEWA
Suatu perjanjian, dengan mana pihak yang
satu mengikatkan dirinya untuk memberikan
kenikmatan suatu barang kepada pihak lain
selama waktu tertentu, dengan pembayaran
suatu harga yang disanggupi oleh pihak yang
terakhir itu.
Sewa menyewa adalah persetujuan untuk
pemakaian sementara suatu benda, baik
bergerak maupun tidak bergerak, dengan
pembayaran suatu harga tertentu (Algra,
1983:199).
Unsur-unsur sewa menyewa:
● Adanya pihak yang menyewakan dan pihak
penyewa
● Ada konsensus antara kedua belah pihak
● Ada objek sewa menyewa, yaitu barang,
baik bergerak maupun tidak bergeraka
● Kewajiban dari pihak yang menyewakan
untuk menyerahkan kenikmatan kepada
pihak penyewa atas suatu benda
● Kewajiban dari penyewa untuk
menyerahkan uang pembayaran kepada
pihak yang menyewakan
 Substansi Sewa Menyewa
Substansi perjanjian sewa menyewa minimal memuat hal-hal:
1. Tanggal dibuatnya perjanjian sewa menyewa
2. Subjek hukum, yaitu para pihak yang terlibat dalam perjanjian sewa menyewa
3. Objek yang disewakan
4. Jangka waktu sewa
5. Besarnya uang sewa
6. Hak dan kewajiban masing-masing pihak dalam perjanjian tersebut
7. Dapat juga ditambahkan mengenai berakhirnya kontrak dan denda
Hak & Kewajiban yang Menyewakan
Hak dari pihak yang menyewakan adalah menerima harga sewa yang telah
ditentukan, sedangkan kewajibannya adalah (Pasal 1551-1552 KUHPerdata):

● Barang yang disewakan harus diserahkan dalam keadaan baik

● Barang yang disewakan harus terus dijaga baik-baik dan yang rusak wajib diperbaiki
(apabila hal tersebut menjadi tanggung jawabnya)
● Menjamin terhadap penyewa untuk dapat memakai dan menggunakan barang yang disewa dengan
aman selama berlaku perjanjian sewa menyewa
● Menanggung segala kekurangan pada benda yang disewakan, yaitu kekurangan-kekurangan yang dapat
menghalang-halangi pemakaian benda itu, walaupun ia sejak berlakunya perjanjian itu tidak mengetahui adanya
kekurangan atau cacat tersebut
Hak & Kewajiban Penyewa
Hak dari penyewa adalah menerima barang yang disewakan dalam keadaan baik,
sedangkan kewajibannya adalah sebagai berikut (Pasal 1560-1566 KUHPerdata):

● Membayar uang sewa pada waktu yang telah ditentukan

● Tidak diperkenankan mengubah tujuan barang yang disewakan
● Menjaga barang yang disewa sebagai tuan rumah yang bertanggung jawab
● Mengembalikan barang yang disewa dalam keadaan semula ketika perjanjian tersebut telah habis waktunya
● Mengganti kerugian apabila terjadi kerusakan yang disebabkan oleh penyewa sendiri, atau oleh orang-orang
yang diam di dalam rumah yang disewa
● Tidak boleh menyewakan lagi barang sewaannya kepada orang lain. Jika dilanggar, perjanjian dapat dibubarkan
dan penyewa dapat dituntut mengganti perongkosan, kerugian, serta bunga
 Contoh Surat Kontrak Sewa Menyewa
SURAT KONTRAK SEWA RUMAH
Yang bertandatangan di bawah:
Nama : Akmali
No KTP : 313400 21121983 0009
Alamat : Jln Merdeka Timur No 07 Lhokseumawe
Selanjutnya dalam kontrak ini disebut PENYEWA
Nama : Dedi
No KTP : 413400 10111980 0011
Alamat : Jln Merdeka Barat No 06 Lhokseumawe
Selanjutnya dalam kontrak ini disebut sebagai PEMILIK
Pihak pertama dengan ini berjanji untuk menyatakan
dan mengikatkan diri untuk menyewakan kepada pihak
kedua dan pihak kedua juga berjanji menyatakan serta
mengikatkan diri untuk menyewa dari pihak pertama
berupa:
Sebuah rumah tipe 45 yang berdiri di atas tanah Hak
Milik yang terletak di jalan merdeka utara no 05
lhokseumawe, seluas 1500 M³ (seribu lima ratus)
meter persegi, dengan batas-batas tanah tersebut
adalah sebagai berikut:
Sebelah barat : Berbatasan dengan tanah H.
Sabar
Sebelah timur : Berbatasan dengan tanah Suripto
Sebelah utara : Berbatasan dengan tanah Rasyid
Rizani
Sebelah selatan : Berbatasan dengan tanah Susilo
Bambang
Dengan syarat dan ketentuan yang diatur dalam 12
(duabelas) pasal, berikut ini:
 Contoh Surat Kontrak Sewa Menyewa
Pasal 1 Sistem Pembayaran
Jangka Waktu 3) Penyewa dan Pemilik sepakat bahwa system
Perjanjian sewa menyewa ini dilangsungkan dan diterima pembayaran sewa rumah sebagaimana disebut pada
untuk jangka waktu 1 (satu) tahun terhitung sejak tanggal pasal 2 ayat (1) dilakukan dalam dua tahap.
21 Desember 2014 sampai dengan 21 Desember 2015 dan 4) Pembayaran tahap pertama sebesar Rp 10.000.000
dapat diperpanjang untuk jangka waktu tertentu dengan (sepuluh puluh juta rupiah) dilakukan pada saat
syaratsyarat yang akan disepakati kemudian oleh Pemilik perjanjian ini ditandatangani oleh Pemilik dan
dan Penyewa; Penyewa dan perjanjian ini sebagai bukti penerimaan
uang tersebut yang sah. Pembayaran tahap kedua
Pasal 2 sebesar Rp 10.000.000 (sepuluh juta rupiah)
Biaya Sewa dilakukan paling lambat tanggal 05 Januari 2015.
1)Biaya sewa tanah dan bangunann untuk jangka waktu
sebagaimana dimaksud dalam pasal 2 perjanjian ini Pasal 4
adalah sebesar Rp. 20.000.000,- (dua puluh juta rupiah); Penggunaan Rumah
2)Pemilik berjanji selama tanah dan bangunan itu disewa 5) Selama dalam jangka waktu berlangsungnya sewa
oleh Penyewa maka Pemilik atau pihak siapa pun tidak menyewa (kontrak), Penyewa menggunakan tanah
berhak untuk memungut uang sewa tambahan atau dan bangunan tersebut hanya diperuntukkan sebagai
pungutan sejenis dalam bentuk apa pun. tempat tinggal.
 Contoh Surat Kontrak Sewa Menyewa
Perawatan Rumah
5) Penyewa wajib memelihara dan merawat rumah yang
2) Penyewa tidak diperkenankan menggunakan tanah dan disewanya sebaik baiknya, seperti layaknya rumah
bangunan tersebut untuk kegiatan usaha perdagangan, sendiri.
gudang, pabrik, usaha hiburan dan atau berbagai jenis 6) Apabila terjadi kerusakan yang ditimbulkan oleh
usaha lainnya serta kegiatan yang bertentangan dengan karena kelalaian penyewa maka biaya/ongkos untuk
undang-undang, ketertiban umum dan kesusilaan. memperbaiki kerusakan-kerusakan tersebut menjadi
3) Apabila penyewa menggunakan tanah dan bangunan tanggungan Penyewa.
sebagaimana dimaksud pada ayat (2) di atas maka 7) Kerusakan-kerusakan lain yang terjadi bukan karena
pemilik secara sepihak dapat membatalkan perjanjian kelalaian Penyewa, tetap menjadi tanggungan
ini. Pemilik.
4) Pembatalan perjanjian ini karena alasan sebagaimana
tersebut pada ayat (2) di atas, Penyewa berjanji tidak Pasal 6
akan menuntut pengembalian uang sewa yang telah Penyerahan Kembali Tanah dan Rumah
diterima oleh Pemilik. Penyewa berkewajiban untuk menyerahkan kembali
tanah dan rumah yang dimaksudkan dalam perjanjian ini
dalam keadaan kosong dan terawat baik pada saat
perjanjian ini telah berakhir.
 Contoh Surat Kontrak Sewa Menyewa
Pasal 7
Pengalihan
1) Selama dalam masa sewa menyewa, penyewa tidak seperti hak dan kewajiban masing-masing pihak tidak
diperkenankan untuk menyewakan kembali tanah dan berakhir karena meninggalnya salah satu pihak.
rumah yang dimaksud dalam perjanjian ini kepada 2) Ahli waris pihak yang meninggal tersebut atau
pihak ketiga dengan alasan apapun juga tanpa pengganti hak dari masing-masing pihak
persetujuan tertulis dari pemilik. berkewajiban untuk mentaati seluruh persyaratan
2) Apabila penyewa menyewakan kembali tanah dan dan ketentuan dalam perjanjian ini.
rumah kepada pihak lain tanpa sepengetahuan Pemilik,
maka pemilik secara sepihak membatalkan perjanjian Pasal 9
ini. Biaya-Biaya
3) Pembatalan perjanjian ini karena alasan sebagaimana 3) Penyewa menyatakan bersedia membayar biaya
tersebut di atas, penyewa berjanji tidak akan menuntut rekening listrik, air, uang keamanan dan uang
pengembalian uang sewa yang telah diterima oleh kebersihan lingkungan selama berlakunya perjanjian
pemilik. sewa-menyewa ini.
4) Sedangkan untuk pembayaran pajak-pajak pribadi
Pasal 8 yang terkait dengan kepemilikan tanah dan rumah
Kewajiban Ahli Waris yang dimaksudkan dalam perjanjian ini tetap menjadi
4) Perjanjian sewa-menyewa ini dengan segala akibat tanggungan Pemilik.
 Contoh Surat Kontrak Sewa Menyewa
Pasal 10 Pasal 11
Penyelesaian Perselisihan Penutup
1) Apabila ada hal-hal yang tidak atau belum diatur dalam 3) Perjanjian ini dibuat oleh Pemilik dan Penyewa dalam
perjanjian ini dan juga jika terjadi perbedaan penafsiran keadaan sehat jasmani dan rohani dan tanpa paksaan
atas seluruh atau sebagian dari perjanjian ini maka dari pihak mana pun.
Penyewa dan Pemilik sepakat untuk menyelesaikannya 4) Perjanjian ini dibuat dalam rangkap 2 (dua) dengan
secara musyawarah untuk mufakat. meterai cukup yang mempunyai kekuatan hukum
2) Jika penyelesaian secara musyawarah untuk mufakat yang sama untuk masing-masing pihak.
juga ternyata tidak menyelesaikan perselisihan antara
Penyewa dan Pemilik, maka perselisihan tersebut akan Demikian perjanjian ini dibuat di Lamongan pada hari ini
diselesaikan secara hukum yang berlaku di Indonesia Senin tanggal lima belas bulan Desember tahun dua ribu
dan oleh karena itu Penyewa dan Pemilik sepakat untuk empat belas.
memilih tempat tinggal yang tetap dan seumumnya di
Kepaniteraan Pengadilan Negeri Lamongan. Penyewa Pemilik
Pembatalan perjanjian ini karena alasan sebagaimana
tersebut di atas, penyewa berjanji tidak akan menuntut ttd ttd
pengembalian uang sewa yang telah diterima oleh
pemilik. Alda Aldi
Resiko Kontrak
● Jika barang yang disewakan musnah karena diluar kesalahan salah satu
pihak, maka perjanjian sewa-menyewa gugur demi hukum (Pasal 1553
KUH Perdata)
● Penyewa tidak diperbolehkan mengulang sewakan barang yang
disewanya,maupun melepaskan sewanya kepada orang lain,kecuali
telah diizinkan sebelumnya (Pasal 1559 KUH Perdata)
● Jika sewa menyewa diadakan secara tertulis, maka sewa berakhir demi
hukum pada waktu yang ditentukan habis (Pasal 1570 KUH Perdata)
● Sewa diadakan tidak tertulis maka sewa tidak berakhir pada waktu
ditentukan, melainkan jika yang menyewakan memberitahukan kepada
si penyewa bahwa ia hendak menghentikan sewanya (Pasal 1571 KUH
Perdata)
Gangguan Pihak Ketiga
Gangguan Pihak Ketiga dalam kontrak meliputi:
● Apabila selama waktu sewa, si penyewa dalam pemakaian barang yang disewakan,
diganggu oleh seorang pihak ke tiga berdasar atas suatu hak yang dikemukakan oleh orang
pihak ketiga itu, maka dapatlah si penyewa menuntut dari pihak yang menyewakan supaya
uang sewa dikurangi secara sepandan dengan sifat gangguan itu.
● Apabila orang pihak ke tiga itu sampai menggugat si penyewa di pengadilan, maka si
penyewa dapat menuntut supaya pihak yang menyewakan ditarik sebagai pihak dalam
perkara perdata itu untuk melindungi si penyewa.
Kontrak Jual Beli Tidak
Memutuskan Sewa Menyewa
● Azas jual beli tidak memutus sewa itu adalah azas yang tersirat dalam
ketentuan Pasal 1576 ayat 1 KUH Perdata.
● Dengan dijualnya barang yang di sewa, suatu persewaan yang dibuat
sebelumnya tidaklah diputuskan, kecuali apabila ia telah diperjanjikan
pada waktu penyewaan.
● Walaupun pemilik atau pihak yang menyewakan menjual benda atau
barang yang disewakan, bukanlah akan memutuskan atau mengakhiri
perjanjian sewa menyewa yang diadakan sebelumnya.
● Hanya saja perjanjian sewa menyewa yang dimaksud akan hapus
apabila memang diperjanjikan sebelumnya yaitu pada saat mengadakan
perjanjian sewa menyewa.
THANK YOU